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近，所里連續接到了好幾起關(guān)于主張公租房權益的糾紛，而此類(lèi)糾紛均面臨了一個(gè)不可回避的問(wèn)題——同住人的資格認定問(wèn)題，是否符合同住人的標準，決定著(zhù)各方權益的主張是否得到法院支持的基礎。
常見(jiàn)的主張公租房權益的糾紛一般包括三種情況下的同住人認定標準問(wèn)題：（一）公租房動(dòng)拆遷時(shí)（二）公租房出售時(shí)（三）公租房承租戶(hù)名變更時(shí)。不同的糾紛項下，法律法規對于同住人的認定標準并不一致，本文就公租房動(dòng)拆遷時(shí)權益的分割問(wèn)題項下，對同住人的認定標準進(jìn)行簡(jiǎn)單梳理，以供學(xué)習交流。
相關(guān)案例
原告朱某、蔡甲、壽某同被告朱桂桂、龔琴琴共有權糾紛一案，2016年6月23日由上海市靜安區人民法院予以受理，案號（2016）滬0106民初12342號。原被告系親戚關(guān)系，原告朱某的父親朱總系靜安區某房屋的承租人，朱總已去世，現該房屋因拆遷而獲得四百萬(wàn)的拆遷補償款，由被告代理朱總簽署了《房屋征收補償協(xié)議》，并領(lǐng)取了上述補償款。原告訴訟主張其屬于系爭房屋的同住人，請求依法對補償款進(jìn)行分割，且被告因在此之前已享受過(guò)福利分房，不符合系爭房屋的同住人條件。被告抗辯認為，其未享受過(guò)福利分房，且動(dòng)遷組已按照其作為承租人的性質(zhì)進(jìn)行了安置，也實(shí)際發(fā)放了動(dòng)遷款，原告均享受過(guò)福利分房，在系爭房屋居住未滿(mǎn)一年，主張只有被告符合系爭房屋的同住人條件。
經(jīng)法院查明:1、原告朱某、蔡甲于1993年12月30日在浙江省蕭山市購買(mǎi)過(guò)公有住房，現已出售。2、1997年1月17日，同濟大學(xué)配售給被告上海市政立路房屋（建筑面積54.54平方米）。3、2005年，系爭房屋由原被告各自對外出租。4、原告壽某因其父親壽甲工傷死亡而獲得上海市原平路的調配住房，且自2002年起未在系爭房屋居住。
法院認定：1、原告朱某、蔡甲系在浙江享受福利分房，未在本市有福利分房，不屬于已享受福利分房的情況。2、被告龔琴琴曾有過(guò)單位福利分房，受配人包括被告朱桂桂，屬于已享受福利分房的情況。3、被告主張原告壽某因其父親工亡而獲得的房屋屬于福利分房，缺乏依據，本院不予認可。
綜合案情，法院認為，原、被告均不符合在被拆遷居住房屋處有本市常住戶(hù)口，已實(shí)際居住一年以上，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的條件，故都非系爭房屋的同住人。最后法院根據每個(gè)家庭成員的長(cháng)幼次序、經(jīng)濟地位、居住條件、戶(hù)籍狀況的各有不同，在原被告之間分割上述補償款。
相關(guān)的法律依據
關(guān)于公有房屋動(dòng)拆遷時(shí)，對于同住人的認定標準，《上海市高級人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解答解答”）對此進(jìn)行了相應的規定“本解答所指的同住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶(hù)口，已實(shí)際居住一年以上，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人?！?/strong>
上海法院在房屋動(dòng)遷案件糾紛中均采用此標準來(lái)作為同住人的認定條件，但是對于法條的解讀因各方地位的不同而存有差異。
第一，關(guān)于上述的“已實(shí)際居住一年以上”的文意存有兩種理解：其一，指的是只要在拆遷許可證核發(fā)之日前實(shí)際在系爭房屋居住過(guò)，滿(mǎn)一年以上的，均符合此條的已實(shí)際居住一年以上的條件；其二，指的是至拆遷許可證核發(fā)之日時(shí)，一直居住在系爭房屋，且居住滿(mǎn)一年才符合此條的已實(shí)際居住一年以上的條件。通過(guò)相關(guān)案例及所里律師實(shí)務(wù)的總結，上海市法院一般采用的是其二的文意理解。上述的朱某等同朱桂桂等的共有糾紛案例中，法院就以原告壽某因自2002年起未實(shí)際居住在系爭房屋而認定壽某不具有系爭房屋的同住人資格。
第二，關(guān)于上述的“本市無(wú)其他住房”的文意理解，《解答》第三條對此進(jìn)行了解釋“這里所指的他處房屋的性質(zhì)，僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括原承租的公有房屋、計劃經(jīng)濟下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補貼所購買(mǎi)的商品房，公房被拆遷后所得的安置房(包括自己少部分出資的產(chǎn)權安置房)，以及按公房出售政策購買(mǎi)的產(chǎn)權房等?！?/p>
但實(shí)際動(dòng)拆遷中存有的拆私還公情況而享受的安置是否屬于此種的已享受過(guò)福利分房的情況常成為雙方爭議的焦點(diǎn)，上海市長(cháng)寧區人民法院在（2013）長(cháng)民四（民）初字第1514號判決中認為，在他處雖被安置的房屋，但來(lái)源于其父親名下私房拆遷，并非公房被拆遷后所得的安置房，不屬于福利性質(zhì)取得的房屋?，F根據所里律師實(shí)務(wù)經(jīng)驗總結，一般法院對此認定的口徑會(huì )根據拆私還公后房屋面積的具體變化及是否按照公房出售政策購買(mǎi)為產(chǎn)權房等因素來(lái)認定是否已享受過(guò)本市的福利分房。
第三，關(guān)于上述的“雖有其他住房但居住困難的”，《解答》第三條對此進(jìn)行了解釋“是指在他處房屋內人均居住面積不足法定最低標準的情況”，但關(guān)于人均居住面積的最低標準，尚沒(méi)有進(jìn)一步明確，缺乏可供參考的量化標準。已經(jīng)失效的《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“認定辦法”）第12條規定曾規定“本辦法所稱(chēng)的“居住困難”，是指符合申請廉租住房的居住面積標準?！备鶕渡虾Ｊ腥嗣裾P(guān)于調整和完善本市廉租住房政策標準的通知》第一條“(三)申請家庭人均居住面積低于7平方米(含7平方米)”的規定來(lái)看，法定最低的標準以人均居住面積7平方米更加符合政策本身的規定。因法院對此缺乏明確的解釋?zhuān)瑢?shí)踐中法院認定居住困難除了參考上述標準外，也會(huì )根據房屋的來(lái)源及實(shí)際居住等情況綜合判定。
但有人直接依據《上海市國有土地上房屋征收與補償實(shí)施細則》第三十一條中對于居住困難戶(hù)的優(yōu)先保障中提到的居住困難標準“按照本市經(jīng)濟適用住房有關(guān)住房面積核定規定以及本條第二款規定的折算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的”套用在動(dòng)拆遷時(shí)居住人的認定標準上，值得商榷。
除了上述居住人的認定標準外，《解釋》第五條還根據規定了視為同住人的情形：①具有本市常住戶(hù)口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結婚而在被拆遷公有住房?jì)染幼〉?，即使居?strong>未滿(mǎn)一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷已補償款后，一般無(wú)權再主張本市其他公房拆遷補償款的份額②一般情況下，在本市無(wú)常住戶(hù)口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結婚而在被拆遷公有住房的居住滿(mǎn)五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補償款;③、在按拆遷公有居住房屋處有本市常住戶(hù)口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房屋住，他處也未取得福利性房屋的;④房屋拆遷的，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶(hù)籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒(méi)有福利性房屋的。
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