預料之中的調控之手再度施威，高高在上的房地產(chǎn)股票大幅回落。雖然此次出臺的政策影響有限，但對后續更嚴厲調控政策的擔心恐怕會(huì )使得房地產(chǎn)板塊短期內難以重新走強。不過(guò)，業(yè)內人士認為，具備較強實(shí)力的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及商業(yè)地產(chǎn)公司依然具備較強的吸引力。
加劇對后續調控政策的隱憂(yōu)
在周三大幅下跌8.47%之后，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數昨日繼續下行，并一度達到7.96%的最大跌幅，所幸下午在強大買(mǎi)盤(pán)支撐下絕大多數房地產(chǎn)股打開(kāi)跌停板，收盤(pán)時(shí)指數僅有2.84%的跌幅。
從盤(pán)面來(lái)看，大量資金“逢跌即買(mǎi)”的做法非常堅決，這無(wú)疑表明，在人民幣持續升值的預期下，投資者對房地產(chǎn)長(cháng)線(xiàn)走牛的判斷并不會(huì )因為短期因素而發(fā)生轉變，該板塊將依然是牛市行情中重要投資主題。事實(shí)上，眾多業(yè)內人士認為，該政策對普通住宅影響較小，對低毛利率的項目影響較小，對已經(jīng)較為充分計提了增值稅的公司影響較小。
不過(guò)，后續政策的不確定性已成為目前最為困擾投資者的問(wèn)題。
在一些分析師看來(lái)，這或許會(huì )是新一年里一系列調控的開(kāi)端。鑒于去年調控政策收效甚微，今年有關(guān)部門(mén)有必要也完全有能力采取更為有效的措施。因此，即使此項政策的落實(shí)可能出現偏差，或者地產(chǎn)商可能將成本轉嫁至消費者，但無(wú)論如何，預期的改變已在一定程度上影響了持股者的心態(tài)。
中信證券持十分謹慎的態(tài)度，認為“房地產(chǎn)步入調控周期的前夜”。其分析師指出，該政策可能代表了政府從嚴調控房地產(chǎn)的態(tài)度。該政策及前期僅僅“存活”了十幾個(gè)小時(shí)就被建設部廢止的《90平方米以下住宅設計要點(diǎn)(征求意見(jiàn)稿)》顯示了政府從嚴調控房地產(chǎn)的決心和立場(chǎng)。
中金公司在表示“對企業(yè)的盈利影響有限”的同時(shí)也指出，07年政策重于執行，未來(lái)仍將有其他政策的細則出臺，并嚴格執行，比如期房限售、提高自有資金比例、存量土地兩年不開(kāi)發(fā)收回等。中金維持原有的判斷，即07年上半年是政策敏感期且房地產(chǎn)公司目前的估值水平并不便宜，07年下半年房地產(chǎn)股票將有良好的表現。
招商證券分析師指出，市場(chǎng)對未來(lái)國家對房地產(chǎn)行業(yè)調控的態(tài)度和力度將更為關(guān)注，同時(shí)也認為，從近期相關(guān)部門(mén)的舉措看，短期內市場(chǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的預期將很可能會(huì )趨于負面，估值水平相應作出調整。而東方證券特別提請投資者注意：04-06年，調控政策均在3月份兩會(huì )后出臺。
長(cháng)線(xiàn)看好 強者恒強
盡管我們有必要對房地產(chǎn)板塊的短線(xiàn)走勢持謹慎態(tài)度，但從長(cháng)線(xiàn)來(lái)看，支持房地產(chǎn)行業(yè)景氣向好的因素并沒(méi)有發(fā)生任何變化。與其他一些國家和地區相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的不僅僅是本幣升值所帶來(lái)的投機因素，而且還同時(shí)具備消費升級所帶來(lái)的堅實(shí)的高成長(cháng)基礎。調控政策只是讓行業(yè)的發(fā)展規范有序，并不能顯著(zhù)降低該行業(yè)對投資者的較高吸引力。
當然，隨著(zhù)新政策的出臺，一些之前被開(kāi)發(fā)商倚重的獲取暴利的方式將明顯受到抑制，諸如開(kāi)發(fā)高檔住宅，或者囤積土地和房源以獲取高額增值收益。市場(chǎng)人士認為，在新的形勢下，開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售能力強、周轉率高的優(yōu)勢企業(yè)有望脫穎而出。
申銀萬(wàn)國指出，在利潤率受到限制的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將更多的依靠規模取勝。在這個(gè)過(guò)程中，實(shí)力不濟的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)將繼續被清理，市場(chǎng)將愈發(fā)集中，并購加劇，強者也將更強。
聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華指出，調控將是未來(lái)相當長(cháng)一段時(shí)期內的常態(tài)，隨著(zhù)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻不斷抬高，中小開(kāi)發(fā)商被加速洗牌，行業(yè)的資源無(wú)論是資金、還是土地都在加速向大型開(kāi)發(fā)商集中。在這個(gè)行業(yè)整合加速的過(guò)程中，優(yōu)勢龍頭公司將受益。以萬(wàn)科為例，公司在2006年土地儲備方面的飛躍進(jìn)步，正是龍頭公司受益的突出表現。隨著(zhù)萬(wàn)科本次定向增發(fā)的完成，公司的資金實(shí)力再度得到擴充，從而在項目的開(kāi)發(fā)能力及新增土地儲備的獲取上，繼續與其他對手拉開(kāi)差距。
魚(yú)晉華指出，萬(wàn)科平均每個(gè)項目的開(kāi)發(fā)周期小于12個(gè)月，最快的項目可達到9個(gè)月；萬(wàn)科所推進(jìn)的工廠(chǎng)化戰略，在未來(lái)會(huì )幫助萬(wàn)科把開(kāi)發(fā)周期縮短到更短的水平，從而將推動(dòng)公司的資金回報率繼續上升。預計萬(wàn)科模式會(huì )受到追隨和效仿。
國金證券也表示，萬(wàn)科仍是首選。萬(wàn)科開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中普通住宅所占比例較大，毛利率水平在40%以上項目的總建筑面積為73.9萬(wàn)平米，占全部?jì)漤椖康?.95%，受增值稅影響有限，而其擴張能力和抵御系統性風(fēng)險能力最強，建議戰略性買(mǎi)入。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值凸顯
招商證券分析師余志勇早在07年投資策略中就提醒投資者，對“商業(yè)地產(chǎn)需要給予重新認識”，而在此次政策重拳擊向開(kāi)發(fā)類(lèi)公司后，他再次重申：在我國服務(wù)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展和人民幣升值的大背景下，經(jīng)營(yíng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的上市公司具有更好的投資機會(huì )，在07年存在超額收益的機會(huì )。
余志勇看好商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的具體理由有三：其一，07年上市公司將實(shí)行新會(huì )計準則，投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值記賬方法。從香港市場(chǎng)2005年實(shí)行新會(huì )計準則的情況看，新會(huì )計準則還是被很多公司采用，并形成正面支持因素。其二，“奧運會(huì )”的臨近和人民幣升值預期對商業(yè)地產(chǎn)形成利好，商業(yè)地產(chǎn)更能分享中國經(jīng)濟整體走強的綜合成果。其三，商業(yè)地產(chǎn)的調控壓力小。目前引起社會(huì )上對房地產(chǎn)爭議的領(lǐng)域主要集中在住宅方面，即使未來(lái)出臺保有稅（物業(yè)稅）措施，由于目前出租類(lèi)房地產(chǎn)已經(jīng)在繳納房地產(chǎn)稅，預計影響也甚小。
東方證券分析師王樹(shù)娟表示，資源型地產(chǎn)最大的優(yōu)勢之一是政策風(fēng)險非常低，在調控多發(fā)期，無(wú)疑應該成為首選投資品種，建議重點(diǎn)關(guān)注
陸家嘴、
中國國貿、
浦東金橋。對于上述三只股票王樹(shù)娟給出的估值水平分別為：19-39元、12-20元、15-16元。
