如今，在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數低迷之時(shí)，某些二、三、四，甚至五線(xiàn)城市的樓盤(pán)銷(xiāo)售遭遇困難，或者急于套現回籠資金的情況下，我們能否通過(guò)眾籌的方法，組無(wú)房剛需團，籌集2千萬(wàn)，買(mǎi)下整個(gè)花園小區呢？答案是：可以的！
比如，你細心地留意一下，你家附近有個(gè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，一直銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不理想處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，很多房子銷(xiāo)售不出去，這時(shí)開(kāi)發(fā)公司資金短缺，需要大量資金周轉或者回籠還貸。在這樣的情況下，你提出幫他們解決房子的銷(xiāo)售問(wèn)題，并且讓他們在短時(shí)間內得到資金的回籠，你猜他們會(huì )不會(huì )很感激你呢？我想一定是會(huì )的！既然你要提出幫助他們銷(xiāo)售，那么，我們又怎樣去幫助他們呢？是否應該利用一下金融杠桿的力量來(lái)助力，完成這項皆大歡喜的計劃呢?
那么，下面具體地分享一下這個(gè)操作流程，以供大家根據本地的實(shí)際情況靈活借鑒運用，沒(méi)有做不到的事，只有想不到的人：
假設，你身邊有一個(gè)樓盤(pán)，這個(gè)樓盤(pán)一共有100套房子，每套價(jià)值平均300萬(wàn)（根據不同城市、地區，每套從30萬(wàn)至3百萬(wàn)均可參照本方法）。這是房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)也是銀行的評估價(jià)，就是銀行認可的價(jià)格，并且銀行以300萬(wàn)的價(jià)格給符合條件的家庭做7成的貸款和按揭，但房地產(chǎn)公司一直銷(xiāo)售不出去，可是你只有2000萬(wàn)的資金，那么你能否完成這項收購計劃呢？答案是：一定有！在這樣的情況下，你可以找開(kāi)發(fā)商好好談?wù)劊?/p>
如果你一次包銷(xiāo)他們100套房子，但分批次給他們錢(qián)，他們也會(huì )積極配合的，分批次辦理房產(chǎn)給你的買(mǎi)主。同時(shí)要求他們以每套200萬(wàn)的價(jià)格給你，他們會(huì )愿意的。因為他們資金短缺，手中的房子又賣(mài)不出去，每日發(fā)生的各項成本費用遠遠大于打折后的損失，所以他們會(huì )急于處理賣(mài)出的。
這時(shí)，你可以應用典當融資的方式來(lái)完成收購。先用2000萬(wàn)買(mǎi)下10套房子，然后押給典當行：A行（押給銀行也可以），因為這10套房子價(jià)值3000萬(wàn)，所以典當行會(huì )給你貸款2100萬(wàn)，再拿2000 萬(wàn)買(mǎi)下另外10套再押給另外的典當行：B行，同樣可以得到大約2100萬(wàn)的貸款，如此類(lèi)推，反復運作，100套（500套也可以）房子就買(mǎi)下來(lái)了。這就是杠桿的力量。
那么，買(mǎi)下來(lái)的房子用來(lái)干什么呢？放在那里等著(zhù)天天還利息嗎？絕對不是！因為典當行是要支付利息的。不錯，我們不能買(mǎi)下來(lái)之后再去想辦法怎么去賣(mài)（這一點(diǎn)是關(guān)?。?，而且是先想好了，并且先把房子賣(mài)出去了，然后再去買(mǎi)。房子賣(mài)出去之后，然后再去把房子買(mǎi)回來(lái)，不然你的風(fēng)險和成本就會(huì )很高了，那么，怎么才能先把房子賣(mài)出去然后再買(mǎi)呢？（這是成功的重點(diǎn)）
比如：這套房子的價(jià)值(1套300萬(wàn)，10 套3000萬(wàn)、100套3億）。同理，不同城市的（1套30萬(wàn)，60萬(wàn)，100萬(wàn)，150萬(wàn)，2百萬(wàn)）是與300萬(wàn)的操作方法相同。
只要預交1萬(wàn)定金就可以得到原價(jià)300萬(wàn)，現價(jià)只要270萬(wàn)或250萬(wàn)的房子，以眾籌的方案籌集到了100個(gè)人認購才有250萬(wàn)價(jià)格的房子，馬上節省50萬(wàn)/套，這在當今完全是可能的（眾籌的目標客戶(hù)最好是剛需家庭）。
你可以要求開(kāi)發(fā)商按原價(jià)每套300萬(wàn)的價(jià)格銷(xiāo)售，凡是符合條件的購房家庭都可以認購，只要交1萬(wàn)的“誠意金”，房子購買(mǎi)完成后就可以“退回1萬(wàn)，實(shí)現0首付購房，得到一套價(jià)值300萬(wàn)的房子”。如果100人報名交納“誠意金”，便可操作。按300萬(wàn)/套，你先墊付3成費用90萬(wàn)(300萬(wàn)×30% =90萬(wàn))，購房家庭向銀行申請剩余70%的按揭貸款210萬(wàn)(300萬(wàn)×70% =210萬(wàn))，還給開(kāi)發(fā)商110萬(wàn)/套，手上還有100萬(wàn)，購房者分開(kāi)兩個(gè)賬戶(hù)供房子， 90萬(wàn)按10年供款，給你成立的中介公司后租賃公司， 210萬(wàn)按20年供款給銀行，這樣，每套房子你也可以賺100萬(wàn)了。
你也可以考慮用免費送20年的方式來(lái)銷(xiāo)售出去，只要交50萬(wàn)的保證金，房子的價(jià)值300萬(wàn)/套，不用購房者供房，只要符合條件購房，免費送房（該方案適合某些福利企業(yè)花小錢(qián)多買(mǎi)房分給員工的最佳方法）。
首先，房子價(jià)格從300萬(wàn)提價(jià)20%,按360萬(wàn)/套銷(xiāo)售，按揭貸款可以向銀行貸出252萬(wàn)(360萬(wàn)× 70% =252萬(wàn)元)，這些貸款由你按20年期還銀行，你還開(kāi)發(fā)商200萬(wàn)，還有102萬(wàn)(52萬(wàn)+50萬(wàn)=102萬(wàn)) 50萬(wàn)是保證金，用102萬(wàn)去投資賺錢(qián)。假設，每年收益按25%計算： 102萬(wàn)×25% =25.5萬(wàn)；再按20年計算：25.5萬(wàn)×20年=510萬(wàn)。
假設你向銀行借款252萬(wàn)，含利息加本金一共310萬(wàn)，那么你還是每套房子可以賺200萬(wàn)。當然這是粗略的計算，細算還要考慮每個(gè)月還貸款和利息，不過(guò)你可以用1.2億即(102萬(wàn)× 100套=1.2億)一部分去還貸款，大部分用于投資賺錢(qián)，不影響資金流轉和閉環(huán)就可以了。你到20年之后，把50萬(wàn)的保證金還給購房者，或者10年后歸還也是可以做到的。
大家可能會(huì )問(wèn)，你怎么能夠保證這個(gè)投資收益率可以達到25％呢？其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題很好回答，深層的在這不作詳解，就簡(jiǎn)單一點(diǎn)講，投資30多萬(wàn)開(kāi)一間面積50平方的泰式料理，日營(yíng)業(yè)額6000一9000，按照40％毛利計算，你們細算一下，這種情況下能達到年化收益25％嗎？
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