第三章 清算受理
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
（三）納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（四）?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿(mǎn)足條件之日起90日內到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
應進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規定處理。
第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應提供的清算資料
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見(jiàn)附件，各地可根據本地實(shí)際情況制定）。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目清算說(shuō)明，主要內容應包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目立項、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷(xiāo)合同統計表、銷(xiāo)售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
以下是土地增值稅清算的審核重點(diǎn),根據審核重點(diǎn)提前做好應對工作:
清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數據、邏輯審核，重點(diǎn)審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎上，通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀(guān)性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。在清算審核時(shí)，應審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開(kāi)發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。在審核收入情況時(shí)，應結合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷(xiāo)售（預售）許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項目可售面積的數據關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計稅收入；對銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進(jìn)行審核；對銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。
關(guān)于非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定，規程規定：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。
土地增值稅扣除項目審核的內容包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用；與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國家規定的其他扣除項目。
審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。拆遷補償費是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
審核前期工程費、基礎設施費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：前期工程費、基礎設施費是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。多個(gè)（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
審核公共配套設施費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預提的公共配套設施費情況；是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入公共配套設施費；多個(gè)（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。
審核建筑安裝工程費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費用是否重復計算扣除項目。參照當地當期同類(lèi)開(kāi)發(fā)項目單位平均建安成本或當地建設部門(mén)公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設的，還應當關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開(kāi)具。
審核開(kāi)發(fā)間接費用時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費用記入開(kāi)發(fā)間接費用的情形。開(kāi)發(fā)間接費用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預提開(kāi)發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
審核利息支出時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調整至開(kāi)發(fā)費用；分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤；利用閑置專(zhuān)項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
在審核收入和扣除項目時(shí)，應重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。應當關(guān)注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。
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