一、案情王某有祖傳民宅一幢，該房產(chǎn)在社會(huì )主義改造中被充公。后經(jīng)落實(shí)政策，該房產(chǎn)又發(fā)回王某。該房有兩層，每層116平方米，還有房前128平方米和房后83平方米的兩個(gè)院落。房屋土地權證完備。 2003年12月該房屋被列入拆遷范圍。拆遷入請評估事務(wù)所評估，評估事務(wù)所僅對房子進(jìn)行了評估，未對空地進(jìn)行評估。拆遷人也不同意對空地進(jìn)行補償，雙方未達成補償安置協(xié)議。拆遷人遂向某市城市拆遷辦公室申請裁決。拆遷辦公室裁決對院落、空地不予補償。被拆遷入王某不服，訴至法院。
二、分析
該案例的焦點(diǎn)在于對拆遷范圍內的院落、空地是否應當予以補償。對于這一問(wèn)題，有兩種不同的觀(guān)點(diǎn)：一種觀(guān)點(diǎn)認為，院落、空地具有使用價(jià)值，應當給予適當的補償。另一種觀(guān)點(diǎn)是，《城市房屋拆遷管理條例》中沒(méi)有規定對院落、空地給予補償，所以不應補償。
筆者贊同第一種觀(guān)點(diǎn)，理由是：
(一)對院落、空地進(jìn)行補償有充分的法律依據。1、《土地管理法》中有對收回土地使用權的相關(guān)規定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l規定：“由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的; (二)為實(shí)施城市規劃進(jìn)行舊城區改建，需要調整使用土地的;…… 依照前款第(一)、(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償?！碑斍俺鞘蟹课莶疬w大多數是政府為了公共利益收回土地或者為了實(shí)施舊城改造調整使用土地，這兩種情況，均應補償土地使用權人因土地使用權受到侵害而遭受的損失。因此，筆者認為，《土地管理法》從法律上為拆遷中院落、空地的使用權人設定了享有補償的權利，拆遷入在拆遷中應當按照法律的規定對被拆遷入的院落、空地予以補償。2、《城市房屋拆遷管理條例》隱含著(zhù)相關(guān)的規定。新《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)已實(shí)施近3年了，然而仍有些人對其中的有關(guān)條文缺乏正確的理解，在處理被拆遷房屋補償方面的糾紛時(shí)，對有關(guān)規定不能正確的適用。主要問(wèn)題有：
(1)《條例》第2條規定：“在城市規劃區內國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例?！庇腥烁鶕@一條認為，城市房屋拆遷中涉及到貨幣補償的問(wèn)題應依據《條例》，《條例》中有補償標準就補，否則就不補。而《條例》中并未提及院落空地的補償問(wèn)題，所以不應補償。這種觀(guān)點(diǎn)是當前許多地方拆遷時(shí)對院落、空地不予補償的理由。筆者以為，這種對《條例》的理解是片面的。
房屋拆遷中涉及的問(wèn)題很多，如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地管理等一系列問(wèn)題，僅僅依據《條例》是不可能解決所有的現實(shí)問(wèn)題。2001年國務(wù)院在修改《條例》時(shí)堅持的一個(gè)原則正是要與有關(guān)法律、行政法規規定相銜接，其中包括了《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《合同法》、《仲裁法》、《行政復議法》、《行政處罰法》的有關(guān)規定。因此，在城市房屋拆遷中面臨的具體問(wèn)題，亦應當考慮其他的法律、法規有無(wú)相關(guān)的規定。另外，從效力等級上看，《條例》是我國最高行政機關(guān)國務(wù)院制定的行政法規，《土地管理法》則是全國人大常委會(huì )制定的法律。顯然，在適用法律時(shí)，必須首先考慮《土地管理法》對相關(guān)問(wèn)題的規定。
(2)《條例》第24條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定?！庇腥胝J為，這一條是目前房屋拆遷貨幣補償的標準，其中區位、用途、建筑面積是計價(jià)標準，而建筑面積是房屋產(chǎn)權登記上的面積，不包括院落面積。筆者以為，這樣的理解不夠透徹。為了正確解讀這一條;關(guān)鍵是要弄清“等因素”究竟應當包括那些因素?過(guò)去，大家常常認為它包括被拆遷房屋的成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等。
這些因素一般在具體的拆遷中被考慮了。但是，對于有無(wú)院落、空地這一因素爭議卻很大。筆者以為，既然貨幣補償的金額，以“房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)”來(lái)確定，那么，能夠影響被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)的因素均應被列入。因為，房地產(chǎn)市場(chǎng)評估活動(dòng)應當堅持的一個(gè)重要的原則就是替代原則。該原則要求對房地產(chǎn)的估價(jià)結果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類(lèi)似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處于同一供求范圍內，區位、用途、建筑結構、使用面積等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。那么，對帶院落的房屋進(jìn)行評估時(shí)亦應選擇同樣帶院落的房屋的市場(chǎng)交易價(jià)作參考。在房地產(chǎn)評估時(shí)，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被拆遷入擁有的院落及擁有的附屬設施。因此，《條例》第 24條中的“等因素”應當包括對被拆遷房屋的價(jià)值產(chǎn)生重要影響的院落、空地。
(二)被拆遷人對院落、空地享有的土地使用權受到侵害，應當得到應有的補償。
對被拆遷入合法使用的院落、空地進(jìn)行補償不但有充分的法律依據，也有厚實(shí)的法學(xué)理論基礎。被拆遷人對合法使用的院落、空地雖然不享有所有權，但擁有使用權，在物權法則中，所有權和使用權是可以分離的。所以在處理房屋拆遷補償問(wèn)題時(shí)不要把兩者捆綁在一起，簡(jiǎn)單地認為被拆遷人對院落、空地不享有所有權，就不予補償。另外，有權利就應有救濟，有損失就應有補償，這是一條最基本的法律原則，既然法律賦予被拆遷入享有土地使用權，就應該對該權利的行使提供保障和救濟，土地使用權受到侵害，應給予補償。
我國有兩種土地所有制，即國家所有制和農村集體所有制;在法律上表現為兩種土地所有權，即國家土地所有權和集體組織土地所有權'我國法律規定了城市的土地屬于國家所有。但是，《土地管理法》第9條規定：“國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用……”可見(jiàn)，在我國，國有土地所有權與使用權是可以分離的。
國有土地使用權是指非所有人在國家所有的土地上享有的一種權利。它的權利客體是城鎮國有的土地;其權利主體是特定的享有國有土地使用權的公民、法人或其他組織，而義務(wù)主體則是不特定的人。國家土地使用權人依法享有對國有土地占有、使用、開(kāi)發(fā)利用、經(jīng)營(yíng)和收益的權利，這些權利受?chē)曳杀Ｗo，任何人不得非法干涉。所以，國有土地使用權是一種派生于國家土地所有權的他物權，具有對世權和排他權的特性。
在城市房屋拆遷中，拆遷人拆掉房屋的同時(shí)也損害了被拆遷入對房前屋后的院落、空地的土地使用權，因此，拆遷人應當對此予以補償。那種堅持因為城市土地屬于國家所有，所以對院落、空地不應補償的觀(guān)點(diǎn)違背了我國土地所有權與使用權相分離的原則。這種觀(guān)點(diǎn)不僅不符合有關(guān)法律規定，也不利于對國有土地使用人的合法權益進(jìn)行保護。
三、本案引發(fā)的法律思考
隨著(zhù)我國城市建設的發(fā)展，舊城改造的力度不斷加大，房屋拆遷引發(fā)的糾紛也逐年增多。各方當事人常常在拆遷安置補償標準、方式等問(wèn)題上引起激烈的爭議，其中不少涉及到院落、空地的問(wèn)題。雖然有的被拆遷入對其房前屋后的土地擁有完備的權利憑證，依法享有土地使用權，但是，這種權利在拆遷時(shí)卻難以得到保護。在許多情況下，被拆遷人沒(méi)有享受到對院落、空地的補償。如何切實(shí)保障被拆遷入的土地使用權不受損害?筆者認為，應從以下兩個(gè)方面來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題：
(一)地方性法規或行政規章應明確規定被拆遷人享有對院落、空地進(jìn)行補償的權利。
當前城市房屋拆遷活動(dòng)多以2001年11月國務(wù)院頒布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理條例》為解決糾紛的最高層次的規范性依據。但該《條例》較為原則，缺乏可操作性，難以統一全國各地所有的拆遷活動(dòng)。因此，在拆遷補償安置方面，常常依據各個(gè)地方政府甚至是縣級政府所制定的規范性文件。這些規范性文件在拆遷補償方面一般只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類(lèi)型、實(shí)際新舊狀況和建筑面積為應考慮的因素，鮮有提及院落、空地。這已成為一些拆遷入對被拆遷入的院落、空地不予補償的借口。因此，有關(guān)拆遷的地方性立法需要進(jìn)一步完善，各地的拆遷管理法規或規章應當明確規定被拆遷入對院落、空地享有補償權。這樣做不僅有利于法制的統一，而且能使被拆遷入的合法權益得到應有的保護。
(二) 制定對院落、空地進(jìn)行補償的標準。
在規定被拆遷入對院落、空地的補償權的同時(shí)，有必要確定補償的標準。對此，有人建議應當視具體用途而定;也有人認為應將補償與地價(jià)掛鉤。筆者認為，前者做法能夠真實(shí)反映院落、空地的使用價(jià)值，但是明顯缺乏可操作性，因為被拆遷入對院落、空地的利用有多種方式，有的種植花草，有的停放車(chē)輛等等。評估機構很難掌握具體情況，而且可能出現被拆遷人為了多獲得補償虛報的情況。后一種做法比較容易確定補償金額，但是一刀切也不合理，因為院落;空地的具體使用的方式不同會(huì )給被拆遷入帶來(lái)不同的經(jīng)濟利益。因此，筆者認為，應當采取折衷的做法，以院落、空地的地價(jià)為主，兼考慮房屋的具體用途?？梢詤⒄沼嘘P(guān)土地征收補償政策，對院落、空地按評估地價(jià)的一定比例補償土地使用人，同時(shí)，對一些作特殊使用的空地(如停車(chē)場(chǎng)等)按照其商業(yè)價(jià)值適當增加補償。
聯(lián)系客服
