TOD是什么？
TOD(Transit Oriented Development)，是指以公共交通為導向的開(kāi)發(fā)模式。通過(guò)便捷的交通為核心匯聚人流，并進(jìn)行居住、辦公、商業(yè)等開(kāi)發(fā)，進(jìn)而形成繼續吸引人流的良性循環(huán)，促進(jìn)城市發(fā)展，是十分科學(xué)的開(kāi)發(fā)模式。不過(guò)要注意一個(gè)誤區，TOD絕對不僅僅單指某一個(gè)項目，它是一種開(kāi)發(fā)模式，最后形成的城區可以由多個(gè)子項目組成。
TOD開(kāi)發(fā)以400-800m(5-10分鐘步行路程)為半徑建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區。以實(shí)現各個(gè)城市組團緊湊型開(kāi)發(fā)的有機協(xié)調模式，是新城市主義最具代表性的模式之一。目前TOD被越來(lái)越多的利用在城市開(kāi)發(fā)中，除了土地最為稀缺的地帶之外，也特別適合城市尚未完全開(kāi)發(fā)的區域。
TOD開(kāi)發(fā)模式，高效的土地利用，環(huán)保的出行方式，便捷的生活體系，還有最重要的，就是時(shí)間成本的大量節省。試想步行范圍內擁有絕大多數的城市配套是多么幸福的一件事。不僅如此，高昂的居住成本也把越來(lái)越多的人趕出老城區，而外圍板塊很難做到像老城區一樣處處繁華，一般都是會(huì )形成幾個(gè)區域核心，而核心與核心之間又能快速聯(lián)通，形成多核聯(lián)動(dòng)的城市布局。于是，軌道交通就成了這些板塊最核心的資源。而沿線(xiàn)站點(diǎn)也會(huì )像“磁鐵”一樣，將一系列完整的生態(tài)鏈吸引到周邊，成為區域內毫無(wú)爭議的“C位”。所以很多新的TOD組團都是以軌道交通為核心打造的。
TOD的由來(lái)
TOD 概念是由 DOT (Development Oriented Transit) ，即以發(fā)展為導向的公共交通演變而來(lái)的。馬車(chē)盛行的工業(yè)時(shí)代，交通效率較為低下，城市中的工人居所集中在工廠(chǎng)附近。19世紀后期，現代汽車(chē)的發(fā)明擴大了人們的活動(dòng)范圍，城市建設者們開(kāi)始在更遠的地方建造住宅，人們得以遠離工作地，形成生活圈。
20世紀初期，英國城市規劃學(xué)家 Ebenezer Howard 提出以軌道交通將城市中發(fā)展得較為繁榮的工業(yè)和居住區連結起來(lái)，以便提升人們的生活效率。因此，公共交通網(wǎng)絡(luò )的最初形成是以城市區域為主導和節點(diǎn)的，即以發(fā)展為導向的公共交通（DOT）。
上世紀60年代，美國總統肯尼迪提出為城市區域增加附加價(jià)值，DOT 才逐漸轉為 TOD，土地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始參與到鐵路建設中來(lái)，分攤鐵路公司的成本，建設與出售混合用途物業(yè)。
當代的 TOD 是結合火車(chē)、地鐵、巴士公交以及飛機在內的所有交通形式的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中當屬火車(chē)和地鐵周邊與上蓋混合用途物業(yè)最為便利，價(jià)值也最高。這些混合用途物業(yè)一般包括辦公、商業(yè)、住宅、酒店、場(chǎng)館等，能滿(mǎn)足一公里范圍內人們的工作、生活、娛樂(lè )需求，提升人群生活效率，助力城市低碳發(fā)展。
TOD的優(yōu)點(diǎn)
綜合新加坡新市鎮、日本東京、中國香港，以及美國等的成功經(jīng)驗，我們認為優(yōu)點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：
1、多交通方式的高效銜接，能避免城市蔓延式的發(fā)展，實(shí)現職住平衡
新加坡新市政規劃從覆蓋全國主要地區的軌道交通樞紐入手，總體規劃捷運系統，以每個(gè)捷運系統站點(diǎn)為中心規劃新市鎮。
▲新加坡ION Orchard購物中心——地下設有最繁忙的地鐵站之一烏節路地鐵站
然后根據捷運系統站點(diǎn)設置公路交通網(wǎng)絡(luò )，包括商業(yè)、辦公、文化、娛樂(lè )、運動(dòng)等功能，站點(diǎn)設置公交樞紐，乘客一下地鐵就能換乘公交到達各個(gè)小區，非常方便。
2、有效緩解交通壓力
國際性大都市東京，僅距城市中心半徑20公里的范圍內就聚集著(zhù)800多萬(wàn)人口，軌道交通是這個(gè)城市最主要、最方便的交通方式。
日本澀谷未來(lái)之光，可以做到復合七條軌交，同時(shí)關(guān)注內容連接東京利用從市中心向郊外延伸的軌道沿線(xiàn)，在周?chē)_(kāi)發(fā)一系列典型TOD社區。居民到鐵路車(chē)站的出行總量中，68%為步行，24%乘公交汽車(chē)，僅有6%使用私人小汽車(chē)。
這種用地布局在吸引遠距離出行使用軌道交通的同時(shí)，還有效降低了社區內部的機動(dòng)車(chē)交通量，緩解交通壓力。
3、減少對環(huán)境的負面影響
資料表明，都市地區50%的煙塵污染和90%的噪音污染均來(lái)源于汽車(chē)。而不管是日本還是香港，TOD項目令其私人交通工具的使用占比降到了6%，綠色、低碳的公共交通出行，有效減少汽車(chē)尾氣排放及能源消耗，改善城市環(huán)境質(zhì)量。
4、良好的市場(chǎng)化運作幫助激發(fā)當地經(jīng)濟發(fā)展
盡管目前來(lái)看，大部分的TOD項目的開(kāi)發(fā)運營(yíng)經(jīng)濟效益并不高，但其對周邊樓價(jià)的推升卻不容忽視。
香港的“鐵路+地產(chǎn)”（R+P）模式，就已經(jīng)使香港地鐵能夠通過(guò)線(xiàn)路建設后的物業(yè)增值來(lái)賺錢(qián)，政府也就不用擔心支付建筑成本或承擔建造世界級鐵路的風(fēng)險。
▲九龍站的上蓋物業(yè)Union Square
另一方面，城市中心型的TOD項目，只要產(chǎn)業(yè)規劃合理，運營(yíng)得當，能夠吸引到優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，也能助力當地經(jīng)濟發(fā)展。
5、促進(jìn)城市區域的復興
城市擴張往往伴隨著(zhù)中心城區的衰落。20世紀50年代，美國逆城市化現象嚴重。
紐約曼哈頓高線(xiàn)公園（High Line Park）的改造建設就成功推動(dòng)了區域復興，直接帶動(dòng)周邊超30個(gè)項目開(kāi)工興建，物業(yè)價(jià)值直線(xiàn)攀升，也成為國際設計和舊物重建的一個(gè)典范。
▲紐約曼哈頓高線(xiàn)公園
此外，波特蘭也通過(guò)建設有軌電車(chē)，使舊城區再次繁榮，實(shí)現了再城市化。
正是因為T(mén)OD模式巨大的社會(huì )效益和經(jīng)濟價(jià)值，包括成都在內的國內城市，北京、上海、深圳、烏魯木齊等都已相繼規劃建設了TOD項目。
TOD如何使商業(yè)體受益最大化？
日本繁榮的軌交經(jīng)濟為我們帶來(lái)了不少成功的軌交商業(yè)范本。從一些發(fā)展成熟的 TOD 項目上，我們能更好地看出其對區域活力的帶動(dòng)，以及商業(yè)在其中的角色。
在眾多日本 TOD 項目中，澀谷首個(gè)城市更新項目澀谷未來(lái)之光，集商業(yè)、辦公和公共配套于一體的TOD綜合體，被譽(yù)為年輕人之街 ，是日本國內外各種流行元素的發(fā)祥地。
項目基于TOD模式，對土地集約化利用，通過(guò)與地鐵站無(wú)縫聯(lián)結設置多首層概念，設置目的性消費業(yè)態(tài)的公共空間、劇院等引入客流，并在建筑上有褶皺立面、空中建筑進(jìn)行垂直空間打造亮點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)模式及空間打造打造均值得借鑒
作為T(mén)OD模式的重要支撐，對現有交通重新整合，實(shí)現車(chē)站樞紐跟周邊地區集約和互動(dòng)，提升軌道交通利用率，同時(shí)對集約空間二次開(kāi)發(fā)。涉谷原本有六個(gè)不同線(xiàn)路匯聚的車(chē)站里，圍繞這個(gè)區域，把另外兩個(gè)早期建設的車(chē)站進(jìn)行移位，實(shí)現有效的換乘，很好地節約了用地。
引入城市公共空間，電梯和垂直交通取代街道，由單一的交通、商業(yè)功能轉型為國際創(chuàng )意性辦公、娛樂(lè )、觀(guān)光、等綜合性中心城區。整個(gè)建筑地上商業(yè)為7層，地下商業(yè)為兩層，8層為創(chuàng )意空間，9層是多功能展覽空間，11層是空中大堂，13-16層是劇場(chǎng)，17-34層是辦公。
通過(guò)褶皺立面、空中建筑和urban-core的個(gè)性化設計，打造為地域標志建筑 ，充分利用車(chē)站所處的土地價(jià)值，演繹出城市的活力并體現了移動(dòng)空間的重要性。
urban-core是城市核心的意思，項目把不同標高的城市街道直接接入建筑的內部。加上地鐵出入的站廳層，從B3F-4F， 創(chuàng )建了5個(gè)首層的商業(yè)價(jià)值。
從這些世界范圍內成功的軌交商業(yè)案例中，我們可以看出，軌交商業(yè)的本質(zhì)是擁有便利交通條件的城市綜合體，交通可以成就目的型商業(yè)，但作用有限。站位區域視角、在設計上最大限度地直接觸達人流、兼顧隨機消費與周邊固定客群生活服務(wù)才是成功軌交商業(yè)的基本要素。
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