今天分享的內容可能對有些人來(lái)說(shuō)門(mén)檻可能高一些，因為涉及到一線(xiàn)城市就會(huì )涉及到各種限制政策，比如房票、資金門(mén)檻、銀行貸款的限制等等。其實(shí)離一線(xiàn)城市比較近的周邊能夠得到人口和資源分配的地方也會(huì )從青春期走向成熟期的。今天我們說(shuō)的這樣玩法也會(huì )陸續向這樣有人和產(chǎn)業(yè)支撐的、成長(cháng)型的房產(chǎn)過(guò)渡。所以相當于提前給大家說(shuō)一說(shuō)，如果未來(lái)你在房產(chǎn)投資這條路上走的時(shí)間夠長(cháng)、夠遠、夠久的話(huà)也會(huì )遇到。
房地產(chǎn)投資的高級玩法就是：金融屬性！杠桿！
房產(chǎn)也是固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)有好處就是在銀行產(chǎn)生信用，你要把它背后的流動(dòng)性激發(fā)出來(lái)。
什么叫背后的流動(dòng)性？貸款比例比較低的時(shí)候，房產(chǎn)價(jià)格比較高的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候只是紙面的財富，你要通過(guò)一系列的操作背后的“杠桿”加起來(lái)。
當你有一套或者兩套房產(chǎn)的時(shí)候，在房產(chǎn)平穩的時(shí)候，如果這里面沒(méi)有杠桿?？梢再u(mài)掉其中一套換成首付繼續買(mǎi)房或者其他投資，相當于把過(guò)去沒(méi)有杠桿的資產(chǎn)變成有杠桿的資產(chǎn)，這個(gè)操作雖然有點(diǎn)復雜需要在市場(chǎng)的平穩下去操作。
通過(guò)你手中持有的資產(chǎn)繼續通過(guò)抵押的方式加“杠桿”，就是不賣(mài)掉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)然后用抵押的方式讓它把流動(dòng)性運用起來(lái)，這就是房產(chǎn)投資我們目前接觸的主要玩法。
這兩種玩法有什么意義？答案就是讓你沉睡在固定資產(chǎn)背后的錢(qián)讓它的流動(dòng)性激發(fā)出來(lái)，因為銀行的錢(qián)相比其他渠道的錢(qián)成本比較低。如果你把這錢(qián)拿出來(lái)做投資的話(huà)能夠覆蓋銀行資金成本的投資品上去。切記不要去消費！就是用杠桿拿出來(lái)的錢(qián)一定不要用于消費，你不能說(shuō)借出來(lái)幾百萬(wàn)就去買(mǎi)了一塊百達翡麗！消費出去的錢(qián)未來(lái)會(huì )成為你很大的壓力，投資的話(huà)收益一定要覆蓋你的融資成本，這樣才能起到“滾雪球'的效應。
房地產(chǎn)投資的這幾種玩法對于房產(chǎn)投資者的認知和技能要求比較高，比如我們有些會(huì )員自控能力稍微差一點(diǎn)或者是在投資的技能上稍微差一點(diǎn)的話(huà)那么暫時(shí)就不要去做這些”高杠桿“這樣的動(dòng)作?，F階段是”去杠桿“的時(shí)代，需要謹慎操作。
市場(chǎng)上錢(qián)會(huì )隨著(zhù)財富的增長(cháng)會(huì )不斷增多的，以滿(mǎn)足商品和服務(wù)的不斷市場(chǎng)化交易行為的需求。另外還有政府主動(dòng)去”印“的需求，比如像美國。錢(qián)只是數字，貨幣本身背后國力或者國運的支撐才是最關(guān)鍵的，比如美元是美國背后強大的支撐。背后有科技、軍事、制度等和背后的安排支撐大家對美元的信心，像美國發(fā)行的國債不光個(gè)人、公司、很多國家也在買(mǎi)。這樣的操作其實(shí)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商玩的模式是一樣的。對于信用良好，舉債為生而且有能力”以新還舊“年年還錢(qián)、月月還錢(qián)，永不還清的；這才是在過(guò)去十五年到二十年最大的贏(yíng)家。
我們做房地產(chǎn)其實(shí)更多的是起到保值的作用，然后我們能拿到這樣供需矛盾最大化區域的房產(chǎn)的時(shí)候也能升值。當需求大于供給的時(shí)候整個(gè)商品就會(huì )有動(dòng)力！在房地產(chǎn)不可復制的背景下、在錢(qián)不斷增多的背景下、在供需矛盾最大化的區域我們做投資的時(shí)候就能夠獲得超額收益。這就是我們在做房產(chǎn)投資的時(shí)候必須要了解的”錢(qián)“的玩法的背景。錢(qián)的背后是有大莊家的。掌握錢(qián)數量的多寡不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是錢(qián)背后的購買(mǎi)力，房產(chǎn)就是讓你目前賺到的財富購買(mǎi)力沉淀下來(lái)，它能保證財富的購買(mǎi)力同時(shí)大方向正確的化它又能讓你的購買(mǎi)力得到提升。
對于老百姓而言目前抵抗莊家洗劫的辦法就是要持有房產(chǎn)、持有好的資產(chǎn)，滿(mǎn)足下一家的需求、滿(mǎn)足整個(gè)市場(chǎng)上對房產(chǎn)居住屬性的需求同時(shí)盡量學(xué)會(huì )金融屬性把中間的”杠桿“適度比例加起來(lái)；隨著(zhù)年齡的增長(cháng)杠桿要適度和謹慎，畢竟是一把”雙刃劍“。
目前國家的政策很明顯就是”住房不炒“。我們作為房產(chǎn)投資者不是炒房的。一定要區分開(kāi)！
炒房炒的是短期的價(jià)格的漲跌；而我們房產(chǎn)投資看重的是長(cháng)期價(jià)值的變現；邏輯其實(shí)是不一樣的。 價(jià)值背后就是兩點(diǎn)支撐：一個(gè)是有市場(chǎng)的需求；一個(gè)是有國家規劃政策層面的對價(jià)值的拉升。這是兩件事。市場(chǎng)上必須有人肯接盤(pán)我們的房產(chǎn)，因為我們買(mǎi)到這樣的房產(chǎn)一定是未來(lái)賣(mài)給個(gè)人(大概率）。
房地產(chǎn)對于我們來(lái)說(shuō)是最好的投資工具也僅限于政策指引的大方向。就是一線(xiàn)城市群、新一線(xiàn)城市群和都市圈里的部分區域；遠離三四線(xiàn)及其以下城市。最近有部分會(huì )員問(wèn)我還能不能找到筍盤(pán)，其實(shí)現在在整體市場(chǎng)的上升期，筍盤(pán)的幾率幾乎很小，大家知道的我從不推新盤(pán)，二手房只要性?xún)r(jià)比合適就可以了；要啥自行車(chē)呢？整個(gè)房地產(chǎn)水位都在上漲，對我們來(lái)說(shuō)影響就是很多優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)會(huì )越來(lái)越接觸不到，因為老貴了。舉個(gè)例子去年在重慶還可以買(mǎi)到萬(wàn)科御瀾道90+175W左右，今年可能在230W，相應的金字塔每個(gè)階層都向上移動(dòng)了?，F在你只能望而卻步。那我們在比較早的時(shí)候買(mǎi)入的那么現在都漲了。所以，是好事！還有機會(huì )，雪坡還有。
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