超越美國黑石商業(yè)地產(chǎn)運作不是夢(mèng)
商務(wù)部中國企業(yè)走出去研究中心顧問(wèn)
中國省政府企業(yè)第一整合專(zhuān)家 吳東華
寫(xiě)于2012年10月30日星期二 我的博客
2010年，美國黑石接手美銀美林旗下亞洲房地產(chǎn)基金價(jià)值20億美元的資產(chǎn)項目，2012年，黑石又從德國投資基金SEK和Invesco手中分別買(mǎi)下新加坡的一處房產(chǎn)和日本大阪的倉庫。2009年，黑石與浦東新區金融合作，設立“百仕通中華發(fā)展投資基金”，募集50億元人民幣資金，以浦東及上海周邊投資為重點(diǎn)。兩周前，黑石募集133億美元，用于亞洲房地產(chǎn)投資，最近購了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的上海華敏帝豪大夏。過(guò)去兩年黑石亞洲區增加三分之一的人手了，到今年三季度，黑石全球房地產(chǎn)基金BREP VII管理的股權市值超過(guò)500億美元，近200億美元投資亞洲房地產(chǎn)，美國黑石并非做地產(chǎn)升值的買(mǎi)家，而是做亞洲商業(yè)地產(chǎn)最大運作家。
第一，把別人買(mǎi)不起的商廈，整個(gè)以極低價(jià)格買(mǎi)下來(lái)，通過(guò)分拆成小單元高價(jià)出售，不動(dòng)任何腦筋就輕松獲利。
第二，有的商廈沒(méi)有能力裝修，銀行不貸款，黑石以極低價(jià)格買(mǎi)下重新裝修后，人流量上升，資產(chǎn)質(zhì)量上升，有利于高價(jià)出售。
第三，有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂，只好大甩賣(mài)，這成為黑石的食物，黑石以極低的現金支付，以市場(chǎng)價(jià)緩慢出售、分批出售。
李嘉誠曾經(jīng)在香港回歸大陸前房?jì)r(jià)暴跌時(shí)大量買(mǎi)進(jìn)，只租不賣(mài)，等到回歸大陸穩定后，大批離港海外人員回港后，樓價(jià)大漲時(shí)，只賣(mài)不租，李嘉誠通過(guò)香港政治變遷豪賺了一把地產(chǎn)。
現在的黑石不肯做私募股權投資，那是為別人做嫁衣，不如自己投資房地產(chǎn)包裝后高價(jià)脫手容易成功，速度快，對于PE上市的時(shí)間長(cháng)、市盈率低、成功率低，沒(méi)有意義。黑石在印度進(jìn)行企業(yè)投資和商業(yè)地產(chǎn)投資，其中后者回報率以?xún)晌粩翟鲩L(cháng)。
國際酒店管理在中國正步入衰退，黑石的房地產(chǎn)運作只能算物業(yè)管理，還談不上商業(yè)管理，如果既能進(jìn)行地產(chǎn)管理，又能進(jìn)行商業(yè)管理，做到地產(chǎn)管理和商業(yè)管理的統一者整合者，那么這種商業(yè)興旺的房地產(chǎn)在出售時(shí)，不僅在商業(yè)上有溢價(jià)有品牌，而且能提高房地產(chǎn)的價(jià)值，這種地產(chǎn)商業(yè)一起運作的經(jīng)營(yíng)模式還沒(méi)有看到。這個(gè)挑戰難度大，只要看看中國百貨商廈跨區域經(jīng)營(yíng)兇多吉少、購物中心太多難獲利、家電零售大賣(mài)場(chǎng)租金大漲經(jīng)營(yíng)虧損，就知道大的經(jīng)營(yíng)中心獲利還相當困難。那么，如何來(lái)做一個(gè)大的商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)后的出售者呢？
第一，家電零售業(yè)租金高、利潤率低，可以形成家電、家具裝潢、時(shí)尚新潮等產(chǎn)品的綜合經(jīng)營(yíng)。這樣，把新買(mǎi)房者的家具、家電、裝潢、時(shí)尚新潮等一網(wǎng)打盡。
第二，購物中心要有特色，以點(diǎn)帶面，不能平均用力。用兩三個(gè)樓面主攻一個(gè)行業(yè)，采取獨立店中店模式拉動(dòng)人氣，一半地方對品牌產(chǎn)品招商，正是這個(gè)特色是行業(yè)最全面的，所以才有吸引力，顧客自然潮涌而來(lái)，順便把其它樓面、其它產(chǎn)品順便買(mǎi)走。但是現在的購物中心、百貨商廈沒(méi)有特色，形不成“點(diǎn)”的聚焦，結果是千篇一律，最后只好比拼地理位置市口、人流是否集中、同行密疏程度、品牌影響力，所以我們看到百貨商廈跨省跨地域經(jīng)營(yíng)大多數敗下陣來(lái)，顯然是經(jīng)營(yíng)缺乏特色造成平庸的結局。
綜上所述，筆者認為，地產(chǎn)商業(yè)運作通過(guò)以點(diǎn)帶面打造成功的購物中心、百貨商廈跨地域經(jīng)營(yíng)成功不是夢(mèng)，對于現存的超級購物中心，也無(wú)非是吃喝玩樂(lè )，規模比常見(jiàn)的大賣(mài)場(chǎng)更大而已，但并沒(méi)有特色。所以，特色是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的靈魂，有了特色就有靈魂，那么地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)就成功了，高價(jià)脫手大型購物中心就容易了，這方面中國到目前為止還是一塊白板。一旦找到商業(yè)特色以點(diǎn)帶面，那么超越美國黑石地產(chǎn)商業(yè)運作就不是夢(mèng)了。
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