房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：
營(yíng)業(yè)稅：
企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。
將土地使用權轉讓給農業(yè)生產(chǎn)者，用于農業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。
房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。
土地增值稅：
建造普通住宅增值率未超過(guò)20%，則免征土地增值稅。
因國家建設需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)的條件，將房地產(chǎn)轉到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中，免征土地增值稅。
一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后，向客戶(hù)收取代建收入的行為，免征土地增值稅。
在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃主要有：
?。?）在建項目整體轉讓
?。?）合理分解租金收入
?。?）變房屋出租為對外投資
?。?）分解商品房銷(xiāo)售價(jià)格
?。?）變房屋出租為承包業(yè)務(wù)
?。?）合作建房的納稅籌劃
[例1]在建項目整體轉讓的稅收籌劃
某房地產(chǎn)企業(yè)a，欲轉讓該公司在建的寫(xiě)字樓項目，已累計發(fā)生在建工程成本3500萬(wàn)元，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司b協(xié)商，a企業(yè)以6000萬(wàn)元轉讓該項目。那么，a企業(yè)應如何進(jìn)行納稅審報根據房地產(chǎn)企業(yè)納稅經(jīng)常發(fā)生的情況，a、b企業(yè)均可以歸納為以下兩種方案。
出售方選擇方案1
直接轉讓該項目，需要繳納的各種稅收為：
營(yíng)業(yè)稅金及附加：6000×5.5%=330萬(wàn)元
土地增值稅：a企業(yè)取得轉讓收入6000萬(wàn)元
減：已發(fā)生在建工程成本3500萬(wàn)元
減：加計扣除3500×20%=700萬(wàn)元
減：營(yíng)業(yè)稅金及附加330萬(wàn)元
增值額：1470萬(wàn)元
增值率：1470÷3500=42%
土地增值稅：1470×30%=441萬(wàn)元
企業(yè)所得稅：（6000-3500-330-441）×33%=570.57萬(wàn)元
出售方選擇方案2
轉讓該公司的全部股權，使股權差價(jià)與項目差價(jià)大致相等。
在轉讓股權的情況下，只有在公司控制權的轉讓而不直接涉及在建工程的轉讓?zhuān)虼藳](méi)有涉及該項目的稅收。但由于轉讓股權產(chǎn)生了股權轉讓收益，根據國家的規定企業(yè)應繳納企業(yè)所得稅。若屬于個(gè)人，則應當依法繳納個(gè)人所得稅。
企業(yè)所得稅：（6000-3500）×20%=500萬(wàn)元
股權轉讓差價(jià)應當按20%的所得稅稅率繳納企業(yè)所得稅。
營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 合計
方案1 330萬(wàn)元 441萬(wàn)元 570.57萬(wàn)元 1341.57萬(wàn)元
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