物業(yè)公司與業(yè)主本應是互相依存的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應認真履行物業(yè)管理的職責，為小區居民創(chuàng )造良好的生活和居住環(huán)境，小區居民則應當按時(shí)交納物業(yè)費用，為維持小區物業(yè)服務(wù)水平提供物質(zhì)基礎保障，然而物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾卻不少，日前，市民徐某與物業(yè)公司對簿公堂，雙方各執己見(jiàn)。時(shí)報記者
劉純
庭審再現 物業(yè)服務(wù)存在問(wèn)題 業(yè)主拒交費
物業(yè)公司接受某公司公司委托簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主徐某在享受物業(yè)服務(wù)后一直未繳納物業(yè)費，拖欠物業(yè)費16000元。物業(yè)公司要求徐某支付物業(yè)服務(wù)費，并自欠費之日起按照日萬(wàn)分之一的標準支付違約金。
徐某辯稱(chēng)，入住以來(lái)，物業(yè)公司按照超一級物業(yè)費標準收費，但是業(yè)主沒(méi)有感受到高標準的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)存在很多問(wèn)題，比如保安更換頻繁，崗位不足;小區沒(méi)有綠化，垃圾清運不及時(shí)。徐某要求物業(yè)公布公司資質(zhì)服務(wù)內容標準合同期限及物業(yè)費使用情況。
物業(yè)公司表示，物業(yè)公司不斷完善小區服務(wù)，盡力做到最好，大部分業(yè)主都能夠按約支付物業(yè)費。徐某拖欠物業(yè)費的行為是沒(méi)有理由且不合法的。
徐某表示，物業(yè)公司沒(méi)有理由收取違約金，因為管理不到位，也是物業(yè)服務(wù)合同履行的不完全的表現，倒應該給業(yè)主賠償。
法院審理 物業(yè)服務(wù)不到位 應酌情扣減費用
法院認為，根據《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規定，建設單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力?！段飿I(yè)管理條例》第七條規定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應履行的義務(wù)之一即是及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用。本案中，物業(yè)公司具有物業(yè)管理資質(zhì)，接受開(kāi)發(fā)建設單位委托簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，系雙方真實(shí)意思表示，內容未違反法律的規定，法院依法確認該物業(yè)合同合法有效。物業(yè)公司應按照約定提供物業(yè)服務(wù)，徐某作為小區業(yè)主應履行交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。物業(yè)公司對業(yè)主反映的問(wèn)題應及時(shí)溝通、解決，作為業(yè)主也應當按時(shí)交納物業(yè)費用。法院查明的事實(shí)可以認定，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)期間存在綠化等方面物業(yè)服務(wù)不到位的情形，但徐某不能因此拒付全部的物業(yè)服務(wù)費，最終法院本院酌情扣減物業(yè)管理服務(wù)費部分5%。物業(yè)公司主張的違約金缺乏事實(shí)及法律依據，法院不予支持。
相關(guān)問(wèn)題
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中
應當履行哪些義務(wù)?
解答：根據《物業(yè)管理條例》業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應當履行的義務(wù)包括，遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;法律、法規規定的其他義務(wù)。
什么情況下，業(yè)主可以要求
物業(yè)公司承擔違約責任?
解答：根據《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
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