房地產(chǎn)二次新政核心不能變
葉檀 2010-09-26
媒體報道，從9月中旬開(kāi)始，住房和城鄉建設部（下稱(chēng)住建部）、中國銀監會(huì )組成聯(lián)合檢查組，對主要一線(xiàn)城市第二套住房貸款政策的執行落實(shí)情況進(jìn)行檢查。此前，國務(wù)院已經(jīng)要求住建部和銀監會(huì )對8月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”情況進(jìn)行調研。
這次檢查受到社會(huì )普遍關(guān)注，與房地產(chǎn)二次新政預期密切相關(guān)，如果房地產(chǎn)現有新政的落實(shí)情況不佳，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖，預料可能會(huì )推出二次新政。
推出房地產(chǎn)新政的宗旨主要不是為了抑制房地產(chǎn)泡沫，而是防止中國經(jīng)濟借由房地產(chǎn)渠道空心化、虛擬化，因此，新政必須從中國經(jīng)濟未來(lái)的大局著(zhù)眼，明確激勵機制要彰揚什么樣的經(jīng)濟模式，抑制什么樣的經(jīng)濟模式與投資消費模式。從這個(gè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)不存在二次新政，只有以抑制投資、恢復消費功能為目標的一以貫之的宏觀(guān)調控。
摧抑二套及二套以上房貸非常必要，抑制房貸的目標非常清楚，降低房地產(chǎn)的金融杠桿率，使銀行不再成為房地產(chǎn)投資者的彈藥庫。給二套以上房貸單獨加息，是減少投資的題中應有之義，現在以及今后，都不應該為了短期的GDP等數據漂亮而有所動(dòng)搖。
事實(shí)上，在7月份一些銀行放松二套、三套房貸之后，監管層進(jìn)行了嚴厲的監管，目前房貸控制較為嚴格，為業(yè)績(jì)發(fā)愁的銀行叫苦不疊。要注意的是上有政策下有對策，主要表現在通過(guò)消費貸款暗度房地產(chǎn)貸款之陳倉，年中我國消費貸款不正常上漲在很大程度上與房地產(chǎn)有關(guān)。另一個(gè)漏洞則是銀行間與地區間的聯(lián)網(wǎng)，北京居民在海南購房，通過(guò)虛假的納稅單等滿(mǎn)足監管條件，在不同銀行貸款能否無(wú)法得到及時(shí)反應，信息割據各把一方成為監管盲區之一。
要抑制投資與投機性購房，僅靠抑制房貸是不夠的，必須通過(guò)稅收機制進(jìn)行激勵與懲戒。
我國是個(gè)資源貧乏的人口大國，處于從低端工業(yè)化向中高端邁進(jìn)的關(guān)鍵時(shí)刻，我國的稅收與經(jīng)濟大勢相逆，對于實(shí)體經(jīng)濟征收重稅，而對于房地產(chǎn)、股市等投資資本卻青眼有加，資本利得稅或者輕如鴻毛，或者卻遲遲不出爐。政策取向上出現悖反情況，政府一方面在極力抑制房地產(chǎn)泡沫，但寬松的貨幣流動(dòng)性與稅收政策卻在鼓勵房地產(chǎn)投機。
征收房地產(chǎn)保持稅或者累進(jìn)利的資本利得稅勢所必行。
房地產(chǎn)投資之所以如此盛行，主要是普通工薪階層的財富因為負利率受到剝奪，而權貴階層卻通過(guò)房地產(chǎn)投資營(yíng)造出一夜暴富、全民眼紅的財富效應，在目前情況下，征收資本利得稅、為實(shí)體經(jīng)濟降稅，減少貨幣流動(dòng)性，鼓勵資金流向實(shí)體經(jīng)濟，是減少?lài)駥Ψ康禺a(chǎn)投資的熱衷程度。
房地產(chǎn)利得稅并非新稅種，早在1986年，國家稅務(wù)總局所頒布的《個(gè)人所得稅法》中就規定，個(gè)人轉讓居住5年以上的、家庭惟一生活住房享受免交個(gè)人所得稅政策，其他交易均須交納個(gè)人所得稅。當時(shí)的規定是交易后自覺(jué)申報，現在改成“先稅后證”，也就是不納稅不能辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)。個(gè)人所得稅的稅率是成交價(jià)與原價(jià)差額的20%，或者是合同價(jià)的1%、2%（視持有年限與商品房的性質(zhì)而定）。為了鼓勵房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，房地產(chǎn)個(gè)人所得稅“變性”后，完全失去了原來(lái)的作用，僅僅成為多如牛毛的房地產(chǎn)固定稅費中無(wú)足輕重的組成部分，邊際效應下降為零，因此才出現了在貨幣刺激下房地產(chǎn)十年狂漲的黃金投資期。
征收房地產(chǎn)資本利得稅同樣不會(huì )損害大部分普通收入階層的利益。我國的房地產(chǎn)大部分掌握在擁有雄厚資本的人手中，或者有能力調動(dòng)金融與房地產(chǎn)資源的人手中，征收級差式利得稅獲利越多者納稅越多，交易越頻繁者納稅越多，普通工薪階層或者只有一套自住房，或者擁有一套為子女購置的商品房暫時(shí)出租獲利，基本不會(huì )受到級差式資本利得稅的負面影響。更重要的是，資本利得稅可以為實(shí)體經(jīng)濟與普通消費者的減稅打下基礎。
我國的房地產(chǎn)調控進(jìn)入深水區，只可進(jìn)不可退。國家統計局改革房?jì)r(jià)統計辦法、房?jì)r(jià)與房貸調研可能引來(lái)二次新政，不論房?jì)r(jià)的暫時(shí)漲落、不論房貸松緊，收緊房地產(chǎn)的金融杠桿、增加資本利得稅、減少實(shí)體經(jīng)濟稅收不能變。
我國從來(lái)不缺朝三暮四、朝四暮三的政策調整，而是基于未來(lái)百年的對于經(jīng)濟結構調整的執著(zhù)，與堅定的可以忍受經(jīng)濟數據暫時(shí)下挫的大局觀(guān)。
