日常的土地評估業(yè)務(wù)以出讓、劃撥轉出讓、抵押、土地使用權價(jià)值分析等評估目的為主，用地性質(zhì)主要為國有建設用地使用權。而集體建設用地使用權的評估業(yè)務(wù)較少，一是因為集體建設用地使用權禁止流轉，無(wú)評估市場(chǎng)生長(cháng)的土壤，因此少有人花錢(qián)來(lái)評估集體建設用地使用權值多少錢(qián)；二是因為當前評估行。業(yè)內對集體土地評估缺少統一的、權威的指導思想，在技術(shù)上、理論上較難操作。
但在現實(shí)的工作中，也有因各種原因需要評估集體建設用地使用權價(jià)值的情形，筆者就曾在日常的評估工作中，碰到過(guò)一宗以土地使用權價(jià)值分析為目的的評估業(yè)務(wù)。根據委托方提供的產(chǎn)權資料，估價(jià)對象的權屬性質(zhì)為集體三產(chǎn)用地(即農民的第三產(chǎn)業(yè)用地)，規劃及登記用途均為商業(yè)(農貿市場(chǎng))，宗地明確規定不能轉讓?zhuān)荒苡糜陂_(kāi)發(fā)建設后用于出租。對此宗集體建設用地使用權的評估理論及方法，當時(shí)就存在兩種觀(guān)點(diǎn)，一是認為宗地雖然屬集體建設用地使用權，權屬不能流轉，但可通過(guò)開(kāi)發(fā)建設用于出租，存在客觀(guān)的收益，即能運用相應的評估方法，如收益還原法，還原測算出宗地使用權價(jià)值，此思路測算出的宗地使用權價(jià)值，比同類(lèi)用地條件下的國有建設用地使用權價(jià)值稍低；另一種看法是，宗地屬于集體建設用地，不能流轉，要評估宗地的集體建設用地使用權的價(jià)值，只能是先測算出該宗地在假定為國有用地性質(zhì)條件下的正常市場(chǎng)土地價(jià)值，扣除出讓金、征地費用后，得出該宗地的土地使用權價(jià)值，按此方法測算出宗地使用權價(jià)值接近于零。由于存在這兩種爭議，最終無(wú)法下定論。而筆者認為不管是集體土地，還是國有土地，都有其客觀(guān)價(jià)值的存在。但是，對集體建設用地使用權的價(jià)值到底如何體現呢?難道集體建設用地土地使用權，就因為處分權受限制(不能流轉)，其價(jià)值就很低嗎?不然，該如何還原其本身應有的價(jià)值呢?上述兩種方法是否正確?誰(shuí)對?誰(shuí)錯?筆者一直在思索、尋找正確的答案。
而縱觀(guān)當前我國的土地所有制，分為兩類(lèi)，一是城市土地，歸國家所有；二是農村土地，歸農民集體所有。國家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和處分權；而集體所有的土地，其土地使用權享有占有、使用、收益和受限制的處分權。具體表現為，國有土地使用權可自由公開(kāi)交易，但集體土地卻只能限于耕種或村莊內公共建設，不能抵押和買(mǎi)賣(mài)。
集體土地通過(guò)征用、征收變成國有土地，基本就是其合法轉讓的唯一途徑。似乎就是因為要走這個(gè)獨木橋，走過(guò)后得出的集體土地使用權價(jià)值顯得格外的低。同一塊地，通過(guò)征用、征收變?yōu)閲型恋厥褂脵嗪?，以招拍掛的方式出讓?zhuān)渫恋厥褂脵鄡r(jià)值就能翻幾倍，甚至幾十倍，而其他用地條件都沒(méi)改變。正因為這樣，農民很受傷，不論是從感情上，還是從權益上，都覺(jué)得受到了侵害。也正因為如此，保護農民權益的呼聲一直都有，近年來(lái)呼聲更是越來(lái)越高。而就在2008年10月12日中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì )第三次全體會(huì )議通過(guò)了《中共中央關(guān)于推進(jìn)農村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》，根據《決定》，中國將保留土地分別由國家和農民集體所有的制度框架，與此同時(shí)，改革現有征地制度，逐步建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)。即《決定》打破了現有“非農建設用地必須征為國有”的格局，賦予農村集體土地與國有土地同等的地位。雖然《決定》中非農建設用地只允在集體成員內部流轉，但確實(shí)也充分肯定了集體建設用地該有的價(jià)值。如此，對農民來(lái)講是個(gè)喜訊，對評估行業(yè)來(lái)講，是增加了一項評估業(yè)務(wù)，也是增加一個(gè)新課題。
我們暫且不論集體建設用地流轉的具體操作方式，那屬于政府有關(guān)部門(mén)的業(yè)務(wù)范疇，在此，僅從估價(jià)的角度來(lái)探討集體建設用地使用權評估的理論與方法。相信很多同行其實(shí)也有這方面評估的心得，筆者就想借此機會(huì )也跟大家談?wù)剬€(gè)人的觀(guān)點(diǎn)與看法。
集體建設用地使用權使用的表現形式，除農村公共設施，一般為宅基地使用權、鄉鎮企業(yè)用地使用權，現實(shí)工作中還有一類(lèi)集體建設用地使用權，就是農民三產(chǎn)用地(如筆者碰到的例子)，在此僅對這三類(lèi)集體建設用地使用權價(jià)格評估理論與方法試論。
一、宅基地使用權的價(jià)格評估
宅基地使用權，是經(jīng)依法審批的由農村集體經(jīng)濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體建設土地使用權，我們來(lái)分析其定義要點(diǎn)。
1、權利屬性，即集體土地使用權；
2、權利主體，即農村集體經(jīng)濟組織成員；
3、權利取得條件，即經(jīng)過(guò)依法審批；
4、權利取得方式，即集體經(jīng)濟組織分配；
5、用途限定，即建宅住宅；
6、權利存續狀態(tài)，即沒(méi)有使用期期限；
7、其他限制：用地規模限制。
透過(guò)要點(diǎn)分析，我們不難發(fā)現，宅基地使用權其實(shí)跟國用劃撥住宅用地使用權類(lèi)似，重點(diǎn)是無(wú)償或是以很低的成本取得土地使用權，沒(méi)有使用期限。若如上面所說(shuō)的《決定》將打破現有“非農建設用地必須征為國有”的格局，賦予農村集體土地與國有土地同等的地位；并改革現有征地制度，“逐步建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)”。那樣就會(huì )產(chǎn)生宅基地使用權流轉需要評估的情形，評估的理論及方法可參考國有劃撥住宅用地使用權的評估方法，體現農村集體建設用地與國有土地“同權同價(jià)”。集體建設土地使用權評估，考慮到集體土地流轉有較多限制，通過(guò)市場(chǎng)競價(jià)方式體現價(jià)值不明顯，因此在價(jià)值方面重點(diǎn)從成本構成方面分析，評估方法主要有以下幾種：
?。ㄒ唬┏杀颈平?，其評估思路為假定用地為生地(農用地或是未利用地)，通過(guò)層層開(kāi)發(fā)建設資金的投入，最終形成可利用地塊所付出的直接費用，包括農用地取得費(征地費、補償費、青苗費)，對集體建設用地，此部分價(jià)值的測算可理解為農用地轉為建設用地后耕種該宗地的損失，還得考慮相關(guān)稅費、土地增值收益等等，根據用途特性，通過(guò)相關(guān)因素修正最終得出宗地使用權價(jià)值。
?。ǘ┗鶞实貎r(jià)系數修正法。在制定了基準地價(jià)的城區周邊，可參考相近區片的基準地價(jià)采用基準、地價(jià)系數修正法進(jìn)行評估，即先按宗地的區域因素、個(gè)別因素條件，采用基準地價(jià)系數修正法評估正常的市場(chǎng)價(jià)格后，根據國有用地與集體土地在增值收益、基礎設施條件等因素的不同進(jìn)行修正，最終得出宗地作為集體建設用地的宗地價(jià)值。
?。ㄈ┦Ｓ喾?。采用剩余法的評估思路，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的價(jià)值的測算，可借鑒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中價(jià)值定位中的成本加成法確定，或是根據周邊住宅出租的客觀(guān)租金還原測算，通過(guò)剔除相關(guān)費用，剝離得到宗地的價(jià)值。
運用此幾種評估理論與方法，還需考慮集體建設用地流轉與國有土流轉的根本區別，這點(diǎn)對使用權價(jià)值的影響較大。這是因為國有土地流轉范圍大，企業(yè)、法人、自然人都有可以是土地流轉的主體，市場(chǎng)因素充分，通過(guò)市場(chǎng)競爭較能充分體現其土地使用權價(jià)值，因而其價(jià)值表現就高；而集體建設用地使作權，只能在所在集體范圍內流轉，市場(chǎng)小，無(wú)法體現由于市場(chǎng)競爭所能充分體現的價(jià)值，其價(jià)值就低。流轉范圍小這是集體建設使用權價(jià)值內涵的一個(gè)硬傷，因此，在對宅基地使用權評估時(shí)，須對市場(chǎng)交易充不充分進(jìn)行比較分析，制定合理的修正系數修正，才能準確的評估出集體建設用地使用權價(jià)值。
二、鄉鎮企業(yè)用地使用權價(jià)格評估
鄉鎮企業(yè)用地使用權，是經(jīng)審批的由農村集體經(jīng)濟組織通過(guò)投資或其他方式向從事非農生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉鎮企業(yè)提供的集體土地使用權。其定義要點(diǎn)為：
1、權利取得基本程度，即經(jīng)過(guò)依法審批；
2、權利取得方式，即集體經(jīng)濟組織以土地使用權作為投資；
3、權利主體，即鄉鎮企業(yè)，包括集體經(jīng)濟組織獨家設立的企業(yè)和集體經(jīng)濟組織與其他組織、個(gè)人以各種形式合資設立的企業(yè)；
4、土地用途，即從事非農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
透過(guò)要點(diǎn)分析，對比國有工業(yè)用地劃撥土地使用權的特性分析，我們不難發(fā)現，這兩種用地性質(zhì)的內涵較為相似，其評估理論與方法與前點(diǎn)宅基地使用權的評估相近，可按上述的方法進(jìn)行評估，實(shí)際的工作中要注意比較分析的住宅與工業(yè)用地土地增值收益、基礎設施等不同之處，注意區分兩種用途的價(jià)值內涵，準確表現住宅與工業(yè)用地價(jià)值的區別。
三、農民三產(chǎn)用地使用權評估
集體三產(chǎn)用地，一般是指政府在征用農民集體土地后，安置給農民集體的第三產(chǎn)業(yè)用地，通常指除農業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)以外的其他各業(yè)用地，具體如商業(yè)(農貿市場(chǎng))、辦公樓、公寓等。其用地特性有：
1、權利屬性，即集體土地使用權；
2、權利主體，即農村集體經(jīng)濟組織；
3、權利取得方式，即政府征用農民集體土地后的安置的第三產(chǎn)業(yè)用地；
4、用途限定，第三產(chǎn)業(yè)用地(一般禁止轉讓)；
5、權利存續狀態(tài)，即沒(méi)有使用期期限。此類(lèi)用地，用地條件限制得比較嚴格，就如前文中所介紹的那樣， 即宗地一般不能轉讓?zhuān)荒苡糜陂_(kāi)發(fā)建設后出租等。若此類(lèi)用地不考慮權屬性質(zhì)的因素，土地的開(kāi)發(fā)利用經(jīng)濟效益也相當明顯（如用于出租），因此對其評估的理論與方法，筆者較為贊同第一種觀(guān)點(diǎn)，即此類(lèi)用地不用于轉讓?zhuān)瑑H按開(kāi)發(fā)建設后以出租的方式利用，例如作為商場(chǎng)、農貿市場(chǎng)出租，租金收益可觀(guān)，存在客觀(guān)收益，因此可采用收益還原法進(jìn)行評估。測算過(guò)程中重點(diǎn)考慮的技術(shù)要點(diǎn)是， 由于此類(lèi)用地交易受限，不能在市場(chǎng)上流轉，或僅能在集體內部交易，市場(chǎng)竟價(jià)體現價(jià)值不充分，其價(jià)值權益也表現有缺陷，價(jià)值相對也會(huì )比較低。另外，此類(lèi)用地的使用方式只能出租不能變現，存在較大的資金風(fēng)險與時(shí)間價(jià)值風(fēng)險。因此，與同類(lèi)用途的國有用地相比，其風(fēng)險大，其還原利率出相對較高。
另外可參考基準地價(jià)系數修正法或是剩余法進(jìn)行補充論證，評估原理與宅基地、鄉鎮企業(yè)用地一樣，重點(diǎn)要分析集體建設用地與國有建設用地的不同，通過(guò)對土地增值收益、基礎設施投入、交易因素等進(jìn)行修正，最終評估出該宗地的集體建設用地使用權價(jià)值。在實(shí)際的工作中還會(huì )有細節技術(shù)問(wèn)題須解決，如交易修正系數的設定。而評估方法也不限于所說(shuō)的，以上僅為筆者對集體建設用地使用權評估的一些粗略的看法，僅供大家探討。集體建設土地使用權的評估理論與方法，肯定要有個(gè)統一的指導思想，我們熱切期盼。
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