“位置·資源 是酒店投資的核心要素；度假酒店很重要，度假生活酒店更重要”
記者：市場(chǎng)受金融危機影響，您從住宅地產(chǎn)轉向商業(yè)酒店地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，現在今典集團的發(fā)展戰略是怎樣的？
張寶全：我們的戰略調整從一年多前就開(kāi)始了，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和酒店的投資、管理湊成了一個(gè)板塊，簡(jiǎn)單說(shuō)就是旅游度假地產(chǎn)，即我們的紅樹(shù)林酒店系列，以紅樹(shù)林為品牌的度假酒的一個(gè)延伸。做這個(gè)戰略調整，原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，當一個(gè)國家人均G D P達到2000美金以后，整個(gè)國家就會(huì )發(fā)生一個(gè)非常大的消費轉變，供應型消費向“軟性消費”以至“體驗型消費”的轉移。所以，中國在改革開(kāi)放以后最后興起的，將是一個(gè)旅游的市場(chǎng)。其實(shí)旅游市場(chǎng)即是“觀(guān)光、到此一游”的概念。中國在這個(gè)時(shí)期的轉型就是由旅游向度假的一個(gè)轉型，在城市里，旅游即人文之游，各城市可能會(huì )因此有G D P的提高，但此市場(chǎng)不一定會(huì )很大，而度假則是個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)。在中國做這個(gè)也很難做。因為目前我國缺乏這方面的體系，目前的市場(chǎng)能力不具備，投資能力、管理能力不能被保障的前提下，第一是標準的供應，投資基金、風(fēng)險資金，這些可能對中國未來(lái)度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不適應、不利的。那么，現在中國需要什么樣的酒店？度假是個(gè)名詞，實(shí)際上它是一種生活方式，一個(gè)體驗性消費的過(guò)程。像三亞，我給它的評價(jià)是一個(gè)度假集團的度假村，實(shí)際上它是度假集團化，與時(shí)尚、休閑、娛樂(lè )這些概念緊密關(guān)聯(lián)。你要怎么生活？怎么打發(fā)這段度假時(shí)光？這段時(shí)光總的推論是什么？這種度假生活酒店是我們下一步最需要的一種模式，從國外看，包括像去年開(kāi)業(yè)的澳門(mén)萊斯酒店，也是這樣的，N B A的籃球場(chǎng)、會(huì )展中心等等，當然中國也需要這種酒店模式帶來(lái)效益，不只是在金融危機的形勢下，建筑是生活的容器，你要造這個(gè)吃喝玩樂(lè )、娛樂(lè )、時(shí)尚如此大的一個(gè)容器，第一個(gè)帶來(lái)的是投資風(fēng)險和運營(yíng)上的壓力。中國的很多酒店它作為房地產(chǎn)的附庸，屬于一個(gè)附屬的產(chǎn)品，業(yè)主招來(lái)大塊地，蓋個(gè)酒店，他主要拿這個(gè)酒店來(lái)賣(mài)這個(gè)住宅，住宅
賣(mài)完了酒店就隨便弄弄，實(shí)際上它是這種概念，這個(gè)現象目前很普遍，這個(gè)普遍現象帶來(lái)的結果是它的針對性和未來(lái)的發(fā)展性都會(huì )有問(wèn)題，甚至我對此起了擔心，這樣的情況會(huì )不會(huì )過(guò)多，像房地產(chǎn)作為酒店配套的一個(gè)小區，作為一大片住宅開(kāi)發(fā)，有些地段是特殊、有必要的。有些地段如果過(guò)多的這樣規劃，可能會(huì )有問(wèn)題，因為它并不是按照住宅酒店市場(chǎng)來(lái)造酒店的，他們是想做這樣一個(gè)嘗試，但是我們認識不同的就是做這個(gè)度假產(chǎn)品，它的規模很大，投資很大，運營(yíng)壓力很大，怎么花錢(qián)？你要找不到一個(gè)合適的創(chuàng )業(yè)模式的話(huà)，那你就會(huì )很危險，我們如果沒(méi)有找出這個(gè)創(chuàng )業(yè)模式，我們也不會(huì )轉型到現在這樣做。[Page]
記者：您剛才提出商業(yè)模式這個(gè)問(wèn)題，概念上，此種商業(yè)模式，您準備怎樣的運作？
張寶全：這個(gè)模式出來(lái)是要有相應的戰略，這個(gè)戰略方案出來(lái)你要知道怎么做，簡(jiǎn)單說(shuō)，舉例三亞灣酒店，它是亞洲最大的休閑度假酒店，飲食街、商業(yè)街、水上樂(lè )園等等，包括6000多間客房。這個(gè)模式在商業(yè)里是需要檢驗的，前提是把銷(xiāo)售搞上去。三亞灣酒店最大的變化是把普通產(chǎn)權的酒店，一個(gè)房地產(chǎn)的概念轉變成了金融的概念，金融的概念是去投資一個(gè)項目，花多少錢(qián)，得到什么。比如他買(mǎi)一間房，一年有30天免費居住權，任何房間，公寓套間都可以居住，只是，你要住套間就銷(xiāo)你兩天，總統套房銷(xiāo)你十五天，你可以到亞龍灣住七星級酒店，也可以住青島，包括我們這次在云南、大理、騰沖等地都可以居住，他買(mǎi)了這個(gè)房間，享有這個(gè)產(chǎn)權證，實(shí)際上他是作為一個(gè)股東在度假，是一個(gè)產(chǎn)權式的度假，它是這樣一個(gè)靈活的體系。這樣的酒店管理公司不提取管理費，所有的利潤一致處理，他享有這個(gè)酒店的利潤，因為每間房都有個(gè)分紅制度，這樣酒店系統的一套班子，包括整體運營(yíng)成本的下降，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，除了有酒店本身傳統經(jīng)營(yíng)渠道模式，其資源上的優(yōu)勢以外，所有的小業(yè)主都是以酒店股東在享有銷(xiāo)售點(diǎn)，因為他必須靠酒店分利的巨大影響來(lái)給他帶來(lái)效益。這個(gè)創(chuàng )意模式比較新穎，還有一種就是“一態(tài)模式”，像拉斯維加拉似的旅游度假方式酒店，它真真正正帶來(lái)最大的源泉，最大的產(chǎn)業(yè)是什么？就是會(huì )議和會(huì )展，像拉斯維加斯它70%的收益源泉就是會(huì )議和會(huì )展，但是如果你要是休閑度假做不好，會(huì )展是做不起來(lái)的，人家請你來(lái)開(kāi)會(huì )，請你來(lái)參展，說(shuō)白了，就是請你來(lái)玩，那有的規劃錯誤在，他在城里蓋得非常漂亮的會(huì )展中心，而我們一看就知道，它連運營(yíng)費都賺不回來(lái)，因為他把會(huì )展和會(huì )展生活出離了，像當初我們在澳門(mén)萊斯酒店參觀(guān)，一大批來(lái)客分成兩個(gè)隊，有一邊我看老頭、老太、小孩一大堆，我問(wèn)他們是干什么的？人家就說(shuō)，開(kāi)會(huì )??！我想他們這是開(kāi)什么會(huì )？他們就說(shuō)，這些就是開(kāi)會(huì )的帶來(lái)開(kāi)會(huì )的，其本身就是一個(gè)商業(yè)的形態(tài)。從“一態(tài)型”來(lái)說(shuō)，真正的度假酒店是讓客人在你的酒店住三天五天，他不寂寞，這段時(shí)光他生活得很好，而且能滿(mǎn)足他全部的需求、需要，像澳門(mén)萊斯酒店要給客人帶來(lái)的感覺(jué)就是不知道白天和黑夜。另外就是一個(gè)這么大的投資壓力和投資供應成本怎么辦？我們把中國的產(chǎn)權式酒店，改造和轉換成一個(gè)類(lèi)似股票的形式，你是股東，出示股票，拿這個(gè)房產(chǎn)證，房子正業(yè)是歸你的，這和股票是一樣的，不行我就出售，我就賣(mài)，這個(gè)模式是很重要的，這個(gè)模式的建立，我們早在一兩年前開(kāi)始布這個(gè)局的時(shí)候，很重要的條件是，任何的模式你都要有一個(gè)核心資源，其實(shí)中國的旅游度假，我認為最核心最高的位置就是三亞，包括大的海南島，海南島最大的就是三亞，目前為止，在三亞，每個(gè)灣每個(gè)最好的酒店都是我們的！這就意味，你買(mǎi)了北京的，就可以住三亞，買(mǎi)了青島，也可以住三亞，買(mǎi)了三亞你也可以住北京和青島，所以，我說(shuō)這套一態(tài)模式，其經(jīng)營(yíng)模式是核心，再加上中國度假酒店從硬件標準到軟件標準，能夠排名在國外和同類(lèi)型的相比，如亞龍灣，其平均入住率和房?jì)r(jià)排在和喜來(lái)登、希爾頓持平，目前國內就我們一家。[Page]
上個(gè)月我們排第三名。從內部公司來(lái)講是促進(jìn)整個(gè)公司的資源，從全國來(lái)講，是促進(jìn)全國的資源，再加上休閑度假，它的時(shí)尚、電影、藝術(shù)性都是我們集團的優(yōu)勢和資源，并不是說(shuō)我們蓋得花里胡哨的，總體而論，當中國市場(chǎng)全面轉型為以體驗式消費和軟性消費為主體，這可能是我們重新整合市場(chǎng)、整合資源，到重新整合這個(gè)行業(yè)的時(shí)候。然后，要找到它的規律，研究它的很多東西，最重要的是你要有這種優(yōu)勢，當我們一出手，像前年我們在這邊上市拿地的時(shí)候，我們有好幾塊地就是一直在談，一直不動(dòng)，但我們在三亞幾個(gè)灣的地是最快的，海棠灣七星級酒店，從我知道到拿下是20天，三亞灣那塊地，從我知道到拿下一個(gè)半月。
我是剛剛從云南回來(lái)，大理，麗江，騰沖，包括再往下的是福建和廣西，我們都會(huì )建立
這個(gè)體系，這個(gè)體系好在，當一個(gè)個(gè)人投資一個(gè)五星級酒店很難，我們給他提供了這個(gè)平臺。雖然我們公司還沒(méi)有上市，從資本市場(chǎng)的角度運營(yíng)，我們企業(yè)肯定要上市的，當上市的時(shí)候，很清楚的是小業(yè)主拿房子來(lái)?yè)Q股票，你愿意換就換，不愿意換就繼續當小業(yè)主，愿意換的就讓上市公司收購你。
記者：當您設計您的產(chǎn)品的時(shí)候，就是酒店產(chǎn)品的時(shí)候，怎樣把電影、藝術(shù)之類(lèi)的元素融入到其中？
張寶全：這講起來(lái)就很多了，比方說(shuō)，在中國我們的客房每隔多少間就有一個(gè)空中花園，它是在房間里，空中花園都有地窗，在房間里就可以看見(jiàn)這個(gè)空中花園，這就是帶有花園的房間，你給客人創(chuàng )造的這個(gè)休閑度假空間是個(gè)很自然的環(huán)境，讓他生活在自然當中，包括所有的走道都是開(kāi)放的，在中國把走道全部開(kāi)放不要空調系統的，在亞龍灣和紅樹(shù)林，我們是中國第一家。因為亞龍灣和三亞是很不同的地方，像我在迪拜，那么熱，又打高爾夫，但我發(fā)現打得最舒服的一場(chǎng)就在迪拜，打完之后從頭到尾一點(diǎn)汗都沒(méi)有，但我到了有空調的會(huì )所，一進(jìn)去汗就嘩的一片，因為外面很干，一點(diǎn)汗就蒸發(fā)了，三亞就是這樣的地方。我是去年帶著(zhù)張朝陽(yáng)、丁磊等幾個(gè)網(wǎng)絡(luò )大腕到三亞去，我們坐張朝陽(yáng)的飛機到杭州接丁磊，到上海去接其他人，從北京到杭州再到上海，到了三亞才發(fā)現，最涼快的其實(shí)就是三亞！因為三亞夏天的平均氣溫也不過(guò)才27度，全年的平均氣溫是22度，它是干燥性的亞熱帶氣候，這些造就了三亞成為非常好的度假圣地。由此我們的重心是在房子的設計過(guò)程中如何創(chuàng )造一個(gè)和城市完全不一樣、與自然緊密結合的環(huán)境。我們還有運河商業(yè)街，包括政府街，因為，當你有六七千間客房的時(shí)候，這些商業(yè)你不請他就自來(lái)了，因為住房是你的目標客戶(hù)，住房的同時(shí)又開(kāi)了這么好的商業(yè)，他會(huì )再跑你這兒來(lái)住，這是資源的良性互動(dòng)，也是休閑度假方式的一種狀態(tài)。再者，我們設計的電影院，有六個(gè)廳，其中包括電影節的頒獎廳，雖然僅七八百個(gè)座位，最主要的特色是一個(gè)座位一個(gè)燈，比方說(shuō)，《葉問(wèn)》獲得最佳影片獎，葉問(wèn)的主創(chuàng )人員一共是[Page]12個(gè)，全場(chǎng)都黑就這12個(gè)人是被照亮的。在頒獎時(shí)除了舞臺的旋轉以外它最主要的就是燈光。另外就是我們的會(huì )展中心有個(gè)中國廳，可以保證4000人同時(shí)宴會(huì )，6000人同時(shí)開(kāi)會(huì )，這是我們剛才講的休閑度假里來(lái)的會(huì )議人群，而在中國超過(guò)300人，一個(gè)酒店就很難接待了，像這種真正的大公司，它的會(huì )議會(huì )展甚至是500-1000人，在中國做這種大會(huì )就在人民大會(huì )堂，所以，這些均是非常重要的地方。但是前提是把休閑度假做好，不然客人也不來(lái)。這套我們叫它休閑度假會(huì )議會(huì )展生活方式。這回到麗江我們一看，客群中低化，商業(yè)氣氛就是低檔商業(yè)化，這樣把文化形態(tài)度都改變了，我們的投資等要發(fā)現這些東西。這對我們也很有利，他們都很歡迎我們去。
記者：三亞的紅樹(shù)林酒店是自己的管理公司在管理，將來(lái)這個(gè)項目也是自己在管理嗎? 您如何看國外的酒店管理公司？
張寶全：很多東西是適合最好。我并不是指他們管的就沒(méi)我好，并不是。要合適、適合。比如亞龍灣萬(wàn)豪酒店，剛建時(shí)我去看，和他們經(jīng)理在大堂喝咖啡，在海邊風(fēng)很大，一刮風(fēng)杯墊就吹掉了，又一刮風(fēng)又吹掉了，我說(shuō)你就不能換一個(gè)木頭的或重一點(diǎn)的？看上去也沉穩和雅觀(guān)些，他們就說(shuō)，不行啊，這個(gè)報告打了快一年了，他們不批??！因為傳統酒店的獨一模式，所有的標準都是領(lǐng)導定的，下面的任何決策不經(jīng)過(guò)他們都不行，它對市場(chǎng)的適應性就很差。而我們的模式就可以把國外酒店好的模式和服務(wù)都吸納過(guò)來(lái)，最重要的是對中國市場(chǎng)的分析。而且從全世界的酒店看，都是自己建酒店，然后自己管理，之后其管理再被脫離，香格里拉也是變成了獨立的管理投資公司。我們找到這樣一個(gè)方式，三十年之后中國最大的酒店和酒店管理公司都是我們的。不管是國內或國外，因為光我們現在已經(jīng)建成的和再建的五星級酒店的客房就一萬(wàn)間。國外幾個(gè)地方加起來(lái)也沒(méi)有我們的多，另外我現在已經(jīng)拿到的土地，還沒(méi)有設計的大概就有6000間，到今年年底也有10000間，也就是在五六年內，我們這種度假酒店會(huì )有20000間客房的樣子。
記者：從投資回報率來(lái)看，投資一個(gè)五星級酒店，時(shí)間比較長(cháng)，10-12年，您作為一個(gè)投資人投資產(chǎn)權式酒店，這種回報期要多少年？您是怎么考慮的?
張寶全：隨著(zhù)中國經(jīng)濟高速發(fā)展、通貨膨脹，最近五到七年，房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的增值客觀(guān)擺在這，比較好的城市或資源主動(dòng)會(huì )有很大的體現。亞龍灣的紅樹(shù)林酒店，是全世界毛利潤最高的，能夠達到毛利潤66，即每上升一塊錢(qián)，毛利潤就是六毛六，上高七成，當然這個(gè)跟規模有關(guān)，當然我相信目前這個(gè)酒店的毛利潤比那個(gè)還要高，因為它的運營(yíng)成本會(huì )更低，比如，[Page]12座酒店規模需要12個(gè)總經(jīng)理、24個(gè)副總經(jīng)理，而我現在是1個(gè)總經(jīng)理，1個(gè)副總經(jīng)理，就是12個(gè)部門(mén)經(jīng)理變成一個(gè)部門(mén)經(jīng)理，包括很多工程、市政、人員統一調配，統一利用，據計算，和亞龍灣相比它的運營(yíng)成本下降將近50%。從拉斯維加斯來(lái)看他們的主要效益是會(huì )議和會(huì )展，而亞龍灣的會(huì )議會(huì )展占到近40%，而此酒店的會(huì )議會(huì )展人群比例要比拉斯維加斯和澳門(mén)萊斯的還要高，因為中國的會(huì )展是個(gè)很龐大的工程，所以從這個(gè)角度，按照正常的運營(yíng)過(guò)程，給三亞會(huì )帶來(lái)一批額外的資產(chǎn)來(lái)源，其會(huì )議會(huì )展是休閑度假的一個(gè)很重要力量。像戛納，也是一個(gè)會(huì )展城市，這個(gè)海濱城市把各種電影節融入，舉行各種會(huì )展、會(huì )議，威尼斯水城也是一樣，他們G D P的所有來(lái)源都是靠這個(gè)產(chǎn)業(yè)在創(chuàng )收，中國在這方面有非常大的潛力市場(chǎng)，但不把休閑度假做好，這個(gè)產(chǎn)業(yè)也很難起來(lái)。凡此種種在中國完全是全新的，但畢竟它有經(jīng)濟風(fēng)險，原來(lái)它沒(méi)有現在的這個(gè)交換平臺。但我們的這個(gè)交換平臺是，當在三亞這幾個(gè)班做完以后可以到全國各地進(jìn)行交換，對大眾來(lái)講即是，你買(mǎi)一個(gè)房間，同時(shí)可以住七八個(gè)城市，而且住房不要錢(qián)，而這些并不影響酒店的經(jīng)營(yíng)，且它是給你的酒店增加經(jīng)營(yíng)，因為他們來(lái)了以后，首先住房不要錢(qián)，但吃喝玩樂(lè )是要錢(qián)的，而在一個(gè)五星級度假酒店里面，一個(gè)人在酒店里的消費至少是等于它的那個(gè)房?jì)r(jià)，而在酒店餐飲等消費的毛利潤都在50%左右，這些就來(lái)維持酒店的運營(yíng)，因為酒店的人得養活，所以這個(gè)模式給你帶來(lái)的好處我真覺(jué)得是太多了！當然，這些目前多是我的設想，我相信在運營(yíng)中也會(huì )實(shí)現。我自己在商業(yè)、地產(chǎn)也做這么多年，很多東西就是一個(gè)創(chuàng )新，你對未來(lái)有一個(gè)發(fā)現，在未來(lái)的創(chuàng )造中你盡量要考慮一個(gè)實(shí)現的基礎，當然在實(shí)現的過(guò)程中還會(huì )有許多各種的考慮等等。所以，這種酒店的特殊優(yōu)勢，它在風(fēng)險回避問(wèn)題上具有的是別人無(wú)法仿效的優(yōu)勢。我們創(chuàng )新了這樣全新的模式，我們才能真正做全世界最好的酒店。國外對我們三亞灣酒店的評價(jià)是：“一個(gè)沒(méi)有賭場(chǎng)的拉斯維加斯。”換個(gè)話(huà)來(lái)講，如果中國開(kāi)放博彩行業(yè)，那么中國最大的博彩行業(yè)就是它。把商業(yè)街調整就都是博彩，都遷到三亞灣去了，這些我們現在不能果斷的說(shuō)，因為我們也不知道未來(lái)會(huì )發(fā)生什么事？但你要知道未來(lái)可能會(huì )怎么樣。要有發(fā)展的可能性。
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