姜鋒，鄒城市自然資源和規劃局（鄒城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）
為了保護事實(shí)上權利人的物權，《物權法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》 《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規范（試行）》等都規定了更正登記制度，允許真正的權利人或者利害關(guān)系人依據真正的權利狀態(tài)對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內容進(jìn)行更正?！段餀喾ā芬幎恕安粍?dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據”，但同時(shí)也規定了“權利人、利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人書(shū)面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正”。
那么，更正登記到底適用什么情形呢？《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規范（試行）》作出了規定：“權利人、利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤，或者人民法院、仲裁委員會(huì )生效法律文書(shū)等確定的不動(dòng)產(chǎn)權利歸屬、內容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利狀況不一致的，當事人可以申請更正登記”。
本文通過(guò)案例進(jìn)行分析：
案例：2010年7月賣(mài)方張某與買(mǎi)方李某簽訂了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，共同向登記機構申請了房屋所有權轉移登記，后張某與李某發(fā)生糾紛，張某將李某起訴，2012年1月市人民法院判決：“張某與李某簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并確認房屋所有權歸張某所有”?，F張某持人民法院生效的民事判決書(shū)及協(xié)助執行通知書(shū)（內容為將該不動(dòng)產(chǎn)登記至張某名下），向不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請登記，要求將房屋所有權恢復至自己名下。對于該案例，登記機構應當按什么登記類(lèi)別辦理呢?
首先，現在各地的不動(dòng)產(chǎn)登記機構對更正登記的認識還不盡相同，對于更正登記中“登記錯誤”的理解，也不一致。一種意見(jiàn)認為，登記錯誤是由于登記瑕疵造成的，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與申請登記的原始材料不一致或者因疏漏造成的權利人姓名、坐落等筆誤。另一種意見(jiàn)認為，因登記原因行為不成立或者無(wú)效，造成了登記記載與實(shí)際權利不一致，即：登記錯誤既包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與申請登記的原始材料不一致，也包括與真實(shí)的物權狀況不一致的情況。本人贊同第二種意見(jiàn)，從《物權法》的本意來(lái)講，“登記錯誤”應做廣義的理解，即：“登記錯誤”既包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與申請登記的原始材料不一致，也包括與真實(shí)的物權狀況不一致。更正登記是對錯誤登記的更正和補充，通過(guò)更正登記，從而保護真正權利人的利益不至因錯誤登記而遭受損害。不動(dòng)產(chǎn)登記雖然有嚴格的操作程序，但也很難避免發(fā)生登記錯誤或遺漏，出現登記簿記載的權利人與真正權利人不一致或權利遺漏現象，從而使真正的權利人可能因此遭受損害。為了徹底地消除登記權利與真正權利不一致的狀態(tài)，使登記權利人與真正權利人保持一致，從而維護真正權利人的利益，避免造成真正權利人的損害，設置更正登記制度，是對錯誤登記的補救措施。
其次，上述案例各地登記機構也有著(zhù)不同的觀(guān)點(diǎn)。一種觀(guān)點(diǎn)認為：雖然合同被法院判決無(wú)效，但登記有效，現法院確認房屋歸屬張某，應辦理轉移登記，并交納相關(guān)稅費。還有的人認為：合同被法院判決無(wú)效，依據《合同法》第56條規定，“無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力”；依據《物權法》第28條規定，“因人民法院、仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”。故而，法院的法律文書(shū)一經(jīng)生效，即發(fā)生了物權變動(dòng)的效力，該不動(dòng)產(chǎn)權利仍歸屬張某所有。也就是說(shuō)，張某、李某之間的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同被判決無(wú)效，則即便不動(dòng)產(chǎn)還登記在買(mǎi)受人李某的名下，法律文書(shū)已確認房屋所有權仍然屬于張某。此種情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當依據生效的《民事判決書(shū)》及《協(xié)助執行通知書(shū)》辦理更正登記。
本人贊同第二種更正登記的觀(guān)點(diǎn)，即：因登記原因行為不成立或者無(wú)效，造成了登記簿記載與實(shí)際權利不一致造，應適用于更正登記。在法律行為導致物權變動(dòng)的情況下，如果該法律行為不成立或者無(wú)效、被撤銷(xiāo)，依據《民法通則》以及《合同法》的規定，即便完成登記，物權變動(dòng)也溯及到法律行為成立時(shí)而自始不生效。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內容和真實(shí)權利狀況不一致的，屬于登記錯誤情形的一種。雖然不是登記機構的過(guò)錯，但仍需要更正?！逗贤ā返?6條規定：“無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力”，《合同法》第58條規定：“合同無(wú)效或者被撤消后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還……”。原來(lái)就是張某的財產(chǎn)，現在返還，是對原來(lái)登記的否定，應屬更正登記才對。正是基于此考慮，《房屋登記辦法》第80條規定：“人民法院、仲裁機構的生效法律文書(shū)確定的房屋權利歸屬或權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或有關(guān)法律文書(shū)，注銷(xiāo)原有登記”。對于該案例，“并辦理相應的登記”即為更正登記。
再次，依據人民法院或者仲裁機構生效法律文書(shū)辦理的更正登記，應與一般情況的更正登記作區別，登記機構無(wú)需也無(wú)能力去實(shí)質(zhì)性審查人民法院法律文書(shū)，依據《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規范（試行）》第16.1.4條，受理人員只需審查法律文書(shū)等材料是否已明確不動(dòng)產(chǎn)權利歸屬，是否已經(jīng)發(fā)生法律效力。
由此可見(jiàn)，更正登記是對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的錯誤事項進(jìn)行補充改正而進(jìn)行的登記，是對原登記權利的涂銷(xiāo)登記，同時(shí)是對真正權利的登記，上述案例應適用不動(dòng)產(chǎn)更正登記。
本文已刊發(fā)《中國房地產(chǎn)》2019年8月上旬刊
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