原告某小區業(yè)主會(huì )于2006年4月通過(guò)招標程序與被告某物業(yè)管理公司訂立了小區物業(yè)管理合同。合同約定：原告委托被告對小區進(jìn)行管理，服務(wù)期限為三年。物業(yè)管理服務(wù)費標準為，住宅建筑面積每平方米1.05元，非住宅建筑面積每平方米2.2元。合同任何一方無(wú)正當理由提前終止合同的，應向對方支付10萬(wàn)元違約金。在合同履行中，被告由于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、墊付水電費等問(wèn)題，于2006年6月27日向原告發(fā)出告知函，以經(jīng)營(yíng)出現虧損為由，提出退出小區物業(yè)管理服務(wù)。在雙方未就提前終止合同達成一致的情況下，物業(yè)公司于2006年9月27日撤離該小區。業(yè)主會(huì )向法院提起訴訟,請求判令：1、解除物業(yè)服務(wù)合同；2、被告向原告支付違約金10萬(wàn)元。
被告物業(yè)管理公司辯稱(chēng)，同意原告解除合同的訴訟請求，但原告違約在先，不同意支付違約金。理由是：原告始終沒(méi)有依約向被告提供物業(yè)用房；原告沒(méi)有依據《物業(yè)管理條例》的規定，出面督促業(yè)主交納物業(yè)費；原告招標時(shí)說(shuō)明的小區物業(yè)建筑面積與實(shí)際建筑面積不符，造成被告4.62萬(wàn)元損失；原告招標過(guò)程中未將底商水電費繳納方式告知被告，造成被告6萬(wàn)余元的損失。以上造成被告直接經(jīng)濟損失達30余萬(wàn)元，致使被告無(wú)法繼續履行合同，經(jīng)履行法定程序后撤離該小區。
法院審理認為，雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，依法成立、有效，對雙方當事人均有約束力，雙方應按約定全面履行合同義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)合同約定履行期限為3年，但被告僅進(jìn)行了5個(gè)多月的物業(yè)管理服務(wù)即撤場(chǎng)，應當承擔違約責任，被告應當按照合同約定向原告支付違約金?，F雙方均同意解除合同，法院照準。被告提出的物業(yè)用房問(wèn)題，雙方已協(xié)商搭建了物業(yè)用房，被告也已實(shí)際使用。原告當庭表示愿意支付被告墊付的搭建物業(yè)用房的費用28 539元，法院準許。此外，雙方在合同中并未約定物業(yè)管理服務(wù)的具體面積，也未約定被告墊付水、電費的問(wèn)題，原告不存在瑕疵締約和先期違約的行為。
綜上，法院判決：一、解除雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同；二、被告物業(yè)管理公司向原告支付違約金100 000元，扣除被告墊付的搭建物業(yè)用房費用28 539元，被告實(shí)際向原告支付71 416元。案件訴訟費用由被告承擔。
本案主要涉及如下法律問(wèn)題：業(yè)主會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理服務(wù)合同是否有任意解除權，物業(yè)公司單方解除合同后應承擔何種法律責任。
一、物業(yè)服務(wù)合同當事人雙方對合同應當享有任意解除權
一般認為，物業(yè)服務(wù)合同具備委托合同的特征。所謂委托合同，是指委托人和受托人約定，由受托人在委托人授權范圍內處理委托人事務(wù)的合同。物業(yè)服務(wù)合同正是由業(yè)主、業(yè)主大會(huì )委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其物業(yè)小區進(jìn)行服務(wù)與管理的合同。物業(yè)服務(wù)合同又是一種綜合性的委托合同，其中涉及的委托事務(wù)不僅僅是某一項而是多項，如小區的綠化、衛生、治安、公共設施的運行及維護等事項。在這種綜合性的委托合同中，包括承攬、保管、服務(wù)等多種性質(zhì)的委托關(guān)系。1
按照《合同法》第四百一十條的規定，委托合同的當事人雙方均享有任意解除權，可以任意終止合同。當然，因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由之外，應當賠償損失。既然物業(yè)服務(wù)合同在性質(zhì)上屬于委托合同，在解除權的問(wèn)題上其也應當具備委托合同的這一特質(zhì)，合同當事人雙方享有任意解除權。但是這種觀(guān)點(diǎn)卻受到了質(zhì)疑。2不同意合同雙方享有任意解除權的理由主要是，目前我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚剛剛步入市場(chǎng)化階段，物業(yè)管理本身需要相對的持續性和穩定性。我們認為，這種觀(guān)點(diǎn)有失偏頗。合同的解除和終止是“契約自由”的應有之義，是合同當事人的基本民事權利。同其它委托合同一樣，物業(yè)服務(wù)合同也是以當事人的相互信任為基礎的，而這種信任關(guān)系屬于主觀(guān)信念的范疇，具有一定程度的任意性，在法律上并不應當加以嚴格的限制。否則，即便維持了合同關(guān)系，因業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生了信任危機，同樣會(huì )帶來(lái)諸多負面問(wèn)題，物業(yè)的管理與服務(wù)也難以依約履行。所以，賦予物業(yè)服務(wù)合同當事人雙方對合同的任意解除權是必要的。在實(shí)踐中，不少地方法規已經(jīng)對這一問(wèn)題做出了確認。例如，2008年12月1日起施行的《天津市物業(yè)管理條例》第五十九條規定：“提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應當在三個(gè)月前將解除時(shí)間、原因書(shū)面告知合同另一方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案后，在物業(yè)管理區域內公告?！边@實(shí)際上是承認了物業(yè)服務(wù)合同雙方的任意解除權，同時(shí)明確了解除合同的有關(guān)程序問(wèn)題，盡量避免給合同雙方造成不必要的損失。
需要注意的是，對于業(yè)主、業(yè)主大會(huì )一方解除合同，法律做出了規制?！段餀喾ā返谄呤鶙l將選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)權力的行使做了嚴格限定，即交由業(yè)主共同決定，具體言之，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數業(yè)主且占總人數過(guò)半數業(yè)主同意?？梢?jiàn)，不符合規定的單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì )是不享有物業(yè)服務(wù)合同任意解除權的。因此，業(yè)主大會(huì )應當直接作為物業(yè)服務(wù)合同的訂立一方，而單個(gè)業(yè)主并不需要與物業(yè)公司再行簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
本案中，物業(yè)公司正是行使了任意解除權，撤離了所服務(wù)的住宅小區。因其自身認為虧損嚴重，感到合同履行難以為繼而解除合同無(wú)可厚非。但是，為了維護廣大業(yè)主的利益，避免出現物業(yè)處于無(wú)人管理的情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同、撤離小區應當有嚴格的程序限制。如《天津市物業(yè)管理條例》即規定：提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應當在三個(gè)月前將解除時(shí)間、原因書(shū)面告知合同另一方；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同終止之日起十日內，向業(yè)主委員會(huì )移交小區的相關(guān)資金、物品和資料；未成立業(yè)主委員會(huì )的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)監督下，向街道辦事處或者鄉鎮人民政府移交。不履行這些義務(wù)，給小區造成損失的應予賠償，并可能受到行政處罰。本案被告某物業(yè)公司提前三個(gè)月告知原告撤場(chǎng)，已經(jīng)為業(yè)主會(huì )留出了較為充裕的時(shí)間選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并就撤離問(wèn)題在有關(guān)部門(mén)進(jìn)行了備案，在物品及材料交接上亦無(wú)爭議，故應當認定其撤離行為是合法的，也沒(méi)有給小區業(yè)主造成損失。因此，法院判決準許雙方解除物業(yè)服務(wù)合同是正確的。
二、物業(yè)公司應當就合同解除條款的特別約定承擔責任
物業(yè)服務(wù)合同的解除權，并不是物業(yè)服務(wù)合同的違約責任形式，而僅僅是物業(yè)服務(wù)合同不履行時(shí)的處理方式。物業(yè)公司行使合同任意解除權合法，并不意味著(zhù)物業(yè)公司不需要承擔違約責任。本案被告物業(yè)公司在合同履行期尚未屆滿(mǎn)前，告知原告將要撤場(chǎng)的行為，已經(jīng)構成明示毀約。而明示毀約當然是違約行為的一種形態(tài)，在此情形下，必然要承擔相應的違約責任。雖然物業(yè)公司基于委托合同而享有解除權，但解除權不能豁免違約責任的承擔，否則合同事先確定的履行期將變得毫無(wú)意義。這也是合同意思自治原則的具體體現。
《合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時(shí)應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法?！睋?，在合同有特殊約定的情況下，應當根據約定承擔支付違約金的責任，這也是合同自由原則的體現。本案雙方當事人在物業(yè)服務(wù)合同中特別約定：合同任何一方無(wú)正當理由提前終止合同的，應向對方支付10萬(wàn)元違約金。法院判決支持原告要求被告支付違約金的訴訟請求是合理的。此外，就一般合同而言，違約金作為違約后生效的補救方式，是獨立于履行行為之外的給付3，只要當事人沒(méi)有特別約定，支付違約金的行為不能替代履行合同，當事人不得在支付違約金后而免除履行主債務(wù)的義務(wù)。但是物業(yè)服務(wù)合同因其委托合同的性質(zhì)而例外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在行使任意解除權后，業(yè)主會(huì )無(wú)權要求其繼續履行合同。
作者單位：和平區法院
1 高富平、黃武雙：《物業(yè)權屬與物業(yè)管理》，中國法制出版社2002年版，第174頁(yè)。
2 高富平、黃武雙：《物業(yè)權屬與物業(yè)管理》，中國法制出版社2002年版，第186頁(yè)；馬克力、王磊、羅海艷《物業(yè)管理糾紛》，法律出版社2007年版，第98頁(yè)。
3 王利明主編：《合同法要義與案例析解》（總則），中國人民大學(xué)出版社2001年版，第452頁(yè)。
