極具投資價(jià)值的商鋪——小商品城
中國人普遍具有投資物業(yè)的嗜好，尤其是投資商鋪物業(yè)，某些地方甚至流行“一鋪吃三代”之說(shuō)法。但隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高熱，商鋪價(jià)格已經(jīng)極其昂貴，本人所在的小城市鬧市區據說(shuō)商鋪價(jià)格已經(jīng)達到4萬(wàn)/平米，年出租收益率早已低于5%。若有性?xún)r(jià)比極高、出租收益率豐厚的商鋪出現，投資者必定會(huì )趨之若鶩。
今天，本人幸運的發(fā)現了一個(gè)奇特的、極具投資價(jià)值的商鋪——小商品城。奇特的是，它其實(shí)并不是真正的商鋪，而是擁有300萬(wàn)平米建筑面積并以商鋪出租為主業(yè)的一家上市公司，投資它的股票成為它的股東，也就間接的擁有了它的商鋪，從而實(shí)現巨額的投資收益。
一、基本情況
浙江中國小商品城集團股份有限公司，系1993年12月經(jīng)浙江省股份制試點(diǎn)工作協(xié)調小組批準，由義烏中國小商品城恒大開(kāi)發(fā)總公司、中信貿易公司、浙江省國際信托投資公司、浙江省財務(wù)開(kāi)發(fā)公司、義烏市財務(wù)開(kāi)發(fā)公司和上海申銀證券公司六家公司發(fā)起，以定向募集方式設立的股份有限公司，設立時(shí)公司名稱(chēng)為浙江義烏中國小商品城股份有限公司，1995年9月26日更名為浙江中國小商品城集團股份有限公司。公司于2002年5月9日于上交所上市交易。
公司注冊及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)浙江義烏為中國及世界最大的小商品集散地，壟斷競爭優(yōu)勢明顯。07年義烏中國小商品城實(shí)現總成交額348億元(較06年增長(cháng)10.58%)，連續17次蟬聯(lián)中國專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)榜首；06年外貿出口占總成交額的60%強，商品輻射212多個(gè)國家和地區，是中國商品走向世界和世界商品走向中國的橋梁，連續兩年(05至06年)被全球競爭力組織評為“中國上市公司競爭力100強”第二名。
二、營(yíng)業(yè)收入構成
公司目前有分公司12家，控股公司11家。收入構成如下：
1、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入：即出租收入，通過(guò)公司的篁園市場(chǎng)分公司、賓王市場(chǎng)分公司、國際商貿城第一分公司、第二分公司、第三分公司以及控股90%的國際商貿城物業(yè)有限公司實(shí)現；
2、酒店業(yè)收入：通過(guò)商城賓館、銀都酒店、海洋酒店三個(gè)分公司實(shí)現；
3、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入：通過(guò)占90%的房地產(chǎn)有限公司及商城工聯(lián)置業(yè)有限公司實(shí)現；
4、商品銷(xiāo)售收入：由中國小商品城貿易有限責任公司實(shí)現；
5、展覽廣告收入：由會(huì )展中心、體育場(chǎng)分公司、廣告有限公司、展覽有限公司實(shí)現。
三、公司資產(chǎn)狀況
1、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)：
（一）、國際商貿城第一分公司：即中國義烏國際商貿城一區,市場(chǎng)占地420畝，建筑面積34萬(wàn)平方米，總投資7億元，共有商位10000余個(gè)，經(jīng)營(yíng)戶(hù)10500余戶(hù)。共4層商鋪，一樓經(jīng)營(yíng)花類(lèi)、玩具；二樓經(jīng)營(yíng)飾品；三樓經(jīng)營(yíng)工藝禮品；四樓開(kāi)辦了中小生產(chǎn)企業(yè)直銷(xiāo)中心、臺商館，東鋪房為外貿企業(yè)采購服務(wù)中心。
（二）國際商貿城第二分公司：即中國義烏國際商貿城二區,市場(chǎng)占地483畝，建筑面積60余萬(wàn)平方米，擁有商位8000余個(gè)，經(jīng)營(yíng)戶(hù)逾萬(wàn)戶(hù)。共5層商鋪，一樓經(jīng)營(yíng)箱包、傘具、雨披•袋；二樓經(jīng)營(yíng)五金工具配件、電工產(chǎn)品、鎖具、車(chē)類(lèi)；三樓經(jīng)營(yíng)五金廚衛、小家電、電訊器材、電子儀器儀表、鐘表等；四樓設生產(chǎn)企業(yè)直銷(xiāo)中心及香港館、韓商館、四川館等精品交易區；五樓設外貿采購服務(wù)中心；市場(chǎng)中央大廳二、三樓設旅游購物中心、中國小商品城發(fā)展歷史陳列館。
（三）國際商貿城第三分公司：即中國義烏國際商貿城三區建筑面積46萬(wàn)平方米，市場(chǎng)占地測算150畝。共5層商鋪，一至三層擁有14平方米標準商位6000余個(gè)，四至五層擁有80-100平方米商務(wù)商位600余個(gè),四樓為生產(chǎn)企業(yè)直銷(xiāo)中心，入場(chǎng)行業(yè)為文化用品、體育用品、化妝品、眼鏡、拉鏈、鈕扣•拉鏈•服裝輔料等行業(yè)。
（四）小商品城篁園市場(chǎng)：建筑面積16萬(wàn)平方米，市場(chǎng)占地測算80畝。新老商位7000余個(gè)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)1.5萬(wàn)余人，共3層商鋪。
（五）小商品城賓王市場(chǎng)：占地面積約209畝，建筑面積32萬(wàn)平方米，擁有8000余個(gè)商位，從業(yè)人員2萬(wàn)余人。共分5個(gè)區域，每個(gè)區域分2到3層不等。
2、其他資產(chǎn)：
公司的其他資產(chǎn)，如三家酒店、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、貿易公司、會(huì )展中心、廣告公司等，占公司資產(chǎn)的比例較小，在此不作詳細分析和計算，對其為公司帶來(lái)的利潤及重估價(jià)值均忽略不計。
3、即將注入資產(chǎn)：
國際商貿城三期中一階段的體量頗為可觀(guān)。其占地500畝左右，建筑面積約115萬(wàn)平米，預計今年10月就可以投入經(jīng)營(yíng)。根據基金公司的測算，預計有效出租率（即商鋪出租面積占總建筑面積的比率）35％，規劃了15000個(gè)鋪位，預計招租均價(jià)為1800元／平米。根據基金公司測算，這些租金收入和配套服務(wù)收入將在2010年貢獻10億元的巨額收入。
海通證券的調研報告判斷，國際商貿城三期一階段的500畝土地和二階段的300畝土地估計轉讓評估價(jià)格在300萬(wàn)／畝左右，將比一期二期略高，但仍大大低于周邊2000萬(wàn)／畝的市場(chǎng)價(jià)格。
四、公司價(jià)值分析
本人分別按土地房屋物價(jià)值重估，每股價(jià)值305元；2、商鋪重估價(jià)值，每股價(jià)值270元；按2009年盈利預測估值，每股價(jià)值246元；三種估值平均數為274元/股。
1、土地房屋物價(jià)值重估：
經(jīng)計算，公司目前現有土地超過(guò)1340畝，即將注入的國際商貿城三期超過(guò)800畝，合計至少2140畝，按義烏小商品城周邊土地2000萬(wàn)/畝的價(jià)格計算，2140畝土地總值428億元；目前公司擁有的建筑物超過(guò)188萬(wàn)平米，加上注入的三期一階段115萬(wàn)平米為300萬(wàn)平米，按3000元/平米建筑成本價(jià)值90億；土地加建筑物重估總值518億元，按增發(fā)后的1.7億股總股本計算，每股價(jià)值305元。因此，當地有企業(yè)家認為，僅小商品城擁有的土地價(jià)值，至少都值200元/股!有新聞為證：
我市國有土地奧運年第一拍落槌
義烏新聞網(wǎng) 2008-03-05 09:27:49
本報訊(通訊員葉翔)2月29日上午，市國土資源局在市365便民服務(wù)中心舉行了工人北路23、24號樓地塊國有建設用地使用權拍賣(mài)會(huì )。該地塊總建筑占地面積為1500平方米，起拍最低限價(jià)4500萬(wàn)元人民幣。經(jīng)過(guò)5家符合資質(zhì)的企業(yè)個(gè)人12輪次的競拍，最終由浙江省日信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1.165億元的價(jià)格競得。
據了解，該出讓地塊位于國際商貿城拆遷安置一小區內，工人北路西側沿街，用途為商住綜合用地，建筑層次為5-6層，出讓年限為50年。此地塊毗鄰國際商貿城，擁有理想的經(jīng)商居住環(huán)境，具備較高的商業(yè)價(jià)值。
經(jīng)計算，此小地塊折合每平方大約為：7.6萬(wàn)元，折合每畝為5069萬(wàn)元！按此估算，小商品城國際商貿城現有1340畝土地價(jià)值即高達679億！
2、營(yíng)業(yè)商鋪重估價(jià)值：
公司目前現有建筑物面積188萬(wàn)平米，商鋪有效出租率33%計算營(yíng)業(yè)面積為62萬(wàn)平米；即將注入的三期一階段建筑面積為115萬(wàn)平米，按35%的有效出租率為40萬(wàn)平米；合計總經(jīng)營(yíng)商鋪面積102萬(wàn)平米。
假設所有商鋪大致分為4層，一層按8萬(wàn)/平米，二層按5萬(wàn)/平米，三層按3萬(wàn)/平米，四層按2萬(wàn)/平米計算價(jià)值（這個(gè)價(jià)格估算相當保守，就在國際商貿城二期的北面，一棟名為財富大廈的寫(xiě)字樓在2003年拍出了22萬(wàn)／平米的天價(jià)，創(chuàng )下全國縣級市的地價(jià)之最），總商鋪重估價(jià)值為459億元（不含國際商貿城三期二階段價(jià)值），按增發(fā)后的1.7億股總股本計算，每股價(jià)值270元。
3、盈利預測估值：
（一）按現階段租金測算盈利：
2007年公司凈利潤為36250萬(wàn)元，2008年國際商貿城一區到期鋪位租金由1110元上調至1600元,每平米增加490元,按33%商鋪率計算為10萬(wàn)平米商鋪，可增加490元*10萬(wàn)=4900萬(wàn)元租金，扣除營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅轉化成凈利潤為3100萬(wàn)元，再加上所得稅減免、三期一階段后兩個(gè)月開(kāi)業(yè)帶來(lái)的利潤增加及其他盈利，預計2008年凈利潤為55000萬(wàn)元，每股盈利3.24元。
2009年三期一階段全面產(chǎn)生業(yè)績(jì)，按40萬(wàn)平米1800/平米租金計算，租金收入為72000元，扣除稅收、折舊及費用，按50%轉化成凈利潤為36000萬(wàn)元，扣除2008年已經(jīng)計算的兩個(gè)月利潤為28800萬(wàn)元，加2008年凈利潤為55000萬(wàn)元，合計2009年盈利83800元，每股盈利4.93元。按50倍市盈率估值，每股價(jià)值246元。
（二）高市盈率估值的原因：
（1）、小商品城現有租金僅1110元/平米，即使商貿城一區本次上調也僅1600元/平米，三期一階段預計為1800元/平米，而當地轉租、炒攤現象十分嚴重，實(shí)際市場(chǎng)租金已經(jīng)高達5000元/平米，公司租金嚴重低估，因此公司價(jià)值也被嚴重低估。
比如，某承租戶(hù)以1110元租得100平米商鋪，僅需每年向公司交納租金11萬(wàn)元，轉手按5000元價(jià)格出租后取得50萬(wàn)元租金收入，年賺取出租差價(jià)39萬(wàn)元。不僅如此，由于優(yōu)先承租權長(cháng)期存在，如果公司不實(shí)行市場(chǎng)化租賃，這種差價(jià)將長(cháng)期存在，為當地的第一承租戶(hù)取得滾滾財源。據說(shuō)，當地一個(gè)中等攤位的轉讓價(jià)格即高達400萬(wàn)元，許多當地承租戶(hù)已經(jīng)不再從事生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)工作，而是在家坐享巨額轉租收益，開(kāi)奔馳、寶馬名牌車(chē)輛者比比皆是。
（2）、向大股東增發(fā)股票后，大股東將取得絕對控股地位，有利于管理層以及大股東的積極性。而大股東實(shí)際即為義烏市，小商品城為義烏市唯一的上市公司，國有資產(chǎn)保值增值的責任，有助于義烏市實(shí)行市場(chǎng)租金市場(chǎng)化改革，為公司盈利增長(cháng)帶來(lái)飛躍。
若公司平均租金上調1000元/平米，則公司每股盈利可增加5元；上調2000元公司盈利可增加10元；假設平均租金達到3000元，公司盈利全年可實(shí)現15元/股。
（3）、公司固定資產(chǎn)折舊采取的是加速折舊法，一旦某些固定資產(chǎn)折舊提取完畢，該固定資產(chǎn)實(shí)現的盈利即可大幅增長(cháng)。
四、公司走勢分析
1、股價(jià)漲跌情況：
2006年公司收盤(pán)價(jià)格為77.50元,
2、機構持倉變動(dòng)情況：
2007年一季度，前10大流通股東中有7家機構新進(jìn)或明顯加倉，并新進(jìn)1家QFII機構，兩家基金略減僅40萬(wàn)股；2007年二季度，有6家基金新進(jìn)，1家基金、1家QFII機構明顯加倉，1家機構略減30萬(wàn)股；2007年三季度，前8大機構有一定程度加倉，1家QFII機構略微減倉?？傮w看，機構持倉依然較重。
根據有據可查的資料，機構、法人、散戶(hù)持股變動(dòng)情況如下：
注資傳聞辟謠后，股價(jià)大幅度下跌，但機構持倉并未明顯減少，故下跌系散戶(hù)拋售所為。2007年11月9日，股價(jià)創(chuàng )出67元年內新低，機構持股量降至4201萬(wàn)股，比8月20日減倉120萬(wàn)股，占流通股本的55.9%；法人持股小幅減少至21.4%，減倉263萬(wàn)股。
根據上述機構、法人及散戶(hù)持倉變動(dòng)情況看，機構仍然持倉較重，但比二季度減持14.7%的股份,約為1100萬(wàn)股；大小非解禁的法人持股上市后并未明顯減持。
3、復牌走勢分析：
五、買(mǎi)入小商股票,等于低價(jià)擁有它的商鋪
浙江義烏是中國及世界最大的小商品集散地，而小商品城是義烏開(kāi)展國際貿易的主要平臺，它的商鋪價(jià)值遠高于一般商鋪。
按3月10日價(jià)110元計算，購買(mǎi)1萬(wàn)股小商品城需花費110萬(wàn)元,但這1萬(wàn)股股票卻可享有:商鋪出租面積102萬(wàn)平米/170萬(wàn)股=60平米商鋪。在中國最發(fā)達的商品流轉基地的60平米商鋪的價(jià)值到底是多少呢？在鬧市區做過(guò)生意的人知道，這類(lèi)商鋪可真謂存土存金。就在小商品城國際商貿城二期的北面，一棟名為財富大廈的寫(xiě)字樓在2003年拍出了22萬(wàn)／平米的天價(jià)。
因此，保守的按5萬(wàn)/平米計算，其價(jià)值為：60*5=300萬(wàn)元。也就是說(shuō)，目前花費110萬(wàn)元，即可取得中國最發(fā)達的商品流轉基地60平米價(jià)值至少300萬(wàn)元的商鋪，價(jià)值被嚴重低估了近兩倍！而小商品城的商鋪租金實(shí)際早已市場(chǎng)化，按當地5000元/平米的租金價(jià)格計算，這個(gè)商鋪年出租收益即高達30萬(wàn)元。
大膽買(mǎi)入，中長(cháng)期持有,享受小商品城輝煌發(fā)展的成果應無(wú)問(wèn)題!本人堅信，600415小商品城必定成為2008年中國股市的大牛股!
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