【案情回放】
2005年3月，某公司獲得拆遷人資格后，委托某房地產(chǎn)評估咨詢(xún)，有限公司對被拆遷人宋某的房屋進(jìn)行估價(jià)。
由于雙方未達成拆遷補償.安置協(xié)議。2005年12月，拆遷人申請縣建設局進(jìn)行拆遷裁決。
在裁決過(guò)程中，宋某要求對被拆遷房屋實(shí)行產(chǎn)權調換，同時(shí)認為對被拆遷房屋估價(jià)過(guò)低，應重新估價(jià)。
縣建設局委托原房地產(chǎn)評估咨詢(xún)公司，對產(chǎn)權調換房屋按照評估時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評估。在此基礎上，計算出被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價(jià)格，采取結清產(chǎn)權調換差價(jià)的方式，作出以產(chǎn)權調換作為補償安置方式的拆遷裁決。2006年1月，被拆遷人宋某對拆遷裁決不服，向市建設局申請行政復議，請求撤銷(xiāo)縣建設局作出的拆遷裁決。復議機關(guān)經(jīng)審查認為，縣建設局作出的拆遷裁決所依據的估價(jià)報告違法，撤銷(xiāo)了拆遷裁決。
【關(guān)鍵證據】
估價(jià)報告是否必然作為房屋拆遷行政裁決的依據？
1.合法的估價(jià)報告才能作為拆遷裁決的依據拆遷裁決一般應當以估價(jià)報告為依據，但是，估價(jià)報告必須合法。否則，不能作為裁決的依據。
這就要求裁決人員對估價(jià)報告進(jìn)行認真的審查。
審查內容包括:程序是否合法，主要審查評估程序是否符合法定要求，估價(jià)報告記載的估價(jià)提起人是否適格，估價(jià)機構和工作人員是否具備估價(jià)資格，估價(jià)人與一方當事人是否有利害關(guān)系,估價(jià)過(guò)程操作是否規范等;形式是否合法，估價(jià)報告形式是否符合法定要求，估價(jià)結論是否有合理的分析過(guò)程等;內容是否合法，內容審查雖然不是裁決機關(guān)審查的重點(diǎn)，但是，裁決機關(guān)如果認為評估結果可能不實(shí)，有權委托房地產(chǎn)估價(jià)鑒定專(zhuān)家委員會(huì )進(jìn)行鑒定。估價(jià)報告經(jīng)專(zhuān)家委員會(huì )鑒定的，其鑒定意見(jiàn)才能作為房屋拆遷行政裁決的依據。
1本案估價(jià)報告存在嚴重錯誤，不能作為拆遷裁決的依據本案市建設局撤銷(xiāo)縣建設局的拆遷裁決，主要是因為拆遷裁決依據的估價(jià)報告存在以下嚴重錯誤?！鶕K省《城市房屋拆遷管理條例》第19條規定，對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)評估的機構，由拆遷人和被拆遷人共同選定;拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由房屋拆遷管理部門(mén)在符合條件的評估機構中抽簽確定。本案房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)評估機構，既末經(jīng)拆遷雙方當事人共同選定，也未經(jīng)拆遷主管部門(mén)抽簽確定，僅由拆遷人選定,侵犯了被拆遷人對評估機構的選擇權。
省《條例》第21條規定，拆遷人應當在評估結束后五日內，在拆遷地點(diǎn)公布評估結果。第20條規定，被拆遷人對評估結果有異議的，在規定的期限內，可以要求評估機構作出解釋、說(shuō)明?？梢晕蟹弦幎ǖ钠渌u估機構重新評估。
本案未公布評估結果，侵犯了被拆遷人對評估結果的陳述、申辯權和復評權?！缎熘菔谐鞘蟹课莶疬w估價(jià)技術(shù)規則》規定，以產(chǎn)權調換作為房屋拆遷安置方式的，所調換房屋的估價(jià)方式應當一致。房屋拆遷估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。本案對被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)時(shí)點(diǎn)在房屋拆遷許可證頒發(fā)的2005年3月，而以所調換房屋的市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)時(shí)點(diǎn)在拆遷裁決時(shí)的2005年12月，由于房地產(chǎn)價(jià)格浮動(dòng)性很大，極可能導致所調換房屋的估價(jià)較高，侵害被拆遷人的利益。
3、房屋拆遷估價(jià)，應當符合《徐州市城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規則》要求為使房屋拆遷估價(jià)有法可依，市政府印發(fā)了《徐州市城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規則》，已于2005年2月1日實(shí)施。該規則規定了城市房屋拆遷估價(jià)的原則，估價(jià)的程序、方法，拆遷房屋如何分類(lèi)估價(jià)及估價(jià)報告書(shū)的法定要求等。拆遷當事人可以對照該規則，判斷估價(jià)報告是否合法，以維護自己的合法權益。
【舉證指導】
房屋拆遷估價(jià)是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評估。房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評估確定。通過(guò)評估確定補償價(jià)格，科學(xué)合理，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡(jiǎn)化拆遷補償安置程序。通過(guò)評估確定被拆遷房屋價(jià)格，是利用市場(chǎng)手段確保被拆遷人實(shí)際損失能夠準確、合理得到補償的最好辦法。
估價(jià)在拆遷補償中起到至關(guān)重要的作用，它直接影響被拆遷人的利益。補償標準不低于估價(jià)價(jià)格是保護被拆遷人利益的基本原則。房屋拆遷的估價(jià)結果與拆遷當事人(拆遷人與被拆遷人〕的切身利益密切相關(guān)。估價(jià)結果是否客觀(guān)公正、準確完整，將直接影響到拆遷工作能否順利進(jìn)行。
一方面，拆遷人希望降低拆遷補償金額，減少開(kāi)發(fā)成本
。另一方面，又希望加快拆遷進(jìn)度，保證項目工期，減少財務(wù)費用，盡快獲得投資回報。拆遷估價(jià)結果與拆遷人的拆遷成本，與待開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)成本有直接關(guān)系；與拆遷人能否按時(shí)完成拆遷任務(wù)，進(jìn)而保證項目工期有間接關(guān)系。拆遷估價(jià)結果又與被拆遷人所獲得的補償金額有直接關(guān)系。如果拆遷補償估價(jià)結果不夠客觀(guān)公正，或者不夠完整準確，會(huì )使拆遷人或被拆遷人喪失對估價(jià)機構客觀(guān)公正性的信任，拆遷補償談判無(wú)法達成一致，進(jìn)而申請復核或另行委托估價(jià)構評估，使整個(gè)拆遷工作延期。被拆遷人房屋除了自身影響拆遷價(jià)格的因素外，評估方法的不同也會(huì )對房屋的補償價(jià)格產(chǎn)生影響。
根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷人應該在對被拆遷人按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行拆遷補償后拆除房屋。公正補償是拆遷得以順利進(jìn)行的前提條件，而最能體現被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格的評估方法是“比較法”，即將拆遷房屋與在估價(jià)時(shí)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當的修正，以此估算拆遷房屋的客觀(guān)合理價(jià)值的方法?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導意見(jiàn)》第16條規定:拆遷估價(jià)一般應當采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報告中充分說(shuō)明原因。但選擇的參照交易的房屋不同，其對評估價(jià)格會(huì )有較大的影響。實(shí)踐中，由于某些房屋缺乏可以參照的交易參照物等原因，不能用比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí),還可以采取其他辦法。如對公益事業(yè)用房，較多地采用成本法進(jìn)行估價(jià)，即根據拆遷房屋在估價(jià)時(shí)的重新購建價(jià)格，然后結合成新，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)值的方法。對用于經(jīng)營(yíng)的房屋，如出租房屋的評估，用收益法可能對被拆遷人和承租人更有利?！笆找娣ā笔歉鶕纼r(jià)對象未來(lái)的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價(jià)時(shí)的累加，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)值的方法。因此，要對拆遷房屋有客觀(guān)的估價(jià)，選用恰當的評估方法也是影響評估價(jià)格的關(guān)鍵因素。
評估員沒(méi)有資格要求重新評估
【案情回放】2004年2月1日，梁某所在的位于某小區的房屋被列入拆遷范圍，拆遷人某房屋拆遷公司委托某房屋價(jià)格評估事務(wù)所對該房屋進(jìn)行評估。評估結果送達梁某時(shí)，梁某發(fā)現房屋價(jià)格評估事務(wù)所的評估價(jià)格偏低,后經(jīng)調查發(fā)現，現場(chǎng)勘查的評估人員與在評估報告上簽名的并非同一人，并且從事現場(chǎng)勘查的是某房屋價(jià)格評估事務(wù)所的一般文員，沒(méi)有評估資格。梁某遂以評估價(jià)格偏低，評估人員不具備評估資格為由，向原估價(jià)機構書(shū)面審請復估。該房屋價(jià)格評估事務(wù)所在收到梁某的復估申請后,立即重新指派評估師到現場(chǎng)測量相關(guān)數據，并對原來(lái)的評估結果作了修正。
【關(guān)鍵證據】
本案的焦點(diǎn)是房屋拆遷房地產(chǎn)估價(jià)中評估師不具備相應的資格。
1.房地產(chǎn)估價(jià)師的從業(yè)要求《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》第2條規定，本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)估價(jià)師，是指經(jīng)全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格統一考試合格后，按照本辦法的規定注冊，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》，并從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。房地產(chǎn)評估師應該具備下列條件：〔具有申請房地產(chǎn)估價(jià)師注冊的資格。從事房地產(chǎn)評估師工作，國家規定了相應的從業(yè)資格，即首先應該具備申請房地產(chǎn)估價(jià)師注冊的資格，而這種資格的獲得是必須經(jīng)全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格統一考試合格?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格制度暫行規定》第8條規定:凡中華人民共和國公民，遵紀守法并具備下列條件之一的，可申請參加房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試:取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科〔包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟、土地管理、城市規劃等;下同〉中等專(zhuān)業(yè)學(xué)歷，具有八年以上相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿(mǎn)五年；取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專(zhuān)學(xué)歷，具有六年以上相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿(mǎn)四年;取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有四年以上相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿(mǎn)三年;取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿(mǎn)兩年；取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位的;不具備上述規定學(xué)歷，但通過(guò)國家統一組織的經(jīng)濟專(zhuān)業(yè)初級資格或審計、會(huì )計、統計專(zhuān)業(yè)助理級資格考試并取得相應資格，具有十年以上拆遷房屋的價(jià)格評估相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿(mǎn)六年，成績(jì)特別突出的。但考試合格僅具備了申請資格，并不能自動(dòng)成為房地產(chǎn)評估師，要成為房地產(chǎn)評估師，還應該進(jìn)行注冊申請，并得到主管部門(mén)的批準。
(二）經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)的注冊登記?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》第5條規定:經(jīng)全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格統一考試合格者，應當自房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試合格證簽發(fā)之日起三個(gè)月內申請注冊。第9條規定:全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格統一考試合格人員，逾期未申請或者雖經(jīng)申請但未獲準注冊的，其資格自房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試合格證簽發(fā)之日起可保留二年。在資格保留期限內申請注冊的，經(jīng)審批符合注冊要求的，準予注冊。二年期滿(mǎn)后再申請注冊的，需參加中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì )或者其指定的機構組織的估價(jià)業(yè)務(wù)培訓，并達到繼續教育標準的，方可準予注冊。經(jīng)全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格統一考試合格者，應該在規定的期限內申請注冊，如果沒(méi)有在此期間內注冊的，還應該接受相應的業(yè)務(wù)培訓才能繼續申請。
房地產(chǎn)評估師的執業(yè)要求《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》第23條規定:房地產(chǎn)估價(jià)師必須在一個(gè)經(jīng)縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核評定、取得房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)的機構〈以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)價(jià)格評估機構)內執行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)評估師取得執業(yè)資格后，應該在特定的機構中從事房屋價(jià)格評估事宜。本案中的房屋價(jià)格古事務(wù)所始指派的現場(chǎng)勘查的人員不具備評估師資格，依據《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》第3條之規定，未經(jīng)注冊的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)、簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價(jià)報告書(shū)，不能從事與評估相關(guān)的現場(chǎng)勘查實(shí)務(wù)。4本案中梁某的要求合理合法。
【舉證指導】
《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規定》第112條規定，設立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構應具備下列條件1〉有自己的名稱(chēng)、組織機構?！?〕有固定的服務(wù)場(chǎng)所。3有規定數量的財產(chǎn)和經(jīng)費。4從事房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員須占總人數的50人以上;從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規定數量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，須有規定數量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。此外，各地方性規章中均明確規定了對于估價(jià)機構的資質(zhì)要求，如上海市《房屋拆遷評估管理暫行規定》第3、4條規定，房地產(chǎn)估價(jià)機構從事房屋拆遷估價(jià)，應當具有經(jīng)上海市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市房地資源局〉核準的房屋拆遷估價(jià)資格。未取得房屋拆遷估價(jià)資格的房地產(chǎn)估價(jià)機構，不得接受房屋拆遷估價(jià)委托、出具估價(jià)報告或價(jià)格咨詢(xún)報告。
房地產(chǎn)估價(jià)機構可以向市房地資源局書(shū)面申請房屋拆遷估價(jià)資格。市房產(chǎn)資源局根據估價(jià)構的資質(zhì)等級、從業(yè)經(jīng)歷、估價(jià)技術(shù)欠平、社會(huì )信譽(yù)等，結合房屋拆遷工作需要，予以核準。核準的房屋拆遷估價(jià)機構〈以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機構〉名單，由市房地資源局予以公布。
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