樊天華最近很忙，除了考察武漢符合建設停車(chē)場(chǎng)的地方，還跑到杭州等地，準備把自己盤(pán)活停車(chē)空間資源的模式推廣到其他城市。
樊天華是武漢聯(lián)合發(fā)展停車(chē)場(chǎng)投資建設管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)武漢聯(lián)合）的法人代表，也是武漢最早成立民營(yíng)企業(yè)租賃社區閑置共有物業(yè)建設停車(chē)場(chǎng)的領(lǐng)頭人。
開(kāi)發(fā)社區、單位院內停車(chē)場(chǎng)、引入民營(yíng)資本開(kāi)發(fā)公共停車(chē)場(chǎng)，如何緩解停車(chē)難、盤(pán)活停車(chē)空間資源，武漢市一直在尋找破冰之舉。2010年，武漢市辦公廳下發(fā)《關(guān)于開(kāi)放社區單位院內停車(chē)場(chǎng)加強機動(dòng)車(chē)停放管理的工作通知》，屬于業(yè)主共有的停車(chē)設施在滿(mǎn)足本社區業(yè)主情況下可對外開(kāi)放，并逐步開(kāi)放機關(guān)單位的停車(chē)場(chǎng)，以解決市區停車(chē)位不足的問(wèn)題,實(shí)現停車(chē)資源良性“互動(dòng)”。
樊天華正是看到這一政策，才成立公司建設公共停車(chē)場(chǎng)，租賃社區閑置物業(yè)建設停車(chē)場(chǎng)效果如何？有哪些難處？近日，記者探訪(fǎng)了樊天華的停車(chē)場(chǎng)，解剖民營(yíng)資本進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的樣本意義。
政策鼓勵“開(kāi)放停車(chē)”
智能化崗亭、保安引導到指定車(chē)位，停車(chē)場(chǎng)內車(chē)輛停放整齊；花壇和休閑板凳隔離了停車(chē)場(chǎng)和人行道，不少人坐在板凳上歇腳聊天。
這是漢口馬場(chǎng)角路華立新華時(shí)代樓宇外廣場(chǎng)上的一個(gè)公共停車(chē)場(chǎng)，是樊天華公司的第一個(gè)停車(chē)場(chǎng)，采取的是租賃社區閑置共有物業(yè)建設停車(chē)場(chǎng)的模式。
“開(kāi)公司，建停車(chē)場(chǎng)是一個(gè)偶然的機會(huì )?！狈烊A說(shuō)。
早在2008年，《武漢市機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理辦法》就出臺規定，鼓勵單位和個(gè)人投資建設公共停車(chē)場(chǎng)，并可享受一定的優(yōu)惠政策。緊接著(zhù)在2009年，武漢市下發(fā)了“關(guān)于加快公共停車(chē)場(chǎng)建設通知”，鼓勵社會(huì )投資人投資建設、經(jīng)營(yíng)公共停車(chē)場(chǎng)，秉承“誰(shuí)投資、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)受益”的原則。
鑒于盤(pán)活停車(chē)空間資源的需要，2010年11月，武漢市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于開(kāi)放社區單位院內停車(chē)場(chǎng)加強機動(dòng)車(chē)停放管理的工作通知》，力圖盤(pán)活停車(chē)空間資源，實(shí)行錯時(shí)停車(chē)。
真正引起樊天華注意的，是2010年12月6日，武漢市政府召開(kāi)開(kāi)放社區單位院內停車(chē)場(chǎng)動(dòng)員會(huì )，要求實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的住宅區內，屬于業(yè)主共有的停車(chē)設施（含占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地用于停車(chē)的車(chē)位），物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區域的業(yè)主、使用人，在不影響小區正常停車(chē)秩序前提下，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，討論決定對外開(kāi)放事宜。實(shí)行社區物業(yè)服務(wù)的老舊住宅區，其公共停車(chē)設施（包括利用住宅區內道路以及其他空置場(chǎng)地的停車(chē)設施），社區物業(yè)服務(wù)機構在優(yōu)先滿(mǎn)足本社區業(yè)主、使用人的前提下，討論通過(guò)對外開(kāi)放事宜。
“這絕對是一個(gè)新的投資方向?！痹?jīng)做過(guò)策劃的樊天華在報紙上看到這一消息后，馬上和身邊幾個(gè)朋友商量，決定成立公司投資停車(chē)場(chǎng)。2011年5月，注冊500萬(wàn)成立武漢聯(lián)合發(fā)展停車(chē)場(chǎng)投資建設管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)武漢聯(lián)合）。
盤(pán)活小區閑置公共場(chǎng)所
公司成立后，樊天華開(kāi)始在武漢尋找合適的地方，漢口馬場(chǎng)角新華時(shí)代進(jìn)入他的視線(xiàn)。
華立新華時(shí)代廣場(chǎng)處于馬場(chǎng)角路和新華路的交會(huì )處，樓宇外的廣場(chǎng)屬于社區業(yè)主共有公共場(chǎng)合，不少業(yè)主為了省停車(chē)費，經(jīng)常冒著(zhù)違停被罰款的危險把車(chē)停在廣場(chǎng)上。
“違停、車(chē)輛被盜、廣場(chǎng)破損比較嚴重?！毙^業(yè)主委員會(huì )成員張先生說(shuō)，小區建好后廣場(chǎng)無(wú)人看管，經(jīng)常發(fā)生一樓商戶(hù)爭搶停車(chē)位發(fā)生糾紛的情況，如何把廣場(chǎng)規范管理一直是個(gè)難題。張先生說(shuō)，物業(yè)不愿意管理，業(yè)主委員會(huì )也沒(méi)有能力，如何找到一種新的方式？
武漢聯(lián)合的到來(lái)，給廣場(chǎng)的管理提供了一種新的思路：將業(yè)主共有的閑置停車(chē)設施對外開(kāi)放，交由專(zhuān)門(mén)的投資公司來(lái)打理。投資公司則對廣場(chǎng)進(jìn)行改造，在保證給業(yè)主提供好的環(huán)境的同時(shí)支付租金。經(jīng)過(guò)管轄街區、社區、小區業(yè)委會(huì )的反復磋商，武漢聯(lián)合的改建方案得到認可。
根據《物權法》的相關(guān)規定，改建、重建建筑物及其附屬設施“應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意”。
小區業(yè)委會(huì )除了將廣場(chǎng)改建措施張榜公布，還挨著(zhù)上門(mén)征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)，超過(guò)三分之二的業(yè)主認可了此事。
租賃收益歸全體業(yè)主所有
2012年1月，在華立新華時(shí)代小區管轄社區——富豪社區、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì )、常青派出所、律師等多方的見(jiàn)證下，武漢聯(lián)合公司與華立新華時(shí)代廣場(chǎng)簽訂合同，將華立新華時(shí)代廣場(chǎng)租賃出來(lái)，改建成公共停車(chē)場(chǎng)，合同期限為13年。
武漢聯(lián)合為小區免費提供15張停車(chē)卡作為租金，業(yè)委會(huì )自由支配，可對外租售，收益歸全體業(yè)主，并建立臺賬。根據業(yè)委會(huì )目前的安排，15張免費卡賣(mài)給了小區業(yè)主，一年收益4.5萬(wàn)元。張先生說(shuō)，這些收益均用于小區的公共支出，比如維修電梯或其他設施。
針對廣場(chǎng)一樓商戶(hù)，武漢聯(lián)合為有車(chē)的商戶(hù)免費提供一張停車(chē)卡，商戶(hù)老板可為來(lái)店客人買(mǎi)單，并享受優(yōu)惠政策。更重要的是，經(jīng)過(guò)廣場(chǎng)改造升級，檔次提高，更能吸引客人前來(lái)消費。
樊天華介紹，公司將小區公共的閑置空地合理利用起來(lái)，彌補了社區資金、技術(shù)等多方面的不足，由社區釋放閑置空間，再由公司投資進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的停車(chē)場(chǎng)建設和管理，同時(shí)給足業(yè)主和商戶(hù)利益，改建之后，社區的停車(chē)狀況也得到改善，符合政府規范化停車(chē)場(chǎng)管理的政策，可謂是達到一種多贏(yíng)局面。
前期投入100萬(wàn) 6年后持平
根據合同，投資公司需要對廣場(chǎng)進(jìn)行改造升級。樊天華介紹，整個(gè)停車(chē)場(chǎng)廣場(chǎng)前期改造投資將近100萬(wàn)，而這個(gè)整修是持續的，只要有破損地面就要整修。
停車(chē)場(chǎng)實(shí)行智能化管理，全部是攝像頭無(wú)盲區監控，花費20多萬(wàn)元。
樊天華介紹，投資停車(chē)場(chǎng)涉及到多個(gè)部門(mén)，比如公安交管、城管、物價(jià)、地稅、財政、規劃等，由此，協(xié)調工作變得相當重要，花了6個(gè)月，才跑完所有部門(mén)，辦完手續。
2012年4月8日，停車(chē)場(chǎng)正式投入營(yíng)運，共有車(chē)位60個(gè)，收費標準為15分鐘內免費，以后3元每小時(shí)，24小時(shí)內38元封頂。
記者昨日在現場(chǎng)看到，停車(chē)場(chǎng)外圍由綠化樹(shù)和休閑長(cháng)凳圈圍起來(lái)，與外面的人行道隔開(kāi)，四周設有路燈還有監控，共四個(gè)入口一個(gè)出口，外加一個(gè)崗亭，并備有專(zhuān)門(mén)的道路清潔人員和車(chē)輛進(jìn)出指引人員，車(chē)輛進(jìn)出井然有序。由于監控室與警務(wù)室連在一起，有效降低了偷盜率。
前期投資，多少年才能收回成本？樊天華笑著(zhù)說(shuō)，停車(chē)場(chǎng)投資周期長(cháng)。目前停車(chē)場(chǎng)有工作人員24小時(shí)輪流值班，一天的支出將近2000元，而目前停車(chē)費只有500多元，“根據公司測算，要6年時(shí)間才能收回成本?！狈烊A說(shuō)，正是因為投資周期長(cháng)，因而簽了13年合同，合同期滿(mǎn)后，廣場(chǎng)所有設備歸小區所有。
目前，樊天華除了考察武漢一些適合租賃社區閑置公共資源的地方修建停車(chē)場(chǎng)，今年，他準備把自己建設停車(chē)場(chǎng)的模式發(fā)展到杭州、溫州等地，“相比于武漢，杭州等城市對民營(yíng)資本建設停車(chē)場(chǎng)的鼓勵政策更多?！?/p>
◇他山之石◇
溫州多項
優(yōu)惠政策出臺
目前杭州、南京等不少城市已采取“誰(shuí)投資、誰(shuí)建設、誰(shuí)受益”的辦法,引導社會(huì )力量參與停車(chē)場(chǎng)建設。但似乎民營(yíng)資本對投資停車(chē)場(chǎng)興趣并不是很大，有業(yè)內人士稱(chēng)，投資巨大，回報慢，缺乏合理的激勵機制調動(dòng)社會(huì )資本建設停車(chē)場(chǎng)的積極性,因而很難形成高效率的開(kāi)發(fā)建設運營(yíng)機制。
不過(guò)，民營(yíng)資本建停車(chē)場(chǎng)正在破冰，多個(gè)城市出臺多項優(yōu)惠政策吸納民營(yíng)資本建停車(chē)場(chǎng)。
近日，溫州出臺新的政策，激發(fā)民資參與公共停車(chē)場(chǎng)建設的積極性，從而有效緩解市區停車(chē)難問(wèn)題。
根據溫州市政府規定，民營(yíng)資本參與停車(chē)場(chǎng)建設能享受土地、規費、稅收等方面的政策優(yōu)惠，投資者負責依法建設和經(jīng)營(yíng)管理，自負盈虧。
投資新建的地面公共停車(chē)場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)權期限一般不超過(guò)20年；地下公共停車(chē)場(chǎng)(含配套商業(yè))200個(gè)(不含200個(gè))泊位以下的，經(jīng)營(yíng)權期限一般不超過(guò)30年；200個(gè)泊位以上的大型地下公共停車(chē)場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)權期限最高不超過(guò)50年。
為調動(dòng)社會(huì )投資的積極性，溫州市政府規定，凡新建公共停車(chē)場(chǎng)車(chē)位達到200個(gè)(含200個(gè))以上的，根據規劃條件、投資規模、實(shí)施難度等綜合因素，通過(guò)綜合測算，可在停車(chē)場(chǎng)項目中配建一定比例的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積原則為每100個(gè)泊位不超過(guò)100平方米。
公共停車(chē)場(chǎng)建設項目符合廣告設置規劃和標準的還可設置廣告位，具備相關(guān)條件的，可以開(kāi)展汽車(chē)美容、快修、汽車(chē)租賃等配套增值服務(wù)。
本版稿件
本報記者 田立平 翟瑩
現狀
江城停車(chē)位缺口近百萬(wàn)
樊天華的選擇并不是“沖動(dòng)之舉”，隨著(zhù)汽車(chē)越來(lái)越多地進(jìn)入平常百姓家，停車(chē)難隨即成了一個(gè)新問(wèn)題。數據顯示，武漢市機動(dòng)車(chē)擁有量總量已經(jīng)超過(guò)了134萬(wàn)輛，已進(jìn)入“汽車(chē)時(shí)代”。武漢目前停車(chē)泊位共有42萬(wàn)個(gè)，缺口近百萬(wàn)。
按照《武漢市公共停車(chē)場(chǎng)布局規劃》，2020年武漢市主城區規劃620余個(gè)公共停車(chē)場(chǎng)點(diǎn)位，單個(gè)停車(chē)場(chǎng)泊位規?？刂圃?00-400個(gè)，建設控制總泊位約18萬(wàn)個(gè)，2015年前建設310個(gè)公共停車(chē)場(chǎng)，為武漢市提供9萬(wàn)多個(gè)公共停車(chē)泊位。
武漢市交管局人士介紹，“十二五”期間，武漢將建設100個(gè)公共停車(chē)場(chǎng)、3萬(wàn)個(gè)停車(chē)泊位，緩解停車(chē)難問(wèn)題。但如何建？巨大的投資該如何掏出？卻一直是問(wèn)題的所在。為此 ，該人士介紹，政府鼓勵民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設公共停車(chē)場(chǎng)也只是基于此，利用現有資源盤(pán)活現有資源，如何提高民營(yíng)資本的積極性也是政府一直在思考的問(wèn)題。
未來(lái)
停車(chē)場(chǎng)“錢(qián)景”看好
而對于民營(yíng)資本而言，如何取得收益的最大化才是問(wèn)題的核心，停車(chē)場(chǎng)強大的市場(chǎng)“錢(qián)景”本身就是一塊“吸金石”。
有專(zhuān)家算過(guò)一筆賬。按1輛車(chē)每天3元停車(chē)費用計算，1天就將近400萬(wàn)元，1年超過(guò)13億，這還僅僅只是一個(gè)保守的預估?！皩?shí)際上，從理論上來(lái)說(shuō)車(chē)和停車(chē)位的比例應該是1：1.5，高的甚至到達1：2?！比珖舜蟠?、省統計局副局長(cháng)葉青告訴記者，目前已經(jīng)形成停車(chē)經(jīng)濟，1：1的比例并不能滿(mǎn)足實(shí)際需要。葉青以自身為例，“一輛車(chē)，在家需要一個(gè)停車(chē)位，開(kāi)去辦公室還需要一個(gè)，1：1的比例明顯不足?！比绨创擞嬎?，停車(chē)場(chǎng)市場(chǎng)遠不止13億元。
反差
政策鼓勵但資金觀(guān)望
市場(chǎng)需求存在，民營(yíng)資本獲利，這樣一個(gè)雙贏(yíng)的局面幾乎找不到“漏洞”，然而記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，不少民營(yíng)企業(yè)看好停車(chē)場(chǎng)投資前景，但真正出手投資的卻并不多，大多持觀(guān)望態(tài)度。
事實(shí)上，鼓勵民間資本參與停車(chē)場(chǎng)建設，武漢一直走在全國前列。2008年，《武漢市機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理辦法》出臺規定，鼓勵單位和個(gè)人投資建設公共停車(chē)場(chǎng)，并可享受一定的優(yōu)惠政策。武漢市政府發(fā)改委人士稱(chēng)，政府也很清楚地看到了這一點(diǎn)，所以支持力度也比較大。民間資本在參與停車(chē)場(chǎng)建設之前，要有一個(gè)合理的規劃，從選址到資金運作，都要考慮到。
那到底是什么造成了現實(shí)和理論的巨大反差？“主要是投資周期較長(cháng)，這就對企業(yè)的資金實(shí)力要求很高。此外政策方面，也有人擔憂(yōu)目前還沒(méi)有相關(guān)的細則，具體怎么個(gè)搞法，大家都不清楚，都不是很愿意當‘吃螃蟹’的人，只能是摸著(zhù)石頭過(guò)河?！币晃粡氖峦＼?chē)場(chǎng)投資的民營(yíng)企業(yè)家坦言。
建言
細化政策 開(kāi)通綠色通道
“民營(yíng)資本進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)有助于緩解停車(chē)難問(wèn)題”。湖北省社會(huì )科學(xué)院副院長(cháng)秦尊文認為，利用民營(yíng)資本的靈活性，可以充分讓停車(chē)位資源充分利用，有利于緩解目前的問(wèn)題。
但如何讓民營(yíng)資本在“停車(chē)經(jīng)濟”上“發(fā)光、發(fā)熱”卻是目前的大問(wèn)題。記者了解到，目前武漢市的住宅小區及大型建筑物配建停車(chē)場(chǎng)規劃由規劃部門(mén)審批，但是建設完成后的管理沒(méi)有部門(mén)監督；公共停車(chē)場(chǎng)的建設和管理大部分由私人或企業(yè)投資、建設、收費、管理；路面停車(chē)場(chǎng)的規劃、建設由公安交管部門(mén)完成，但收費又由停車(chē)管理公司管理。這樣就造成了停車(chē)場(chǎng)存在多個(gè)職能部門(mén)管理、比較混亂的局面。
這也讓一部分的投資者很迷茫?！罢呀?jīng)出臺了政策對企業(yè)進(jìn)行鼓勵，但后續的相關(guān)服務(wù)并沒(méi)有到位，企業(yè)在運行過(guò)程中出現一些錯誤也難免，但怎么改進(jìn)政府要加以引導?！鼻刈鹞恼f(shuō)：“建議政府能夠將政策細化?！?/p>
秦尊文表示，停車(chē)場(chǎng)并不屬于高科或關(guān)乎國家安全的行業(yè)，民營(yíng)資本進(jìn)入完全沒(méi)有問(wèn)題，而且操作起來(lái)并不困難，“有錢(qián)出錢(qián)，有地出地，一個(gè)停車(chē)場(chǎng)如果是租用的，只需要讓投資方和土地所有方在股權方面達成協(xié)議即可，操作起來(lái)并不困難?！钡壳皩τ谶@些問(wèn)題并沒(méi)有一個(gè)詳細的文件給予規定。
此外，投資者們也建議，投資停車(chē)場(chǎng)牽涉部門(mén)多，辦理各種證件時(shí)間長(cháng)，盼望政府能夠提供綠色通道，在一個(gè)地方就可以把所有證件辦齊全?！罢懿荒芙M織一個(gè)專(zhuān)班，專(zhuān)門(mén)來(lái)辦這件事，提供一條龍服務(wù)？”此外，還建議能不能建立一個(gè)公共停車(chē)庫的建設平臺，為有這方面意向的民間資本給予指導，比如投入多少資金，如何選址，選擇建設單位上等。
政府已經(jīng)出臺了政策對企業(yè)進(jìn)行鼓勵，但后續的相關(guān)服務(wù)并沒(méi)有到位，企業(yè)在運行過(guò)程中出現一些錯誤也難免，但怎么改進(jìn)政府要加以引導。
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