【裁判引言】
簽訂房屋征收補償協(xié)議后，有些被征收人后悔，認為顯失公平,在訴訟中如何認定是否顯失公平，能否增加補償、變更合同？
【裁判主旨】
認定房屋征收補償協(xié)議是否構成顯失公平，可以從以下兩方面進(jìn)行考察：一是考察協(xié)議對被征收人是否明顯不公平，具體應結合征收雙方當事人權利義務(wù)是否對等、征收人獲得的利益或被征收人所受損失是否違背法律或者交易習慣等方面綜合衡量;二是考察協(xié)議訂立中征收人是否故意利用其優(yōu)勢或者被征收人輕率、沒(méi)有經(jīng)驗，具體看利益受損的被征收人一方是否因為無(wú)經(jīng)驗，或對協(xié)議的相關(guān)內容缺乏正確認識的能力（如不知道沒(méi)有合法的征收決定），或者因為某種急迫的情況,并非出于真正的自愿而接受了征收人提出的合同條件。
【裁判內容】
在《徐州市凌云樓飯莊有限公司訴徐州市天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋拆遷合同糾紛案》中，原告凌云樓飯莊訴稱(chēng)：“原告是淮海經(jīng)濟區最大的清真飯店，是具有百年歷史的老企業(yè)。2006年12月30日，被告稱(chēng)經(jīng)市政府及有關(guān)部門(mén)批準，因國家建設需要對我公司進(jìn)行拆遷，我公司在不明真相的情況下與其簽訂了拆遷安置補償協(xié)議。后經(jīng)了解，被告是在未取得拆遷許可證的情況下實(shí)施拆遷活動(dòng)的，協(xié)議補償的數額遠遠低于我公司房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，協(xié)議內容顯失公平。且被告提供的安置房屋違反了《江蘇省清真食品監督保護條例》的規定，不符合清真飯店的使用條件。請求：1.變更雙方簽訂的協(xié)議書(shū)中約定的補償款數額，即請求增加補償300萬(wàn)元，后在訴訟中又請求追加補償款9，263,389.81元，以上合計共請求增加補償12,263,389.81元;2.變更安置為就近安置且房產(chǎn)結構符合清真飯店的經(jīng)營(yíng)條件?！?br>
被告天成開(kāi)發(fā)公司答辯稱(chēng)原告的訴訟請求沒(méi)有事實(shí)和法律依據。
1.原告請求變更合同，已經(jīng)超過(guò)了法律規定可請求變更的1年的期限。2.雙方自愿簽訂的協(xié)議已經(jīng)約定了安置補償的相關(guān)事項，原告請求增加補償數額和變更安置房屋結構及地點(diǎn)均沒(méi)有法律依據。協(xié)議簽訂后，原告多次以員工不滿(mǎn)為由提出額外的要求，被告為了拆遷工作順利進(jìn)行，曾多次進(jìn)行讓步。相關(guān)部門(mén)于2007年間向被告頒發(fā)了拆遷許可證，徐州市建設局也已經(jīng)發(fā)布了拆遷公告，被告是在履行了主要合同義務(wù)后于2007年年底實(shí)際拆除原告房屋的，被告的拆遷行為合法。原告并沒(méi)有提供充分的證據證明其是清真飯店，且安置房屋是現房，原告簽訂協(xié)議時(shí)是清楚該房屋所處位置和房屋構造的。綜上，合同是雙方當事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，原告請求變更合同沒(méi)有事實(shí)和法律依據?！?br>
江蘇省徐州市中級人民法院一審認為：“本案當事人爭議的焦點(diǎn)是：原告請求變更合同是否超過(guò)了法定除斥期間；原告請求變更合同即增加拆遷補償款以及變更安置房屋的結構和地點(diǎn)，是否有事實(shí)和法律依據。
一、關(guān)于原告請求變更合同是否超過(guò)了法定除斥期間問(wèn)題?！逗贤ā返?5條規定，具有撤銷(xiāo)權的當事人自知道或者應當知道撤銷(xiāo)事由之日起，一年內沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權的，撤銷(xiāo)權消滅。凌云樓飯莊于2007年1月1日與天成開(kāi)發(fā)公司簽訂房屋拆遷合同，于2007年11月23日向本院遞交民事訴狀，尚未超過(guò)一年，故凌云樓飯莊以雙方簽訂合同時(shí)約定的拆遷補償安置條件顯失公平為由提起訴訟，未超過(guò)法定除斥期間。
二、關(guān)于原告要求增加拆遷補償款、變更安置房屋狀況為就近安置且房產(chǎn)結構符合清真飯店的經(jīng)營(yíng)條件的訴訟請求，是否有事實(shí)和法律依據，即雙方當事人簽訂的拆遷補償安置協(xié)議是否符合可撤銷(xiāo)、可變更的條件問(wèn)題。
關(guān)于應否變更拆遷協(xié)議中安置補償的數額即增加拆遷補償款問(wèn)題，本院認為，《合同法》第54條規定，在訂立合同時(shí)顯失公平的，當事人一方有權請求變更合同。對于是否存在顯失公平情形，主要應當從當事人在拆遷協(xié)議中約定的權利義務(wù)內容是否存在明顯的利益失衡來(lái)進(jìn)行判斷。從鑒定結論上看，無(wú)論是以雙方簽訂合同之日（2007年1月1日）、還是以拆遷許可證頒發(fā)之日作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評估，凌云樓飯莊被拆除房產(chǎn)在相應估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，均高出雙方協(xié)議約定的安置房評估價(jià)值及被告實(shí)際支付補償款的總和1000多萬(wàn)元。對該鑒定結論，被告并無(wú)充分證據予以推翻。且與地理位置相近的老同昌公司、新影公司在建設局裁決時(shí)的評估價(jià)比較看，凌云樓飯莊的拆遷協(xié)議約定價(jià)也明顯偏低，因此，能夠確定雙方當事人所訂立合同時(shí)約定的補償價(jià)款對凌云樓飯莊而言，客觀(guān)上利益失衡，顯失公平。對于自2005年起房地產(chǎn)價(jià)格評估標準上的調整及其對涉案房地產(chǎn)估價(jià)的影響程度，被告相對于原告具有明顯的優(yōu)勢。因此，被告在尚未取得政府相關(guān)部門(mén)頒發(fā)的拆遷許可證和未對擬拆除房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新評估的情況下，與原告在2002年評估價(jià)格的基礎上協(xié)商補償價(jià)款，利用了原告缺乏這方面經(jīng)驗而達成拆遷協(xié)議。綜上所述，應當認定雙方當事人訂立合同時(shí)對于補償價(jià)款的約定顯失公平，原告要求變更該合同應予準許。但對于合同部分內容顯失公平的后果，原告方未盡到謹慎注意義務(wù)，且對于補償數額調整到何種程度能消除顯失公平，法律并無(wú)剛性規定；在被拆遷人所了解拆遷安置標準等信息情況下，會(huì )以何種價(jià)格簽訂協(xié)議才能符合當事人的真實(shí)意思表示，客觀(guān)上亦無(wú)法逆轉或模擬，故根據雙方當事人締約過(guò)程、評估結論、從起訴至庭審終結及數次調解中針對訴訟請求反映的真實(shí)意思表示等本案具體情況，本院酌定被告除已經(jīng)支付的現金368萬(wàn)元及按合同約定交付安置房外，應再支付原告房屋補償款450萬(wàn)元?！?br>
對于《民法通則》第59條規定的“顯失公平”，最高人民法院《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第72條規定：“一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，可以認定為顯失公平?！钡P(guān)于合同條款顯失公平的認定標準，還需參考《天津開(kāi)發(fā)區家園房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司訴天津森得瑞房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司特許經(jīng)營(yíng)合同糾紛案》的裁判思路:認定顯失公平可以從以下兩方面進(jìn)行考察:一是考察合同對一方當事人是否明顯不公平,具體應結合雙方當事人權利義務(wù)是否對等、一方獲得的利益或另一方所受損失是否違背法律或者交易習慣等方面綜合衡量；二是考察合同訂立中一方是否故意利用其優(yōu)勢或者對方輕率、沒(méi)有經(jīng)驗，具體看利益受損一方是否因為無(wú)經(jīng)驗，或對合同的相關(guān)內容缺乏正確認識的能力，或者因為某種急迫的情況，并非出于真正的自愿而接受了對方提出的合同條件。
【裁判提示】
在實(shí)踐中，被征收人一定要對自己的房屋征收補償有一個(gè)合理、公平的心理預期。同時(shí)要把與“釘子戶(hù)”對照后悔與真正的“顯失公平”區分開(kāi)來(lái)，不能通過(guò)對照感覺(jué)后悔就說(shuō)“顯失公平”，關(guān)鍵要從司法實(shí)務(wù)體現的裁判點(diǎn)通過(guò)分析得出協(xié)議雙方確實(shí)存在明顯的利益失衡，這樣才算系真正的“顯失公平”，在此基礎上才有權變更房屋征收補償協(xié)議、增加征收補償。
【裁判鏈接】
1. 參考江蘇省徐州市中級人民法院《徐州市凌云樓飯莊有限公司訴徐州市天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋拆遷合同糾紛案》（2008)徐民一初字第22號民事判決書(shū)；
2. 參考《最高人民法院公報》2007年第2期：《天津開(kāi)發(fā)區家園房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司訴天津森得瑞房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司特許經(jīng)營(yíng)合同糾紛案》；
3. 《民法通則》
第59條下列民事行為，一方有權請求人民法院或者仲裁機關(guān)予以變更或者撤銷(xiāo)：
(一）行為人對行為內容有重大誤解的；
(二）顯失公平的。
被撤銷(xiāo)的民事行為從行為開(kāi)始起無(wú)效。
4. 最高人民法院《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》
第72條一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，可以認定為顯失公平。
5·《合同法》
第54條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷(xiāo)：
(一）因重大誤解訂立的；
(二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷(xiāo)。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷(xiāo)。
第55條有下列情形之一的，撤銷(xiāo)權消滅：
(一）具有撤銷(xiāo)權的當事人自知道或者應當知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權；
(二）具有撤銷(xiāo)權的當事人知道撤銷(xiāo)事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷(xiāo)權。
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