按照國際慣例，也就是世界銀行的建議，房?jì)r(jià)房租比應為200：1左右為宜，房?jì)r(jià)收入比應為5：1左右為宜?？墒?，很多人并不明白這其中的道理。昨天，一位網(wǎng)友來(lái)我家，也咨詢(xún)了這個(gè)問(wèn)題。所以，在這里，我簡(jiǎn)單闡述一下其中的道理。
首先，我們假定一套房子的房?jì)r(jià)房租比是200：1，月租金為2000元，則該套房子的價(jià)值應為2000元x200倍=40萬(wàn)元，年租金24000元÷40萬(wàn)=6%，也就是說(shuō)，房?jì)r(jià)房租比200：1，相當于年收益6%，比買(mǎi)保險的年收益（5%左右）還略高一些，這樣的房子，當然比較適合去買(mǎi)。而如果房?jì)r(jià)房租比超過(guò)200：1，達到250：1，則年收益只有4.8%，已經(jīng)低于買(mǎi)保險的年收益，而同時(shí)也沒(méi)有保險的意外賠付功能，自然已經(jīng)不適宜投資。
同理，我們可以計算得到以下結果：
房?jì)r(jià)房租比80：1時(shí)，相當于年收益15%；
房?jì)r(jià)房租比100：1時(shí)，相當于年收益12%；
房?jì)r(jià)房租比120：1時(shí)，相當于年收益10%；
房?jì)r(jià)房租比150：1時(shí)，相當于年收益8%；
房?jì)r(jià)房租比200：1時(shí)，相當于年收益6%；
房?jì)r(jià)房租比250：1時(shí)，相當于年收益4.8%；
房?jì)r(jià)房租比300：1時(shí)，相當于年收益4%；
房?jì)r(jià)房租比400：1時(shí)，相當于年收益3%；
這里要注意，計算房?jì)r(jià)房租比，是靜態(tài)計算，即在購得房產(chǎn)同時(shí)，用該套房產(chǎn)取得成本，除以該套房產(chǎn)當時(shí)可以成交的月租金。既不考慮房產(chǎn)價(jià)值的未來(lái)波動(dòng)，也不考慮房租的未來(lái)波動(dòng)。主要是為準備買(mǎi)房的人們提供一個(gè)價(jià)格是否合理的參照。通常來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)房租比超過(guò)200：1的房子，已經(jīng)不推薦購買(mǎi)，而房?jì)r(jià)房租比超過(guò)250：1的房子，則一定不要購買(mǎi)，否則會(huì )有很高的投資風(fēng)險（即很可能貶值）。而房?jì)r(jià)房租比低于200：1的房子，則推薦購買(mǎi)，在房?jì)r(jià)房租比低于150：1時(shí)，則一定是購買(mǎi)，而不建議租賃。這都是非常經(jīng)典的理財知識。希望所有準備買(mǎi)房的朋友們都能了解并遵循這一道理。
在這里，還要說(shuō)的就是房?jì)r(jià)收入比和房租收入比。
房?jì)r(jià)收入比，是用一套房子的價(jià)格，除以準備購房家庭的年收入，通常而言，房?jì)r(jià)收入比應在5：1左右，不建議購買(mǎi)房?jì)r(jià)收入比6：1以上的房產(chǎn)。也就是說(shuō)，如果想購買(mǎi)一套總價(jià)90萬(wàn)的住宅，家庭年收入應該達到18萬(wàn)，至少也應該達到15萬(wàn)，否則購買(mǎi)這樣的房產(chǎn)，就會(huì )有太大的壓力，或者說(shuō)會(huì )使購房人成為房奴。
房租收入比，則是針對租住房屋的家庭，每個(gè)月所負擔房租與家庭收入的比例。通常應不高于20%，也就是說(shuō)，對于月收入5000元的家庭（單身者自己就算一個(gè)家庭），可以承受的月租金應該是1000元，如果家庭月收入8000元，則可以承受的房租則是1600元。當然，在北京，有很多人承受著(zhù)遠高于這一比例的房租負擔，但即便是北京這樣的超級大城市，外來(lái)人口比例畸高，房租負擔極重的情況，人們也無(wú)法承受超過(guò)30%的房租收入比，也就是說(shuō)，租房居住的人們，如果平均月收入為5000元，則租住一套一居室的承受力，不會(huì )超過(guò)1500元。以北京這樣的城市來(lái)說(shuō)，兩人月薪都是3000元的話(huà)，可以承受的極限租金，基本就是1800元（6000元x30%）。
在研究購房問(wèn)題是，我們通常只考慮房?jì)r(jià)收入比和房?jì)r(jià)房租比，但考察一個(gè)地區未來(lái)房?jì)r(jià)趨勢時(shí)，則更需要關(guān)注房租收入比，因為當一個(gè)地區的房租收入比越接近30%，則這個(gè)地區的房?jì)r(jià)回落的可能就越大，或者說(shuō)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險也就越大。而一個(gè)地區的房租收入比越接近20%，則這一地區的房?jì)r(jià)合理性就越大，房屋升值的潛力也就越大。
聯(lián)系客服
