房地產(chǎn)稅收是目前稅收征管的熱點(diǎn)、難點(diǎn)之一，其中二手房交易稅收控管是落實(shí)房地產(chǎn)稅收政策的重要部分。個(gè)別人和房地產(chǎn)中介也采取了一些避稅策略，這在一定程度上造成二手房交易的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅收的流失。
避稅方式及風(fēng)險分析
當前，二手房交易中主要存在著(zhù)“高買(mǎi)低報”、延期過(guò)戶(hù)、先租后買(mǎi)、假贈與以及虛報唯一住房等避稅方式。無(wú)論是對買(mǎi)方還是賣(mài)方，這些所謂避稅方式都存在著(zhù)較大的法律風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險和政策風(fēng)險。
1.“高買(mǎi)低報”?！案哔I(mǎi)低報”是指二手房交易買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司在申報房?jì)r(jià)時(shí)，以低于實(shí)際成交的價(jià)格簽訂虛假協(xié)議申報納稅。這種方式是二手房買(mǎi)賣(mài)雙方最常用的避稅方式，也是目前較嚴重的避稅方式之一。其做法是：在二手房轉讓過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司簽訂兩份合同，一份為真實(shí)成交價(jià)格居間合同，用于付款結算，通常由中介公司見(jiàn)證；一份為隱瞞真實(shí)交易價(jià)格的虛假協(xié)議，用于申報納稅，由房管部門(mén)見(jiàn)證。
風(fēng)險分析：對賣(mài)方來(lái)說(shuō)，因為遞交房地產(chǎn)交易中心的過(guò)戶(hù)價(jià)格是最具法律效力的，買(mǎi)方有可能根據低報的過(guò)戶(hù)價(jià)格來(lái)付款，不愿意再按照原購房?jì)r(jià)格成交，造成賣(mài)方利益受損；對買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，低報過(guò)戶(hù)價(jià)可能會(huì )導致下一次賣(mài)出房屋時(shí)各項稅費的增加。當此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的過(guò)戶(hù)價(jià)將拉大買(mǎi)賣(mài)差額，反而增加再次出售的成本，同時(shí)銀行貸款的實(shí)際比例也會(huì )因此而降低。盡管“高買(mǎi)低報”對買(mǎi)賣(mài)雙方都存在風(fēng)險，但為了少納稅，此做法仍屢見(jiàn)不鮮。
2.延期過(guò)戶(hù)。
此種方法為主要針對營(yíng)業(yè)稅的避稅方式。其一般做法是：買(mǎi)賣(mài)雙方在達成購房意向之后，首先簽訂一份購房合同，規定房款交付方式、房屋過(guò)戶(hù)時(shí)間和過(guò)戶(hù)方式。在買(mǎi)方交納全部或者部分房款之后，賣(mài)方先將房屋交買(mǎi)方使用，等到賣(mài)方的房屋持有年限達到規定的免稅時(shí)間后，雙方再將房屋過(guò)戶(hù)。為了交易有所保障，買(mǎi)方一般會(huì )在合同中提出一些保障條款，如將房產(chǎn)證交買(mǎi)方保管等。
風(fēng)險分析：一旦二手房市場(chǎng)在交易未完成的時(shí)段內出現價(jià)格上的大幅波動(dòng)，無(wú)論是大漲還是大跌，都會(huì )有很大一部分賣(mài)方或買(mǎi)方選擇“寧可賠付違約金，也要終止履行合同”，從而損害被違約方利益。另外，一旦稅收政策出現較大波動(dòng)，雙方對新產(chǎn)生的稅負不能達成一致時(shí)，也將不得不解除合同，承擔和付出較大的機會(huì )成本。
3.先租后買(mǎi)。
這種方式是延期過(guò)戶(hù)避稅方式的進(jìn)化版本，兩者在本質(zhì)上是一樣的。其一般做法是：在減免稅要求的年限未滿(mǎn)的一段時(shí)間內，買(mǎi)賣(mài)雙方再簽訂一份房屋租賃合同，約定將租金抵消到以后交割的房款里，使得買(mǎi)方同時(shí)成為了房屋的承租方，在該房屋未來(lái)交易時(shí)擁有優(yōu)先購買(mǎi)權。
風(fēng)險分析：由于在較長(cháng)時(shí)間內無(wú)法辦理交易過(guò)戶(hù)手續，所購房的產(chǎn)權并不是買(mǎi)方的，買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)論哪一方反悔都會(huì )造成糾紛。如未來(lái)幾年內政策再次發(fā)生變化，對于買(mǎi)賣(mài)雙方的風(fēng)險都將會(huì )很大。同時(shí)，雙方又增加了租賃合同關(guān)系，違約成本將更高。
4.假贈與。
這是目前避稅方式中較為簡(jiǎn)單的一種。通常是買(mǎi)賣(mài)雙方在達成交易意向后，先私下簽訂一份買(mǎi)賣(mài)合同，之后再到公證處辦理房屋贈與合同，聲明賣(mài)方無(wú)償將某房屋贈與買(mǎi)方，以未發(fā)生金錢(qián)交易為名，規避營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費。為保證交易資金安全，雙方在交易過(guò)程中一般會(huì )選擇將房款打入一個(gè)擔保賬戶(hù)，直到過(guò)戶(hù)完成后賣(mài)方才能將房款取出。
風(fēng)險分析：這種方式從法律角度看，完全屬于一種逃稅的違法行為，買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會(huì )受到法律保護，反而會(huì )在有關(guān)部門(mén)認定存在相關(guān)違法事實(shí)后，還將被追究一定的法律責任。如果此房子在5年之內再次交易過(guò)戶(hù)，將會(huì )由賣(mài)方承擔成交價(jià)格20%的個(gè)人所得稅，交易成本會(huì )更高。
5.虛報唯一住房。
北京對個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅，但有關(guān)部門(mén)未對“唯一住房”作出明確、具體的界定，因此在實(shí)際操作中難以甄別納稅對象是否真正屬于生活唯一住房，造成征稅部門(mén)只能被動(dòng)依賴(lài)于納稅人的自行申報。
應對二手房交易避稅手段的對策
上述種種二手房交易避稅現象，不僅為買(mǎi)賣(mài)雙方埋下了經(jīng)濟糾紛隱患，擾亂了二手房交易市場(chǎng)秩序，更違反了國家稅收法律，導致稅負不公，必須多措并舉，減少和控制此類(lèi)現象的發(fā)生。
1.完善機構，實(shí)施房地產(chǎn)“一體化”管理。應完善機構，充實(shí)契稅征收人員，對二手房交易實(shí)施“一體化”管理。在機構完善和人員充實(shí)后，可設置三個(gè)工作組，一是調研組，主要負責對房屋交易情況的市場(chǎng)調研、稅收情報交換、房屋交易申報和開(kāi)發(fā)商批量申報征收，跟蹤掌握房屋交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)等工作，提供決策參考；二是征收組，主要負責辦理窗口的各項稅收征收工作；三是綜合組，主要負責內部工作協(xié)調、減免審核、數據及資料交換、票證管理、契稅咨詢(xún)和檔案管理等，以此逐步建立長(cháng)效管理機制。
2.完善政策，制定完善科學(xué)的計價(jià)體系。針對“高買(mǎi)低報”現象，一是出臺價(jià)格申報細則。相關(guān)部門(mén)應盡快研究、出臺房地產(chǎn)成交價(jià)格申報實(shí)施細則，完善當前房地產(chǎn)成交價(jià)格申報工作機制。二是因地制宜，建立健全核價(jià)體系。三是調整房產(chǎn)交易稅費計征依據，對二手房個(gè)人所得稅、土地增值稅直接采用核定征收法征稅。
3.規范運作，建立健全高效的征管機制。一是進(jìn)一步加強業(yè)務(wù)培訓，提高征管水平。二是選聘部分房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員，為征管一線(xiàn)提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)。三是探索建立公示制度，即價(jià)格申報公示制和納稅評估公示制，讓二手房交易買(mǎi)、賣(mài)雙方的申報價(jià)格及征收機關(guān)核定的計稅價(jià)格信息更加公開(kāi)、透明，接受社會(huì )監督。
4.廣泛宣傳，引導確立健康交易心理。廣泛利用媒體、標語(yǔ)、發(fā)放宣傳資料等形式，向社會(huì )公眾廣泛宣傳房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的有關(guān)政策、法規。通過(guò)告知買(mǎi)賣(mài)雙方的權利與義務(wù)，事先提示各類(lèi)交易風(fēng)險，提高消費者的依法納稅、產(chǎn)權維護和自我保護意識。
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