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文／克而瑞研究中心  朱一鳴、貢顯揚

近年來(lái)，在高標倉儲需求增加、國家政策支持以及房企自身多元化、提升盈利能力的需求下，越來(lái)越多的傳統住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)加入了物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)的行列。萬(wàn)科作為房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)的先行者之一，發(fā)展至今已初具規模。目前萬(wàn)科已累計獲取物流地產(chǎn)項目50個(gè)并設立物流地產(chǎn)基金，其中一二線(xiàn)城市建筑面積占比較大達74.9%。另外，萬(wàn)科在大量拿地的同時(shí)還通過(guò)參股普洛斯私有化加速了其物流地產(chǎn)版圖的擴張，未來(lái)或將形成與普洛斯協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢。

多元化戰略布局物流地產(chǎn)，目標行業(yè)領(lǐng)先

萬(wàn)科近年來(lái)加速了多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展，收購印力集團商業(yè)地產(chǎn)、參股普洛斯私有化都極大地豐富了萬(wàn)科的多元化布局。從萬(wàn)科物流地產(chǎn)的發(fā)展軌跡來(lái)看，萬(wàn)科早在2014年就涉足物流地產(chǎn)，先后進(jìn)駐廊坊、貴陽(yáng)和武漢。2015年6月，萬(wàn)科撤銷(xiāo)物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，并在住宅和傳統商辦地產(chǎn)之外，積極拓展消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一就是物流地產(chǎn)。

目前，萬(wàn)科已累計獲取物流地產(chǎn)項目50個(gè)，總建筑面積370萬(wàn)平方米，權益建筑面積283萬(wàn)平方米，分布在23個(gè)城市。這些物流地產(chǎn)項目大都選址在各城市產(chǎn)業(yè)集聚的空港物流園，電子商務(wù)物流園或高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區中，目前的客戶(hù)主要來(lái)自于快遞業(yè)和電商零售行業(yè)。其中，武漢陽(yáng)邏物流項目、南京溧水物流園、南京江寧空港物流園、天津武清電子商務(wù)園等多個(gè)項目在獲取項目的當年都已完工出租。

在2017年11月新獲取的項目中。西安灃東項目通過(guò)收購股權獲得，區位優(yōu)勢明顯，是現存物流地中距離市中心最近的點(diǎn)，臨近機場(chǎng)，可有效降低物流成本。天津濱海天津港項目位于濱海新區經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，周邊非高標的物流出租率在75%以上，未來(lái)會(huì )改造成為高標庫，租金收益會(huì )有增長(cháng)。

截止2017年上半年，萬(wàn)科物流地產(chǎn)已經(jīng)有11個(gè)項目建成運營(yíng)，其中9個(gè)在穩定運營(yíng)。這9個(gè)穩定運營(yíng)的項目出租率達98%，在行業(yè)中達到了一個(gè)比較高的出租率水平，凈運營(yíng)收入（NOI）也處于較好水平。物流地產(chǎn)作為萬(wàn)科多元化戰略的一個(gè)重要組成部分，目前的規模在國內已具有一定的影響力。萬(wàn)科管理層曾表示，物流地產(chǎn)板塊未來(lái)的目標是成為行業(yè)領(lǐng)先，全球第一也可預期。

投資布局逐年增加，聚焦一二線(xiàn)城市高標倉儲需求

2015年以來(lái)，萬(wàn)科新增物流倉儲用地的投資布局逐年增加，不斷強化在物流地產(chǎn)市場(chǎng)的份額。2015年和2016年萬(wàn)科分別新獲取物流地產(chǎn)項目建筑面積50.7萬(wàn)方和99.3萬(wàn)方。2017年1-11月萬(wàn)科物流地產(chǎn)投資步伐明顯加快，新增物流地產(chǎn)項目32個(gè)，累計獲取220萬(wàn)方物流用地。這主要是因為經(jīng)過(guò)了近一年的商談，大部分項目都集中在今年簽約。

萬(wàn)科對物流地產(chǎn)項目的布局更傾向于一二線(xiàn)城市。2015年至今萬(wàn)科在一二線(xiàn)城市新增物流地產(chǎn)項目的建筑面積和成交金額占比分別達到了74.9%和81.1%，其中二線(xiàn)城市占到了較大的比重。這主要是因為萬(wàn)科物流地產(chǎn)聚焦品牌大客戶(hù)、主打高標準的現代化倉儲物流服務(wù)的定位。而顯然，受區域經(jīng)濟水平和電商發(fā)展影響，一線(xiàn)及周邊衛星城市將會(huì )有更多高標倉儲的需求。

值得注意的是，萬(wàn)科新獲取物流地產(chǎn)項目的權益占比也在逐年增加，新增物流地產(chǎn)用地的加權平均權益從2015年的50.4%上升至今年的83.3%。2017年新獲取的項目中有數量近7成的項目權益在90%以上，不斷上升的權益占比也說(shuō)明萬(wàn)科物流地產(chǎn)的布局在2015、2016年的試水之后更傾向于獨立開(kāi)發(fā)運營(yíng)的模式。

從城市分布來(lái)看，目前萬(wàn)科在西安、天津、嘉興、佛山、沈陽(yáng)這五大城市布局的建筑面積排在前五位。分區域來(lái)看，萬(wàn)科目前物流地產(chǎn)的新增土地重點(diǎn)布局在長(cháng)三角和中西部區域，建筑面積分別占到了36.7%和34.3%。目前在長(cháng)三角地區，上海擁有最優(yōu)質(zhì)的物流倉儲設施，而隨著(zhù)租金水平的高企和需求外溢，經(jīng)濟發(fā)達的一線(xiàn)城市也會(huì )帶動(dòng)了周邊二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市的物流地產(chǎn)發(fā)展。

土地獲取優(yōu)勢、物流地產(chǎn)基金，加速萬(wàn)科物流地產(chǎn)布局

目前一二線(xiàn)城市工業(yè)物流用地的資源稀缺性也是萬(wàn)科近兩年戰略布局物流地產(chǎn)、搶占一二線(xiàn)城市市場(chǎng)份額的重要原因。對于物流地產(chǎn)而言，土地資源是最為重要的資源之一。而受工業(yè)用地新政及供給側改革影響，土地供應市場(chǎng)收緊，目前在一二線(xiàn)城市能通過(guò)開(kāi)發(fā)以滿(mǎn)足高標倉儲需求的物流地產(chǎn)用地顯得尤為稀缺。從2015年至今萬(wàn)科新增物流用地的結構來(lái)看，萬(wàn)科作為國內陸產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè)，憑借品牌和開(kāi)發(fā)能力，相比傳統物流企業(yè)在一二線(xiàn)城市工業(yè)物流用地的獲取上有較大優(yōu)勢。通過(guò)這兩年的土地儲備，萬(wàn)科在一二線(xiàn)城市的物流地產(chǎn)項目布局也已初具規模。對于萬(wàn)科而言，提前搶占一二線(xiàn)城市物流用地對萬(wàn)科物流地產(chǎn)戰略發(fā)展的重要性不言而喻。

此外，萬(wàn)科不僅在土地獲取方面占有優(yōu)勢，還借力物流地產(chǎn)基金加速物流地產(chǎn)投資布局。2017年10月，萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)園認繳15億元參設物流地產(chǎn)投資基金。該基金認繳出資總額為人民幣60億元，未來(lái)將投資于中國境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項目。物流地產(chǎn)相比傳統的住宅開(kāi)發(fā)而言投資回報周期長(cháng)、收益較為單一且需要一定的資金沉淀。因此物流信托是目前國內外物流地產(chǎn)后期運營(yíng)的主流模式。設立物流地產(chǎn)投資基金可以借助外部合作方力量，通過(guò)高杠桿實(shí)現資產(chǎn)的周轉、加快公司在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運作。

參股普洛斯私有化，協(xié)同發(fā)展、資源互補

萬(wàn)科在大量拿地的同時(shí)、經(jīng)過(guò)了近2年的布局，2017年7月聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創(chuàng )始人梅志明先生共同參與了普洛斯的私有化，交易總價(jià)約159億新加坡元（合784億元人民幣）。其中萬(wàn)科占股21.4%成為第一大股東，11月末該收購要約已獲普洛斯股東批準。

普洛斯的業(yè)務(wù)范圍涵蓋中國、日本、美國和巴西，包括了5500萬(wàn)平方米的物流基礎設置。其中，中國市場(chǎng)占普洛斯總資產(chǎn)價(jià)值的57%，為普洛斯最大的市場(chǎng)。截止10月，普洛斯在中國有38個(gè)市場(chǎng)，建設和管理了254個(gè)物流園區和輕工業(yè)園區，覆蓋了中國主要的物流樞紐，如北京、上海、深圳、成都、廣州、天津等地。

與萬(wàn)科自己獲取工業(yè)物流用地并通過(guò)基金運營(yíng)不同，參股普洛斯私有化更多的是一種協(xié)作發(fā)展的戰略。萬(wàn)科區別于厚樸投資、高瓴資本以及中銀投等財務(wù)投資者，其與普洛斯中國的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)在戰略層面有一定的協(xié)同效應。

萬(wàn)科進(jìn)軍物流地產(chǎn)的優(yōu)勢在于品牌與拿地開(kāi)發(fā)，而普洛斯擁有運營(yíng)物流地產(chǎn)的豐富經(jīng)驗，在國內物流地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶(hù)資源和物流網(wǎng)絡(luò )也將為萬(wàn)科帶來(lái)更多的業(yè)務(wù)發(fā)展機會(huì )。除了物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及運營(yíng)外，普洛斯的業(yè)務(wù)還涉及物流地產(chǎn)基金管理。雙方通過(guò)資源互補、發(fā)揮各自的優(yōu)勢可以帶來(lái)更大的價(jià)值增量。另外，普洛斯在私有化并新加坡退市之后、未來(lái)可能謀求在港股上市。萬(wàn)科作為第一大股東，對港股上市的也會(huì )有一定的幫助。

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我們認為中國的物流地產(chǎn)行業(yè)正處于成熟期并穩定增長(cháng)，機遇與挑戰并存。而萬(wàn)科作為房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)的先行者，在高標倉儲需求增加和工業(yè)物流用地日益稀缺的背景下，目前在一二線(xiàn)城市的重點(diǎn)布局已初具規模。相信未來(lái)在自有物流地產(chǎn)基金和參股普洛斯的協(xié)同效應下，萬(wàn)科物流地產(chǎn)離行業(yè)第一的目標將越來(lái)越近。