聽(tīng)證會(huì )的議題之一是《辦法（草案）》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)規定了住宅物業(yè)消防安全管理方面的具體義務(wù)，規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負責人是住宅物業(yè)管理公共區域的消防安全責任人，是否合理、可行？
如果立法規定小區公共區域的消防安全管理責任，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負責人來(lái)承擔，這是否可行？18日下午，上海市法制辦舉行《上海市住宅物業(yè)消防安全管理辦法（草案）》立法聽(tīng)證會(huì )，來(lái)自各個(gè)領(lǐng)域的14名聽(tīng)證代表對此發(fā)表意見(jiàn)。有意思的是，多數代表對此表示贊同，而物業(yè)、房地產(chǎn)領(lǐng)域的聽(tīng)證代表認為并不合理。
小區消防安全責任由物業(yè)承擔，是否合理？
聽(tīng)證會(huì )的議題之一是《辦法（草案）》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)規定了住宅物業(yè)消防安全管理方面的具體義務(wù)，規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負責人是住宅物業(yè)管理公共區域的消防安全責任人，是否合理、可行？
“應該將物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負責人作為住宅物業(yè)管理公共區域的消防安全責任人?！甭?tīng)證代表、市人大代表花茂飛對此表示贊同，物業(yè)本身對房屋和配套設施以及公共場(chǎng)所進(jìn)行維護、養護，包括消防安全防范、老舊小區消防通道管理等也不可能進(jìn)行分散管理，而由業(yè)主作為責任人并不現實(shí)。
聽(tīng)證代表胡煒是市公安局奉賢分局的一位消防民警，他發(fā)現，在小區里安全隱患基本上較多的是在公共區域，這正是在物業(yè)企業(yè)管理的范圍內?！叭绻飿I(yè)企業(yè)比較規范、責任心強，火災隱患就小，如果物業(yè)企業(yè)只收停車(chē)費，小區安全隱患就多。因此把消防責任落實(shí)到物業(yè)，責任要相應增加，管理也應更規范?！?/p>
“應該把責任明確到與物業(yè)企業(yè)相關(guān)合同中去?！甭?tīng)證代表、金杜律師事務(wù)所高級合伙人張毅認為，目前物業(yè)企業(yè)相關(guān)協(xié)議的依據是《合同法》，所以一旦《辦法（草案）》通過(guò)，相關(guān)職責范圍也應該落實(shí)到物業(yè)管理的標準合同里。另外應該對物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定便于他們履行法定職責的費用標準。
“住宅不像很多產(chǎn)品有使用說(shuō)明書(shū)，而物業(yè)作為其中的責任主體，應擔任好住宅與居民間紐帶的角色?！甭?tīng)證代表、市政協(xié)委員吳長(cháng)福建議，在草案中增加一條，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)熟悉并掌握住宅消防特點(diǎn)，并及時(shí)將消防設施的使用方法告訴業(yè)主。
但也有聽(tīng)證代表并不認同此觀(guān)點(diǎn)。
“物業(yè)管理是一種商業(yè)行為，消防設施設備的所有權歸全體業(yè)主?！甭?tīng)證代表、上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)潘國強認為，在《物權法》和相關(guān)法律法規中都有規定，消防設施設備的所有權歸全體業(yè)主，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在前期開(kāi)發(fā)商賣(mài)給業(yè)主以后、受全體業(yè)主的委托進(jìn)行管理是一種市場(chǎng)上的商業(yè)行為。因此把公共區域消防安全責任主體落到物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭上是不合理的。
“公共區域責任全部由物業(yè)企業(yè)承擔不合理?！甭?tīng)證代表、上海市浦東新區房地產(chǎn)（集團）有限公司副總經(jīng)理仇峻煒表示，物業(yè)企業(yè)和小區業(yè)主之間存在三種情況：一種是成立了業(yè)委會(huì )；一種是可以成立業(yè)主大會(huì )，但沒(méi)有成立；第三種情況是無(wú)法成立業(yè)委會(huì )?！拌F打的營(yíng)盤(pán)、流水的兵，即使成立業(yè)委會(huì )，也存在流動(dòng)性大的問(wèn)題，所以把公共區域的責任一下子全部落在物業(yè)企業(yè)身上，有不合理的地方?！?/p>
“消防安全責任應落實(shí)到業(yè)委會(huì )?！甭?tīng)證代表宋安成認為，如果讓物業(yè)公司承擔消防的第一責任人，和目前實(shí)際的物業(yè)管理運作是不相匹配的。目前最大的問(wèn)題是老舊小區消防設施沒(méi)有得到及時(shí)維修、更新改造，而這個(gè)權利在于業(yè)委會(huì )，物業(yè)公司只是日常的保養和維修?！八宰罱K的責任也應當落實(shí)到業(yè)委會(huì )和全體業(yè)主?！?/p>
未實(shí)施物業(yè)管理的小區排除在立法范圍之外嗎
聽(tīng)證會(huì )的另一議題是，《辦法（草案）》將適用范圍定位于實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，未實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)參照執行，是否合理、可行？
“應設定具有普遍規范意義的消防管理辦法?！被w認為，小區可能遇到各種安全隱患，如有的居民從家里拉一根電線(xiàn)拖到一樓給電瓶車(chē)充電，并將電線(xiàn)長(cháng)期置放，不管小區有沒(méi)有物業(yè)企業(yè)，類(lèi)似情況都應該管理，因此法律對此應當增加相應的規定。
吳長(cháng)福認為，《辦法（草案）》要明確“參照”對象及責任主體，“如果發(fā)生物業(yè)公司小區撤離的情況，那么責任主體是誰(shuí)？是房管部門(mén)，還是業(yè)委會(huì )？這都需要明確?！?/p>
在宋安成看來(lái)，住宅物業(yè)管理條文不應只適用于有物業(yè)公司的小區，《辦法（草案）》很多內容涉及到業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )，不只是和物業(yè)管理公司相關(guān)?！靶^管理不僅僅是物業(yè)公司的管理，還有其他不同的管理模式，比如自行管理模式。所以，相關(guān)物業(yè)管理規定應該涵蓋所有的住宅物業(yè)，不能因為有‘物業(yè)’兩個(gè)字就僅僅是物業(yè)公司適用?！?/p>
“法律應當明確不同管理方式的管理責任和程序?！甭?tīng)證代表、上海交通大學(xué)凱原法學(xué)院教授朱芒認為，在小區管理中，無(wú)論是使用物業(yè)企業(yè)的，還是用自我管理方式的，都只是管理方式中的一種。法律要明確，如果使用物業(yè)企業(yè)管理，要在合同中怎么約定相關(guān)內容，政府怎么介入約定的程序；如果是自我管理，業(yè)主要訂立什么樣的協(xié)議，消防問(wèn)題是否要到消防機關(guān)備案，有沒(méi)有能力落實(shí)等。另外，如果不能聘請物業(yè)公司，可以自我管理嗎？如果實(shí)在不行，應當有其他的方法，比如由居委會(huì )來(lái)接管?！?/p>
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