近半個(gè)世紀以來(lái)，世界人口老齡化加劇，中國亦加速進(jìn)入老齡化社會(huì )。根據國家統計局的數據顯示，截至2017年底，全國的老年人撫養比達到17.6%，且這一比例還在逐年上升，并在未來(lái)5-10年保持升勢。
同時(shí)，在中國一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市，一些有條件的老人對于養老服務(wù)的需求，從一張養老床位向一套房、一種服務(wù)、一種生活方式發(fā)生轉變，由居家養老向機構養老轉變。加上老年人養老費用的承擔者，也就是其子女正處在事業(yè)黃金期，因此養老公寓市場(chǎng)的興起正當其時(shí)。
仲量聯(lián)行大中華區另類(lèi)投資總監邢一昊表示，目前中國養老公寓市場(chǎng)的參與者主要分為四類(lèi)，包括開(kāi)發(fā)商、險資、運營(yíng)商及其他類(lèi)型投資者。
其中，開(kāi)發(fā)商由于自身業(yè)務(wù)拓展以及盤(pán)活存量資產(chǎn)領(lǐng)域的需求，在養老公寓方面早有布局，如萬(wàn)科、恒大、招商、華潤等國內龍頭房企，不僅早已有養老產(chǎn)品面市，有的甚至專(zhuān)門(mén)成立了養老事業(yè)部。
險資方面，在政策支持和鼓勵下，泰康、太平保險集團、中國人壽、中國平安等險資巨頭都在試圖搶占國內一二線(xiàn)城市的醫養市場(chǎng)。
從單一開(kāi)發(fā)商到復合投資運營(yíng)商
目前國內養老地產(chǎn)市場(chǎng)，既不缺開(kāi)發(fā)商參與，也不缺資金，最缺的是有經(jīng)驗、有品牌的優(yōu)質(zhì)運營(yíng)商。值得關(guān)注和肯定的是，目前與養老地產(chǎn)相關(guān)的參與者對自身的角色定位越來(lái)越明確，投資者、建造者、運營(yíng)者開(kāi)始分工合作，運營(yíng)商的價(jià)值開(kāi)始凸顯。
從險資為代表的資本角度來(lái)看，2016年開(kāi)始，國內大型保險公司開(kāi)始紛紛并購海外優(yōu)質(zhì)養老運營(yíng)機構，包括合眾人壽、中國太平等險資集團通過(guò)成立合資公司等方式，將海外成熟的養老運營(yíng)經(jīng)驗和模式引入國內；社會(huì )資本并購養老品牌的案例也不斷涌現，例如宜華健康收購親和源、光大控股收購匯晨、中金收購夕悅、首開(kāi)攜手寸草等。
這些資本并購案釋放出一個(gè)很重要的信號，就是在養老地產(chǎn)領(lǐng)域，投資人已從單一的投資商轉型為擁有自身運營(yíng)服務(wù)品牌的投資運營(yíng)商。資本從以前收購養老物業(yè)、設施等資產(chǎn)，轉移到關(guān)注運營(yíng)服務(wù)能力，這也將是行業(yè)發(fā)展的一大進(jìn)步。
細分市場(chǎng)尚待縱深發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)結合形成閉環(huán)優(yōu)勢
仲量聯(lián)行認為，未來(lái)養老公寓的發(fā)展將在兩個(gè)維度上進(jìn)一步細分，縱深發(fā)展：
一方面，將“活力長(cháng)者”與“長(cháng)期照護”人群進(jìn)行概念上的區隔，養老公寓產(chǎn)品也應由此進(jìn)行細分。大部分55-75歲的長(cháng)者群體，真正的需求并不是“養老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”；75歲-85歲或以上的長(cháng)者，才真正出現“養老”需求——即失能半失能和失智老人的護理型養老需求，他們才需要長(cháng)期照護服務(wù)。
另一方面，不同城市對老年公寓產(chǎn)品的需求不同，一線(xiàn)城市和二三線(xiàn)城市也將在不同的產(chǎn)品線(xiàn)上縱深發(fā)展。一線(xiàn)城市的養老觀(guān)念相對超前，養老公寓的發(fā)展主要圍繞低齡老人“退休生活和健康管理”和高齡老人的“照護需求”，產(chǎn)品類(lèi)型主要包括嵌入式社區型老年公寓、醫養結合的獨立養老機構、以及各類(lèi)照護機構等；而二三線(xiàn)城市則更多以“保險+旅游+養老+住宅”的模式，在滿(mǎn)足一部分養老需求的同時(shí)，兼顧投資、度假等其他需求。例如三亞憑借得天獨厚的氣候條件和成熟活躍的投資氛圍，已在二線(xiàn)城市市場(chǎng)中脫穎而出。
此外，運營(yíng)商也會(huì )進(jìn)一步細分和整合，行業(yè)間的并購更加頻繁。資本方、建設方、運營(yíng)方以及人才培養機構等各方力量聯(lián)手，資源整合與并購升級將為養老產(chǎn)業(yè)下一步的快速擴張奠定基礎。大浪淘沙，隨著(zhù)養老行業(yè)不斷地成熟發(fā)展，優(yōu)質(zhì)的運營(yíng)品牌將會(huì )逐漸浮現，并占領(lǐng)更多市場(chǎng)份額。
“目前國內養老地產(chǎn)的發(fā)展空間巨大，并且有賴(lài)于政府進(jìn)一步打破諸多政策壁壘?！?邢一昊表示，在融資方面，亟待養老專(zhuān)項資金、產(chǎn)業(yè)并購基金以及證券化政策的破冰，幫助投資人分散風(fēng)險、提高回報率，同時(shí)增加運營(yíng)維護的預算；在土地供應及存量房改造方面，希望政府能夠給予更多政策支持，降低物業(yè)獲取成本；而稅收方面能否給予合理的優(yōu)惠政策，則直接影響到養老公寓的盈利水平和長(cháng)期發(fā)展。
不可否認的是，中國養老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，機遇與挑戰并存。無(wú)論是居家養老、社區養老還是機構養老，都應圍繞養老模式細化服務(wù)，不斷創(chuàng )新，構建具有自身特色的產(chǎn)品線(xiàn)、服務(wù)體系及產(chǎn)業(yè)鏈。
仲量聯(lián)行持續關(guān)注另類(lèi)資產(chǎn)投資市場(chǎng)
仲量聯(lián)行最新報告中對另類(lèi)資產(chǎn)的范圍做出了定義，特指較之辦公樓、零售地產(chǎn)、酒店式公寓等傳統物業(yè)類(lèi)型而言，范疇相對小眾、發(fā)展階段相對初期的一部分投資物業(yè)類(lèi)別，例如自助倉儲、數據中心、學(xué)生公寓、養老公寓等。
“亞太地區的人口結構和宏觀(guān)趨勢相比世界其他地區有極大的不同，也因此推動(dòng)了對另類(lèi)資產(chǎn)的投資需求。與傳統的房地產(chǎn)投資相比，另類(lèi)資產(chǎn)提供了更具潛力的回報溢價(jià)，受整體經(jīng)濟環(huán)境沖擊的影響也更具彈性。由于這些原因，我們的客戶(hù)對投資和發(fā)展另類(lèi)資產(chǎn)行業(yè)的興趣非常強烈?！敝倭柯?lián)行中國區投資部總監吳允燊補充到。
仲量聯(lián)行近日宣布了亞太地區的另類(lèi)資產(chǎn)投資團隊架構，囊括23位業(yè)界精英，由邢一昊擔任大中華區另類(lèi)投資業(yè)務(wù)總監，常駐上海，專(zhuān)門(mén)負責為中國市場(chǎng)內的投資者在另類(lèi)資產(chǎn)方面進(jìn)行資本匹配、構建投資及運營(yíng)伙伴關(guān)系，以及資產(chǎn)和平臺層面的融資解決方案等。隨著(zhù)他的加入，仲量聯(lián)行的投資團隊將能夠更有效地達成長(cháng)久以來(lái)的一貫承諾：始終致力于幫助房地產(chǎn)投資者成就愿景！
國內的地產(chǎn)商進(jìn)入養老地產(chǎn)時(shí)雖然頗為高調，但在實(shí)際運營(yíng)中，卻又小心翼翼。由于養老產(chǎn)品的復雜性和多樣性，即使是同一個(gè)企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。
本文分享十個(gè)最值得借鑒的中國養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)模式。
一、高端會(huì )員制養老第一家——上海親和源老年公寓
親和源老年公寓是一個(gè)以會(huì )員制為主要形式，以實(shí)現健康、快樂(lè )的老年新生活為目標，融居家養老和機構養老優(yōu)化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養老社區。坐落于上海南匯區康橋鎮，占地8.4公頃，建筑面積十萬(wàn)平米。
▌?wù)w規劃
社區沿街分布餐廳、老年度假酒店、健康會(huì )所、商業(yè)、老年大學(xué)、醫院等公共建筑物業(yè)，社區內部是居住型物業(yè)，與外部有一定距離，保證了私密性。社區內適老硬件配套完備，包括配餐中心、醫院、頤養院、商業(yè)街，親和學(xué)院、健康會(huì )所、老年度假酒店、MINI高爾夫球場(chǎng)、活動(dòng)廣場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、舞蹈廣場(chǎng)、茶室等功能活動(dòng)區，生活、健康、快樂(lè )三大服務(wù)體系使得適老設置完善，滿(mǎn)足各年齡段老年生活需要。
▌項目特色
整個(gè)社區全部采用無(wú)障礙化設計+“生活、快樂(lè )、健康”管家式的服務(wù)，不同于傳統意義上的養老院，是個(gè)不脫離社會(huì )，又獨立又開(kāi)放的老年生活社區。
社區內含12幢多層電梯住宅樓，共計838套居室，可入住1600位老人。公寓內全裝修全配置，柜櫥床椅和家用電器俱全，有線(xiàn)電視+寬帶網(wǎng)絡(luò )+電話(huà)，全部開(kāi)通，冷暖水24小時(shí)供應。老人拎包可入住。親和源同國內外多家知名品牌企業(yè)結成戰略聯(lián)盟關(guān)系，建立專(zhuān)業(yè)化養老服務(wù)平臺——曙光醫院親和分院、上海老年大學(xué)、美格菲會(huì )所、索迪斯餐廳、愛(ài)瑪客物業(yè)。
▌經(jīng)營(yíng)模式
親和源采用會(huì )員制運營(yíng)模式，通過(guò)會(huì )員制的運營(yíng)構建俱樂(lè )部服務(wù)模式。
▌項目配套
1.頤養院
建筑面積9736.1平方米，設300余張床位。共9層，1-4層為門(mén)診部門(mén)，5層為樣板間，6-9層為護理區。
與上海市三級甲等醫院對接，又專(zhuān)業(yè)醫療機構派出團隊進(jìn)行管理。頤養院只為親和源內部老人提供護理服務(wù)，外部人員暫不接待。
房?jì)扰鋫溆歇毩⑾词珠g、冰霜、電視、謹記呼叫器。
2.健康會(huì )所
會(huì )所接待親和源內老人，也對外開(kāi)放
3.親和學(xué)院
引進(jìn)上海老年大學(xué)，使老年人拓展深化資深興趣愛(ài)好，增加與群體交流的機會(huì )，豐富生活。
與上海老年大學(xué)合作，由上海老年大學(xué)總部派出師資且提供課程；
開(kāi)設英語(yǔ)、電腦、音樂(lè )、藝術(shù)、運動(dòng)等6大類(lèi)15個(gè)學(xué)習班。
4.配餐中心
與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574平方米的養生餐廳；由專(zhuān)業(yè)餐廳管理公司管理，按營(yíng)業(yè)額與親和源分成；
餐廳只為護理和療養人員提供送餐，公寓內老人需自行前往餐廳用餐。
5.度假酒店
酒店內設有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。
提供分時(shí)度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等服務(wù)；親和源內老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價(jià)格。
二、東方太陽(yáng)城
東方太陽(yáng)城因不設老人購買(mǎi)的限制條件，原則上并不能稱(chēng)之為真正的養老項目，而是一個(gè)以老人退休生活為主題，有部分適老設施，同時(shí)開(kāi)展一些老年活動(dòng)的，帶有養老特點(diǎn)的地產(chǎn)項目，對養老產(chǎn)業(yè)也有一定的參考作用，故作為案例推薦給大家。
▌項目概況
位于北京市順義區潮白河畔，緊鄰首都機場(chǎng)（23公里）總占地面積：234.6萬(wàn)平米，建設規劃用地：124萬(wàn)平米。
高爾夫景觀(guān)綠地：70萬(wàn)平米
醫院建筑面積：2200余平米
嘉賓國際酒店建筑面積：1.5萬(wàn)平米
產(chǎn)品種類(lèi)：現代獨棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院、四至六層電梯公寓等
▌項目特色
1.消除室內陸面高差，樓梯臺階變寬變矮，門(mén)手柄和電梯按鈕位置下移，燈具開(kāi)關(guān)面板變寬，衛生間坐便器略高，廚房灶臺略低，保證輪椅回轉空間，盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境（例如連廊公寓的空間設計）。
2.多層樓房帶電梯，全部無(wú)障礙通道，公共走道及衛生間地面防滑，外部空間最好有帶頂的長(cháng)廊相連在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護理型公寓安裝專(zhuān)用平鋪式電梯、活動(dòng)滑輪床，衛生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆 。
3.適當提高照明亮度，提高色彩的明度和對比度，放大標識牌和字體，提高可識別性，減少黃色和暗色。
▌配套服務(wù)
酒店：嘉賓國際酒店。建筑面積共紅旗1.5萬(wàn)平米，按四星級標準提供服務(wù)，共有客房108間。另配置了3棟酒店式公寓，共110套，每套均設有廚房并配備廚具。
餐飲：三個(gè)中餐廳一個(gè)西餐廳
會(huì )議：太陽(yáng)會(huì )所擁有近20間國際化標準多功能會(huì )議廳，約40平米至900平米。
醫院：太城城醫院建設面積2200余平米，有一所功能完善的綜合性醫院。開(kāi)設有急診科、內科、外科、中醫科等十五個(gè)科室。
運動(dòng)：各種運動(dòng)設備齊備。
休閑：溫泉泳池。
娛樂(lè )：陶藝館、咖啡館、棋牌吧、KTV、演藝、圖書(shū)館、音樂(lè )、舞蹈等。
老年大學(xué)：老人學(xué)習、交流和增長(cháng)知識的場(chǎng)所。
農莊：總占地數百畝，可種植各種瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。
▌運營(yíng)模式
標桿項目：美國佛羅里達州坦帕市太陽(yáng)城中心退休社區
高品質(zhì)的中國首席大型退休社區。作為一種專(zhuān)供健康老人集中居住的專(zhuān)用住宅，是一種居家養老與社區服務(wù)相結合的模式。它與原來(lái)的敬老院、 福利院不同，不是用來(lái)收養無(wú)經(jīng)濟來(lái)源的孤寡老人和低收入家庭送養的老人，不屬于國家或集體辦的社會(huì )福利設施，而是由社會(huì )投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理的老年專(zhuān)用住宅，入住的老人可根據自己的經(jīng)濟條件與健康狀況選擇戶(hù)型及服務(wù)項目，以銷(xiāo)售地產(chǎn)為主要目標。
三、大體量，綜合服務(wù)類(lèi)養老項目——愛(ài)晚大愛(ài)城
大愛(ài)城（香河國家養老示范基地）是國家“愛(ài)晚工程”的典型示范性項目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈重點(diǎn)工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀愛(ài)晚（北京）置業(yè)有限公司和香河愛(ài)晚投資有限公司聯(lián)合打造?！皭?ài)晚工程”是由國家民政部中國社會(huì )工作協(xié)會(huì )牽頭發(fā)起，旨在建設完善中國社會(huì )化養老服務(wù)體系的重大民生工程。
主要實(shí)行居家服務(wù)、社區照顧、機構養老相結合的服務(wù)模式。養老中心除為入住養老公寓的老人提供專(zhuān)業(yè)、貼心的服務(wù)外，還為所有社區居民提供個(gè)性化、定制化健康養老服務(wù)，實(shí)現社區養老全覆蓋。
▌概況
大愛(ài)城養老中心總建筑面積7.5萬(wàn)平米，設置養生會(huì )所和666套居住單元，有開(kāi)間、一居、二居、三居等多種戶(hù)型供老年客戶(hù)選擇。
其最終目標是打造成為市場(chǎng)化、全齡層、全配套、自循環(huán)的中國新型健康養老社區。
▌項目配套
國際醫療健康中心（包括愛(ài)晚醫院、愛(ài)晚國醫院、醫療專(zhuān)家樓、老年護理單元）、養老中心、體育中心、文化教育（包括國家開(kāi)放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園）、養生會(huì )所、休閑公園、生態(tài)健康農場(chǎng)、繽紛商業(yè)、高端酒店。通過(guò)倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實(shí)現“中國首席親情健康城”的造城理想。
四、北京市首個(gè)“醫養結合”試點(diǎn)養老機構——雙井恭和苑
北京率先推出“喘息服務(wù)”的養老院，國內首推個(gè)性化照護的養老服務(wù)機構。
▌地理位置
雙井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，鬧中取靜。周邊文化、藝術(shù)、教育、商業(yè)、生活氣息濃郁，讓現代老年生活與現代文明完美融合。
▌服務(wù)模式
長(cháng)住，提供醫養結合持續照料的老人提供長(cháng)期生活照料。
短住，提供一站式的專(zhuān)業(yè)短期照料。
喘息服務(wù)，讓老人享受一段幸福安康的生活，也讓長(cháng)期照顧老人的子女或老伴喘口氣
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