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有幸參加了君聯(lián)資本CEOCLUB第十四次活動(dòng)，第一次近距離聆聽(tīng)了高善文同志的演講（以前聽(tīng)過(guò)很多非現場(chǎng)的報告），很是有收獲，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)的分析，更是讓我有了醍醐灌頂的感覺(jué)，忍不住，將部分內容寫(xiě)下來(lái)，與博客朋友分享。

　　中國三十年的經(jīng)濟發(fā)展，尤其是從2000年以后的強勁發(fā)展，主要的引擎就是出口和房地產(chǎn)，這是毋庸置疑的，到了2014年的11月份，出口和房地產(chǎn)的發(fā)展都出現了后繼乏力的跡象，如果要預測未來(lái)的發(fā)展，就不得不從2000年以來(lái)的數據開(kāi)始進(jìn)行系統的分析。出口的分析不是我的主業(yè)，我只說(shuō)房地產(chǎn)。

　　首先，從最為直觀(guān)的商品房銷(xiāo)售面積當季同比開(kāi)始說(shuō)起

　　從2001年12月開(kāi)始到2014年7月的數據來(lái)看，從2001.12—2005.01，同比增長(cháng)25%，到2005.01—2008.01，同比增長(cháng)18%，再到2008.01—2011.01，同比增長(cháng)13%，到目前的2011.01—2014.07，同比增長(cháng)只有8%。通過(guò)以上數據可以得到兩個(gè)結論：

　　第一、房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售面積的周期為3-4年；

　　第二、銷(xiāo)售量的同比增速在明顯的下降，而且下降的幅度在5%左右；

　　由上面的兩個(gè)結論推出一個(gè)預測——從2014.07往后的3或4年中，銷(xiāo)售量的同比增速下降到3%左右（8%-5%）。

　　但從趨勢圖中看到在2014.07，房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售面積的同比增速已經(jīng)是-10%左右了，沒(méi)計入趨勢圖的8月和9月，銷(xiāo)售面積的同比增速還在進(jìn)一步下降，應該到了-15%，如果按照趨勢，從10月開(kāi)始，房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售面積的同比應該收窄并開(kāi)始緩慢反彈，事實(shí)也證明了。

　　在2014.09，房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售面積的同比增長(cháng)底部應該已經(jīng)探明，但增長(cháng)增速的斜率還無(wú)法預測。

　　其次，看一看房屋新開(kāi)工面積當季同比

　　從2001年12月開(kāi)始到2014年7月的數據來(lái)看，從2001.12—2005.01，同比增長(cháng)20%，到2005.01—2008.01，同比增長(cháng)16%，再到2008.01—2011.01，同比增長(cháng)21%，到目前的2011.01—2014.07，同比增長(cháng)只有5%。通過(guò)以上數據可以得到兩個(gè)結論：

　　第一、房屋新開(kāi)工面積的周期與房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售面積的周期高度相似，也為3-4年；

　　第二、房屋新開(kāi)工面積的同比增速也是在明顯的下降，而且下降的幅度在5%左右，但在2008.01—2011.01，同比增長(cháng)21%，這個(gè)異常的數字就是因為國家救市的4萬(wàn)億，但在高潮之后，同比增長(cháng)一下就降到了目前2011.01—2014.07的5%。

　　由上面的兩個(gè)結論推出一個(gè)預測——從2014.07往后的3或4年中，房屋新開(kāi)工面積量的同比增速下降到0%左右（5%-5%），也就意味著(zhù)未來(lái)3、4年里，新開(kāi)工量將保持在目前的水平，市場(chǎng)將是以去庫存為主。

　　最后再看一下上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨水平圖和百城住宅價(jià)格定基指數表

　　可以看出，上市房地產(chǎn)企業(yè)的庫存從2008年以來(lái)逐級大幅提升，這主要是有兩方面的原因：

　　其一、由于國家救市的4萬(wàn)億，在2009年大幅提高了房屋新開(kāi)工面積的同比增速，但商品房銷(xiāo)售面積當季同比確是按照市場(chǎng)規律逐級下降，房地產(chǎn)企業(yè)被資金推著(zhù)被動(dòng)的形成了大量的庫存；

　　其二、是由于房地產(chǎn)企業(yè)的逐利心理，可以看到百城住宅價(jià)格定基指數從2011.01的100快速上升，到2014年5月，到達價(jià)格頂峰，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)存貨（囤房）來(lái)獲取由于房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)超額利潤，尤其是一線(xiàn)城市。

　　但是由于資金成本的持續高位和房?jì)r(jià)的見(jiàn)頂回落，加快銷(xiāo)售，快速去庫存成為了上市房地產(chǎn)企業(yè)的共同舉措。

　　另外再從百城住宅價(jià)格定基指數表分析一下，購房者的購買(mǎi)收益。

　　從百城住宅價(jià)格定基指數表中可以看出，一線(xiàn)城市的住宅價(jià)格從2011.01的100到2014.05的135，再到2014.09的131，不到3年，收益在31%，年均收益在10%左右，明顯高于理財（一般收益在5-7%），更是大大高于銀行的3年存款利率（3.33%）。所以在一線(xiàn)城市購買(mǎi)房產(chǎn)，在過(guò)去的3年是一個(gè)非常英明的投資！

　　而對于二線(xiàn)城市而言，住宅價(jià)格從2011.01的100到2014.05的113，再到2014.09的111，不到3年，收益在11%，年均收益在4%左右，明顯不如理財（一般收益在5-7%），是與銀行的3年存款利率（3.33%）基本相同。所以在二線(xiàn)城市購買(mǎi)房產(chǎn)，在過(guò)去的3年是一個(gè)一般的投資！

　　而對于三線(xiàn)城市而言，住宅價(jià)格從2011.01的100到2014.05的108，再到2014.09的105，不到3年，收益在5%，年均收益在2%左右，明顯不如理財（一般收益在5-7%），更還不如銀行的3年存款利率（3.33%）。所以在三線(xiàn)城市購買(mǎi)房產(chǎn)，在過(guò)去的3年是一個(gè)錯誤的投資！

　　從上面的分析可以看出同為投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于投資的標的物不同，所取得的收益也是大大不同的，而且這種差異還有可能繼續延續。

作者： 王浩 來(lái)源：全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)