合房網(wǎng)獨家解讀:房屋租賃新政策暴露新問(wèn)題
房?jì)r(jià)居高不下，租房成為很多人的選擇，然而，目前住房和城鄉建設部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》讓很多租房者喜憂(yōu)參半。這部關(guān)于房屋租住市場(chǎng)的新法規于今年2月1日起正式實(shí)施，新法一亮相，變引起社會(huì )的廣泛關(guān)注：新規是否會(huì )增加“蟻族”等中低收入群體的租房難度？是否會(huì )抬高房?jì)r(jià)？……帶著(zhù)這些問(wèn)題，記者進(jìn)行了走訪(fǎng)。
“本次住建部出臺的新規定中有三方面細則成為關(guān)注焦點(diǎn)。”對于業(yè)已實(shí)施的這部國家標準的新規，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所主任凌斌分析說(shuō)，首先是對于分隔出租、群租的限制。
凌主任解釋說(shuō)，住建部《辦法》規定，出租房屋應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住面積不得低于當地政府對頂的最低標準。此外，住建部《辦法》將地下儲藏室也列入了禁租范圍。對于房屋租賃市場(chǎng)中的違規租房行為，最高可處3萬(wàn)元以下的罰款。
“出租人不得單方隨意提高租金，這應該是這部新條例中最受租房者歡迎的一項規定。”凌主任表示，住建部《辦法》也提出，房屋租賃期間，出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買(mǎi)權。
第三項引人注目的地方則是新規定對于“二房東”情況的限制。住建部《辦法》明確規定，承租人轉租房屋的，應當經(jīng)出租人書(shū)面同意。這就對租房后轉租牟利的“二房東”做出了進(jìn)一步的限制。
各界反應：新規定帶來(lái)不少問(wèn)題
記者走訪(fǎng)合肥的租賃市場(chǎng)發(fā)現，而今群租現象相當普遍。在馬鞍山路于南二環(huán)路交口的某小區就有人將成套房屋分割對外出租，租金從45元/天到1200元/月不等，在合肥部分高校周?chē)灿幸恍┓繓|將套房改成一小間一小間的日租房和月租房對外租賃。而今年2月1日正式實(shí)施的新規明確規定：出租房屋應當以原設計的房間為最小出租單位。
“現在房?jì)r(jià)這么高，而且還在漲，如果新規定執行，我們這些家在外地的地收入者上哪去住呢？”走訪(fǎng)中有市民對記者表示，目前合肥房屋租賃市場(chǎng)最小也是兩室一廳，一個(gè)月最低也得八九百元，再加上水電費、寬帶費、物業(yè)費等，一個(gè)月在租房子上的花銷(xiāo)就在一千好幾百塊錢(qián)。如果不拼租，壓力實(shí)在太大。
采訪(fǎng)中多數租房者表示，今年2月新規執行后，大多數低收入的打工階層將無(wú)法承擔房租。
在合肥工作的劉先生目前仍然選擇租房居住，為了節約租房成本，他選擇跟朋友合租了一間房。而《辦法》對房屋出租管理日益趨緊，要求房東將房屋出租之后再房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案，這也意味著(zhù)政府即將開(kāi)始嚴格征收房屋租賃稅，“房東肯定會(huì )把這部分成本轉嫁到租房者身上。”劉先生說(shuō)。
同時(shí)還有租房者認為，目前“群租”現象普遍，在減少“群租”現象的同時(shí)，將會(huì )加劇住宅租賃市場(chǎng)的供需矛盾，從而造成租金上漲。而對于“租賃期內不得上漲房租”這一最替租房者考慮的條款，不少租房者表示，此舉對于控制租金的效果不是很大。
保障性住房解決低收入者住房問(wèn)題
對此，住房和城鄉建設部房地產(chǎn)市場(chǎng)監督司副司長(cháng)姜萬(wàn)榮曾公開(kāi)表示，合理的合租行為仍然受到保護，中低收入人群的租房問(wèn)題可通過(guò)保障性租賃房屋解決。
姜副司長(cháng)說(shuō)，《辦法》旨在規范侵害當事人合法權益的分割出租行為，對以原設計的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍然可在《辦法》規定的前提下，選擇合適自己的商品住房進(jìn)行合租。中低收入人群還可向當地主管部門(mén)申請廉租房、公租房居住。
理性思考：條款細則有待完善
“其實(shí)，關(guān)于合同期內加租的問(wèn)題，還取決于合同的相關(guān)約定。若雙方所簽合同約定租賃期內租金固定不變，那么出租人扇子抬高出租價(jià)格就必須承擔違約責任；但如果雙方約定租金可隨市場(chǎng)的變化而浮動(dòng)，出租人就可以根據市場(chǎng)行情等因素，單方面要求提高租金。”凌主任說(shuō)。
“對于合租方面的限制，在執行上也有一定的困難。因為有些房源是由一人承租下來(lái)后在分租出去，分租給哪些人、分給多少人，目前并沒(méi)有一個(gè)機構來(lái)進(jìn)行統計和認定。”凌主任說(shuō)，“《辦法》的出臺，對于規范租賃市場(chǎng)肯定由積極作用，但作用有多大，關(guān)鍵還要看執行出的力度。”
附：《商品房屋租賃管理辦法》
第一條：為加強商品房屋租賃管理，規范商品房屋租賃行為，維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規，制定本辦法。
第二條：城市規劃區內國有土地上的商品房屋租賃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋租賃）及其監督管理，適用本辦法。
第三條：房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用原則。
第四條：國務(wù)院住房和城鄉建設主管部門(mén)負責全國房屋租賃的指導和監督工作。 縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)負責本行政區域內房屋租賃的監督管理。
第五條：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類(lèi)型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息。
第六條：有下列情形之一的房屋不得出租： （一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；（三）違反規定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。
第七條：房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：（一）房屋租賃當事人的姓名（名稱(chēng)）和住所；（二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；（三）租金和押金數額、支付方式；（四）租賃用途和房屋使用要求；（五）房屋和室內設施的安全性能；（六）租賃期限；（七）房屋維修責任；（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納；（九）爭議解決辦法和違約責任；（十）其他約定。
房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時(shí)的處理辦法。
建設（房地產(chǎn)）管理部門(mén)可以會(huì )同工商行政管理部門(mén)制定房屋租賃合同示范文本，供當事人選用。
第八條：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。
廚房、衛生間、陽(yáng)臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。
第九條：出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內設施安全。未及時(shí)修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。
房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。
第十條：承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動(dòng)房屋承重結構和拆改室內設施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權益。
承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。
第十一條：承租人轉租房屋的，應當經(jīng)出租人書(shū)面同意。
承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。
第十二條：房屋租賃期間內，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。
承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第十三條：房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買(mǎi)權。
第十四條：房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。
房屋租賃當事人可以書(shū)面委托他人辦理租賃登記備案。
第十五條：辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交下列材料：（一）房屋租賃合同；（二）房屋租賃當事人身份證明；（三）房屋所有權證書(shū)或者其他合法權屬證明；（四）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)規定的其他材料。
房屋租賃當事人提交的材料應當真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。
第十六條：對符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應當在三個(gè)工作日內辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開(kāi)具房屋租賃登記備案證明：（一）申請人提交的申請材料齊全并且符合法定形式；（二）出租人與房屋所有權證書(shū)或者其他合法權屬證明記載的主體一致；（三）不屬于本辦法第六條規定不得出租的房屋。
申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應當告知房屋租賃當事人需要補正的內容。
第十七條：房屋租賃登記備案證明應當載明出租人的姓名或者名稱(chēng)，承租人的姓名或者名稱(chēng)、有效身份證件種類(lèi)和號碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限等。
第十八條：房屋租賃登記備案證明遺失的，應當向原登記備案的部門(mén)補領(lǐng)。
第十九條：房屋租賃登記備案內容發(fā)生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在三十日內，到原租賃登記備案的部門(mén)辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷(xiāo)手續。
第二十條：直轄市、市、縣建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應當建立房屋租賃登記備案信息系統，逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統。
房屋租賃登記備案記載的信息應當包含以下內容：（一）出租人的姓名（名稱(chēng)）、住所；（二）承租人的姓名（名稱(chēng)）、身份證件種類(lèi)和號碼；（三）出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限；（四）其他需要記載的內容。
第二十一條：違反本辦法第六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責令限期改正，對沒(méi)有違法所得的，可處以五千元以下罰款；對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過(guò)三萬(wàn)元的罰款。
第二十二條：違反本辦法第八條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。
第二十三條：違反本辦法第十四條第一款、第十九條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
第二十四條：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)對符合本辦法規定的房屋租賃登記備案申請不予辦理，對不符合本辦法規定的房屋租賃登記備案申請予以辦理，或者對房屋租賃登記備案信息管理不當，給租賃當事人造成損失的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十五條：保障性住房租賃按照國家有關(guān)規定執行。
第二十六條：城市規劃區外國有土地上的房屋租賃和監督管理，參照本辦法執行。
第二十七條：省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門(mén)可以依據本辦法制定實(shí)施細則。
第二十八條：本辦法自2011年2月1日起施行，建設部1995年5月9日發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（建設部令第42號）同時(shí)廢止。
