隨著(zhù)城鎮化的不斷推進(jìn)，越來(lái)越多的人搬離了農村的小院，住進(jìn)了城市的小區，在城市的小區生活，離不開(kāi)和物業(yè)打交道。其實(shí)物業(yè)的作用也越來(lái)越大，一個(gè)品質(zhì)好的小區離不開(kāi)這個(gè)服務(wù)水平好的物業(yè)公司。在買(mǎi)房時(shí)，購房者都喜歡愿意帶有大品牌物業(yè)的樓盤(pán)，購房者更是愿意為物業(yè)好的樓盤(pán)買(mǎi)單。
對于大部分來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子就是用來(lái)居住，那么自然對小區的環(huán)境和物業(yè)服務(wù)有所要求。一個(gè)小區的綠化、環(huán)境、衛生、治安、社區服務(wù)和基礎配套設施檢修維護等等都離不開(kāi)物業(yè)公司。擁有一個(gè)服務(wù)好的物業(yè)公司的小區，小區環(huán)境好，業(yè)主居住起來(lái)也非常舒適，幸福感也高。同時(shí)這種小區的房子升值空間也會(huì )相對較高，在一些大城市，同一地段的小區的房?jì)r(jià)差距可達1萬(wàn)元/平方米，主要區別就是小區的物業(yè)服務(wù)水平不同，購房者更愿意花高價(jià)購買(mǎi)環(huán)境好、物業(yè)服務(wù)水平好的小區。但是物業(yè)現如今也是一把雙刃劍，物業(yè)在服務(wù)業(yè)主的同時(shí)，一些物業(yè)公司也給業(yè)主帶來(lái)了很多不愉快的經(jīng)歷。
現在社會(huì )中有不少呼吁取消物業(yè)的呼聲，這主要就是現在一些物業(yè)公司不好好服務(wù)業(yè)主，只想著(zhù)掙錢(qián)，亂收費現象嚴重。對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，并不是不愿意交物業(yè)費，只是很多業(yè)主覺(jué)得自己交了物業(yè)費并沒(méi)有享受到相應的服務(wù)。甚至少數小區的物業(yè)公司把自己當成了小區的主人或者領(lǐng)導，收物業(yè)費時(shí)積極，辦事時(shí)推三阻四。特別是在物業(yè)費上，現在不少物業(yè)公司收費標準高，胡亂添加收費名錄。物業(yè)的這些舉動(dòng)也造成了業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾，物業(yè)和業(yè)主本身應該和諧相處，但是現在成為敵對。不少業(yè)主拒絕交物業(yè)費，物業(yè)公司拒絕為業(yè)主服務(wù)，呈現出兩敗俱傷的局面。這也是為什么現在有很多人呼吁取消物業(yè)的原因。
但是全面取消物業(yè)并不現實(shí)，畢竟這種服務(wù)水平差的物業(yè)公司也僅僅只是一小部分，大部分物業(yè)都是負責人的在為業(yè)主服務(wù)。并且確實(shí)大部分小區離開(kāi)了物業(yè)公司無(wú)法運轉，專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，物業(yè)公司就是專(zhuān)門(mén)服務(wù)于業(yè)主，所以，把管理小區的任務(wù)降低服務(wù)水平好的物業(yè)公司更讓人放心。但是現在取消物業(yè)公司不現實(shí)，如果碰到服務(wù)水平差的物業(yè)該怎么辦呢？這個(gè)大家現在可以放心了，隨著(zhù)物業(yè)的發(fā)展，國家也在針對物業(yè)條例中的不規范不合理之處不斷在重新修訂。在2020年出版的最終的《民法典》中，就有針對物業(yè)的新規。這次的物業(yè)新規中，有3個(gè)業(yè)主的新權益，業(yè)主們一定要提前知曉。
第一個(gè)權益：碰到服務(wù)水平不好的物業(yè)，業(yè)主有權利開(kāi)除物業(yè)，更換新物業(yè)或者自治。
現在呼吁取消物業(yè)的業(yè)主其實(shí)都是因為碰到了“黑物業(yè)”，也就是只收錢(qián)不作為的物業(yè)公司。在過(guò)去，由于業(yè)主一直處于弱勢一方，就算是一些小區的業(yè)主比較團結，成立了業(yè)主委員會(huì )投訴開(kāi)除了物業(yè)公司，物業(yè)公司也會(huì )賴(lài)著(zhù)不走，業(yè)主們毫無(wú)辦法。但是現如今不同了，在《民法典》的284條中明確規定：
業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。
從這條規定中可以清楚明白地看出，業(yè)主才是小區的主人，對于小區管理，業(yè)主有權選擇自己自治，也有權委托物業(yè)公司來(lái)管理，但是物業(yè)公司是業(yè)主委托來(lái)的，業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿(mǎn)意的話(huà)有權更換物業(yè)公司。當然，筆者不建議所有的小區都實(shí)施自治小區，雖然有一些小區自治很成功，但是數量少，是特例，基本上還都是老小區。所以，對于大部分小區來(lái)說(shuō)，還是委托服務(wù)好的物業(yè)公司來(lái)管理小區比較適合，在物業(yè)新規下，物業(yè)公司服務(wù)水平不好，更換新的物業(yè)公司就可以了。
第二個(gè)權益：小區的公共區域的經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主所有，優(yōu)先補充公共維修基金。
現在很多新建的小區，其實(shí)小區公共區域有很多收益，比如電梯和小區大門(mén)口的廣告位費，還比如公共區域停車(chē)位的費用，小區每年的這些收入可不是一個(gè)小數字。在過(guò)去，這些收取業(yè)主們基本上不知道，物業(yè)也不告知業(yè)主，基本上都被物業(yè)自己貪污了。當然，也有比較好的物業(yè)，拿這些公共區域的錢(qián)給全體業(yè)主們發(fā)紅包送福利。但是這樣的物業(yè)公司真的不多，大部分物業(yè)公司被問(wèn)到這個(gè)問(wèn)題時(shí)都是說(shuō)錢(qián)用于了小區建設和維護，這樣的回答業(yè)主們自然不認同，因為業(yè)主們交的物業(yè)費本身就已經(jīng)夠小區的日?；ㄙM了。但是現在不同了，在《民法典》的282和283條中有了明確規定：
建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定。
從這條法規中可以明確看出，小區公共區域的經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主所有，并不是物業(yè)公司的私有。而且并不能用于小區的日常運營(yíng)費用之中，所以物業(yè)公司的說(shuō)法不合法。而在很多城市的新版物業(yè)條例中也明確這種規定，同時(shí)也規定，小區的公共區域的經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主所有，優(yōu)先補充公共維修基金。其實(shí)補充到公共維修基金里也是給了業(yè)主，不然以后公共維修基金不夠了還是需要業(yè)主們共同出錢(qián)。因此，不管是分配給業(yè)主還是補充到公共維修基金，都是業(yè)主的福利。
第三個(gè)權益：小區的物業(yè)收費名錄和價(jià)格必須要經(jīng)過(guò)物價(jià)局審核通過(guò)，業(yè)主有權查閱收費名錄和價(jià)格是否合規合法。如果物業(yè)不能提供，業(yè)主有權拒絕交物業(yè)費。
對于物業(yè)的收費名錄和收費，這是業(yè)主們最想知道，現在有一些物業(yè)公司為了賺取更多的利益，胡亂添加收費名錄和提高收費標準。其實(shí)，物業(yè)公司收取業(yè)主的任何收費標準和收費標準，其實(shí)都要報備給當地物價(jià)局而且需要通過(guò)審核。另外，根據《民法典》第943條中規定：
物業(yè)服務(wù)人應當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告。
從這條規定中也可以看出，針對小區的服務(wù)費的收取標準和物業(yè)公司的服務(wù)標準和服務(wù)情況，業(yè)主們都有知情權，物業(yè)公司都需要定期告知全體業(yè)主。但在現在很多業(yè)主擔心，如果物業(yè)公司不提供收費名錄和收費標準，或者這些都沒(méi)有通過(guò)物價(jià)局審核備案，業(yè)主拒絕交物業(yè)費后，物業(yè)公司給業(yè)主停水停電怎么辦？這種情況在過(guò)去確實(shí)也經(jīng)常發(fā)生。但是現在業(yè)主可以放心了，根據《民法典》的第944條中有規定，物業(yè)公司不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣等方式催繳物業(yè)費。另外，本身物業(yè)公司的這種做法就不合法，他們也不會(huì )采取起訴的方式收取物業(yè)費。所以，只要業(yè)主較真，在物業(yè)公司收取物業(yè)費時(shí)索要物價(jià)局審核批復的收費名錄和收費標準，物業(yè)公司就很難再亂收費了。
對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，取消物業(yè)并不是目的，得到好的服務(wù)才是最終的目的。隨著(zhù)《民法典》的實(shí)施和各個(gè)省份和城市的物業(yè)新規的出臺，未來(lái)的物業(yè)行業(yè)會(huì )更加合理合法的健康發(fā)展。
業(yè)主才是小區的主人，在這些物業(yè)新規出臺的同時(shí)，業(yè)主們也要團結起來(lái)，拿起法律的武器來(lái)維護和爭取自己的權利。隨著(zhù)新規的實(shí)施和執行，在制度更加全面、更加合理的大環(huán)境下，未來(lái)業(yè)主和物業(yè)公司之間也會(huì )相處得更加融洽和睦，小區的管理也會(huì )越來(lái)越好。
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