浙江省臨海市人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2013）臺臨民初字第3012號
法定代表人：陳潮仁，總經(jīng)理。
委托代理人：張良，系原告單位員工。
委托代理人：包紅玉，系原告單位員工。
被告：盧祖更。
原告
紹興文邦物業(yè)管理有限公司為與被告盧祖更物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，于2013年10月18日向本院起訴。本院于同日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序由代理審判員葉再頌獨任審判，于2013年11月11日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告
紹興文邦物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“文邦公司”）特別授權委托代理人張良、包紅玉、被告盧祖更到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告文邦公司起訴稱(chēng)：原告是一家經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，被告是巾山小區4-9幢1單元402室的業(yè)主，其房屋建筑面積為89.43平方米。原告于2012年4月29日與臨海市古城街道巾山小區業(yè)主委員會(huì )簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。雙方約定由原告提供物業(yè)管理服務(wù)，小區內多層業(yè)主每月按其房屋建筑面積以每平方米0.4元的價(jià)格向原告計付物業(yè)管理服務(wù)費，據此被告每月應向原告支付物業(yè)管理服務(wù)費35.77元。然而被告沒(méi)有履行合同約定義務(wù)，累計拖欠15個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)費，共計為536.58元。根據物業(yè)管理服務(wù)收費辦法及合同相關(guān)規定被告逾期支付物業(yè)管理服務(wù)費，應承擔每日千分之二違約金，違約金累計386.34元。原告于2013年8月1日向被告書(shū)面催交，被告經(jīng)催告在合理期限內仍未支付，為此原告提起訴訟，請求：1、判令被告立即向原告付清自2012年5月1日至2013年7月31日止的物業(yè)管理服務(wù)費536.58元、逾期繳納違約金386.34元，合計人民幣922.92元。2、本案訴訟費由被告承擔。
被告盧祖更答辯稱(chēng)：1、《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》是無(wú)效法律文件。根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十一條第四項、第十二條第一款、第三十五條的規定及《浙江省物業(yè)管理條例》第三十條的規定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì )的職責，巾山小區選聘的物業(yè)服務(wù)公司和簽訂的服務(wù)合同條款應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )過(guò)半數業(yè)主審查同意。原告是不是業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)公司，物業(yè)服務(wù)合同的條款有沒(méi)有事先經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )審查同意，業(yè)主大會(huì )有沒(méi)有授權過(guò)業(yè)委會(huì )審查物業(yè)合同的條款，被告現向法庭申請要求原告出示有關(guān)與業(yè)委會(huì )簽訂的《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》是經(jīng)過(guò)半數業(yè)主討論表決同意的相關(guān)證明材料。2、原告采取欺騙手段，在物業(yè)合同中提供虛假情況，以達到強行服務(wù)的目的。原告公司的組織機構代碼證有效期為2012年7月10日至2016年7月10日，這證明了原告從2011年4月27日公司成立起至2012年7月10日前都不持有組織機構代碼證，原告未辦理《組織機構代碼證》就與業(yè)委會(huì )簽訂《物業(yè)管理服務(wù)》合同不合法律規定。原告企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照顯示該物業(yè)公司成立于2011年4月27日，在《巾山區物業(yè)服務(wù)合同》第三條第二款中載明：公司成立于2007年3月份，具有國家三級物業(yè)管理資質(zhì)。原告為了達到進(jìn)入巾山小區服務(wù)的目的，采取欺騙手段，捏造自己公司有多年物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗的事實(shí)，有違誠信原則?！堆a充協(xié)議》中關(guān)于滯納金繳納比例有明顯改動(dòng)痕跡，涂改部份未經(jīng)協(xié)議雙方確認，視為無(wú)效，另外滯納金起算時(shí)間缺乏依據。物業(yè)費繳納通知是8月份寄送的，原告計算的滯納金是按10個(gè)月多來(lái)計算沒(méi)有依據。2012年原物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有滯納金約定，補充協(xié)議是在2013年9月4日補簽，對原合同沒(méi)有約束力。3、原告物業(yè)服務(wù)資質(zhì)存在問(wèn)題。原告貳級資質(zhì)證書(shū)有效期是2013年7月1日至2016年7月1日，巾山小區管理服務(wù)合同簽訂時(shí)間為2012年4月29日，說(shuō)明簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)，原告不具備二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。根據相關(guān)法律規定，被告要求原告提供與小區業(yè)委會(huì )簽訂合同之前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。即使原告當時(shí)具備三級資質(zhì)，根據建設部〈物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉（第164號）第八條規定，三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能承接20萬(wàn)平方米以下住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，而巾山小區面積為25萬(wàn)平方米。被告認為原告承接巾山小區物業(yè)服務(wù)管理項目屬超越資質(zhì)等級承接業(yè)務(wù)行為。4、物業(yè)服務(wù)不到位。請原告及早補種花草樹(shù)木，還業(yè)主一個(gè)綠色的家園。綜上，被告請求法院依法認定原告與巾山小區業(yè)委會(huì )簽訂的物業(yè)管理合同和補充協(xié)議無(wú)效，駁回原告訴訟請求，訴訟費用由原告承擔。
原告文邦公司補充陳述稱(chēng)：業(yè)委會(huì )經(jīng)業(yè)主代表選出，《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》是原告與臨海市古城街道巾山小區業(yè)委會(huì )協(xié)商一致在平等自愿情況下簽訂的，程序合法，對整個(gè)小區業(yè)主都有約束力。原告資質(zhì)合法，物業(yè)管理服務(wù)到位，組織機構代碼證的日期問(wèn)題可以向原告公司去核實(shí)。補充協(xié)議與原服務(wù)合同具有同等效力，補充協(xié)議原來(lái)約定滯納金比例2%過(guò)高，后改為2‰，所以有涂改，滯納金是根據物業(yè)服務(wù)合同計算出來(lái)的。
原告為證明自己主張的事實(shí)，向本院提供了如下證據：
1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)、組織機構代碼證復印件各1份，擬證明原告主體身份情況。
2、被告身份證復印件1份，擬證明被告身份情況。
3、《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》復印件各1份，擬證明原告提供了服務(wù)及主張滯納金的合同依據。
4、函1份，擬證明原告向被告催款的事實(shí)。
5、郵件回執清單，擬證明被告收到原告發(fā)出的催款函的事實(shí)。
被告經(jīng)質(zhì)證，對證據1、2沒(méi)有異議，本院對證據1、2予以認定。被告對證據3有異議，認為業(yè)主大會(huì )沒(méi)有舉行，原告所謂的代表都是內定的，補充協(xié)議有涂改，被告不認可。本院認為，證據3《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》的真實(shí)性應予認定?！堆a充協(xié)議》于2013年9月4日補簽，且違約金計算標準有涂改被告亦不予認可，故本院對該違約金條款的真實(shí)性與合法不予采信。被告對證據4、5有異議，認為自己沒(méi)有收到原告發(fā)出的催款函。本院認為，2013年8月4日，根據浙江嵊州城北營(yíng)業(yè)01整付零寄交寄清單，原告交寄出催款函的事實(shí)應予認定。
經(jīng)審理，本院認定如下事實(shí)：2012年4月29日原告與臨海市古城街道巾山小區業(yè)主委員會(huì )簽訂《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定由原告提供物業(yè)管理服務(wù)，小區內多層業(yè)主每月應按其房屋建筑面積以每平方米0.4元價(jià)格向原告計付物業(yè)管理服務(wù)費，《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》第三條載明：公司成立于2007年3月份，具有國家三級物業(yè)管理資質(zhì)，已通過(guò)ISO9000質(zhì)量認證。2013年9月4日雙方又簽訂了一份《補充協(xié)議》，約定了物業(yè)管理費可一年一繳或按月繳納及滯納金支付標準2‰。另查明，原告企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照成立日期：二0一一年四月二十七日；營(yíng)業(yè)期限：二0一一年四月二十七日至二0二0年四年二十六日止；原告組織機構代碼證有效期：2012年7月10日至2016年7月10日；物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)顯示原告資質(zhì)等級：貳級，發(fā)證日期為2013年7月1日。巾山小區物業(yè)管理項目為21萬(wàn)平方米，包括幼兒園是25萬(wàn)平方米。被告未支付2012年5月1日至2013年7月31日止的物業(yè)管理費，原告遂提起本案訴訟。
本院認為，本案的爭議焦點(diǎn)是被告拒付物業(yè)管理費合法性問(wèn)題，雙方具體爭議表現如下：
1、《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》的有效性問(wèn)題。被告認為，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì )的職責，巾山小區選聘的物業(yè)服務(wù)公司和簽訂的服務(wù)合同條款應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )過(guò)半數業(yè)主審查同意。原告是不是業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)公司，物業(yè)服務(wù)合同的條款有沒(méi)有事先經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )審查同意需要進(jìn)一步核實(shí)，從而質(zhì)疑業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)、選舉及決定的合法性。被告認為，《補充協(xié)議》中關(guān)于滯納金繳納比例有明顯改動(dòng)痕跡，涂改部份未經(jīng)協(xié)議雙方確認，另外滯納金起算時(shí)間缺乏依據，因此，《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》是無(wú)效法律文件。原告認為，《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》合法有效?！督砩叫^物業(yè)管理服務(wù)合同》簽訂之前，巾山小區業(yè)主委員會(huì )早已成立，原告無(wú)義務(wù)也無(wú)權利審查業(yè)主大會(huì )的召集、業(yè)主委員會(huì )的成立是否合法，被告如質(zhì)疑業(yè)主大會(huì )的召集、業(yè)委會(huì )的成立程序，可向相關(guān)部門(mén)查閱資料，但與本案原告追討物業(yè)管理服務(wù)費無(wú)關(guān)。
本院認為，本案被告質(zhì)疑業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)、選舉、表決等事項的合法性并據此主張《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》無(wú)效并拒付物業(yè)管理費缺乏法律依據，理由如下：1、物業(yè)公司的選聘及物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂屬業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的自治范圍，為此發(fā)生的糾紛不屬民事訴訟審查范圍，因業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的召開(kāi)、選舉、表決等屬于業(yè)主自治范圍內的事項而發(fā)生的糾紛同，不屬于本意見(jiàn)所稱(chēng)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛；因此提起民事訴訟的，不予受理。2、《物業(yè)管理服務(wù)合同》無(wú)效有明確的法律規定情形，《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》在被依法認定無(wú)效前應屬有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)企業(yè)案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定：業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應予支持：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區域內的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主主要權利的條款。本院認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以隱瞞或者仿造有關(guān)資質(zhì)、資格證書(shū)等形式騙取簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì )可以請求依法變更或者撤銷(xiāo)物業(yè)管理服務(wù)合同或者部分條款。第四條規定：為維護業(yè)主的共同權益，業(yè)主委員會(huì )依照法律規定或者經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )授權，可以以自己的名義提起訴訟。未依法成立業(yè)主委員會(huì )，或者業(yè)主委員會(huì )怠于提起訴訟的，經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟。3、《物業(yè)管理條例》第十一條第三、四項、第十二條第一款，第十五條第（二）項等定規定系管理性規定而非效力性規定，原告若有違相關(guān)規定，被告可以向相關(guān)有權機關(guān)檢舉控告。至于《補充協(xié)議》于2013年9月4日補簽，且違約金計算標準有涂改被告亦不予認可，故本院對原告違約金的主張不予支持。
2、虛構公司成立時(shí)間、未辦組織機構代碼證而簽訂物業(yè)管理合同是否影響物業(yè)管理費繳付。被告認為，原告公司的組織機構代碼證有效期為2012年7月10日至2016年7月10日，這證明了原告從2011年4月27日公司成立起至2012年7月10日前都不持有組織機構代碼證，原告未辦理《組織機構代碼證》就與業(yè)委會(huì )簽訂《物業(yè)管理服務(wù)》合同不符合法律規定。原告企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照顯示該物業(yè)公司成立于2011年4月27日，在《巾山區物業(yè)服務(wù)合同》第三條第二款中載明：公司成立于2007年3月份，具有國家三級物業(yè)管理資質(zhì)。原告為了達到進(jìn)入巾山小區服務(wù)的目的，采取欺騙手段，簽約時(shí)虛構公司成立時(shí)間，捏造自己公司有多年物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗的事實(shí)，有違誠信原則。原告認為，被告因原告合同中公司成立日期與營(yíng)業(yè)執照日期不一致認定原告欺詐是荒謬的。原告營(yíng)業(yè)執照日期雖是2011年4月27日，但前期已有多年物業(yè)管理經(jīng)驗，具體時(shí)間可追溯至2007年3月，2007年3月原告公司前身已初具雛形，2011年4月27日是營(yíng)業(yè)執照登記時(shí)間，二者并不矛盾，況且承接物業(yè)與公司成立日期無(wú)必然聯(lián)系?！督M織機構代碼證》遲延而管理物業(yè)一事，原告認為并非本案焦點(diǎn)。原告提供了物業(yè)管理服務(wù)，被告享受了管理服務(wù)是既定事實(shí)，被告就應依法繳納物業(yè)管理費。如原告手續不齊或條件不當，則自有相關(guān)部門(mén)加以規制。況且，《組織機構代碼證》在不斷變更，日期與管理物業(yè)日期不符本屬正常，與管理物業(yè)資格毫無(wú)關(guān)聯(lián)。
本院認為，原告提供的證據顯示，根據營(yíng)業(yè)執照原告企業(yè)法人成立日期為二0一一年四月二十七日，營(yíng)業(yè)期限：二0一一年四月二十七日至二0二0年四年二十六日止。原告組織機構代碼證有效期：2012年7月10日至2016年7月10日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)顯示原告資質(zhì)等級：貳級，發(fā)證日期為2013年7月1日。綜上可知，原告公司成立日期為2011年4月27日，但原告卻在《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》第三條載明：公司成立于2007年3月份。合同載明公司成立日期與公司實(shí)際注冊成立日期存在明顯出入，原告此舉有違誠信原則。至于《組織機構代碼證》遲延而管理物業(yè)一事與本案原告主張物業(yè)費沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)。
3、原告有無(wú)超越資質(zhì)等級承接業(yè)務(wù)問(wèn)題。被告認為，原告承接巾山小區物業(yè)服務(wù)管理項目屬超越資質(zhì)等級承接業(yè)務(wù)。原告在2012年4月29日與巾山小區業(yè)主委員會(huì )簽訂《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》時(shí)，不具備二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，即使原告當時(shí)具備三級資質(zhì)，根據建設部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（第164號）第八條規定，三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能承接20萬(wàn)平方米以下住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，根據
古城街道辦事處政府網(wǎng)站的資料，巾山小區的面積為25萬(wàn)平方米。原告認為，被告以原告三級資質(zhì)不能承接巾山小區物業(yè)管理項目，作出《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》是無(wú)效合同的推論是完全錯誤的。根據2007年11月26日《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條的規定“三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項目和5萬(wàn)平米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)”，規定用詞“可以”不是“應當”，“可以”意味著(zhù)并非法律上的強制性規定。巾山小區物業(yè)管理項目為21萬(wàn)平方米，包括幼兒園是25萬(wàn)平方米，實(shí)際住宅面積才18萬(wàn)平方米（含店面不收物業(yè)服務(wù)費），所以原告承接巾山小區物業(yè)并未違反法律規定。
本院認為，根據建設部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第三條規定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。第七條規定：新設立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。原告于2011年4月27日成立，作為新設立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，資質(zhì)等級為暫定三級，直至2012年12月28日紹興市建設局網(wǎng)站發(fā)布公布：經(jīng)我局審查，同意核準紹興文邦物業(yè)物理有限公司、
紹興壹名物業(yè)管理有限公司等兩家企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)叁級資質(zhì)，現予以公告。綜上可知，2012年4月29日與巾小區業(yè)主委員會(huì )簽訂《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》時(shí)，原告處于正式核定三級資質(zhì)的過(guò)程中，《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》第三條第二款載明：（原告）具有國家三級物業(yè)管理資質(zhì)。原告簽約之時(shí)并未獲得正式的三級資質(zhì)。根據
浙江省高級人民法院民一庭《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第十一條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以隱瞞或者偽造有關(guān)資質(zhì)、資格證書(shū)等形式騙取簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員公可請求依法變更或撤銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)合同或部分條款。根據該規定，本案原告（業(yè)主）未經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權也無(wú)權直接以自己名義請求變更或撤銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)合同或部分條款。
《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條規定，三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。原告認為自己以（三級或暫定三級）資質(zhì)承接的25萬(wàn)平方米建筑面積的巾山小區（包括幼兒園）物業(yè)管理項目，但實(shí)際物業(yè)管理住宅面積才18萬(wàn)平方米（含店面不收物業(yè)服務(wù)費），并不違反法律規定。本院認為，2012年4月29日原告與業(yè)委會(huì )簽訂《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》時(shí)不具備二級資質(zhì)（2013年7月1日獲得二級資質(zhì)），原告以三級（暫定）資質(zhì)簽訂物業(yè)管理合同承接的25萬(wàn)平方米建筑面積的巾山小區（包括幼兒園）物業(yè)管理項目事實(shí)，原告稱(chēng)實(shí)際物業(yè)管理住宅面積才18萬(wàn)平方米（含店面不收物業(yè)服務(wù)費）。根據《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十九條規定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)予以警告，責任限期更正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。本院認為，若確如被告所言，合同期內（2012年4月29至2013年4月28日）原告承接的巾山小區物業(yè)管理住宅項目超過(guò)了20萬(wàn)平方米、非住宅項目超過(guò)了5萬(wàn)平方米，存在超越資質(zhì)等級承接業(yè)務(wù)業(yè)為，被告可以向行政主管部門(mén)反映處理。
4、原告是否完全履行物業(yè)服務(wù)合同被告能否拒付物業(yè)費問(wèn)題。被告認為，原告物業(yè)服務(wù)不到位。原告小區大門(mén)保安形同虛設，各種車(chē)輛及外來(lái)人員自由出入，埋下極大安全隱患；單元入口道路損壞，樓道路燈多年未亮，多次反映仍未得到修復，嚴重影響居民的日常生活；公路樓道亂張貼、亂涂畫(huà)等“牛皮癬”現象普遍；中心花園水池長(cháng)期干涸且骯臟不堪；犬只出入花園，糞便泛濫，未見(jiàn)制止；小區西大門(mén)兩旁店鋪長(cháng)期占道經(jīng)營(yíng)，未見(jiàn)勸阻。原告進(jìn)入小區“強行服務(wù)”期間，房前屋后樹(shù)木得不到養護，大量枯死。原告認為，中國的物業(yè)整體比較低端，小區并不是完全封閉的小區，小商小販是有的，他們大都是中午進(jìn)來(lái)，原告也制止過(guò)，叫他們不要用高音喇叭，保安也能起到一定的作用。單元燈若壞了，原告公司根據反映肯定會(huì )派電工修理。公共樓道亂張貼不單是物業(yè)難題，也是城市建設的一個(gè)難題，水果店西側張貼已經(jīng)處理。公園的水池原來(lái)是壞得還漏水，但經(jīng)過(guò)修理不漏水了，將水池一次性灌滿(mǎn)水需要2000元成本太高，犬只出入花園，原告也制止過(guò)的，小區內西門(mén)經(jīng)營(yíng)的兩排店鋪是收物業(yè)管理費的。小區割草留下的草堆現已由原告出資運走了，枯樹(shù)問(wèn)題不是原告服務(wù)范圍內。
本院認為，根據《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》第1條、第2條、第3條、第4條、第5條、第第6條、第9條、第13條之規定，結合原、被告的陳述及答辯，原告中心花園水池更換水、及時(shí)補栽補種，維護好小區的綠化管理等方面不完全履行物業(yè)服務(wù)合同確定的維護、養護、管理和維護義務(wù)的事實(shí)應予認定。
本院認為，業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的召開(kāi)、選舉、表決等事項屬業(yè)主自治范圍，因此提起民事訴訟的，不予受理。原告與巾山小區業(yè)主委員會(huì )簽訂《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》，在業(yè)主委員會(huì )（或經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主）請求依法變更或者撤銷(xiāo)前，應認定為合法有效，并對業(yè)主具有約束力。若原告超越物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級承接業(yè)務(wù)情況屬實(shí)，被告可依法向有關(guān)行政部門(mén)檢舉控告。原告不完全履行物業(yè)服務(wù)合同確定的維護、養護、管理和維護義務(wù)屬實(shí)。根據《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)企業(yè)案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持?！督砩叫^物業(yè)管理服務(wù)合同》第九條違約責任2規定：如因乙方（文邦公司）未履行合同約定的義務(wù)，導致甲方（巾山小區業(yè)主委員會(huì )）造成人身重大安全事故應承擔全部責任。沒(méi)有完成約定的服務(wù)質(zhì)量目標要求，給甲方造成經(jīng)濟損失，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權責令乙方限期整改，整改無(wú)效的甲方有權終止合同，并追究乙方民事責任。根據上述規定，被告可請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失，并依據《巾山小區物業(yè)管理服務(wù)合同》第九條違約責任2規定主張各項違約責任，但不能拒付物業(yè)管理費。
根據《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)企業(yè)案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規定：經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當理由拒約交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)旨，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)接照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。綜上，原告要求被告支付物業(yè)管理費的主張，本院予以支持。至于原告主張物業(yè)費繳納遲延違約金問(wèn)題于法無(wú)據，本院不予支持。依照《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第十一條第三、四項、第十二條第一款，第十五條第（二）項、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第二條、第三條、第六條，參照《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條之規定，判決如下：
一、被告盧祖更于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內支付給原告
紹興文邦物業(yè)管理有限公司從2012年5月1日至2013年7月31日止的物業(yè)管理服務(wù)費計人民幣536.58元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50元，減半收取25元，由被告盧祖更負擔。
如不服本判決，可在本判決書(shū)送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省臺州市中級人民法院［在遞交上訴狀后七日內，按照不服一審判決部分的上訴請求數額交納上訴案件受理費，逾期不交按自動(dòng)撤回上訴處理?？顓R：臺州市財政局，開(kāi)戶(hù)行：臺州市農行，賬號：19-**********0225089001）。
如法律文書(shū)生效后，義務(wù)人不自覺(jué)履行義務(wù)的，權利人可在法律文書(shū)確定履行期間的最后一日起二年內向本院申請執行。逾期申請的，本院不予受理。
代理審判員 葉再頌
二〇一四年一月十日
代理書(shū)記員 余燕蘋(píng)
