房?jì)r(jià)是時(shí)下最熱門(mén)的民生話(huà)題之一，買(mǎi)賣(mài)過(guò)二手房或租賃住房的人大都有與房產(chǎn)中介打交道的經(jīng)歷。許娜(化名)是一家房產(chǎn)中介公司的普通業(yè)務(wù)員，她向記者透露了一套二手房從掛牌出售到最終售出的過(guò)程中，中介服務(wù)的種種“潛規則”，其貓膩之多，背后利益鏈條之復雜，讓人心驚。
對于最近的生意，小許和同事們都明顯感覺(jué)跌入低谷。“哪里比得上2009年的9月、10月啊，那個(gè)時(shí)候國家政策寬松，營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有改，大家幾乎都是在搶房子。”她說(shuō)。而這名比較“厚道”的業(yè)務(wù)員，對于房產(chǎn)中介行業(yè)的“潛規則”了如指掌后卻難以接受，這讓她的收入一直在同行中處于中下游。
“從你看房開(kāi)始，如果不了解規則，就看不到真正的好房。”她說(shuō)，“通常，中介公司和業(yè)務(wù)員手里都囤著(zhù)一些性?xún)r(jià)比很高的房源，這些房源是不會(huì )公開(kāi)出來(lái)讓普通買(mǎi)主知道的。有渠道的業(yè)務(wù)員會(huì )留著(zhù)給自己熟悉的客戶(hù)。”
“房子賣(mài)給誰(shuí)不都一樣嗎？這些熟悉的客戶(hù)是因為出價(jià)高？”對記者的疑惑，她解釋說(shuō)，這些“熟悉的客戶(hù)”并不是指“財大氣粗”的買(mǎi)家，而是指那些非剛性需求買(mǎi)房，作為投資和炒房的買(mǎi)家。他們會(huì )通過(guò)收集較好的房源，不停地買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出來(lái)賺取利潤，高頻率的買(mǎi)賣(mài)就需要房源性?xún)r(jià)比高才好轉手。“業(yè)務(wù)員如果都靠做剛性需求的業(yè)務(wù)，一個(gè)月能賣(mài)幾套房？這樣的客戶(hù)一個(gè)月會(huì )有很多單生意交給業(yè)務(wù)員，業(yè)務(wù)員當然會(huì )囤房子留給他們。”她說(shuō)。
同時(shí)，她表示，想看到這些性?xún)r(jià)比高的“好房子”也并非難事。“私下里和業(yè)務(wù)員達成協(xié)議即可，也就是說(shuō)，你愿意給業(yè)務(wù)員多少‘好處費’，一萬(wàn)元、兩萬(wàn)元都可以。業(yè)務(wù)員也要考慮自己的利益，房子轉手快，才能多掙錢(qián)??！”她說(shuō)。
當看中了合適的房子后，進(jìn)入談價(jià)階段，業(yè)務(wù)員從中可鉆的空子更大。據她介紹，目前房產(chǎn)中介的行規就是，不許買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面。“好多公司都是這么做的，業(yè)務(wù)員在賣(mài)方那里壓價(jià)，在買(mǎi)方這里抬價(jià)，從中賺利潤。這種問(wèn)題是免不了的，就是內行的人都難以把握，何況是外行的買(mǎi)房人呢。”她說(shuō)，在公司簽合同時(shí)，買(mǎi)方和賣(mài)方都是各進(jìn)一間房間，只有簽完了合同才讓雙方接觸。
當一套房子談妥了價(jià)錢(qián)，進(jìn)入具體辦手續時(shí)，更多的“潛規則”展現在記者眼前。“就說(shuō)現在每個(gè)中介都會(huì )做的避稅。以前是房產(chǎn)部門(mén)核價(jià)，繳稅按核價(jià)后的百分比。那時(shí)候我們都是靠在房產(chǎn)部門(mén)的關(guān)系來(lái)給客戶(hù)按低價(jià)核，幫他們減少稅費。普通住房還是少的，一般大的商業(yè)門(mén)面房，一單下來(lái)就可以幫客戶(hù)省不少稅，這樣客戶(hù)會(huì )直接給業(yè)務(wù)員‘辛苦費’，給多少要看省多少稅，給好幾萬(wàn)元的也有，客戶(hù)也愿意，畢竟省的稅才是大頭。”
據記者暗訪(fǎng)了解，房產(chǎn)中介公司和業(yè)務(wù)員與房產(chǎn)、地稅部門(mén)都保持著(zhù)非常“友好”的關(guān)系。當記者向中介提出，自己由于一些票據丟失導致很難辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)的問(wèn)題時(shí)，中介公司的一名經(jīng)理非常老練地說(shuō)，買(mǎi)兩條好煙，他可以去房產(chǎn)局直接“搞定”。“我們都有熟人，啥單據不帶都好辦。”這名經(jīng)理夸下如此?？?。
而小許說(shuō)，現在和以前有變化的是，核價(jià)交稅的“掌權”部門(mén)由房產(chǎn)部門(mén)移到了地稅部門(mén)。“房?jì)r(jià)仍然是房產(chǎn)部門(mén)核，但地稅說(shuō)合理就合理，說(shuō)不合理就得重新核，而且核價(jià)是在基準價(jià)內還是基準價(jià)外完全由地稅說(shuō)了算，這決定了是交差額營(yíng)業(yè)稅還是全額營(yíng)業(yè)稅，一句話(huà)就常常是好幾萬(wàn)元錢(qián)??！”她說(shuō)。
“現在想少繳稅，起碼要在地稅部門(mén)認識領(lǐng)導。”小許說(shuō)，前幾天的一單業(yè)務(wù)，客戶(hù)給地稅局的領(lǐng)導送了8000元，直接就從核價(jià)上省了2萬(wàn)元的稅。從這種“一家說(shuō)了算”的鏈條背后，可以窺見(jiàn)的是公權尋租巨大的“灰色利益”，而目前這種普遍的避稅“潛規則”，其實(shí)是將國家的稅收變相折算后成為私人收入。
一套二手房買(mǎi)賣(mài)背后，隱藏著(zhù)如此多的“潛規則”，讓外行很難了解其中“奧秘”。在記者試著(zhù)敘述這些“潛規則”時(shí)，一些正在物色二手房的買(mǎi)家卻一臉迷惑。對于這些普通的剛性需求購房者來(lái)說(shuō)，當中介行業(yè)的“潛規則”成為普遍規則時(shí)，他們只能接受。(《半月談》2010年第24期/記者 朱青)
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