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商業(yè)地產(chǎn)：翹動(dòng)市場(chǎng)做多神經(jīng)的強心針 3萬(wàn)億元龐大商機營(yíng)造奧運板塊2年牛市 數字電視行情第一波洶涌而至 首選四股 機構搶籌鎖定潛在業(yè)績(jì)爆增的飆升個(gè)股 新動(dòng)力拓展反彈空間 做多動(dòng)力相繼涌現 籌碼高度集中 二線(xiàn)藍籌成機構增倉重點(diǎn) 房地產(chǎn)熱終于開(kāi)始有了降溫的跡象。但是，在政策和資本激烈博弈之下，展望后市，房地產(chǎn)行業(yè)仍存在著(zhù)很多的變數。
自2003年開(kāi)始，國家已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調控，2005年3月起調控力度驟然加大，中央、地方政府先后密集出臺了以新國八條為代表的近二十項針對房地產(chǎn)過(guò)熱的政策，使房地產(chǎn)行業(yè)一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。然而，短暫的回落之后，迅速反彈；跨入2006年，房地產(chǎn)依然高燒不退，社會(huì )輿論壓力甚大，迫使政府再次下猛藥抑制房地產(chǎn)熱；今年4月-8月，短短四個(gè)月間，國務(wù)院及相關(guān)部委先后出臺以國六條為中心的十項政策，并且制訂了極具針對性的實(shí)施細則，至8月中，一些統計數據表明，房地產(chǎn)熱終于開(kāi)始有了降溫的跡象。但是，在政策和資本激烈博弈之下，展望后市，房地產(chǎn)行業(yè)仍存在著(zhù)很多的變數。
中央和地方的矛盾如何解決 中央政府2005年的調控政策力度不可謂不大，但下達到地方之后，效果層層打折，在具體執行過(guò)程中已經(jīng)大為弱化，主要原因是與地方利益、考核體系有明顯的沖突。在各地GDP競賽和經(jīng)營(yíng)城市口號的熱浪下，調控政策被巧妙化解。在巨大的造富效應面前，大量的資本涌入，房地產(chǎn)商、銀行和地方政府已經(jīng)隱然結成了利益聯(lián)盟，使大多數政策在執行過(guò)程中偏離了原來(lái)的軌道，難以有效壓抑房地產(chǎn)投資的熱潮，致使中央政府不得不在今年直接細化實(shí)施細則，并派出九個(gè)土地督察局進(jìn)駐主要中心城市監督相關(guān)政策的落實(shí)。從市場(chǎng)的反應可以看到，熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)確實(shí)受到了抑制，但中小城市的房?jì)r(jià)卻呈現加速上漲之勢，很顯然，地產(chǎn)資本在中心大城市轉攻為守的同時(shí)，把戰線(xiàn)轉移到了二線(xiàn)。資本的逐利性會(huì )促使它們不斷地尋找新的機會(huì )，因此，中央政府與地方政府及大地產(chǎn)商的角力仍會(huì )繼續下去。
貨幣升值與資產(chǎn)升值如何平衡 由于連續多年的貿易順差和巨額的外匯儲備，在強大的內外壓力下，自2005年7月21日起，我國開(kāi)始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎的匯率改革，形成更富彈性的人民幣匯率機制。人民幣就此踏上了漫漫的升值之路。但國家也采取了消化外匯儲備、改革外匯政策等一系列措施來(lái)化解升值壓力。而房地產(chǎn)作為人民幣重要資產(chǎn)，其升值本身能起到分流資金、分解壓力的作用。今年以來(lái)，人民幣升值的速度不斷加快，大量外資涌進(jìn)，推動(dòng)房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。同時(shí)，央行接連加息和調高存款準備金率，中央政府調控房地產(chǎn)的力度越來(lái)越強。幾大因素共同作用下，發(fā)生了正負相關(guān)關(guān)系：本幣升值———推動(dòng)資產(chǎn)升值———政策調控———加息和調高存款準備金率———進(jìn)一步推動(dòng)本幣升值。簡(jiǎn)單地說(shuō)，本幣升值加熱房地產(chǎn)，政策調控、加息和調高存款準備金率則是給房地產(chǎn)降溫。在這種近似連環(huán)套的微妙關(guān)系中，要實(shí)現房地產(chǎn)符合民眾期望的降溫并不容易。
房地產(chǎn)行業(yè)始終是體制暴利行業(yè) 我國房?jì)r(jià)早就是眾矢之的，可房?jì)r(jià)就是跌不下來(lái)。實(shí)際上，影響房?jì)r(jià)的因數有很多，難以一一贅述。中國房地產(chǎn)行業(yè)獲得的超額利潤，來(lái)源于政府對土地的行政性壟斷。雖然全國房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)4萬(wàn)家，表面上是個(gè)充分競爭的行業(yè)，但由于上游的土地國有，政府充當了壟斷的土地供應商的角色，土地的壟斷供應正是近年來(lái)開(kāi)發(fā)商能夠獲取高額利潤的關(guān)鍵，實(shí)際上屬于制度性利潤。因此，有能力取得土地者也就有了取得高額利潤的基礎。雖然近年來(lái)隨著(zhù)政策透明度的增強和招標制度的實(shí)施，開(kāi)發(fā)商取得土地的成本提高，政策調控又造成資金偏緊、融資成本抬高，單位利潤有所下降；但同時(shí)也造就了行業(yè)整合的機會(huì )，儲備大量土地、手握充裕資金的大型地產(chǎn)企業(yè)逐漸做大做強，已有走向地產(chǎn)寡頭的趨勢；行業(yè)壟斷的逐步形成，將大大抬高行業(yè)進(jìn)入的門(mén)檻，又從另一個(gè)層面保證了高額利潤?？梢灶A見(jiàn)，未來(lái)相當長(cháng)的時(shí)期內，房地產(chǎn)行業(yè)利潤仍然遠高于社會(huì )平均利潤。
房地產(chǎn)板塊的投資策略
目前，人民幣加速升值已是一個(gè)不爭的事實(shí)，房地產(chǎn)作為主要的人民幣資產(chǎn)正受到了高度的關(guān)注，而且在政策強烈調控之下仍然保持了良好的發(fā)展勢頭，主要的房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jì)都出現了不同程度的增長(cháng)。我們認為，人民幣升值作為一個(gè)推動(dòng)房地產(chǎn)上漲的共識，對房地產(chǎn)的資產(chǎn)重估效應要遠遠大于它對房地產(chǎn)供求關(guān)系的刺激效應，相比之下，真正提升房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的是能帶來(lái)巨額增殖的土地儲備和企業(yè)品牌。
當今中國經(jīng)濟處于高速增長(cháng)的態(tài)勢下，人民幣也走上長(cháng)期升值通道，在這種背景下，房地產(chǎn)資產(chǎn)受到國際游資的高度關(guān)注；去年以來(lái)，大量外資流入并購買(mǎi)了不少大中城市的房產(chǎn)。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)基本面保持穩定的情況下，雖然還可能會(huì )有后續的調控政策出臺，但房地產(chǎn)的強勢仍然難以真正消退。而房地產(chǎn)行業(yè)的制度性利潤是不會(huì )在短時(shí)期內急劇下降，我們有足夠的理由對其未來(lái)幾年的持續增長(cháng)保持信心。
在證券市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)受到投資者高度認同，不少上市公司也充分利用了資本市場(chǎng)的融資實(shí)現跳躍式發(fā)展，像萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)企業(yè)在自身高速成長(cháng)的同時(shí)也給了投資者豐厚的回報。最近兩年的宏觀(guān)調控，不但沒(méi)有削弱它們的實(shí)力，反而使它們在行業(yè)整合中越做越強。今年上半年，作為上一輪行情的主要領(lǐng)漲者，房地產(chǎn)板塊借政策調控之機已經(jīng)率先進(jìn)行了充分的調整，大浪淘沙之下，優(yōu)勢品種已經(jīng)悄然走強。在下半年乃至明年的房地產(chǎn)行業(yè)投資策略上，應區別對待、有所側重。
綜觀(guān)目前房地產(chǎn)上市公司中，資金、品牌綜合實(shí)力在行業(yè)地位上出類(lèi)拔萃的并不多，土地儲備充裕、資金實(shí)力強勁、發(fā)展潛力巨大、品牌附加值高的房企僅G萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、G招商局等寥寥幾家，具備長(cháng)期戰略性投資價(jià)值。在二線(xiàn)品種中，如G中糧地、G金融街、新湖創(chuàng )業(yè)等大股東實(shí)力雄厚，有能力注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的或具有較強地域競爭力的約十多家，也具有中期戰術(shù)性投資價(jià)值，而且一些企業(yè)制度優(yōu)越的公司有望在行業(yè)整合中脫穎而出，跨入一線(xiàn)行列。
綜合近期影響房地產(chǎn)行業(yè)的各種因數，再展望未來(lái)，我們認為，中國的房地產(chǎn)行業(yè)始終會(huì )是資本熱錢(qián)的追逐對象，是一個(gè)能長(cháng)期保持較高增長(cháng)的行業(yè)，也是證券市場(chǎng)上能為投資者帶來(lái)豐厚回報的行業(yè)。
