【作者：廣州萬(wàn)隆】
提要：針對房地產(chǎn)行業(yè)的所有政策都沒(méi)有觸及高房?jì)r(jià)的根本性問(wèn)題，帶動(dòng)房地產(chǎn)高增長(cháng)和高利潤的兩個(gè)根本---地方政府和土地的利益紐帶以及房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求并沒(méi)有改變，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了行業(yè)調整的陣痛后仍將恢復高成長(cháng)......
9月5日，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》公布，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴把土地“閘門(mén)”。這則通知普遍被市場(chǎng)認為將掀起了新的一輪地產(chǎn)調控風(fēng)暴?！锻ㄖ吩?huà)音未落， 國家發(fā)展和改革委員會(huì )副主任畢井泉六日在建設部、國家發(fā)展和改革委員會(huì )、全國工商行政管理總局聯(lián)合召開(kāi)的“全國整頓規范房地產(chǎn)交易秩序電視電話(huà)會(huì )議”上進(jìn)一步表示，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控是今年下半年經(jīng)濟工作的重要任務(wù)之一,加強房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序是加強房地產(chǎn)調控的一個(gè)重要措施。
房地產(chǎn)行業(yè)可謂屋漏偏逢連夜雨，而這一系列嚴厲的宏觀(guān)調控措施，確實(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展構成一定影響。然而，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的剛性需求和土地利益機制沒(méi)有得到根本改變，所以我們認為房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷一個(gè)陣痛期后，仍將恢復往日的高增長(cháng)。
一，調控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
由于中央政府平抑房?jì)r(jià)的決心較大，頻繁出臺的各類(lèi)措施限制房?jì)r(jià)快速上漲，加上在中央的壓力下地方政府將會(huì )從銀行信貸和土地閘門(mén)兩個(gè)渠道規范房地產(chǎn)發(fā)展，這些將在短期內影響房地產(chǎn)行業(yè)。
1，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入結構調整階段
我們認為在宏觀(guān)調控下房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入結構調整期，不少資金缺乏，資質(zhì)不好的企業(yè)由于“抗寒能力”較弱而將在本輪調控中落馬，不過(guò)這給了房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)份額的大好機會(huì )。如萬(wàn)科收購南都集團的股權，就是在宏觀(guān)調控的背景下房地產(chǎn)龍頭兼并收購弱勢企業(yè)的范例，也進(jìn)一步提升了萬(wàn)科的土地儲備量和市場(chǎng)份額。
所以，宏觀(guān)調控促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)整合期，有利于進(jìn)一步提高市場(chǎng)集中度，孕育出更大的地產(chǎn)行業(yè)龍頭，這反而給很多融資渠道暢通的上市公司提供了快速擴張的機會(huì )。
2，短期內房?jì)r(jià)快速上漲的局面得到一定控制
在房?jì)r(jià)快速上漲積累社會(huì )矛盾的壓力下，中央為規范房地產(chǎn)業(yè)頻繁出臺各種嚴厲的措施，這也會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的局面在短期內受到控制，否則會(huì )招致更加嚴厲的行業(yè)調控。
二，從長(cháng)期看，調控沒(méi)有斬斷房地產(chǎn)高利潤的根源
從長(cháng)期來(lái)說(shuō)，目前針對房地產(chǎn)行業(yè)的所有政策都難以觸及根本性的問(wèn)題，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高增長(cháng)和高利潤的兩個(gè)根本---地方政府和土地的利益紐帶以及房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求并沒(méi)有改變。
1，地方政府和高地價(jià)的利益紐帶依然不變
地價(jià)上漲是帶來(lái)高房?jì)r(jià)的一個(gè)根本原因，不少房地產(chǎn)商也通過(guò)地價(jià)上漲獲得了土地增值收益。從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，抑制地價(jià)能夠對平抑房?jì)r(jià)起到舉足輕重的作用。
然而，土地帶來(lái)的財政收入往往占據地方政府財政收入的一半左右，地方政府有充分的利益動(dòng)機推動(dòng)土地價(jià)格上漲。要斬斷這種地方政府和土地之間的利益紐帶，唯一的辦法就是改變土地稅收格局。然而，本輪出臺的任何宏觀(guān)調控措施，包括加強土地調控的通知都沒(méi)有觸及這一條。所以從長(cháng)期來(lái)看，地價(jià)上漲的趨勢仍然不會(huì )動(dòng)搖，房地產(chǎn)商囤地獲得更多利潤的機會(huì )就不會(huì )消失。
2，房地產(chǎn)的剛性需求仍在
在我們以前的文章中曾經(jīng)提到過(guò)，由于我國正處于快速城鎮化的階段，對房地產(chǎn)的剛性需求將會(huì )保持較高增長(cháng)。雖然在宏觀(guān)調控的壓力下市場(chǎng)購房需求普遍保持觀(guān)望，然而隨著(zhù)這一階段結束，被壓制的剛性需求都將最終釋放出來(lái)。如果不能夠實(shí)質(zhì)性的提高房產(chǎn)供應量（目前政府仍然沒(méi)有很好的措施解決供應量問(wèn)題），那么這種供需不平衡仍將拉高房?jì)r(jià)，同時(shí)給房地產(chǎn)行業(yè)高增長(cháng)提供動(dòng)力。
三，分歧明顯給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)市場(chǎng)機會(huì )
有趣的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)是市場(chǎng)上分歧最為明顯的一個(gè)行業(yè)。從機構投資者的角度來(lái)看，基金和保險仍然較為看好房地產(chǎn)行業(yè)，但是QFII等機構投資者則看空這一行業(yè)。而利空最為密集的房地產(chǎn)行業(yè)又恰恰成為市場(chǎng)前期最主流的熱點(diǎn)。
我們認為在這一情況下主力之所以敢于頂著(zhù)行業(yè)調控逆市拉升，是出于對這一行業(yè)的長(cháng)期發(fā)展有較大的信心，其目標并不是一城一地之得失，而是更加長(cháng)遠的利潤空間。所以，在宏觀(guān)調控短期打壓和行業(yè)長(cháng)期高增長(cháng)的背景下，這一行業(yè)反而充滿(mǎn)市場(chǎng)機會(huì )。
本站僅提供存儲服務(wù)，所有內容均由用戶(hù)發(fā)布，如發(fā)現有害或侵權內容，請
點(diǎn)擊舉報。
