2017年12月15日，星期一，6時(shí)50分，早操畢，天微微亮、微微涼，正哥一個(gè)人坐在辦公室里默默地敲擊著(zhù)鍵盤(pán)，又是熟悉的配方、熟悉的味道，唯一不同的是這個(gè)周末過(guò)的比較糟心。為什么？因為正哥被騙了。正哥也會(huì )被騙？別說(shuō)了，鄧超我不忍心說(shuō)，別人好歹留了一個(gè)殺馬特的發(fā)型，陳凱歌你們認識吧？就是他，他成功地騙取了正哥一張電影票和寶貴的兩個(gè)多小時(shí)。不扯了，下面我們接著(zhù)上一期講。
上一期，我們分別從賣(mài)家原因、買(mǎi)家原因、非買(mǎi)賣(mài)雙方原因三個(gè)方面分析了為什么房貸批不下來(lái)，那么合同簽了，首付交了，房貸批不下來(lái)要怎么辦呢？責任承擔如何呢？帶著(zhù)這些問(wèn)題往下看。
房貸批不下來(lái)怎么辦？
房貸批不下來(lái)意味著(zhù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，那么就存在違約的問(wèn)題了。那么違約責任是怎么規定的呢？
《合同法》第一百零七條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
由此我們可以看出，違約責任有三種基本形式，即繼續履行、采取補救措施和賠償損失。當然，除此之外，違約責任還有其他形式，如違約金和定金?；诖?，我們首先來(lái)分析如果由買(mǎi)家原因導致房貸被拒的情況：
一、買(mǎi)家原因
（一）繼續履行
房貸批不下來(lái)如何繼續履行？親，不要讓貧窮限制了我們的想象力，全款買(mǎi)房的土豪大有人在。當然，大部分買(mǎi)家都是要加杠桿的，北上廣深不說(shuō)了，現在?？谑袇^一套100平的新房也得將近兩百萬(wàn)，不過(guò)在經(jīng)濟條件允許的情況下，批不下來(lái)貸款，全款買(mǎi)房或者想辦法全款買(mǎi)房也不失為一種好辦法。一來(lái)全款買(mǎi)房基本上都會(huì )有價(jià)格優(yōu)惠，二來(lái)紅本在手也可以到銀行再進(jìn)行抵押貸款實(shí)現資金回籠。
（二）采取補救措施
沒(méi)有錢(qián)付全款那就只有再接再厲申請貸款了。當然你得先了解貸款批不下來(lái)的原因，然后對癥下藥。
1.如果是月供與收入查距較大一般有以下三種方案：
第一種就是增加首付，親朋好友借一借，金融渠道走一走，記得當年正哥買(mǎi)房子時(shí)候，就是和馬云爸爸借了錢(qián)的，否則連首付都不夠，說(shuō)起來(lái)一把辛酸淚。
第二種就是增信，也就是找人擔保。個(gè)人和機構都可以。有專(zhuān)門(mén)的貸款中介和貸款公司，不過(guò)也是要一定費用。找個(gè)人擔保也行，一般要求擔保人在當地必須有房產(chǎn)。擔保方有共同的還款責任，這一點(diǎn)要注意。
第三種就是延長(cháng)貸款周期?，F在有的人老是想把錢(qián)早點(diǎn)還清，于是選擇等額本金方式還款或者縮短還款年限，其實(shí)正哥認為完全沒(méi)有必要，欠錢(qián)的才是大爺，你看哪個(gè)有錢(qián)人不欠錢(qián)，對于很大一部分人來(lái)說(shuō)，房貸是你這一輩子能借到的利息最低的錢(qián)了。建議，能貸30年那就貸30年。
2.增信瑕疵
增信瑕疵不好辦，一般只能等自動(dòng)消除，但是時(shí)間成本太高。正哥以前遇見(jiàn)過(guò)單位的公務(wù)卡掛在自己名下或者單位燃氣等戶(hù)名掛在自己名下導致增信瑕疵的，這個(gè)時(shí)候最好叫單位開(kāi)個(gè)證明，也許管用。
還有一種辦法，就是去逾期還款的銀行，請求開(kāi)具“非惡意欠款證明”，這個(gè)也是能排上用場(chǎng)的。
增信瑕疵很麻煩，有可能被罰息，也有可能被拒貸，同志們切記注意珍惜信用。
3.換一家銀行試試
商業(yè)銀行放房貸也是做買(mǎi)賣(mài)而已，不同的銀行機構，審核尺度也不一樣，換一家銀行也許能有意想不到的效果。
（三）賠償金、違約金和定金。
如果你已經(jīng)想遍了所有的辦法，但始終無(wú)法解決貸款的問(wèn)題，那么你可能將面臨賠償責任。為什么把“三金”放在一起講呢？因為在正哥看來(lái)，這些都是賠償損失的辦法。
首先來(lái)看賠償金。
《合同法》第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同基本上都約定了違約責任或者定金條款。當然在極少數沒(méi)有約定違約金或者定金條款不適用的情況下，會(huì )以113條為依據向買(mǎi)家索賠，買(mǎi)家能夠拿回扣除損失賠償金以后的首付款。那么這個(gè)賠償金是多少呢？這個(gè)計算起來(lái)比較麻煩，要根據實(shí)際情況，綜合運用四個(gè)規則：可預見(jiàn)規則（合同法113條）、減損規則（合同法119條）、過(guò)錯相抵規則（買(mǎi)賣(mài)合同解釋30條）、損益相抵規則（買(mǎi)賣(mài)合同解釋31條）。在房?jì)r(jià)下跌時(shí)，有可能多些，房?jì)r(jià)上漲時(shí)，有可能少甚至為零。什么？怎么會(huì )為零？違約了還不用賠償？給你舉個(gè)例子，一套房成交價(jià)100萬(wàn)，幾個(gè)月之后貸款沒(méi)批下來(lái)，買(mǎi)家違約，但是房?jì)r(jià)漲到了150萬(wàn)。根據損益相抵規則，賣(mài)家的損失大概就是“同期貸款利息損失+經(jīng)營(yíng)成本-上漲的價(jià)格（50萬(wàn)）”，這一結果大概率是一個(gè)負數。是不是很神奇？這就是生活。篇幅有限，不多說(shuō)了。
再來(lái)看違約金。
第一百一十四條第一款 當事人可以約定一方違約時(shí)應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
違約金是目前商品房買(mǎi)賣(mài)中最主要的擔責方式，如果因為買(mǎi)家問(wèn)題，導致合同無(wú)法履行，那么買(mǎi)家將支付違約金。在實(shí)踐中，違約金的約定一般不超過(guò)合同標的的20%，當然，具體情況具體分析。
第一百一十四條第一款約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
違約金并不是你想約定多少就是多少的，任何問(wèn)題都要從實(shí)際出發(fā)。
《合同法司法解釋?zhuān)ǘ返诙艞l第二款之規定，當事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過(guò)分高于造成的損失?！?/strong>
但是違約金為損害賠償之預定，事先約定了違約金，在事后就免除了舉證之苦，即被違約方不需要就自己損失多少進(jìn)行舉證，如果違約方認為多了，要求下調，就要承擔舉證責任。約定的違約金少于損失，則被違約方要求上調，就要承擔舉證責任。當然，實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商肯定比你精，一般違約金都比實(shí)際損失高。
再來(lái)看定金。
第一百一十五條 當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金。
在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中一般都約定了定金條款，定金在付首付時(shí)沖抵了首付，然而定金條款仍然適用。也就是說(shuō)，買(mǎi)家違約的情況下，賣(mài)家可以適用定金罰則，根據擔保法，定金數額一般不超過(guò)合同總額的20%。當然，還是那句話(huà)，任何問(wèn)題都要從實(shí)際出發(fā)，定金和賠償金也可以同時(shí)適用。
《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第28條 買(mǎi)賣(mài)合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。
這一條在后面要提到的賣(mài)家責任中，相當重要，這里先鋪個(gè)墊。
第一百一十六條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
這條不細說(shuō)了，篇幅有限。賣(mài)家可以選擇使用定金條款或者違約金，但不能同時(shí)適用。是你你怎么選？當然是哪個(gè)高選哪個(gè)咯。
綜上所述，如果是買(mǎi)家違約了，那就要承擔違約責任，如果不能繼續履行或者及時(shí)補救，就要賠償。在實(shí)踐中，一般都是適用定金條款或者違約金，尤其是違約金較為普遍，畢竟如果沒(méi)有定金條款和違約金條款，損害賠償的舉證比較麻煩，額度也通常不會(huì )太高，賣(mài)家可不傻?？隙ㄒ灿械耐咀x出來(lái)了，“正哥，法律真是人性化啊，你看不管是定金還是違約金都要以事實(shí)損失為基礎，在房?jì)r(jià)普漲的年代，按照損益相抵規則，就算我違約了，也基本上不會(huì )損失很多啊，而且就算房子不漲價(jià)，大不了也就是利息損失吧，我可不管什么違約金和定金，我還是能拿回大部分的首付的。我是不是很高明？”
對于這個(gè)觀(guān)點(diǎn)，我只想說(shuō)，你還是too young，too naive。道理歸道理，實(shí)踐歸實(shí)踐。我們的前提是簽了合同，首付已經(jīng)付了。錢(qián)在別人手里，他會(huì )乖乖還給你？你又不是帶粗金鏈子的黑老大。別人開(kāi)發(fā)商就適用違約金，比如約定的違約金是合同標的的20%，那么100萬(wàn)的房子，你首付30萬(wàn)，違約金20萬(wàn)，還給你10萬(wàn)。你說(shuō)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際損失沒(méi)有那么多??？呵呵，你去告啊，反正承擔舉證責任的是你。接下來(lái)，你將面臨的是無(wú)休止的糾紛，各種跑腿，各種麻煩。投入精力就不說(shuō)了，房?jì)r(jià)可是一直在漲啊，你耗得起嗎？就算最后打贏(yíng)了官司，那也是付出了極大的時(shí)間和人力成本，得不償失啊。什么？你要和開(kāi)發(fā)商談心？那這種情況下，就是人為刀俎你為魚(yú)肉了，挨一刀在所難免。
所以，在購買(mǎi)商品房時(shí),首先要認真考慮自己的資金能力,如果采用按揭方式,要事先認真了解申請銀行按揭的程序和要求,在與開(kāi)發(fā)商簽約時(shí),要仔細閱讀所有需要簽署的合同條款,防范可能出現的風(fēng)險（請看以前我寫(xiě)的帖子，買(mǎi)房簽合同要注意的幾個(gè)問(wèn)題）。最好開(kāi)發(fā)商能在合同中注明“如果因申請銀行貸款達不到預期金額,或銀行拒絕貸款,而導致購房失敗的,可免責并退回所交款項?！贝祟?lèi)的免責條款。當然，現在房子不愁賣(mài)，也許別人也難得搭理你。
不知不覺(jué)，正哥竟然寫(xiě)了這么多，但是關(guān)于賣(mài)方責任和第三方責任還沒(méi)有分析完，那就留到明天再寫(xiě)吧。不是正哥偷懶，今天是周一，好多會(huì )要開(kāi)。同志們結合前兩期可以好好分析一下，有什么想說(shuō)的，可以給我留言。最近幾乎每天都有人咨詢(xún)各種問(wèn)題，正哥有時(shí)候回復的快，有時(shí)候回復的慢，請大家諒解，正哥也不容易啊。另外，咨詢(xún)的時(shí)候，紅包就不要發(fā)了，正哥不會(huì )收的，只要能幫到大家，我就很開(kāi)心了。就這樣，下期再見(jiàn)。
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