不滿(mǎn)小區業(yè)主委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)委會(huì )）與物業(yè)公司“私定”物業(yè)合同，市區大地景苑小區朱女士等11名業(yè)主將業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司雙雙告上法院，要求判令合同無(wú)效。12月15日，興賓區人民法院對該案作出一審宣判。法院認為，該小區業(yè)委會(huì )在未經(jīng)小區業(yè)主大會(huì )或半數以上業(yè)主同意的情況下，擅自與被告柳州致上物業(yè)公司續簽《物業(yè)服務(wù)合同》，違反法律、行政法規的強制性規定，侵犯了業(yè)主的合法權益，遂判決這份續簽的《物業(yè)服務(wù)合同》無(wú)效。
未召開(kāi)業(yè)主大會(huì ) 業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司續簽合同
據了解，大地景苑總共有1490戶(hù)居民，是我市主城區范圍內一個(gè)相對較大的住宅小區。2012年4月，該小區成立業(yè)委會(huì )，“趕走”了之前的物業(yè)公司，并與柳州致上物業(yè)服務(wù)公司來(lái)賓分公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，聘請其為小區服務(wù)。按照合同約定，該小區業(yè)委會(huì )將小區委托給致上物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，委托管理期限為兩年，2014年4月30日到期。
2013年12月21日，大地景苑小區選舉產(chǎn)生第二屆業(yè)委會(huì )成員。不久，物業(yè)公司致函小區業(yè)委會(huì )，提出續簽物業(yè)服務(wù)合同書(shū)面意見(jiàn)。2014年12月13日，合同期滿(mǎn)后，業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司續簽新的《物業(yè)服務(wù)合同》。然而，這份合同是在業(yè)委會(huì )既沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )征求意見(jiàn)，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)半數以上業(yè)主同意的情況下簽訂的。
新的《物業(yè)服務(wù)合同》續簽后，該小區多位業(yè)主認為，上述物業(yè)公司進(jìn)駐小區以來(lái)不作為或亂作為，小區管理混亂，多次出現電梯故障、單元門(mén)無(wú)法正常使用、可視對講系統不能使用等狀況，業(yè)主對此頗有不滿(mǎn)。業(yè)主認為，業(yè)委會(huì )不按照法定程序召開(kāi)業(yè)主大會(huì )來(lái)選聘和延期使用物業(yè)公司，侵犯了他們的合法權益，于是向法院提起訴訟。
11名業(yè)主聯(lián)合提告 請求法院判決續簽合同無(wú)效
今年8月24日，興賓區法院對這起案件進(jìn)行公開(kāi)開(kāi)庭審理。庭上，原告訴稱(chēng)，被告小區業(yè)委會(huì )沒(méi)有按照法定程序召開(kāi)業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)公司，私自與被告物業(yè)公司續簽《物業(yè)服務(wù)合同》，嚴重侵犯原告及廣大業(yè)主的合法權益，遂請求法院判決這份在2014年12月13日續簽的《物業(yè)服務(wù)合同》無(wú)效。
針對小區11名業(yè)主的指控，被告業(yè)委會(huì )辯稱(chēng)，2012年4月，該業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》已生效且履行完畢，該合同是嚴格依照相關(guān)法律程序簽訂的，也沒(méi)有損害廣大業(yè)主的合法權益，為有效合同。此外，根據上述合同的有關(guān)約定，合同期滿(mǎn)后續簽的《物業(yè)服務(wù)合同》也屬于有效合同。
被告物業(yè)公司也辯稱(chēng)，續簽的合同沒(méi)有違反法律法規的相關(guān)規定，應當認定為有效合同。此外，該公司還提出，確認合同無(wú)效涉及全體業(yè)主的共同利益，原告代表不了全體業(yè)主，主體不適格。據了解，就在今年4月，該物業(yè)公司曾將小區69名業(yè)主告上法院，要求支付拖欠的物業(yè)費，不過(guò)后來(lái)物業(yè)公司主動(dòng)撤訴。
實(shí)體合法程序也要合法 一審判決原告業(yè)主勝訴
法院審理后認為，根據《合同法》和《物業(yè)管理條例》等規定，業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，不僅需要實(shí)體上合法，還需要程序上合法。簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的雙方雖為業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司，合同的當事人表面上是物業(yè)公司和業(yè)委會(huì )，但物業(yè)服務(wù)內容的接受者及服務(wù)費的承擔者均是具體的單個(gè)業(yè)主，合同的最終權利義務(wù)承受人也是具體的單個(gè)業(yè)主。故當業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同侵害業(yè)主合法權益時(shí)，業(yè)主有權以原告身份起訴，請求確認該物業(yè)合同無(wú)效。因此，原告的主體是適格的。
同時(shí)，法院還認為，被告業(yè)委會(huì )在續聘被告物業(yè)公司時(shí)，沒(méi)有按照法定程序召開(kāi)業(yè)主大會(huì )作出決議，沒(méi)有采取投票等形式來(lái)征求業(yè)主的意見(jiàn)，沒(méi)有依法公示，也沒(méi)有經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，并不符合《物權法》有關(guān)規定，侵犯了原告的知情權、投票權、監督權等程序權利。最終，法院依法對該案作出一審判決。
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