編者按：
在上海市政府發(fā)布規劃國土資源局制訂的《關(guān)于加強本市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規定》后，很多已購買(mǎi)商住兩用房的“類(lèi)住宅”投資客，將會(huì )遇到房子難出手，未來(lái)“住房”變“商務(wù)樓”的尷尬境地。商住兩用房的歷史到底該如何處理？今天海佑君就來(lái)和大家探討一下此類(lèi)房產(chǎn)的投資問(wèn)題。
維護購房人利益
上海市從年初開(kāi)始清理整頓商住房。1月初，上海市政府叫停了“類(lèi)住宅”項目網(wǎng)簽。之后，對商辦項目改變房屋使用性質(zhì)進(jìn)行清理，清理對象包括：擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃氣管道等。5月17日，上海市政府正式下發(fā)商住房整頓方案，其中影響最大的，是已售但未交付的商住房。上海市規劃和國土資源管理局發(fā)布《關(guān)于加強本市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規定》，加強對經(jīng)營(yíng)性用地出讓的管理。該規定要求，出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設公寓式酒店。
海佑君在這里要先解釋一下，商住兩用房和普通商品住房的區別。商住兩用房是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO（居家辦公）住宅觀(guān)念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設施，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。房屋作為投資的價(jià)值在于能不能贏(yíng)利。房子不是根據產(chǎn)權性質(zhì)決定值不值得投資，而是取決于房子的地理位置、戶(hù)型等。一般來(lái)說(shuō)，商住兩用的房子格局好，LOFT戶(hù)型，花1萬(wàn)多元就可以把房子分成上下兩層，上面住人，下面活動(dòng)、休閑，非常方便。買(mǎi)30平方米相當于買(mǎi)60平方米，因此很受年輕人青睞。
另外，商住兩用項目與住宅房的區別主要體現在產(chǎn)權年限不同，配套設施不同，容積率及綠化、公共設施面積不同，安全級別不同，物業(yè)費、管理費以及轉讓契稅不同等問(wèn)題上。比如，“商住兩用”項目目前還無(wú)法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過(guò)程中，相關(guān)費用按照商用來(lái)計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%（不超過(guò)144平方米）。同時(shí)，商用轉讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。
對此，海佑君提醒大家：從投資置業(yè)的角度看，投資人出手這類(lèi)物業(yè)或將承擔巨大的出售成本。雖然這種房子不限購也不受房貸限制，但不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過(guò)10年，有些更需要全款買(mǎi)房，且不能申請公積金貸款。
商住兩用房弊端多
與普通住宅相比，商住房有很多弊端，商住房土地出讓年限最長(cháng)為50年；商住兩用房不能遷入戶(hù)口，不能享受學(xué)校、居委會(huì )等配套設施；大多數商住房是商水商電，水電等費用標準也高于住宅，商住房的物業(yè)費、供暖費，也要比住宅貴很多；商住房的公攤面積比較大，且因為有居住又有辦公，人員也混雜，居住環(huán)境差。
此類(lèi)房屋房產(chǎn)證上明確標明是商用，雖然也是五證齊全，但只是表面上的合法。如果認真追究起來(lái)，圍繞居住設計的商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是在打政策的“擦邊球”，是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)手段、廣告策略。很多房產(chǎn)銷(xiāo)售都是打著(zhù)“不受限購令約束、投資自住皆可”，以及由于停止審批而具有的“稀缺性”上。另外，從價(jià)格上來(lái)看，其價(jià)格多為同區域住宅價(jià)格的60%至70%，因此更具有一定的吸引力。海佑君的很多家人與朋友，也曾一度被這種“高性?xún)r(jià)比”的“住宅”所吸引。
事實(shí)上，商住房的土地性質(zhì)，是辦公、商業(yè)用地，并無(wú)居住用途。近年來(lái)因商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢不好，住宅持續熱銷(xiāo)，一些開(kāi)發(fā)商在商辦用地上以酒店式公寓、辦公式公寓的名義建造商住房，直接違反了規劃用途。
購買(mǎi)商住兩用房的大部分是沒(méi)有購房資格的非上海戶(hù)籍的外來(lái)人員，他們中的一部分人購買(mǎi)“商住兩用”項目純粹是受限購影響的無(wú)奈之舉，但是還有大多數人是作為投資或過(guò)渡房使用的，都考慮將來(lái)可以出租，獲得一部分固定收益。甚至一些上海戶(hù)籍的購房者被吸引，從而決定作為投資房進(jìn)行儲備。
商住兩用房未來(lái)的持有價(jià)值能否保值，是目前大眾關(guān)心的問(wèn)題之一。商住房是在一二線(xiàn)城市因為限購或者住宅高價(jià)下產(chǎn)生的。三四線(xiàn)城市住宅存在庫存積壓，商住房市場(chǎng)空間不大。未來(lái)一二線(xiàn)城市商住房的政策壓力將越來(lái)越大，特別是一線(xiàn)城市，除了核心區，其余區域的商住房持有價(jià)值都不會(huì )太高。按照政策規定，未來(lái)商住房在上海由于全部強制要求進(jìn)行整頓，對其作為“住宅”進(jìn)行銷(xiāo)售的價(jià)值和意義幾乎不大。而在北京，商住房雖然可以出售給個(gè)人，但必須符合在北京無(wú)房，且有相應的社保和納稅等資格。加之商業(yè)銀行暫停抵押貸款，使得商住房的吸引力遠小于普通住房。商住房熱度降了，市場(chǎng)整體的熱度也會(huì )下降。
海佑君認為此次調控的意義在于，堵住限購的漏洞，使炒房資金不能轉戰商住房，切實(shí)實(shí)現‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’。商住房的發(fā)展空間越來(lái)越狹窄,此類(lèi)產(chǎn)品被認為是和目前供給側結構性改革的思路格格不入的,所以其退出市場(chǎng)的可能性很大,唯一有一點(diǎn)值得保留的,就是LOFT的建筑設計可供租賃型公寓借鑒。上海和成都的規定既限制了產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的模式,也限制了產(chǎn)品的市場(chǎng)成交模式,所以利空效應很明顯。而與此同時(shí)，商住房的價(jià)格也將容易下滑,畢竟商住產(chǎn)品的流通性在快速降低。不管大家是不是配置了此類(lèi)資產(chǎn)，海佑君都想提醒各位，在金融產(chǎn)業(yè)不斷創(chuàng )新的今天，市場(chǎng)投資品種日益豐富，高凈值人群的投資行為更應多元化，資產(chǎn)配置需根據經(jīng)濟趨勢與時(shí)俱進(jìn)，千萬(wàn)不要固守一種方式，從而錯失了順勢而為的其他投資機遇。
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