地產(chǎn)泡沫是咋破裂的：看來(lái)自東京香港的警示
焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)
house.focus.cn 2006年05月17日15:20
深圳商報陸劍偉
房地產(chǎn)泡沫的爭論，在歲末年初達到頂峰。03年10月中旬，摩根士丹利亞太區首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠的一篇關(guān)于“中國的房地產(chǎn)泡沫尤其嚴重”的報告，在國內引起廣泛爭議，房地產(chǎn)行業(yè)大腕們紛紛出面予以澄清、反駁，表示“局部過(guò)熱不等于出現泡沫”。
鑒于1989年?yáng)|京和1997年香港房地產(chǎn)泡沫破滅的深刻教訓，面對國內一些地方房地產(chǎn)過(guò)熱的情況，中央最近發(fā)出了嚴控房地產(chǎn)過(guò)熱和房?jì)r(jià)過(guò)高的強勁信號，采取了一系列措施穩定房?jì)r(jià)。
在經(jīng)濟全球化背景下，無(wú)論是個(gè)人還是機構投資者，了解一些其他城市發(fā)生房地產(chǎn)泡沫破滅給經(jīng)濟帶來(lái)的危害，遠比爭論房地產(chǎn)泡沫是否存在更重要。
東京：14年尚未擠干泡沫
日本國土交通省3月23日發(fā)表的一組數據表明，14年前房地產(chǎn)泡沫破裂帶來(lái)的“傷痛”，至今尚未痊愈。今年1月1日的“公示地價(jià)”表明，盡管東京、名古屋、大阪等大城市部分區域的地價(jià)出現了上漲的勢頭，但全國的平均地價(jià)依然在繼續下跌。其中，住宅用地價(jià)格同比下跌了4.5%，商業(yè)用地價(jià)格同比下跌了5.6%，連續14年下跌。與1991年相比，住宅地價(jià)已經(jīng)下跌了46%，基本回到了地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生前的1985年的水平；商業(yè)用地下跌了約70%，為1974年以來(lái)的最低水平，日本經(jīng)濟陷入十多年低迷不振局面的負面影響，至今依然存在。
20世紀80年代后期，日本經(jīng)濟出現了歷史上少有的繁榮期，出現了大量的剩余資金。日本中央銀行為了刺激經(jīng)濟的持續發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，但這些資金沒(méi)有合適的投資項目，結果基本上都流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。當初，日本金融機構對房地產(chǎn)泡沫的危害認識不足，也沒(méi)有能夠及時(shí)對房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀作出正確的評估，紛紛給房地產(chǎn)公司和建筑公司發(fā)放貸款，形成了房地產(chǎn)不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環(huán)，泡沫越吹越大。據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年到1988年的短短的3年間，東京都的商業(yè)用地價(jià)格指數暴漲了近兩倍，東京都中央區的地價(jià)上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價(jià)就相當于美國全國的土地價(jià)格，制造了世界上空前的房地產(chǎn)泡沫。日本經(jīng)濟從此埋下了十多年還未能了結的禍根。
1991年，日本泡沫經(jīng)濟破滅，股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)開(kāi)始暴跌，并一直持續到現在。不動(dòng)產(chǎn)泡沫破滅帶來(lái)連鎖反應，一些涉足房地產(chǎn)業(yè)較深的大企業(yè)紛紛倒閉、金融機構不良債權不斷增長(cháng)、幾大銀行相繼倒閉、部分地區的經(jīng)濟產(chǎn)生了嚴重沖擊……給日本經(jīng)濟留下了嚴重的后遺癥，導致日本經(jīng)濟十多年來(lái)一蹶不振。
香港：一夜暴“負”
經(jīng)濟長(cháng)期不景氣、失業(yè)率高居不下、富翁一夜之間變?yōu)?#8220;負翁”……1997年亞洲金融危機的發(fā)生，給香港的經(jīng)濟帶來(lái)巨大的災難性后果，使很多香港人至今心有余悸。而近兩年來(lái)，在“內陸與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿關(guān)系的安排”和“個(gè)人游”等因素的強大推動(dòng)下，香港經(jīng)濟呈現出強烈的復蘇勢頭。
在較短時(shí)間內出現經(jīng)濟的大起大落，這一切的起源，都是泡沫惹的禍。
20世紀90年代初，香港經(jīng)濟經(jīng)過(guò)幾十年的快速發(fā)展，累積了大量財富。與1970年相比，1990年香港銀行存款增加了81倍。財富的積累使當時(shí)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求極其旺盛，而每年50公頃的土地供應量更使房地產(chǎn)價(jià)格易升難跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為資金的吸水池，港商在本地和外地賺取的大量利潤、香港市民相當大的一部分收入和銀行貸款、大量外資投資，都進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房地產(chǎn)價(jià)格狂升不已。
據專(zhuān)家粗略估計，20世紀90年代前7年的房地產(chǎn)和股市泡沫，一共為香港帶來(lái)約7萬(wàn)億港元由通貨制造的額外財富，相當于香港在這7年間生產(chǎn)創(chuàng )造出來(lái)的本地生產(chǎn)總值的總和。也就是說(shuō)，1997年以前，香港由生產(chǎn)創(chuàng )造和通貨創(chuàng )造而共同產(chǎn)生的財富造就了經(jīng)濟的表面繁榮，但在繁榮的陰影下也埋下了泡沫破滅的危險。
1997年，亞洲金融危機發(fā)生，不久便迅速擴散到我國港臺和東北亞地區。處在泡沫頂峰的香港在金融風(fēng)暴的猛烈沖擊下，經(jīng)濟泡沫應聲而破，房地產(chǎn)價(jià)格急速回落，社會(huì )財富大量萎縮，香港由此進(jìn)入財富收縮效應的時(shí)期。據專(zhuān)家計算，從1997年10月到2002年年底的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元，比同期香港生產(chǎn)創(chuàng )造的本地生產(chǎn)總值還多，也超過(guò)1997年前7年因房地產(chǎn)和股市泡沫上升而增加的財富總量。
十多年的財富效應，對香港來(lái)講只不過(guò)是做了一場(chǎng)發(fā)財夢(mèng)。夢(mèng)醒后財富化水而去，不少人還因貸款買(mǎi)房、炒股而成為“負資產(chǎn)”，由“富翁”一夜之間變?yōu)?#8220;負翁”。更重要的是，由嚴重經(jīng)濟泡沫引發(fā)的巨大財富潮的劇烈的起落，具有極大的負面沖擊效應，形成畸形產(chǎn)業(yè)結構，惡化了香港營(yíng)商環(huán)境，帶來(lái)高成本結構、財政問(wèn)題長(cháng)期突出、社會(huì )兩極分化更加明顯等問(wèn)題的出現，對香港經(jīng)濟轉型產(chǎn)生重大影響。
對于我國政府部門(mén)來(lái)說(shuō)，如何調控房地產(chǎn)這樣一個(gè)新興市場(chǎng)，防止出現房地產(chǎn)“泡沫”，是一個(gè)全新的課題?，F在，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的預警鐘聲已經(jīng)在全國眾多城市響起，各地都相應出臺了若干措施抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)。
防患于未然，防微杜漸，顯然要比亡羊補牢好很多。（陸劍偉）
>>瀏覽更多房地產(chǎn)
熱點(diǎn)新聞，了解更多
樓盤(pán)資料，請點(diǎn)擊進(jìn)入
焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)首頁(yè)
