2009-03-04 16:40:28 | 來(lái)源：中國法院網(wǎng) | 作者：張紅星
[案情]
2007年5月29日，邱某（甲方）與某物業(yè)公司（乙方）簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同約定：甲方將居住小區的公共物業(yè)管理事務(wù)委托給乙方，期限為50年，每月收取公共物業(yè)管理費25元；小區內機動(dòng)車(chē)及非機動(dòng)車(chē)一律進(jìn)庫或在規定的地點(diǎn)停放，摩托車(chē)每輛每月交停車(chē)費15元。免責條款規定：第三人造成甲方人身、財產(chǎn)損害的乙方不承擔責任。2007年8月，邱某購買(mǎi)迅龍牌125摩托車(chē)一輛，價(jià)款3280元。2008年1月7日晚，邱某將摩托車(chē)停放在其居住的泉源小區C1棟樓下的樓梯間被盜。邱某認為摩托車(chē)被盜與該物業(yè)公司未盡到安全管理義務(wù)有關(guān)，該公司應承擔賠償責任。雙方就賠償事宜協(xié)商無(wú)果，遂于2008年3月1日訴至法院，要求某物業(yè)公司賠償損失3280元。
法院審理還查明：1、雙方簽訂的服務(wù)合同中雖有某物業(yè)公司提供車(chē)位，停車(chē)人按月交納停車(chē)費的內容，但因原告及泉源小區的其他業(yè)主無(wú)人申請此項停車(chē)服務(wù)，所以某物業(yè)公司未向小區業(yè)主收取停車(chē)費，也未提供統一的停車(chē)車(chē)位。2、某物業(yè)公司在邱某居住的小區內設立了24小時(shí)門(mén)衛，在小區的主要道路安裝了電子監控錄像。
[審判]
法院審理認為，原、被告雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》是雙方的真實(shí)意思表示，是有效合同。合同中約定，某物業(yè)公司承擔的是公共物業(yè)管理義務(wù)，在安全上只對物業(yè)管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)。從庭審查明的事實(shí)來(lái)看，某物業(yè)公司在管理的小區內設立了24小時(shí)門(mén)衛，并在主要道路上安裝了電子監控錄像，其對小區物業(yè)管理區域內的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服務(wù)，且雙方簽訂合同約定了免責條款，即某物業(yè)公司對邱某摩托車(chē)被盜不存在故意或重大過(guò)失，該免責條款有效。綜上，原告邱某不能提供有效的證據證明被告某物業(yè)公司未履行公共安全防范義務(wù)，其要求該公司承擔摩托車(chē)被盜損失的訴訟請求不能成立。法院作出判決，駁回原告邱某的訴訟請求。
判決后，原告沒(méi)有上訴，判決發(fā)生法律效力。
[評析]
物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的，而不是業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂的，一般情況下，一個(gè)小區有多少業(yè)主，就有多少份物業(yè)服務(wù)合同。由于每個(gè)業(yè)主的情況不一樣，物業(yè)服務(wù)合同的內容也可能不完全一樣。比如說(shuō)，有的業(yè)主有車(chē)，有的沒(méi)有車(chē)，你要所有的業(yè)主都交納車(chē)輛管理費（或者說(shuō)停車(chē)費），顯然不合理。對公共管理服務(wù)內容，物業(yè)公司與所有業(yè)主簽訂的合同是一樣的。如下列事項：1、房屋的使有用管理及房屋公用部位的維修、養護。2、道路、路燈、停車(chē)場(chǎng)（庫）、供水、供電、排水、消防等小區的公用設施及其運行的維護和管理，保證小區公用設施設備正常運行。3、小區容貌、綠化、環(huán)保、保安等管理、維護。4、配合公安機關(guān)維護小區治安秩序。物業(yè)公司履行上述義務(wù)，業(yè)主按約定交納物業(yè)管理費。對有私家車(chē)（包括摩托車(chē)）的業(yè)主，毫無(wú)疑問(wèn)，業(yè)主不僅需要一個(gè)停車(chē)的車(chē)位，而且更需要有人來(lái)保障它的安全。對業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司應當是一個(gè)最佳人選。這樣，有車(chē)的業(yè)主與物業(yè)公司就提供車(chē)位、保障車(chē)的完全、服務(wù)費用等事項，可另行簽訂一個(gè)合同或者在公共管理服務(wù)合同中列一個(gè)附加條款。對附加的條款，物業(yè)管理公司稱(chēng)之為特約服務(wù)條款。這樣就解決了不同業(yè)主的不同需求。業(yè)主與物業(yè)公司之間特約服務(wù)合同有的獨立成為一個(gè)合同，有的與公共管理服務(wù)事項混合在一起，統稱(chēng)為“物業(yè)管理服務(wù)合同”。本案就是公共事項管理服務(wù)與個(gè)人車(chē)輛保安責任混合在一起的合同關(guān)系。
本文以邱某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案為視覺(jué)，討論以下幾方面的問(wèn)題。本文所指的物業(yè)服務(wù)合同中發(fā)生的糾紛，是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )以物業(yè)服務(wù)公司為被告，認為其在履行物業(yè)服務(wù)合同中有過(guò)錯，或者未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主的人身、財產(chǎn)受到損害要求賠償損失、繼續履行合同、承擔違約責任、解除合同等而發(fā)生的糾紛。至于物業(yè)公司以業(yè)主為被告，要求支付物業(yè)管理費等糾紛，不在本文討論之列。
一、業(yè)主與物業(yè)公司因在履行物業(yè)管理服務(wù)合同中發(fā)生的糾紛，如何定性及應適用何種歸責原則。
“物業(yè)管理服務(wù)合同”或者“物業(yè)服務(wù)合同”，是一方提供服務(wù)，另一方支付報酬，是一種典型的雙務(wù)、有償合同。但僅此是不夠的。因為《合同法》規定的有償地提供服務(wù)的合同有十幾種之多，如保管合同、承攬合同、行紀合同、居間合同、委托合同等等。所以用“服務(wù)合同”來(lái)定性是不準確的，必須作進(jìn)一步的分析，才能準確地適用法律，合理地解決糾紛。實(shí)踐中，主要分歧意見(jiàn)主要集中在以下兩面方面：
其一，業(yè)主按服務(wù)合同約定在小區統一車(chē)位停放車(chē)輛的行為與物業(yè)公司的法律關(guān)系。
一種觀(guān)點(diǎn)認為雙方成立保管合同關(guān)系，筆者不贊同此觀(guān)點(diǎn)。理由是，保管人的義務(wù)是妥善保管寄存人交付的保管物，并返還該物。保管人履行保管義務(wù)應當是在自己能自由支配的地方，如超市、長(cháng)途汽車(chē)站、火車(chē)站的行李寄存處，保管人保管他人交付的物品，就是在其控制的特定區域，該區域他人是不能隨意活動(dòng)的。業(yè)主將車(chē)停放在小區自己的車(chē)位或車(chē)庫，一是不需要將車(chē)交給物業(yè)管理公司；二是將車(chē)開(kāi)出也不需要經(jīng)過(guò)物業(yè)公司的同意。從某種意義上講，如同將物品放在自己家里，自由取進(jìn)取出，車(chē)位或車(chē)庫完全是業(yè)主自由支配的領(lǐng)域。這一點(diǎn)上，與保管合同關(guān)系的根本法律特征完全不符?！拔飿I(yè)公司不僅對車(chē)輛負有保安義務(wù)，對于所有業(yè)主的財產(chǎn)及人身均有保安義務(wù)”，體現在雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同中，是物業(yè)公司應承擔公共服務(wù)事項之一。但我們不能就此認為物業(yè)公司對業(yè)主住房及其他居家物負有保管義務(wù)，更不能說(shuō)對業(yè)主的人身有保管義務(wù)。所以，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的“物業(yè)管理服務(wù)合同”性質(zhì)不能認為是保管合同，尤其是在小區內停放車(chē)輛，對于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)不能用保管合同關(guān)系來(lái)要求其承擔保管責任。因為保安義務(wù)不能等同于保管義務(wù)。從另外一個(gè)角度講，對車(chē)輛的保安義務(wù)并不是獨立于整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)事項之外的，業(yè)主們一般也認為其只是物業(yè)管理公司的服務(wù)事項之一，并不認為與物業(yè)管理公司還有一個(gè)車(chē)輛或其他財物保管合同。
還有一種觀(guān)點(diǎn)認為雙方形成的是車(chē)位租賃合同。所謂車(chē)位租賃合同，是車(chē)位的所有人或使用權人將車(chē)位交給承租人使用，承租人支付租金的合同。這也是物業(yè)公司經(jīng)常用來(lái)抗辯業(yè)主的觀(guān)點(diǎn)，認為其收取的是車(chē)位租賃費而不是車(chē)輛保管或服務(wù)費，雙方合意指向的是車(chē)位而不是業(yè)主的車(chē)輛，自己的義務(wù)是提供的車(chē)位符合業(yè)主正常使用即可，對車(chē)輛的安全不負注意義務(wù)。筆者認為這種觀(guān)點(diǎn)是錯誤的。理由是：1、僅僅為了停車(chē)而獲取一個(gè)車(chē)位不是業(yè)主的本意。如果是這樣，若大一個(gè)小區找一個(gè)停車(chē)的地方不是很容易的事嗎？業(yè)主更需要的規范停車(chē)，保證車(chē)輛出入方便，并保障車(chē)輛的安全。這必須專(zhuān)門(mén)有人從事這項服務(wù)。2、小區內用作公用的車(chē)位的所有人是全體業(yè)主而不是物業(yè)公司，業(yè)主在自己所有的車(chē)位停車(chē)還要向別人交納費用，豈不是荒廖？物業(yè)公司憑什么收取租金？不符合租賃合同的基本法律特征。所以，物業(yè)公司向業(yè)主收取的停車(chē)費只能解釋為：為規范停車(chē)、保障車(chē)輛安全付出相應的勞動(dòng)而收取的服務(wù)費。
筆者認為，從總體上來(lái)講物業(yè)服務(wù)合同是委托合同。物權法實(shí)施后，大家對小區的財產(chǎn)有一個(gè)全新的認識，小區的公共財物產(chǎn)不是物業(yè)公司的，而是所有業(yè)主的。物業(yè)公司只是代行管理之責。業(yè)主將自己所有財產(chǎn)委托給物業(yè)公司管理，業(yè)主按約定支付報酬，對小區內公用設施、綠化、環(huán)境衛生、安全保衛等公共事項，業(yè)主是概括委托，對小區內有車(chē)輛的業(yè)主停放車(chē)輛，相對公共事項，是特別委托，所以從雙方簽訂合同的內容、主體、權利義務(wù)上分析，符合《合同法》關(guān)于委托合同的規定。物業(yè)公司所負的也就是受托人的義務(wù)。
綜上分析，邱某與某物業(yè)公司之間合同性質(zhì)應該是委托合同。
其二，應適用何種歸責原則。
業(yè)主與物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同中發(fā)生糾紛，業(yè)主在向物業(yè)公司索賠時(shí)，有的人主張物業(yè)公司應承擔違約責任，有的人主張應承擔過(guò)錯責任，還有人認為物業(yè)公司僅對故意或重大過(guò)失承擔責任。
在確定了物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)后，作業(yè)受托人——物業(yè)公司應承擔什么責任就比較清晰了。因為《合同法》第四百零六條規定，有償的委托合同，因受托人的過(guò)錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失?？梢?jiàn)，對于物業(yè)公司，其承擔的是過(guò)錯責任，而不是故意或重大過(guò)失責任?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。從這一規定上看，物業(yè)公司承擔的還有違約責任。這兩種責任應如何適用，筆者認為要根據不同的情況而定，結合審判實(shí)踐，分析如下：
物業(yè)公司對小區車(chē)位內的車(chē)輛、業(yè)主的人身及業(yè)主居家財物承擔了安保義務(wù)。該義務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)公司在管理服務(wù)合同中的約定，屬于合意行為，是委托服務(wù)的內容之一。每一個(gè)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安保責任的集合體，就形成了物業(yè)公司對整個(gè)小區的安保義務(wù)。作為業(yè)主委托的對象是小區的安保義務(wù)，而不是業(yè)主的人身和財物。安保義務(wù)具體內容大致可以概括如下：為了維護小區的秩序，保障業(yè)主的人身及財物不受侵害，物業(yè)公司所進(jìn)行的值班、看守、巡邏等及配備相關(guān)設施的行為。通過(guò)履行上述義務(wù)，在能夠所能預見(jiàn)的情況下，制止不法侵害、防火防盜、消除安全隱患等，在最大程度上達到業(yè)主所希望得到的一個(gè)安全的生活環(huán)境。
在該案庭審辯論中，被告辨稱(chēng)其承擔的是公共物業(yè)管理，對摩托車(chē)等私人物品沒(méi)有接受委托，不應承擔責任。法院審判也認為原、被告雙方在合同中約定，某物業(yè)公司承擔的是公共物業(yè)管理義務(wù)，在安全上只對物業(yè)管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)。言外之意，凡是業(yè)主在住家內發(fā)生的人身被傷害、財物被盜被損失的情形，物業(yè)管理公司都不必要承擔責任。顯然，這個(gè)結論是錯誤的。試問(wèn)一下，如果某小區內頻頻發(fā)生不法分子入室盜竊、入室搶劫，物業(yè)公司還能以其“承擔的是公共物業(yè)管理義務(wù)，對私人物品沒(méi)有接受委托，不應承擔責任”來(lái)抗辯嗎？法院還能以“在安全上只對物業(yè)管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)”為由來(lái)駁回受害人的訴訟請求嗎？筆者認為，物業(yè)管理公司將公共管理服務(wù)對象與業(yè)主的人身、私人物品完全割列開(kāi)來(lái)是不對的，公共管理服務(wù)對象是小區內所有業(yè)主的人身及私人物品安保義務(wù)的集合體。比如，小區內安全感的程度，不僅體現在在公共場(chǎng)所，而且還體現在每個(gè)業(yè)主在自己家內的感覺(jué)。只不過(guò)，物業(yè)公司在履行委托管理職能時(shí)，其責任有大有小。在公共場(chǎng)所，基于業(yè)主的概括委托，其可以自由行使管理、服務(wù)之權利，權利大，注意義務(wù)也要大些；對業(yè)主私人住宅內發(fā)生的人身傷害、財物被盜，由于私人住宅是一個(gè)封閉、私密的地方，沒(méi)有業(yè)主的特別授權，其不能以行使服務(wù)之名隨意進(jìn)出，其注意義務(wù)相對要小些。所以在歸責原則的適用上，對小區公共場(chǎng)所內發(fā)生的業(yè)主人身被傷害、財物被損害的，物業(yè)公司不僅要證明已按服務(wù)合同約定完全履行了義務(wù)，而且還要證明沒(méi)有過(guò)錯；對業(yè)主居家內發(fā)生的人身傷害、財物被損的，物業(yè)公司只要證明自己已按服務(wù)合同約定全面履行了注意義務(wù)即可免責。
回過(guò)頭來(lái)，看看邱某與某物業(yè)管理公司的這起糾紛，由于沒(méi)有厘清合同的性質(zhì)，因而在適用法律及歸責原則方面都是不正確的。
二、物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責任及處理。
“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”，這是一般原則。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據的若干規定》第四條中列舉了八項舉證責任倒置情形，而對因物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生的糾紛，并沒(méi)有規定。但事實(shí)上，由業(yè)主承擔物業(yè)公司在履約過(guò)程中有過(guò)錯或不全面履行合同義務(wù)的舉證責任是很難的。成文法國家，法律規范總是慢于現實(shí)生活的變化，也因立法技術(shù)方面的問(wèn)題，缺陷在所難免?！巴椒ú荒茏孕小?。當法律規范不詳盡，不能實(shí)現個(gè)別正義時(shí)，就需要法官在審判實(shí)踐中根據訴訟基本原則靈活對待。對這類(lèi)糾紛，法官應當合理地分配舉證責任，不能機械司法，僵化辦案。主要有兩種情形：
1、發(fā)生最多的是業(yè)主的車(chē)輛在小區內被盜。作為有車(chē)的業(yè)主在選擇住宅時(shí)，要考慮有地方停車(chē)而且要安全。我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的子公司，在規劃設計時(shí)也都有統一的車(chē)位或車(chē)庫。業(yè)主將車(chē)停放在指定的車(chē)位或車(chē)庫，就應視為將車(chē)委托給物業(yè)公司代為保障其安全。如發(fā)生被盜，作為業(yè)主，應當對如下事項承擔舉證責任：（1）將車(chē)停放在車(chē)位或車(chē)庫的事實(shí)；（2）盡到了該盡的防范義務(wù)，如車(chē)門(mén)鎖、報警裝置的完好性等；（3）車(chē)輛的價(jià)值。作為物業(yè)公司應承擔的舉證責任是，證明自己已盡到了一個(gè)善良服務(wù)人的注意義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)公司應承擔的舉證責任是：（1）小區內治安狀況的總體情況?？傮w情況良好，可以證明物業(yè)公司在履行安保義務(wù)上是沒(méi)有過(guò)錯的。如果總體情況不好，正如前文所述，經(jīng)常有打架斗毆，失竊失盜現象發(fā)生，就可以認定物業(yè)公司有過(guò)錯。（2）各種制度是否健全及遵守情況。（3）必要的設施、措施及配備的相關(guān)人員的情況。比如，小區與外界通道是否設置了門(mén)衛及值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。從常理講，要求門(mén)衛對所有進(jìn)出人員進(jìn)行登記是不可能的。（4）在主通道及統一停車(chē)車(chē)位或車(chē)庫周?chē)O置的防范措施是否符合合同約定，如夜間巡邏、電子監控設施、單獨的值班室及值班人員等等。防范程度應當與業(yè)主支付的服務(wù)費對等。正如你不能要求豪華賓館與一般招待所對住宿顧客的人身、財物的安保注意義務(wù)是一樣的。
就本案而言，邱某應當意識到摩托車(chē)自身的防盜能力是最差的，而不向物業(yè)公司申請一個(gè)停車(chē)車(chē)位，造成摩托車(chē)被盜，主要過(guò)錯在邱某。邱某的摩托車(chē)由于不是在統一車(chē)位內被盜，物業(yè)公司只要證明已按物業(yè)管理服務(wù)合同約定全面履行了注意義務(wù)，就不應該承擔責任。法院審判認為，“第三人造成甲方人身、財產(chǎn)損害的乙方不承擔責任”的免責條款有效而免除物業(yè)公司的責任，也是適用法律錯誤。
2、小區內發(fā)生入室盜竊、搶劫，造成業(yè)主人身傷害、財產(chǎn)受損情形的舉證責任。這類(lèi)情形，往往涉及刑事犯罪。由于刑事犯罪行為具有隱蔽性、突發(fā)性、不可預見(jiàn)性，因而作為物業(yè)公司的安保義務(wù)，應當不超出與業(yè)主簽訂合同時(shí)所能預見(jiàn)的情況。所以發(fā)生業(yè)主在居家內被傷害、財物被盜被劫，物業(yè)公司一般應從以下幾面舉證證明已履行合同約定的安保義務(wù)：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)；（2）從事保安服務(wù)的人員按國家有關(guān)規定具備職業(yè)資格；（3）健全的保安服務(wù)制度；（4）按制度履行注意義務(wù)的記錄或證明，如值班日志、重大事故報告記錄等；（5）為履行安保義務(wù)所采取的措施、配備的設施及必要的宣傳等。
業(yè)主居家內發(fā)生被盜，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償承擔責任，通過(guò)訴訟是很難獲得勝賠償的，已知的案例也是如此。其一，物業(yè)公司證明已履行合同約定的注意義務(wù)是不難的，而業(yè)主反過(guò)來(lái)主張物業(yè)公司沒(méi)有履行合同約定的注意義務(wù)，基本上是不可能的。其二，業(yè)主要證明被盜財物的種類(lèi)、具體數量也是一件很難的事。
三、業(yè)主無(wú)過(guò)錯，物業(yè)公司無(wú)違約無(wú)過(guò)錯情形的處理。
小區內車(chē)輛被盜、業(yè)主人身被傷害、居家內財物被盜被搶?zhuān)芏嗲闆r下，業(yè)主本身沒(méi)有過(guò)錯，而物業(yè)公司也能證明按合同全面履行了注意義務(wù)，也無(wú)明顯過(guò)錯。此時(shí)，業(yè)主訴訟到法院要求物業(yè)公司賠償，是很難勝訴的。筆者認為，法院也不能簡(jiǎn)單駁回了事，多做做法律宣傳和調解工作，達到業(yè)主撤訴或雙方調解而息訴的目的。對物業(yè)公司是不是可以不收或少收物業(yè)服務(wù)費；對業(yè)主而言，“利之所歸，損之所歸”，即財物損失的風(fēng)險由業(yè)主本人承擔，這是民法一個(gè)被普遍遵守的原則。業(yè)主人身及財物損害的賠償，在這種情況下只能期待刑事案件的偵破。
作者單位;湖北省宜昌市夷陵區人民法院
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