雖然不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對當期取得的預售收入一般都能按稅法規定計算繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但是由于相應的會(huì )計處理方法一直沒(méi)有明確規定，導致各個(gè)企業(yè)對預售收入應繳稅費的會(huì )計處理比較混亂，大致有兩種方法：方法一是不做提取稅費的會(huì )計處理，只做繳納稅費的會(huì )計處理，即實(shí)際繳納稅費時(shí)，借記“應交稅金”“其他應交款”科目、貸記“銀行存款”科目，這種方法反映在賬表上的“應交稅金”“其他應交款”為紅字或負數余額，本來(lái)是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規定應該繳納的稅費，卻可能使信息使用者誤認為是企業(yè)“多繳了稅費”，因而不符合會(huì )計“明晰性原則”；方法二是對當期應該繳納的全部稅費（包括實(shí)現收入和預售收入兩部分的應繳稅費）不加區別地做先提后繳的會(huì )計處理，這種方法使“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”的計提基數包括預收賬款，與實(shí)現的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入相脫節，“所得稅”費用的計提基數包括預計利潤，與在實(shí)現利潤基礎上確定的應納稅所得額相脫節，人為地割裂了二者之間固有的勾稽關(guān)系，同時(shí)也違背了會(huì )計的“配比原則”。如何使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售收入應繳稅費的核算既符合會(huì )計核算的一般原則，又能與現行稅收法規相協(xié)調？筆者認為，可以在不增設會(huì )計科目的情況下，對預收賬款應該繳納納稅費，根據其納稅環(huán)節，分別通過(guò)“待攤費用”、“遞延稅款”科目來(lái)核算。舉例說(shuō)明如下（為縮小篇幅，均采取了合并或簡(jiǎn)化的會(huì )計處理方式、金額單位：萬(wàn)元）：
例：南陽(yáng)市萬(wàn)家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2004年初，主要從事普通住宅的開(kāi)發(fā)、建設及其銷(xiāo)售。該公司于同年3月在白河之畔開(kāi)發(fā)“綠色家園”項目，整個(gè)工程于2004年年底全部竣工決算并交付使用。在該項目竣工前，預售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入4000萬(wàn)元，除按國家統一規定計算繳納了預售收入應該繳納的相關(guān)稅費外，還按預收賬款的1％預繳了土地增值稅40萬(wàn)元。項目竣工后，商品房全部售出獲收入6000萬(wàn)元，與開(kāi)發(fā)該項目有關(guān)的實(shí)際支出中包括：取得土地使用權支付的地價(jià)款1200萬(wàn)元、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2300萬(wàn)元、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用（銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用）310萬(wàn)元（其中該項目利息支出95萬(wàn)元未超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額，能按轉讓項目計算分攤并提供金融機構的貸款證明）。該公司適用的營(yíng)業(yè)稅稅率5％，城市維護建設稅7％，教育費附加征收率3％；預售收入利潤率15％，企業(yè)所得稅稅率33％。假設2004年沒(méi)有開(kāi)發(fā)其他項目，也未發(fā)生其他經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項，則依據資料應編制如下會(huì )計分錄：
1.收到預收房款時(shí)：
借：銀行存款 4000
貸：預收賬款 4000
2.預提應繳的營(yíng)業(yè)稅及附加稅費：
借：待攤費用-營(yíng)業(yè)稅金及附加 220
貸：應交稅金-應交營(yíng)業(yè)稅 200
應交稅金-應交城市維護建設稅 14
其他應交款-教育費附加 6
3.預提應繳納土地增值稅：
借：待攤費用-地增值稅 40
貸：應交稅金-應交土地增值稅 40
4.預提應繳納企業(yè)所得稅
預計營(yíng)業(yè)利潤額＝4000×15％＝600（萬(wàn)元）
預提企業(yè)所得稅＝600×33％＝198（萬(wàn)元）
借：遞延稅款 198
貸：應交稅金-應交企業(yè)所得稅 198
5.繳納預提的各種稅費時(shí)：
借：應交稅金-應交營(yíng)業(yè)稅 200
應交稅金-應交城市維護建設稅 14
應交稅金-應交土地增值稅 40
應交稅金-應交企業(yè)所得稅 198
其他應交款-教育費附加 6
貸：銀行存款 458
6.實(shí)現收入辦理結算時(shí)
借：預收賬款 4000
銀行存款 2000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 6000
7.結算整個(gè)工程項目應繳的營(yíng)業(yè)稅及附加稅費：
整個(gè)工程項目應繳的營(yíng)業(yè)稅及附加稅費＝6000×5％×[1＋（7％＋33）]＝330（萬(wàn)元）
應轉銷(xiāo)的營(yíng)業(yè)稅及附加稅費＝200＋14＋6＝220（萬(wàn)元）
應補繳營(yíng)業(yè)稅＝6000×5％－200＝100（萬(wàn)元）
應補繳城市維護建設稅＝6000×5％7％－14＝7（萬(wàn)元）
應補繳教育費附加＝6000×5×3％－6＝3（萬(wàn)元）
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 330
貸：待攤費用-營(yíng)業(yè)稅金及附加 220
應交稅金-應交營(yíng)業(yè)稅 100
應交稅金-應吏城市維護建設稅 7
其他應交款-教育費附加 3
8.結算整個(gè)工程項目應繳的土地增值稅：
（1）取得土地使用權所支付的金額1200萬(wàn)元
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2300萬(wàn)元
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用＝95＋（1200＋2300）×5％＝270（萬(wàn)元）
（4）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（含視同稅金的教育費附加）330萬(wàn)元
（5）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計扣除金額＝（1200＋2300）×20％＝700（萬(wàn)元）
（6）稅法允許扣除的項目金額合計＝1200＋2300＋270＋330＋700＝4800（萬(wàn)元）
（7）增值額＝6000－4800＝1200（萬(wàn)元）
（8）增值率＝1200÷4800×100％＝25％
（9）應繳納土地增值稅＝1200×30％－4800×0＝360（萬(wàn)元）
（10）應補繳土地增值稅＝360－40＝320（萬(wàn)元）
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加360
貸：待攤費用-土地增值稅 40
應交稅金-應交土地增值稅 320
9.結算整個(gè)工程項目應繳的企業(yè)所得稅：
應納稅所得額＝6000－1200－2300－310－330－360＝1500（萬(wàn)元）
應繳納企業(yè)所得稅＝1500×33％＝495（萬(wàn)元）
應補繳企業(yè)所得稅＝495－198＝297（萬(wàn)元）
借：所得稅 495
貸：遞延稅款 198
應交稅金-應交企業(yè)所得稅 297
10.補繳各種稅費時(shí)
借：應交稅金-應交營(yíng)業(yè)稅 100
應交稅金-應交城市維護建設稅 7
應交稅金-應交土地增值稅 320
應交稅金-應交企業(yè)所得稅 297
其他應交款-教育費附加 3
貸：銀行存款 727
收到稅務(wù)機關(guān)退回多繳的稅款時(shí)，作相反的分錄。
