2009年咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及預警預測報告
瀏覽次數：381 發(fā)布日期：2009-12-8 作 者：西安房產(chǎn)信息網(wǎng) 【企業(yè)內刊新聞】
從2002 年開(kāi)始，伴隨著(zhù)城市經(jīng)濟的發(fā)展，在西咸一體化發(fā)展戰略的帶動(dòng)下，咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速起步并深入運行，尤其2005 年后市場(chǎng)發(fā)展加速，整體市場(chǎng)呈現出供銷(xiāo)兩旺的格局。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心基于對咸陽(yáng)發(fā)展歷程的梳理與總結，結合目前市場(chǎng)運行情況，對咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征總結如下：
一、整體市場(chǎng)特征
1、宏觀(guān)經(jīng)濟持續向好，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展
咸陽(yáng)市連續兩年城市經(jīng)濟總量、地方財政收入、人均純收入等主要經(jīng)濟指標的絕對數據和增長(cháng)幅度均處全省前列，尤其是2008 年全市實(shí)現了生產(chǎn)總值764.6 億元，同比增長(cháng)16％，創(chuàng )下了高于全國、全省和咸陽(yáng)10 年來(lái)的最高增速。咸陽(yáng)城市發(fā)展進(jìn)程逐步加快，從市政、交通、城市改造方面逐步進(jìn)行，經(jīng)濟及城市配套的完善帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，價(jià)格穩升
咸陽(yáng)商品房市場(chǎng)06 年、07 年銷(xiāo)售連續兩年突破100 萬(wàn)平方米，2009 年上半年，受政府的救市政策影響，剛性需求充分釋放，需求量大幅增加，整體市場(chǎng)成交火爆，整體市場(chǎng)在售項目達60個(gè)左右，整體呈現供銷(xiāo)兩旺的發(fā)展格局。
2000 年咸陽(yáng)商品住宅均價(jià)約1100 元/ 平方米，根據西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心最新統計數據，2009 年8 月咸陽(yáng)商品住宅均價(jià)已達3054 元/ 平方米。2007 年下半年以來(lái)咸陽(yáng)住宅價(jià)格有明顯上揚后，08 年以來(lái)整體市場(chǎng)價(jià)格呈現穩中有升的發(fā)展態(tài)勢。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于縱深化發(fā)展
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)規模的迅速擴大，本土開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步走強，外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)強勢進(jìn)入，競爭的激烈帶動(dòng)了咸陽(yáng)商品房市場(chǎng)的整體發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于縱深化發(fā)展。
4、產(chǎn)品理念較為傳統，呈現扁平化特征
作為一個(gè)新興的工業(yè)城市，咸陽(yáng)由農業(yè)經(jīng)濟為主向工業(yè)化、城市化過(guò)渡較晚，整體置業(yè)人群消費理念相對滯后，也在很大程度上抑制了咸陽(yáng)商品房供應市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng )新，消費層次及開(kāi)發(fā)層次未能充分拉開(kāi)差距，目前咸陽(yáng)市場(chǎng)尚無(wú)純粹的別墅項目，復式、躍式等產(chǎn)品幾乎沒(méi)有；僅從市場(chǎng)住宅售價(jià)未能充分拉開(kāi)差距，高價(jià)產(chǎn)品與低價(jià)產(chǎn)品差距僅數百元，即可看出這一特征，整體產(chǎn)品市場(chǎng)呈現扁平化發(fā)展特征。
5、置業(yè)人群較為單一，二室、三室戶(hù)型需求占市場(chǎng)總量的90%以上
咸陽(yáng)市目前的置業(yè)人群以咸陽(yáng)市人以及周邊的縣區為主；輔以部分西安人，而其他地方的客源更加稀少。置業(yè)人群結構較為單一。整體消費市場(chǎng)以二室及三室需求占到絕對比重，諸如一室以及四室以上不足10%。憑借區位優(yōu)勢、地價(jià)優(yōu)勢、地熱、“魅力”和“宜居”城市名片，洼地效應明顯，吸引郊縣和西安的人們到此購房置業(yè)，商品房需求旺盛。
6、保障性住房建設力度加大
2008 年，咸陽(yáng)市年度經(jīng)濟適用住房計劃建設面積22.2 萬(wàn)平方米，2009 年計劃量為30.36 萬(wàn)平方米，廉租房保障計劃也已出臺并落實(shí)，對中低收入人群的住房保障力度逐步加大。
7、規模型地塊供應較多，地價(jià)以城內及西咸共建為最高
咸陽(yáng)市場(chǎng)土地供應03 年以前集中在城市中心城區，主要以玉泉路以及文林路沿線(xiàn)為主，04 年開(kāi)始，隨城市規劃及西咸一體化進(jìn)程的推進(jìn)，世紀大道以及東風(fēng)路區域土地供應量明顯上升，同時(shí)規模型地塊較多，供需市場(chǎng)的走高以及房?jì)r(jià)的攀升，帶動(dòng)了地價(jià)的上揚。此外，咸陽(yáng)市舊城改造力度加大，未來(lái)將釋放出較大體量的商品房用地。
從城區土地市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，城南區受西咸一體化影響，地價(jià)最高，世紀大道附近的地價(jià)在100 萬(wàn)元/ 畝左右；城內區作為中心區域，地價(jià)80 萬(wàn)元/ 畝左右；城西區是未來(lái)咸陽(yáng)市發(fā)展的“主戰場(chǎng)”，但是目前來(lái)看區域配套不足的現狀，地價(jià)處于30-50 萬(wàn)元/ 畝之間；城北區的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較少，地價(jià)在30 萬(wàn)元/畝左右；城東區的房地產(chǎn)主要集中在成熟的區域，地價(jià)在40萬(wàn)元/ 畝上下。
二、城區市場(chǎng)特征
咸陽(yáng)城區面積相對有限，目前咸陽(yáng)商品房市場(chǎng)供應集中于城內以及城南西咸共建區，城北、城東及城西相對偏少。同時(shí)從城市地理來(lái)看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間受到一定限制，目前市場(chǎng)在售項目為60個(gè)左右。
1、城東區：房?jì)r(jià)處于低谷，市場(chǎng)空間有限
咸陽(yáng)市城東區的大致范圍為：東風(fēng)路以東、渭河以北、渭城西路以南，位于咸陽(yáng)市中心東郊的區域。區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中在朝陽(yáng)一路和朝陽(yáng)二路之間，項目數約占總量的15%。
城東區的項目以普通住宅為主，位置多處于城東區較為繁華便利的地段，項目較為集中，相對來(lái)說(shuō)，大盤(pán)偏少，中小盤(pán)占上風(fēng)。由于區域工廠(chǎng)較多，生活配套不足，目前城東整體房?jì)r(jià)處于咸陽(yáng)市五區之末。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統計的城東區7月均價(jià)為2635元/m2。
2、城南區：規劃利好，未來(lái)發(fā)展核心
咸陽(yáng)市城南區界定如下：皂河以西，西寶南線(xiàn)以北，灃河以東，渭河以南約30 平方公里區域內。
城南區的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在世紀大道沿線(xiàn)，占到市場(chǎng)項目總數的28%左右。世紀大道西咸共建區沿線(xiàn)樓盤(pán)以大盤(pán)為主如：金泰絲路花城、奧林匹克花園等等。另外開(kāi)發(fā)商實(shí)力比較強：華宇、億龍、陽(yáng)光、金泰都是陜西本土比較知名的開(kāi)發(fā)商。相比市中心以及周邊樓盤(pán)，該區域項目質(zhì)量較高，內部配套齊全，但外部配套尚顯不足，關(guān)中·天水經(jīng)濟帶建設規劃的出臺，將推出西咸共建區經(jīng)濟及房地產(chǎn)的快速提升。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統計的城南區7 月均價(jià)為3470 元/m2。
3、城西區：持續走旺，未來(lái)熱點(diǎn)板塊
咸陽(yáng)市城西地區主要指渭河北岸的咸通路以西和三號橋南的世紀西路區域。
該區域是未來(lái)咸陽(yáng)市行政新中心，發(fā)展潛力較為巨大。從眾多的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)就可以看出來(lái)這里的投資價(jià)值正在凸顯。調研顯示，目前各在售樓盤(pán)的價(jià)格在2600-3000 元/m2之間，銷(xiāo)量逐月呈現出上升的態(tài)勢，未來(lái)城西區將成為咸陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)板塊，這里客源多為周邊區縣的置業(yè)人群，需求持續走旺。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統計的城西區7月均價(jià)為2800元/m2。
4、城北區：發(fā)展空間有限
以文林路為界，文林路以北的區域為城北區。城北區域文教資源豐富，雖然板塊項目少，但市場(chǎng)在售項目規模普遍較大。
從城北區在售的項目來(lái)看，處在城北的分水嶺文林路上，比較靠近城中部分，再往北部，受地理位置等因素的限制，目前還沒(méi)有新的項目開(kāi)發(fā)。
這個(gè)區域的項目規模相對較大，價(jià)格較低。文林路沿線(xiàn)以占地500 畝左右的大盤(pán)為主（日月星城，華宇景觀(guān)天下）區域配套不足，需要靠城內以及城東的配套來(lái)輻射。09 年7 月城北區住宅的均價(jià)為2834 元/平米。
5、城內區：成熟區域，“中心”優(yōu)勢顯著(zhù)
咸陽(yáng)市城中區劃分界限為：文林路以南，渭河以北，咸通路以東，東風(fēng)路以西。
城內區以人民路為中心呈帶型分布。區域樓盤(pán)配套也比較成熟，容積率相對較高，產(chǎn)品以高層小高為主，在售樓盤(pán)戶(hù)型面積從50-200m2跨度比較大。由于地段好（咸陽(yáng)的主干道人民路附近），配套全（銀行超市醫院學(xué)校交通），是咸陽(yáng)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要集中區域，價(jià)格處于高位，7 月市場(chǎng)在售均價(jià)3650元/ 平米，為各板塊最高。09 年7 月咸陽(yáng)市城中區在售樓盤(pán)數量占到總數的27%左右，與城南持平，但個(gè)體樓盤(pán)規模有限。
三、物業(yè)市場(chǎng)特征
普通住宅：目前來(lái)看，咸陽(yáng)市的普通住宅市場(chǎng)為商品房市場(chǎng)絕對主力，小高層及高層正逐步替代多層，而成為市場(chǎng)主力。但整體住宅產(chǎn)品創(chuàng )新不足，同質(zhì)化現象明顯。
商業(yè)：從2003 年初開(kāi)始，咸陽(yáng)市掀起一個(gè)商業(yè)樓盤(pán)建設高潮，從區域布局上來(lái)看，目前咸陽(yáng)市商業(yè)物業(yè)仍集中在人民路、西蘭路、玉泉路、樂(lè )育路、渭陽(yáng)路相對發(fā)展比較成熟的街區上，而相對偏遠的城區商業(yè)物業(yè)幾乎為零。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數據研究中心調研顯示：目前咸陽(yáng)市的商業(yè)物業(yè)的在售均價(jià)在9000 元/m2左右，個(gè)案最高已經(jīng)達到18500元/m2。
寫(xiě)字樓：咸陽(yáng)市目前僅有如東銀大廈純寫(xiě)字樓的項目寥寥無(wú)幾，目前咸陽(yáng)寫(xiě)字樓物業(yè)還處于“初探”階段。
別墅：咸陽(yáng)市場(chǎng)目前尚未有真正的別墅物業(yè)形成。
綜述：咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年呈現供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，價(jià)格穩步上揚，市場(chǎng)縱深化方向發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng )新不足，同質(zhì)化現象明顯，但未來(lái)提升空間較大。
四、咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預警
結合咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征以及市場(chǎng)所處的環(huán)境，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數據研究中心在對咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預測如下：
（一）土地市場(chǎng)
1、土地交易放量，價(jià)格繼續上揚
由于09 年上半年商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的明顯回暖穩定了開(kāi)發(fā)企業(yè)信心，加之市政府對建設的支持、后續主要供應區域集中在舊城改造等成熟區域、重點(diǎn)地段優(yōu)質(zhì)地塊陸續推出等原因，預計后期咸陽(yáng)土地市場(chǎng)交易將呈現放量之勢，成交價(jià)格將會(huì )出現明顯的上揚。
2、舊城改造支撐土地市場(chǎng)供應回升
從全市目前的情況來(lái)看，舊城改造如火如荼。如此之大的舊城改造計劃一方面極大地刺激了拆遷戶(hù)的剛性需求，另一方面也將在主城區內置換出大規模的地塊，將為未來(lái)主城區房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供寶貴土地資源。
3、城南區土地供需繼續走高
城南區的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在世紀大道沿線(xiàn)，目前該區已經(jīng)成為咸陽(yáng)市房地產(chǎn)投資炙手可熱的區域。關(guān)中－天水經(jīng)濟區建設規劃的出臺，將使世紀大道一帶再次獲得更大增值空間，勢必使得該區域再次成為市場(chǎng)新的熱點(diǎn)。
（二）商品房市場(chǎng)
1、房?jì)r(jià)將以穩中有升的態(tài)勢發(fā)展作為三線(xiàn)城市的咸陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展還處于起步階段，咸陽(yáng)市的房?jì)r(jià)一直以來(lái)都處于穩中有升的態(tài)勢。
從一線(xiàn)和二線(xiàn)城市的發(fā)展軌跡來(lái)看，咸陽(yáng)市的房?jì)r(jià)依然有上升的空間。從上半年市場(chǎng)銷(xiāo)售的良好表現來(lái)看，下半年房?jì)r(jià)仍會(huì )穩步上升。
2、商品房成交量增速減緩
上半年商品房熱銷(xiāo)，價(jià)格明顯上升，壓抑了部分購房者的置業(yè)欲望。同時(shí)在08 年壓抑的剛性需求于上半年集中釋放后有所減弱，改善型需求并不能代替剛性需求的地位。但是因為依然有國家以及地方政策利好的影響，同時(shí)市場(chǎng)轉好“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”現象將會(huì )繼續凸顯。所以預計09 年下半年商品房成交量將會(huì )繼續上漲，但是增速將有所減緩。
3、商品房供應繼續放量
咸陽(yáng)樓市在售的商品房面積為258 萬(wàn)平米。在樓市最為火爆的2007 年的時(shí)候咸陽(yáng)商品房銷(xiāo)售面積達100萬(wàn)平米，雖然09 年上半年的樓市熱銷(xiāo)，但是與07 年依然有一定差距，因此即使09 年全年的樓市銷(xiāo)售與07 年不相上下，咸陽(yáng)樓市的商品房供應依然充足。
4、剛性需求為主，投資需求為輔
由于咸陽(yáng)市場(chǎng)依然處于扁平化的階段，樓市供需多為自產(chǎn)自銷(xiāo)，外來(lái)人口很少，剛性需求一直是咸陽(yáng)樓市的主力消化力量。所以預計，09 年下半年咸陽(yáng)樓市的客源依然以剛性需求為主，改善型以及投資型需求為輔，一起助推咸陽(yáng)樓市繼續走高。
5、商業(yè)物業(yè)迎來(lái)快速發(fā)展
咸陽(yáng)市目前大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，商業(yè)物業(yè)獲得了快速發(fā)展，而諸如西咸共建區以及城東、城西等配套不足的區域，商業(yè)物業(yè)規模及需求必將進(jìn)一步提升，于未來(lái)幾年迎來(lái)快速發(fā)展。
五、政策
《關(guān)中-天水經(jīng)濟區發(fā)展規劃》已正式發(fā)布?！兑巹潯诽岢?，將把關(guān)中天水經(jīng)濟區打造成為“全國內陸型經(jīng)濟開(kāi)發(fā)開(kāi)放的戰略高地”。
2000 年以來(lái)，隨著(zhù)西部大開(kāi)發(fā)的推近，咸陽(yáng)市的發(fā)展有目共睹，而隨著(zhù)“關(guān)中·天水經(jīng)濟區發(fā)展規劃的實(shí)施，相信咸陽(yáng)市的經(jīng)濟將會(huì )更近一步，而房地產(chǎn)業(yè)作為先行軍，必定會(huì )有長(cháng)足的發(fā)展。
六、綜述
咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展漸入佳境，但目前仍然存在一些矛盾和問(wèn)題如：“城市規劃滯后、產(chǎn)品設計落后、供求不平衡、市場(chǎng)容量小、行業(yè)不規范、政策變化大、消費意識不強”等部分問(wèn)題。從短期來(lái)看這些問(wèn)題不會(huì )對咸陽(yáng)樓市產(chǎn)生太大的影響，從長(cháng)期來(lái)看，這些問(wèn)題應該是城市化進(jìn)程發(fā)展中不可回避的問(wèn)題。
咸陽(yáng)市亟待解決的問(wèn)題，必須得到合理的解決，方能保證咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此借鑒一線(xiàn)城市以及二線(xiàn)等城市房地產(chǎn)業(yè)的成熟經(jīng)驗，結合咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征，在市場(chǎng)縱深化、理性發(fā)展的良好態(tài)勢下，咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)必將趨利避劣，獲得更加廣闊的發(fā)展空間。
