一房多賣(mài)，房屋歸誰(shuí)所有？
一房多賣(mài)現象無(wú)論在一手房（新建商品房）還是二手房（存量房）買(mǎi)賣(mài)中均較為常見(jiàn)，以往多發(fā)，近年有所減少。上海市2006年出臺的房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約備案制度，主要目的之一就是防止和杜絕一房多賣(mài)。當然實(shí)際上根本無(wú)法杜絕，起不到杜絕一房多賣(mài)的作用，但的確有效減少了一房多賣(mài)的發(fā)生率。不管從統計學(xué)上來(lái)看一房多賣(mài)的發(fā)生概率多高還是多低，置諸每一個(gè)人、就每一個(gè)個(gè)案而言，只有零和百分之一百兩個(gè)概率，你遇上了，風(fēng)險就是百分之百，你沒(méi)遇上，風(fēng)險就是零。那么，如果不幸遭遇了售房人一房多賣(mài)，購房人如何維護自己的權益？但凡售房人一房多賣(mài)了，購房人就甭想通過(guò)解約索賠能維護和實(shí)現權益了，一房多賣(mài)的無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人，必定是已經(jīng)資金鏈斷裂、資金極其緊張了，手里必定沒(méi)有現錢(qián)退賠給你，購房人只有能將系爭房屋過(guò)戶(hù)到自己名下、取得房屋，才能維護和實(shí)現自己的權益，千方百計拿到房子是維護自己權益的唯一可靠的途徑、唯一靠譜的方法。拿不到房子的，法院判決售房人退賠的款項再多，也只能是一張白條，這輩子基本沒(méi)有可能執行到一分錢(qián)了。那么，一房多賣(mài)的，房屋歸哪一家購房人所有？購房人如何在與其他購房人的爭奪中搶得先機出奇制勝、將房屋搶到自己手里？？下文站在購房人立場(chǎng)上對一房多賣(mài)問(wèn)題做一梳理。這個(gè)問(wèn)題需要從多個(gè)層面依次遞進(jìn)，分別論述。
第一，看前后各買(mǎi)受人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。如果其中有人的購房合同無(wú)效，自然無(wú)權參與爭奪房屋。房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要購房人是真實(shí)、善意、正常的購房，房屋買(mǎi)賣(mài)本身是真實(shí)的，約定的轉讓價(jià)格合理正常，合同都是有效的。判斷房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，主要法律依據是合同法第五十二條，只要不具備合同法第五十二條規定的任一情形的買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的。實(shí)踐中，無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要是買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通、損害第三人利益以及以合法形式掩蓋非法目的（如通過(guò)虛假的房屋買(mǎi)賣(mài)套現騙貸）兩種情形。如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，無(wú)論房屋是否過(guò)戶(hù)，購房人均不能取得房屋產(chǎn)權，如果無(wú)效合同的購房人已經(jīng)辦完過(guò)戶(hù)手續、已經(jīng)取得房產(chǎn)證，哪怕已經(jīng)取得房產(chǎn)證五年十年了，在買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效后，該房產(chǎn)證也要注銷(xiāo)。所以，如果有非法惡意的“購房人”已經(jīng)辦完過(guò)戶(hù)手續取得了房產(chǎn)證，真實(shí)善意的購房人需要先打虛假惡意購房人與售房人之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，將已經(jīng)取得產(chǎn)權證的“購房人”的購房合同打成無(wú)效。
第二，如果幾份買(mǎi)賣(mài)合同均合法有效，如果其中有購房人搶先辦理了過(guò)戶(hù)手續、已經(jīng)取得了產(chǎn)權證，則房屋歸已經(jīng)取得了產(chǎn)權證的購房人所有。因為人家的購房合同也是合法有效的，也已經(jīng)支付了合理的對價(jià)，已經(jīng)辦完了過(guò)戶(hù)手續取得了產(chǎn)權，房屋就已經(jīng)歸人家合法所有了，其他購房人只能起訴售房人解約索賠了。這種情形在實(shí)踐中發(fā)生概率很小。
第三，幾份買(mǎi)賣(mài)合同均合法有效，均未辦理過(guò)戶(hù)手續。這種情形在實(shí)踐中最多，也是一房多賣(mài)主要面臨的問(wèn)題。大家的購房合同都是合法有效的，約定的轉讓價(jià)格正常合理，合同約定的價(jià)款都已支付了，房屋該過(guò)戶(hù)給誰(shuí)、過(guò)戶(hù)給哪一家呢？？房屋只能過(guò)戶(hù)給其中一家購房人，或者誰(shuí)都不過(guò)戶(hù)。一房多賣(mài)，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效、各買(mǎi)受人均未過(guò)戶(hù)的情況下房屋應當過(guò)戶(hù)給誰(shuí)，各地的裁判規則、裁判標準不盡相同，但基本原則相同。
首先，房屋應當過(guò)戶(hù)給簽約在先的買(mǎi)受人，即第一個(gè)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的人。其次，如果其中有購房人已經(jīng)付清全款、已經(jīng)實(shí)際占有房屋了，則不管其是先買(mǎi)受人后買(mǎi)受人，房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)給已經(jīng)實(shí)際占有房屋的買(mǎi)受人。再次，如果其中有購房人搶先起訴了房東并正式查封了房屋，則房屋過(guò)戶(hù)給做上了首封的購房人。可見(jiàn)，在奪得房屋產(chǎn)權的各個(gè)因素中，對房屋做上首封是第一位的、最重要的，查封在先是一個(gè)最重要的因素、所占權重最大，其次是實(shí)際占有房屋，再次是簽約在先。
至于簽訂的是當事人自擬的合同、房產(chǎn)中介提供的合同或一方當事人委托律師代擬的合同，還是房地產(chǎn)登記機構的網(wǎng)簽備案合同，基本沒(méi)有差別，對奪得房屋產(chǎn)權起的作用微乎其微。合同不存在正式非正式、正規非正規之分。除非在其它所有條件都一致的情況下，即都沒(méi)有實(shí)際占有房屋，都沒(méi)有付清全款，都尚未起訴房東、尚未申請保全，買(mǎi)賣(mài)合同又是同一天簽訂的，這時(shí)簽訂網(wǎng)簽備案合同的購房人才相對簽訂自擬合同的人有優(yōu)勢。但是實(shí)踐中這種情形幾乎根本不會(huì )發(fā)生：其它條件全都相同，又是同一天同時(shí)簽約的，怎么可能？開(kāi)發(fā)商或者房東冒的風(fēng)險也太大了，暴露的可能性太大了。
因此，實(shí)際占有房屋、立即起訴房東并搶先對房屋做上首封，才是最重要的、最應當立即采取的舉措。簽約在先在后，已經(jīng)是既定事實(shí)，又不可能改變，你也不能為了搶得房屋而變造篡改合同、把合同簽訂日期改到其他買(mǎi)受人前面吧？篡改合同簽訂日期也要房東配合你。所以，要想搶到房屋，購房人必須搶先起訴售房人，對房屋做上首封。
一房多賣(mài)以前幾乎沒(méi)有被刑事立案的，當事人報案很多次公安都不予立案，近幾年才開(kāi)始陸續有被公安機關(guān)以涉嫌合同詐騙罪立案并被法院判決定罪的。對購房人來(lái)說(shuō)，如果你甘愿錢(qián)房?jì)煽?、自愿讓所有房款打水漂，就為了出一口氣把房東送進(jìn)去，另當別論；如果你想拿到房子或者收回房款，刑事控告房東是極其愚蠢的害人害己的做法。欲聽(tīng)詳細理由，且待下文分解。
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