經(jīng)多位
@變革家會(huì )員 的要求，為了便于大家對于創(chuàng )業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)公寓社區項目進(jìn)行決策，變革家摘選了@
金艷璐對青年公寓在資本投資領(lǐng)域的幾種玩法盤(pán)點(diǎn)，并給出一個(gè)美國成功運作案例。僅供各位會(huì )員和眾籌投資者們投資決策時(shí)作為參考。
人人都在說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)＋，幾乎所有風(fēng)口的創(chuàng )業(yè)都在思考如何將模式變的更輕？作為有著(zhù)相當重資產(chǎn)的公寓行業(yè)，是一個(gè)想“飛”卻很難“飛”起來(lái)的行業(yè)。
對于公寓行業(yè)而言，最重的部分莫過(guò)于資金鏈，即通過(guò)什么樣的方式拿下房源？購置房源已經(jīng)成為一種極其out的做法而普遍的是房屋托管，租期5到10年。包租后，對公寓進(jìn)行標準化裝修、家電入駐、統一管理已經(jīng)成為絕大多數公寓創(chuàng )業(yè)的標配流程。
股權融資是主推力從表象上看，公寓之火無(wú)非是因為有標準化的房源、強議價(jià)的房源、穩定的客戶(hù)群、多重可能的附加值。
從資本的角度來(lái)看，公寓的火，是雷軍的順為基金燒起來(lái)的，2014年9月，順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng )策源投資了一億人民幣給了YOU＋公寓，從而開(kāi)啟了公寓創(chuàng )業(yè)的吸金時(shí)代。2015年5月，魔方公寓宣布完成華平投資追加的B輪投資，總計金額近2億美元；6月，青客公寓宣布完成由賽富亞洲領(lǐng)投、紐信創(chuàng )投等跟投的1.8億人民幣的B輪融資；具體融資，見(jiàn)表：
名稱(chēng)地區形式投資方輪數金額
青年匯上海整租式永宣聯(lián)創(chuàng )A數千萬(wàn)人民幣
YOU＋廣東、北京整租式時(shí)代地產(chǎn)B3000萬(wàn)美元
寓見(jiàn)上海分布式聯(lián)創(chuàng )策源、順為基金A數百萬(wàn)美元
魔方公寓上海整租式華平投資B2億美元
新派公寓北京整租式賽富基金A數千萬(wàn)美元
青客公寓上海分布式賽富基金、紐信創(chuàng )投B1.8億人民幣
蘑菇公寓上海分布式海通開(kāi)元、平安創(chuàng )新投資基金B2500萬(wàn)美元
優(yōu)客逸家成都、武漢分布式經(jīng)緯中國等B2200萬(wàn)美元
公寓創(chuàng )業(yè)為什么受資本熱捧？青客公寓創(chuàng )始人金光杰表示，公寓的發(fā)展契合了中國城市化中的住房剛性需求，特別是面對年輕白領(lǐng)群。當下的公寓創(chuàng )業(yè)，已經(jīng)不再是走“重租賃”的老路，而是實(shí)行前期的“房屋托管”，中期的“標準化裝修”和后期的“租后服務(wù)”的模式。
而從具體的盈利點(diǎn)上來(lái)看，衡量公寓經(jīng)營(yíng)的兩個(gè)指標，出租率和利潤率上，大多數的品牌公寓表現良好。出租率一般可達九成以上，而利潤率也相對穩定，資本回收期較傳統房產(chǎn)投資產(chǎn)品來(lái)說(shuō)短。近來(lái)頗受爭議的YOU＋公寓，被吐槽是“用一間六七千的價(jià)格把學(xué)生宿舍租了出去”，如此頗不經(jīng)濟適用的公寓產(chǎn)品也有市場(chǎng)，可見(jiàn)住房剛需已經(jīng)到了何種程度。
魔方公寓創(chuàng )始人葛嵐表示，公寓租客和酒店租客最大的不同在于，公寓租客是有強黏性屬性，因而在租后市場(chǎng)里，品牌公寓有著(zhù)極大的空間，可供設計附加值產(chǎn)品，滿(mǎn)足長(cháng)尾需求。以魔方公寓為例，一家集中式公寓的管理人員可能只需要1名店長(cháng)，外加2名輔助工作人員，相比酒店管理，人力成本極大程度節約了。
借鑒REITs公寓行業(yè)在國內還是一個(gè)較為年輕的領(lǐng)域，相較于國外市場(chǎng)，中國市場(chǎng)真正的發(fā)展時(shí)間并不長(cháng)。國外的公寓怎么玩？發(fā)軔于美國1960年代的REITs模式，即房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），代表著(zhù)全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最科學(xué)與先進(jìn)的管理方案，提供著(zhù)保障房地產(chǎn)領(lǐng)域六大環(huán)節（即資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷(xiāo)售租賃、物業(yè)服務(wù)）。在融資方面REITs有著(zhù)巨大的優(yōu)勢，表現在風(fēng)險低，回報率較高，經(jīng)營(yíng)科學(xué)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，REITs的股權形式投資，并不會(huì )給他們帶來(lái)債務(wù)負擔；而相對于銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)的合約還款壓力會(huì )大很多。
目前，REITs尚未本完全引入國內，并得到司法環(huán)境與稅務(wù)環(huán)境的支持，但是在國內公寓行業(yè)創(chuàng )業(yè)中，已經(jīng)可以初探到這樣的構思。新派公寓創(chuàng )始人王戈宏最早將REITs模式帶回國內進(jìn)行嘗試，與賽富基金合伙人閻炎共同成立私募REITs基金，即“賽富不動(dòng)產(chǎn)基金”，負責公寓的資本運作和物業(yè)收購。
基金和公寓如何各司其職？據悉，塞富不動(dòng)產(chǎn)基金最早以每平方米2.2萬(wàn)的價(jià)格購買(mǎi)了北京CBD區域的森德大廈，并經(jīng)過(guò)統一改裝為新派公寓CBD店。之后，通過(guò)基金發(fā)行的方式，新派公寓CBD店被分拆給32名LP（有限合伙人），并允諾不低于3.5%的回報率。四年之后，以4萬(wàn)一平的價(jià)格回購。
在沒(méi)有完全引入REITs，卻充分借鑒的情況下，新派公寓的走出了一條穩定獲取房源，并快速規?；?、復制化的路徑。新派公寓的目標人群是月收入1萬(wàn)到2萬(wàn)的白領(lǐng)人群，公寓均價(jià)在3000元到7000元。除了新派公寓以外，魔方公寓透露，自己也在試水REITs模式。
魔方公寓 廣州廣紙路店
其他模式：公寓也眾籌除了吸納風(fēng)投之外，設計金融產(chǎn)品或者借勢眾籌平臺也已經(jīng)成為趨勢。最早試水公寓眾籌的是YOU＋公寓。今年3月，YOU＋公寓聯(lián)合懶投資發(fā)布了一系列固定收益產(chǎn)品，年化收益從7.5%到12.5%不等；之后，其又聯(lián)合眾籌平臺一米好地推出“預存租金”模式眾籌。今年7月，魔方公寓也公布了自己的股權眾籌加盟模式，聯(lián)合人人投。舉例來(lái)說(shuō)：一個(gè)總投入為800萬(wàn)的項目，發(fā)起人確認投資后，只需投資20%（160萬(wàn)），即可獲得30%的股份和收益，而剩余的資金由人人投進(jìn)行專(zhuān)項融資。
事實(shí)上，由于P2P平臺資金規模受限等原因，公寓眾籌一直處于不溫不火的狀態(tài)，其籌措資金的能力和規模相當有限。
資本推動(dòng)，公寓的未來(lái)在衣食住行四大領(lǐng)域內，住房無(wú)疑是最重、也最難創(chuàng )業(yè)的一大門(mén)類(lèi)。目前的這波公寓熱潮興起，不僅是借著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)的東風(fēng)，更應該說(shuō)是借著(zhù)早十年的房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)所起來(lái)的。大量的公寓，特別是整租式公寓，是通過(guò)改造的閑置資產(chǎn)，甚至是對改造某些不良資產(chǎn)起來(lái)的，從而降低了公寓開(kāi)發(fā)的最大成品，房源成本。據魔方公寓創(chuàng )始人葛嵐表示，由于長(cháng)租公寓這個(gè)門(mén)類(lèi)是近兩年興起，早年創(chuàng )業(yè)都沒(méi)有相關(guān)法律法規進(jìn)行約束管理，公寓也面臨著(zhù)并不自律發(fā)展的窘境，特別是熱錢(qián)都進(jìn)來(lái)后，公寓行業(yè)亟待合規化發(fā)展。
公寓行業(yè)興起后，受到打壓最厲害的莫過(guò)于酒店連鎖行業(yè)。有消息透露，已經(jīng)有多家品牌連鎖酒店，如錦江系、格林豪泰準備試水公寓領(lǐng)域。未來(lái)，公寓行業(yè)無(wú)疑會(huì )迎來(lái)太多選手，無(wú)論是互聯(lián)網(wǎng)的還是傳統的。中國有2億的流動(dòng)人口，這個(gè)香餑餑誰(shuí)不想咬一口呢。
