不管是房屋征收，還是房屋拆遷，在經(jīng)濟實(shí)體意義上都是作為公民個(gè)人及其家庭重大財產(chǎn)的房屋因被需要而被動(dòng)地被處分的行為。這種被動(dòng)地處分的房屋，既在基本層面上受法律保護，又由于空間的同一性而被必需地需要，進(jìn)而可以進(jìn)行利益最大化的殘酷博弈，而且是社會(huì )性地多次博弈或反博弈的博弈，還受個(gè)人主觀(guān)評價(jià)和市場(chǎng)客觀(guān)評價(jià)等諸多不同因素影響；于是不管是房屋征收，還是房屋拆遷，在實(shí)際工作中必然面臨相同的困境和問(wèn)題。為從工作實(shí)體的角度根本性地規避風(fēng)險，跳出博弈困境，避免難以解決的博弈問(wèn)題，可以從“（經(jīng)濟）合同法”的角度，訂立附加有生效條件的模擬拆遷合同，進(jìn)行模擬拆遷。近年來(lái)，我國許多地方政府積極面對房屋拆遷與征收的困難，智慧地找到了模擬拆遷的方式，后來(lái)發(fā)展成模擬征收或預征收的模式。這種為解決困難、規避風(fēng)險，而找到的積極的行為方式，有“（經(jīng)濟）合同法”的法律依據，有利于為建設騰出行為空間的房屋拆遷（征收）工作的順利進(jìn)行，利于社會(huì )發(fā)展，在社會(huì )秩序和文化意義上也具有相當的積極意義。
當前我國城市里的建設行為通常需要面對并拆除事先既已存在于特定空間里的房屋，而且還經(jīng)常有比較多的房屋需要拆除，而這些房屋的所有權人就自己房屋的價(jià)值、外來(lái)的建設行為的意義、補償或調換代價(jià)的合理性，當下實(shí)現拆遷的價(jià)值收益與未來(lái)機會(huì )性收益間的均衡、比較、選擇等問(wèn)題的認知、理解和決策，往往千差萬(wàn)別。這就使得特定范圍內房屋拆遷工作，就算撇開(kāi)法律的保護問(wèn)題，也只能部分地決定于拆遷方，還比較多地決定于作為被拆遷的房屋所有權人（包括他們主觀(guān)的思維、理性的判斷和決策），決定于在其間從事協(xié)調調解工作的工作人員，而具有相當的風(fēng)險性。
房屋拆遷工作，通常既是社會(huì )性地規模性地投入工作，又是需要一戶(hù)一戶(hù)協(xié)商并簽訂協(xié)議來(lái)完成其房屋拆遷的工作；而簡(jiǎn)單地一戶(hù)一戶(hù)地協(xié)商簽訂協(xié)議并投入資金（包括房屋）的漸進(jìn)過(guò)程，又非常容易發(fā)生最后通牒博弈現象，因而極具風(fēng)險性。這種風(fēng)險天然存在著(zhù)，以前在《房屋拆遷條例》中，政府對房屋拆遷采取行政許可制管理模式，在發(fā)生糾紛時(shí)套用經(jīng)濟合同糾紛的方式進(jìn)行行政仲裁。在法理意義上，這是實(shí)質(zhì)性地認定建設單位在取得房屋拆遷許可證時(shí)，就事實(shí)性地假設雙方之間已經(jīng)存在房屋拆遷與被拆遷的關(guān)系，就必需簽訂房屋拆遷協(xié)議，不容協(xié)商，可以協(xié)商的只是拆遷補償、安置、搬家、過(guò)渡等經(jīng)濟實(shí)體的具體內容；所以雙方在就房屋拆遷有關(guān)實(shí)體內容達不成協(xié)議時(shí)，就可以申請政府房屋拆遷管理部門(mén)裁決。這在實(shí)質(zhì)上也是先自由協(xié)商，待協(xié)商不下去時(shí)，（經(jīng)申請）由政府或政府部門(mén)以行政裁決為主的強制方式完成房屋拆遷工作。此行政強制地使以房屋所有權人為代表的諸多社會(huì )資源走向合作的方式，制度性地給存在重大社會(huì )性風(fēng)險的房屋拆遷行為以秩序和法律保障，為我國城市建設保駕護航。
既然房屋拆遷的風(fēng)險現實(shí)地非常明顯而又嚴重地存在著(zhù)，特別是在理性的最后通牒博弈情況下還有越拆越難、越陷越深的重大風(fēng)險，智慧的人們當然可以在現行法律體系及其實(shí)踐中找到合法地規避未來(lái)重大行為風(fēng)險的辦法。事實(shí)上，為合理規避跟以前房屋拆遷中客觀(guān)存在的風(fēng)險，我國許多地方政府在協(xié)商簽訂拆遷補償合同時(shí)找到了附加生效條件的方法。附生效條件合同是指當事人在合同中特別規定一定的條件，以所附的條件是否成就來(lái)決定所簽合同效力的發(fā)生或消滅的合同。這種智慧地做法，早已一般性地被大多數國家的《合同法》所接受并積極地明文采用。我國《合同法》第45條規定：“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就?！币舱沁@種暫時(shí)不生效的條件性約定，讓人們通俗地把協(xié)商一致后所簽訂房屋拆遷合同稱(chēng)為模擬拆遷合同。譬如在拆遷方案中明確申明：（模擬）房屋拆遷協(xié)議為拆遷雙方就房屋拆遷補償安置等實(shí)體內容的經(jīng)濟約定，協(xié)議簽訂后暫不立即生效，暫不立即搬遷，在協(xié)議中約定：“待房屋拆遷協(xié)議簽訂全部簽訂時(shí)生效，或簽訂比例達到80%以上時(shí)，由甲方報請市房屋征收辦，取得市政府能夠對少數達不成協(xié)議的房屋所有權人進(jìn)行行政征收時(shí)，由甲方發(fā)布宣布協(xié)議生效并發(fā)出搬遷公告”。又譬如2013年某日，四川省某區政府制定的《模擬征收補償安置方案》載明：“簽訂模擬征收協(xié)議時(shí)，被征收人應將《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》交征收方暫存；模擬征收結束（以規定的期限為標志），簽約率達到95%以上，協(xié)議生效后，依法予以注銷(xiāo)（兩證）；簽約率未達到95%以上，則二證退還給被征收人?！碑斎?，這樣的簽約比例比較高，難度也比較大，但不管怎樣智慧地把風(fēng)險先拋到一邊——理性地把它作為未來(lái)的條件問(wèn)題先懸掛起來(lái)，議而不決地先實(shí)質(zhì)性開(kāi)展實(shí)體利益的談判。這就讓原本對立的相關(guān)的雙方理性地朝著(zhù)合作的方向積極地努力。而這樣的智慧的做法，也讓項目的拆遷（征收）工作最終做得比較好。
這種做法，也是符合《合同法》關(guān)于合同的訂立和生效的基本規定的。根據我國《合同法》的有關(guān)規定，可以概括出合同有效成立的5個(gè)條件：1、雙方當事人應具有實(shí)施法律行為的資格和能力；2、當事人應是在自愿的基礎上達成的意思表示一致；3、合同的標的和內容必須合法；4、合同雙方當事人必須互為有償；5、合同必須符合法律規定的形式。
政府或者政府授權的征收部門(mén)作為行政機關(guān)，是行政法人，除承擔行政責任外，應當也能承擔民事責任，也是可以成為簽訂模擬拆遷協(xié)議的合法主體；若不是這樣，那么在現行的《房屋征收與補償條例》體制下，也不能簽訂征收補償協(xié)議。事實(shí)上，在司法實(shí)踐（主要指在法院被訴訟的情況）中，可以把征收部門(mén)與房屋所有權人簽訂的協(xié)議行為分兩種：其一、模擬拆遷（或預征收）狀態(tài)下，雙方自由自主自愿地簽訂的模擬拆遷協(xié)議（或預征收協(xié)議）屬于民事行為，雙方在法律上和經(jīng)濟利益上是平等的自由自主自愿的；其二、房屋征收狀態(tài)下，簽訂的征收補償協(xié)議在民事實(shí)體利益之外具有一定的行政性，是完成房屋征收的行政行為必需的組成部分，屬于行政行為——附加民事內容的行政行為，雙方的法律地位不完全平等。征收部門(mén)在被政府或法律授權后，可以作為具有實(shí)施法律行為的資格和能力的當事人，進(jìn)行模擬拆遷（或預征收）工作，此時(shí)不能有對房屋所有權人進(jìn)行強制或有強制的要求。房屋所有權人在完全自由自主自愿的狀態(tài)下進(jìn)行自己的決策，選擇合作簽訂模擬拆遷協(xié)議者要得到尊重和法律保護（主要是對未來(lái)利益的保護），選擇不合作不簽訂模擬拆遷協(xié)議者也要得到尊重和法律保護（主要是現實(shí)的利益和權利的保護）。在此基礎上，所達成一致協(xié)議應當是一種真實(shí)意思的表示：由作為拆遷主動(dòng)方的政府征收部門(mén)先要約性地拿出模擬拆遷的補償安置方案，再由特定范圍內的房屋所有權人自由自主自愿地選擇，決策自己是否配合特定的模擬拆遷行為，配合就簽訂模擬拆遷補償安置協(xié)議書(shū)，不配合就不簽。這樣的合同，所處理的是作為公民個(gè)人及其家庭重要財產(chǎn)的房屋，是合法財產(chǎn)，房屋所有權人自由自愿地簽訂合同處分自己房屋的權利，應當受到法律的保護；而用于房屋拆遷補償的錢(qián)款和安置調換的房屋，也是拆遷人或征收單位合法財產(chǎn)，也是受法律保護的。這樣平等地做房屋拆遷工作——主要是就補償和安置等與房屋拆遷相關(guān)的實(shí)體利益進(jìn)行協(xié)商，所處分的標的和拆遷補償安置等實(shí)體內容也是合法的，是有償的，在具體細節上自然也能夠做到符合法律規定的形式；進(jìn)而肯定是有效的，受到法律（這里主要是指《合同法》）的保護，在附加的生效條件成立時(shí)所簽訂的合同生效。
若國家立法機關(guān)，能在此基礎上，進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的立法，則法律依據更加直接，能積極主動(dòng)地全面規范房屋模擬拆遷過(guò)程中實(shí)體利益（利益邊界）的具體問(wèn)題和關(guān)聯(lián)事宜（程序問(wèn)題、保障問(wèn)題），把有關(guān)工作（譬如利益的具體細節條件、價(jià)值評估等）做得更細更好；還能從根本上防止個(gè)別人的非理性的認知、思維判斷和決策，讓社會(huì )性的房屋拆遷工作趨于理性并友善地走向合作，在《合同法》基礎上在合理的秩序中有序地和諧地進(jìn)行。
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