試析房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的避稅與偷稅 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )約稿
避稅是指納稅人利用稅法上的漏洞或稅法允許的辦法，作適當的財務(wù)安排或稅收策劃，在不違反稅法規定的前提下，達到減輕或解除稅負的目的。避稅與稅收立法者的意圖相違背但并不違法。偷稅指使用不合法的手段企圖不支付有關(guān)的課稅。偷稅為法律明文規定禁止的行為，它是一種違法行為，應受到相應的處罰?，F實(shí)中房產(chǎn)交易當事人為了達到少交稅的目的采取了多種操作方法。
一、延期交易過(guò)戶(hù)
因為稅法規定滿(mǎn)一定的年限后就可減或免營(yíng)業(yè)稅，延期交易過(guò)戶(hù)是最常見(jiàn)的避稅操作方式，是先進(jìn)行房屋的交接，待涉稅期滿(mǎn)恢復“自由”后再交易過(guò)戶(hù)。表現形式比較多的是，以租代售。此類(lèi)合同條款并不違反現行的法律、法規規定，不好界定其違法，認定合同無(wú)效。
但這種操作方法存在諸多法律上的風(fēng)險：
1．因房?jì)r(jià)升降導致撕毀合同：房?jì)r(jià)飆升，房主可能不賣(mài)或一房多賣(mài)；房?jì)r(jià)回落，買(mǎi)方可能不買(mǎi)。違約成本如果低于可得利益，誠信缺失的上、下家極有可能撕毀合同，致使合同目的落空。
2．合同履行不能：（1）不可抗力如地震等造成房屋毀損滅失，合同客觀(guān)履行不能。因尚未辦理過(guò)戶(hù)手續，上家須承擔房屋毀損滅失的風(fēng)險。（2）間隔長(cháng)，變故多：如上、下家任何一方出現失蹤、死亡、重疾、出國等情況，又不能辦理或不能及時(shí)辦理相應的公證委托手續，則后續交易過(guò)戶(hù)手續無(wú)法進(jìn)行或無(wú)法按時(shí)進(jìn)行，糾紛在所難免。
3．政策變化風(fēng)險：（1）國家稅收政策的變化：如果在過(guò)戶(hù)時(shí)增加了新的稅費，而原來(lái)的買(mǎi)賣(mài)合同中又沒(méi)有對此明確約定承擔主體，上、下家如對新增加的稅費誰(shuí)負擔達不成一致，糾紛隨之而來(lái)。（2）銀行貸款政策變化：由于沒(méi)有交易過(guò)戶(hù)，不能以房屋抵押登記，買(mǎi)方不能貸款，房主不能拿到全部房款，如果等到過(guò)戶(hù)時(shí)銀行貸款政策變化，買(mǎi)方不能貸款就不能再購買(mǎi)此房屋。另外，此間貸款利率的浮動(dòng)，下家也會(huì )受到相應的影響。
4．其他風(fēng)險：如房屋在此期間被列入動(dòng)遷范圍，買(mǎi)方雖早已入住使用，但因為沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續，無(wú)法獲得相應動(dòng)遷補償款項；下家再心急火燎也無(wú)濟于事，如及早過(guò)戶(hù)，下家的這種損失就可以有效避免。
二、假贈與、真買(mǎi)賣(mài)。
主要體現為上、下家在中介的主持下先簽訂贈與合同并辦理公證，然后再簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。拿贈與合同去交易中心辦理過(guò)戶(hù)，憑買(mǎi)賣(mài)合同支付相應款項。這是一種明顯的逃稅行為。
風(fēng)險主要體現在：
1．不予公證的風(fēng)險：贈與的標的物是房屋，金額巨大，上、下家一般非親非故，很難讓公證人員相信贈與行為是上家真實(shí)意思表示。若公證無(wú)法辦理，其他后續環(huán)節無(wú)法進(jìn)行下去。
2．此消彼長(cháng)，面臨處罰：根據相關(guān)法律法規的規定，房產(chǎn)贈與合同必須辦理公證手續，而公證費為房屋總價(jià)的2％左右，同時(shí)下家還需繳納房屋總價(jià)3％的契稅。這樣看來(lái)，和5．55％的營(yíng)業(yè)稅相比，上、下家并沒(méi)有得到多少實(shí)惠。而且，如果逃避稅費的行為情節嚴重，數額較大的話(huà)，上、下家很有可能受到國家財稅部門(mén)的處罰。
3．過(guò)戶(hù)后，如果下家違約不付款，上家就會(huì )處于被動(dòng)地位：房屋過(guò)戶(hù)后，下家很有可能對真正的買(mǎi)賣(mài)合同不再履行。此時(shí)，贈與合同已經(jīng)過(guò)公證，即使上家提出贈與合同是以合法形式掩蓋非法目的的無(wú)效合同，下家可能提出異議，此時(shí)合同的效力只能通過(guò)法院或者仲裁機構才能予以確認。時(shí)間、人力、物力的損耗不可避免。另外，上家也可能源于自身規避營(yíng)業(yè)稅的難言之隱而不得不放棄訴訟。
4．下家往往無(wú)法追究上家的房屋質(zhì)量瑕疵責任。根據《合同法》第191條的規定，贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔責任。鑒于此時(shí)房屋贈與合同已經(jīng)過(guò)公證且在房產(chǎn)交易中心備案完畢，如果房屋出現質(zhì)量問(wèn)題，下家依據贈與合同無(wú)法追究上家責任。這時(shí)下家只能是“啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出”。
而當事人采取假贈與，真買(mǎi)賣(mài)的形式操作，如被國家財稅部門(mén)掌握確鑿證據，就有可能面臨被處罰的危險。
三、“陰陽(yáng)合同”操作。
所謂“陰陽(yáng)合同”，是指在一次交易中同時(shí)簽訂兩份不同的合同。兩份合同中的一份具有虛假性，另一份為真實(shí)意思表示。該方式故意隱瞞了真實(shí)價(jià)款進(jìn)而虛構較低價(jià)款，屬違法行為，是偷稅行為。“陰陽(yáng)合同”是違法的，往往成為毀約一方的理由，在實(shí)際操作中也引發(fā)了大量的糾紛。
“陰陽(yáng)合同”，約定的房?jì)r(jià)不一致。如果當事人對于房屋成交價(jià)格產(chǎn)生爭議，認定就比較麻煩。一般來(lái)說(shuō)，認定要根據后合同優(yōu)先于前合同的原則，以后訂立的合同為準。但如一方當事人確有證據證明雙方為規避納稅、騙取貸款等目的，故意在雙方正式簽訂的購房合同后又簽訂變更房?jì)r(jià)的虛假合同的，因該變更非雙方變更房?jì)r(jià)的真實(shí)意思，且具有非法避稅的目的，不應予以認定有效，仍應以前合同約定的成交價(jià)履行，以先前簽訂的合同為準。法院會(huì )建議稅務(wù)部門(mén)對偷稅者進(jìn)行相應的處罰。
即使僥幸以這種方式完成了交易，如買(mǎi)方再次交易時(shí)，也可能增加其稅費支出，如遇拆遷補償也會(huì )受影響。
目前采取這種“陰陽(yáng)合同”明顯違法的方式操作的很少了，而是采取一種更為隱蔽的操作方式。將房屋交易價(jià)格分成二部分，一部分是房?jì)r(jià)款，另一部分是家電、裝修、等綜合補償款。網(wǎng)簽時(shí)按第一部分寫(xiě)房?jì)r(jià)款，以達到少交稅的目的。就這種情況有的發(fā)生了糾紛到有關(guān)部門(mén)投訴，工作人員的回答是這種操作方法是雙方自愿的、不違法。仔細分析這種隱蔽的操作方式還是有法律上的瑕疵。家電屬動(dòng)產(chǎn)可與房屋分開(kāi)可單獨算價(jià)格，而裝修材料添附于房屋上，價(jià)值是與房屋不可分割的，是房屋價(jià)款的一部分，綜合補償款更是沒(méi)有名目，更應算是房屋的價(jià)款。實(shí)際操作中往往是100萬(wàn)的總房款，而家電、裝修、等綜合補償款就占了40萬(wàn)，雙方少交稅的目的很明顯，是以合法形式掩蓋非法目的，這樣的合同是無(wú)效的。更是有的毛坯房的買(mǎi)賣(mài)依葫蘆畫(huà)瓢，也以家電、裝修等綜合補償款的形式分開(kāi)房款，更是明顯的違法。
通過(guò)這種方式操作的房屋買(mǎi)賣(mài)，貸款時(shí)銀行依據的是評估價(jià)，這種做低房款的方式并沒(méi)有在貸款時(shí)形成障礙。09年8月份北京市銀監局昨天公開(kāi)了二手房貸新規內容。為防控北京轄內銀行存量房貸款風(fēng)險，促進(jìn)存量房交易市場(chǎng)健康發(fā)展，北京銀監局對北京轄內銀行存量房貸款審批加強了政策規范，2009年9月1日起利用北京市住建委房屋交易權屬管理系統的存量房交易信息輔助貸款審批，一是銀行必須使用被房屋管理、稅務(wù)等政府有關(guān)主管部門(mén)認可的網(wǎng)簽合同作為審批必要依據。二是規定發(fā)放住房貸款時(shí)，不得接受非網(wǎng)簽合同中的“交易價(jià)格”或網(wǎng)簽合同附件或補充協(xié)議中的附屬設備、裝飾裝修款項用以確定房屋抵押物價(jià)值，而須以網(wǎng)簽合同正文的房屋成交價(jià)格與評估價(jià)格孰低原則確定房屋抵押物價(jià)值；對附屬設備、裝飾裝修款項發(fā)放貸款應歸入消費貸款范疇另行審批。這有助于擠干“陰陽(yáng)合同”、“分價(jià)合同”存在的虛假價(jià)格水分，使在網(wǎng)簽、納稅、過(guò)戶(hù)、抵押登記各環(huán)節通用的網(wǎng)簽合同房屋成交價(jià)格真正成為確定房屋抵押物價(jià)值的重要參考因素，并防范對附屬設備、裝飾裝修發(fā)放住房貸款而可能引發(fā)的合規風(fēng)險。
但是，不需要貸款的現金方式付款的，還可能存在綜合補償款的形式分開(kāi)房款的情況，也應引起重視。
