5月28日，《中華人民共和國民法典》審議通過(guò)，并將于2021年1月1日起施行。這是新中國首部民法典正式問(wèn)世。眾多買(mǎi)房者值得注意的是，民法典物權編新增了一個(gè)叫“居住權”的用益物權。買(mǎi)過(guò)二手房的人都知道，二手房交易手續比較繁瑣，要查詢(xún)房屋的權屬、司法查封、有無(wú)抵押等情況。要不就可能出現錢(qián)給了，房子過(guò)不了戶(hù)的窘境。而就在民法典通過(guò)后，買(mǎi)二手房可能還要再增加一個(gè)查詢(xún)項目，這就是“居住權”。
民法典第366條，這樣定義：
居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿(mǎn)足居住需要。
這里有個(gè)重點(diǎn)需要說(shuō)明，不是長(cháng)期居住就能獲得“居住權”，而只有房屋的所有權人通過(guò)與居住者簽合同，同時(shí)向登記機構進(jìn)行登記設立，所有人對此擁有決定權。
應用場(chǎng)景
前不久，深圳一女子買(mǎi)房被遺忘28年后，突然想起后上門(mén)發(fā)現，這套房已有陌生住戶(hù)住了10多年。
這里要注意，即便陌生住戶(hù)在里面住了10多年，也不等于就獲得了“居住權”。 業(yè)主只要沒(méi)有主動(dòng)設立“居住權”，居住權益就不成立。
根據新規，居住權無(wú)償設立，自登記時(shí)設立，不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，居住權期間屆滿(mǎn)或者居住權人死亡的，居住權消滅。
這相當于在房屋所有權之外，新設立“居住權”。不過(guò)，居住權只能保障居住權利，沒(méi)有繼承乃至轉讓的資格。 即便如此，房子只要設立了“居住權”，即使沒(méi)有房產(chǎn)證，也可長(cháng)時(shí)間乃至終生居住。新業(yè)主即便事后獲得不動(dòng)產(chǎn)證、拿到所有權，也無(wú)法改變“居住權”已經(jīng)存在的現實(shí)，沒(méi)有權利趕走居住權人。 居住權的期限，可以自行設立，可是終生。如果是終生有效，那么不到去世，居住權就不會(huì )消失。
應用場(chǎng)景
現實(shí)生活中，有不少老人子女與保姆爭奪房產(chǎn)的案例，也有老年人再婚后牽扯到房產(chǎn)糾紛的案例，而有了居住權的規定后，老人可以去登記機構為保姆/配偶登記居住權。
老人一旦給保姆或親戚設立“居住權”，老人去世后，即便房子為子女所繼承，保姆或再婚老伴仍享有居住權。
如果“居住權”是終生的，保姆或親戚可以住到自己去世為止，子女即便拿到了不動(dòng)產(chǎn)證，也沒(méi)有權利將其趕出，也不得再次用于出租。
至于居住要不要另付租金，這要看當時(shí)約定。如果沒(méi)有約定，一般都是無(wú)償的。
因為居住權消滅，需要居住權期限屆滿(mǎn)或居住權人死亡。
也就是說(shuō)假設張三的房子給了李四的居住權是終生有效，新業(yè)主只能等李四去世，居住權消失，才能入住或作他用。
這與“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”還是有很大不同，至少業(yè)主和租客之間可以協(xié)商，且租賃期限多數不會(huì )很久（最多20年），并不會(huì )對房源的二手房買(mǎi)賣(mài)交易造成很大影響。
而一旦房屋設立了居住權，作為購房者，對此類(lèi)房屋必須萬(wàn)分謹慎了！畢竟一不小心碰到終身居住權的房產(chǎn)，誰(shuí)也耗不起！
應用場(chǎng)景
有過(guò)二手房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)歷的人都知道，二手房交易手續較為復雜，相關(guān)產(chǎn)權在買(mǎi)房之前必須查詢(xún)清楚，否則，會(huì )出現簽了買(mǎi)房合同，支付了購房款，但卻無(wú)法過(guò)戶(hù)的情況。
也就說(shuō)從明年1月1日起，購房者要留個(gè)心眼，買(mǎi)二手房要查一查是是否登記了“居住權”。如果不查詢(xún)清楚，即便房屋過(guò)戶(hù)完成，還是會(huì )出現無(wú)法使用房子的情況，竹籃子打水一場(chǎng)空。
“在看”一下，讓更多人受益！
聯(lián)系客服
