更正登記是指對不動(dòng)產(chǎn)物權錯誤登記的錯誤進(jìn)行更正登記?，F實(shí)生活中，由于登記機構或者申請人的原因導致的錯誤是有可能發(fā)生的。為了社會(huì )的公平與正義，物權法上采取了更正登記這一程序來(lái)彌補發(fā)生的錯誤，所以要允許登記機關(guān)予以改正或者當事人申請更正。
我國物權法第十九條規定，權利人、利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記?！罢J為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤”是更正登記的事由，應當包括登記簿上記載的權利狀態(tài)與實(shí)際的權利狀態(tài)不相符合即前文所述的登記物權與事實(shí)物權、登記權利人與真實(shí)權利人不一致的情形，也包括錯誤的標示登記，即登記簿上記載的情況與標的物的實(shí)際情況不符。
具體事由應當包括以下情況：
一是因登記人員或者申請人過(guò)失而錯誤或者遺漏登記。
二是因故意的主觀(guān)心理狀態(tài)所致的錯誤登記。
三是因不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的法律行為自始無(wú)效而致與登記權利不一致的登記。
四是非基于法律行為的物權變動(dòng)而致與登記權利不一致。如依我國物權法第二十八條至第三十條的取得的不動(dòng)產(chǎn)物權不以登記為生效要件，如果該取得與登記簿的記載不一致，應以更正登記來(lái)進(jìn)行調整。
除了上述情況外，符合當事人本意的事實(shí)物權與登記物權在設定時(shí)不一致，在不涉及第三人利益的情況下，如果事實(shí)物權人有證據證明或者登記權利人同意更正的，也應當適用更正登記，而不是適用變更登記。因為變更登記是指登記機關(guān)就不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)所進(jìn)行的記載，包括不動(dòng)產(chǎn)物權的移轉、分割、合并、設定、增減等情形，不以登記簿與實(shí)際權利狀態(tài)不一致為前提。但是如果是在事后出現的符合當事人本意的不一致，則屬于物權變動(dòng)，應當適用變更登記。
我國物權法第十九條規定權利人、利害關(guān)系人可以提出變更登記申請。這里的權利人應當包括真實(shí)權利人和登記權利人。在真實(shí)權利人與登記權利人不一致時(shí)，登記權利人為更正登記義務(wù)人，基于私權自治原則，也應當允許其申請變更登記。利害關(guān)系人是指登記記載錯誤會(huì )造成對自己不利影響的當事人，如已與權利人訂立物權變動(dòng)合同的第三人。
關(guān)于登記機關(guān)能否依職權提起更正登記的問(wèn)題，物權法沒(méi)有規定，對此有不同意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認為，登記確定的是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)事項，涉及的民事權益問(wèn)題，在登記發(fā)生錯誤的情況下，應當按照私法自治的原則，由當事人提出請求，如果當事人發(fā)現登記錯誤后不愿意更正，表明其已經(jīng)自愿放棄了其權益，登記機關(guān)沒(méi)有必要主動(dòng)更改；如果登記機構確實(shí)發(fā)現自己的行為存在錯誤，登記機構應當通知登記申請人由其提出更改；另一種意見(jiàn)認為，更正登記有兩種方式，除了經(jīng)權利人以及利害關(guān)系人申請的更正登記外，包括登記機關(guān)自己發(fā)現錯誤后做出的更正登記；登記制度含有一定的國家管理目的，登記機關(guān)也具備一定的管理性質(zhì)，從而登記機關(guān)未經(jīng)當事人允許，在一定的情形下，主動(dòng)地依職權進(jìn)行更正登記也為法律所支持。
登記機關(guān)依職權進(jìn)行更正登記不僅是必要的，而且也是有法律依據的。理由是：1、我國的不動(dòng)產(chǎn)登記具有明顯的國家管理職能。登記制度不僅有平等主體的私權關(guān)系，而且有縱向的行政關(guān)系，其中貫穿著(zhù)個(gè)人目標與國家目標的雙重價(jià)值?！皞€(gè)人目標以獲得個(gè)人權利為終極關(guān)懷，這里有確權及交易安全的需求；國家目標有管理、征稅、保護耕地維護人類(lèi)生存的目標”?！翱紤]到因為自然原因發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)可能有權利人不愿申請更正的情形，或者權利人及利害關(guān)系人怠于提起更正登記的申請而發(fā)生妨害交易的情形，或者不動(dòng)產(chǎn)物權因事實(shí)行為已經(jīng)發(fā)生移轉而取得人怠于進(jìn)行變更登記的情形，以及登記機構自己有錯誤的登記的情形，應賦予登記機關(guān)依職權更正的權力，以便于交易正常進(jìn)行”。不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)是國家行政機關(guān)，糾正存有瑕疵的具有行政行為是其職責。2、我國《土地登記規則》第71條和《城市房屋權屬登記管理辦法》第25條明確規定登記機關(guān)依職權更正登記。3、德國、瑞士、日本和我國臺灣地區立法都明確規定登記機關(guān)可以依職權進(jìn)行更正登記。
更正登記提起的主體不同，其條件及程序亦不同。依申請更正登記應當遵循以下條件和程序：
1、權利人、利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤，并向登記機關(guān)提出申請。
2、經(jīng)過(guò)權利人書(shū)面同意或者有證據證明登記確有錯誤。如果權利人以書(shū)面形式同意更正申請，即使申請人尚未提出足夠的證據證明登記確有錯誤，登記機構也應當辦理更正登記，不干擾當事人的“私權”，但是登記機構仍有審核義務(wù)，以確定更正登記是否可能損害國家、集體或者第三人利益。如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正登記，則必須由申請人提供足夠的證據證明登記確有錯誤，否則登記機構不能為其辦理更正登記。登記機構經(jīng)過(guò)審查證據，認為原登記確有錯誤，應當予以更正。
3、提起行政訴訟或者請求人民法院進(jìn)行民事確權。如果登記機構對符合更正條件的申請拒不辦理更正登記，權利人或者利害關(guān)系人有權以行政不作為為由向人民法院提起行政訴訟。如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正，登記機構也不能確定登記確有錯誤而不予更正的，真實(shí)權利人或者利害關(guān)系人有權向人民法院起訴要求重新確權，根據法律的生效確權結果請求登記機構更正登記，登記機構有義務(wù)辦理更正登記。這里需要說(shuō)明，提起行政訴訟和提起民事確權訴訟是權利人、利害關(guān)系人尋求權利救濟的兩種途徑，并非必經(jīng)程序，也沒(méi)有先后之分，由當事人自由選擇。
4、申請異議登記。如果利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權歸屬等事項有異議，在登記機構不能辦理更正登記的情況下，為了打破登記的公信力，避免存在產(chǎn)權爭議的不動(dòng)產(chǎn)為第三人善意取得，從而為其通過(guò)民事訴訟進(jìn)行確認或者為直接辦理更正登記收集更多更充分的證據，可以向登記機構申請異議登記，這是一種對真實(shí)權利人的臨時(shí)性保障措施，不是變更登記的必經(jīng)程序，也不是民事訴訟的必經(jīng)程序。
依職權更正登記應當遵循的條件及程序，我國物權法沒(méi)有規定，相關(guān)行政規章對此規定得也比較簡(jiǎn)單，需要在即將出臺的不動(dòng)產(chǎn)登記法中加以明確。筆者認為，鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記制度是以保護私權為主，防止公權對私權的過(guò)分干預，應當對依職權變更登記的條件和程序進(jìn)行嚴格限制。堅持的基本理念是，當更正登記不損害當事人的合法私權，同時(shí)不更正又有損登記秩序和物權秩序時(shí)，登記機關(guān)就可以依職權主動(dòng)進(jìn)行更正。依職權更正登記可以適用以下情形：（1）錯誤登記出于登記人員的故意或者過(guò)失，且有證明文件可稽；（2）當事人怠于更正登記，且該怠于更正登記的行為有損國家、社會(huì )利益或者有礙于交易秩序。同時(shí)，要嚴格按照行政程序，報經(jīng)有關(guān)負責人審核并通知權利人及利害關(guān)系人。如果權利人或者利害關(guān)系人對該更正登記不服或者認為給其造成損失，有權提起行政訴訟或者行政賠償訴訟。
更正登記請求權屬于物權請求權的范疇，其不應適用消滅時(shí)效。理由是：
1、我國的主流觀(guān)點(diǎn)認為確認物權的請求權和物權請求權都不應適用訴訟時(shí)效。通說(shuō)認為，登記訂正請求權不因時(shí)效而消滅。
2、德國、瑞士等國物權法都明確規定更正登記請求權不罹于消滅時(shí)效。
3、如果對物權請求權適用消滅時(shí)效，會(huì )導致嚴重的不公平，物權秩序的混亂，最終違背法律設定時(shí)效的根本宗旨。
去年A某購買(mǎi)房子，因一些原因，是其老婆和兒子去辦理的簽購房合同，以及貸款手續，合約的購買(mǎi)人是他們兩人?，F在房產(chǎn)證尚未辦理，但是房產(chǎn)證上又不能填寫(xiě)A某的名字，為日后發(fā)生產(chǎn)權糾紛，A某應該怎么做才能證明房屋的產(chǎn)權是A某本人所有？
《物權法》第十九條規定：權利人、利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人書(shū)面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?？梢?jiàn)，權利人、利害關(guān)系人可以通過(guò)申請更正登記、申請異議登記維護自己的合法權益。
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