閱讀提示：出于簡(jiǎn)約與原則性的考量，立法不可能巨細靡遺。為此，法律解釋當然且必要。而法律適用的魅力也正在于合乎價(jià)值與邏輯的解釋。本文系統梳理了與不動(dòng)產(chǎn)登記案件有關(guān)的法律法規及典型案例，似就不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛案件的若干裁判要點(diǎn)予以解讀。全文共計34000余字，包含45部法規、64個(gè)案例，希望能對您的實(shí)務(wù)工作有所幫助。
作者：徐忠興〔私信：xzx_lawyers〕
來(lái)源：文法書(shū)院〔ID：xzx-lawyer〕首發(fā)
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正文如下
一、不動(dòng)產(chǎn)登記機構的確定
【辦案依據】
1.中華人民共和國物權法：第十條。
2.中華人民共和國土地管理法：第十一條。
3.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法：第六十一條、第六十二條、第六十三條。
4.中華人民共和國農村土地承包法：第二十三條第一款。
5.中華人民共和國森林法：第三條第二款。
6.中華人民共和國草原法：第十一條。
7.中華人民共和國漁業(yè)法：第十一條。
8.中華人民共和國海域使用管理法：第十九條。
9.中華人民共和國擔保法：第四十二條。
10.中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例：第四條、第五條、第六條。
11.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例：第四條、第七條、第十五條第一款。
12.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則：第二條、第三條、第四條。
13.房屋登記辦法：第三條、第四條。
14.土地登記辦法：第三條。
15.林木和林地權屬登記管理辦法：第二條。
16.海域使用權登記辦法：第五條。
17.礦產(chǎn)資源勘查區塊登記管理辦法：第四條。
18.礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管理辦法：第三條。
19.礦業(yè)權出讓轉讓管理暫行規定：第六條。
20.企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押物登記管理辦法：第十七條。
21.自然資源統一確權登記辦法（試行）：第二條、第三條、第五條、第六條。
22.不動(dòng)產(chǎn)登記操作規范（試行）：1.1.5、1.2.4。
【裁判要點(diǎn)】
1.房屋登記主管部門(mén)不履行登記職責的認定
裁判要點(diǎn)：房屋登記主管部門(mén)以不屬于法規范疇的規范性文件為依據，不履行房屋登記法定職責的，人民法院不予支持。
適用解析：國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。如果相關(guān)機構發(fā)布的規范性文件既不屬于法律、行政法規、地方性法規、規章的范疇，且與《物權法》、《土地管理法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《房屋登記辦法》等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規、政府規章相抵觸，不能成為房屋登記主管部門(mén)不履行房屋登記法定職責的依據。
參考案例：陳愛(ài)華訴南京市江寧區住房和城鄉建設局不履行房屋登記法定職責案（江蘇省南京市江寧區人民法院2013年7月24日行政判決）。
2.縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)進(jìn)行土地確權的效力
裁判要點(diǎn)：縣級、縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)以自己的名義確認土地所有權、使用權的，屬于超越職權，依法應予撤銷(xiāo)。
適用解析：根據《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》的規定，農民集體所有的土地、單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級、縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地所有權證書(shū)、國有土地使用權證書(shū)，確認所有權、使用權；具體登記發(fā)證工作由縣級、縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)負責。因此，依據上述職責權限分工，確認土地所有權、使用權的權力應當由縣級、縣級以上人民政府行使，而不是由縣級、縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)行使?？h級、縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)以自己的名義確認土地所有權、使用權的，屬于超越職權，依法應予撤銷(xiāo)。
參考案例：沙喜蓮不服河南省滎陽(yáng)市國土資源局土地行政行為案（河南省鄭州市中級人民桂院〔2004〕鄭行終字第225號行政判決）。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記的申請
【辦案依據】
1.中華人民共和國物權法：第十一條。
2.中華人民共和國擔保法：第四十四條。
3.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例：第十四條、第十五條、第十六條、第二十二條。
4.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則：第九條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第三十條、第三十一條、第三十二條、第三十四條、第三十五條、第三十七條、第三十八條、第四十一條、第四十二條、第四十五條、第四十六條、第五十五條、第五十八條、第五十九條、第七十六條、第七十七條第一款、第七十八條第一款、第一百零七條。
5.房屋登記辦法：第九條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十七條、第二十二條、第三十條、第三十三條、第三十七條、第三十九條、第四十條、第六十四條、第六十六條、第七十條、第七十一條、第七十二條、第七十三條、第七十四條第一、二款。
6.土地登記辦法：第六條、第七條、第八條、第九條、第十條、第十一條、第十八條。
7.林木和林地權屬登記管理辦法：第三條、第四條、第五條、第八條、第九條。
8.礦產(chǎn)資源勘查區塊登記管理辦法：第五條、第六條、第七條。
9.探礦權采礦權轉讓管理辦法：第五條、第六條、第八條。
10.礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管理辦法：第四條、第五條。
11.海域使用權登記辦法：第六條、第七條、第十條、第十六條、第十九條、第二十一條。
12.不動(dòng)產(chǎn)登記操作規范（試行）：1.1.2、1.1.3、1.2.1、1.8、1.9、1.10、2。
13.國土資源部、中央農村工作領(lǐng)導小組辦公室、財政部、農業(yè)部關(guān)于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見(jiàn)：二。
14.國家稅務(wù)總局、財政部、國土資源部關(guān)于加強土地稅收管理的通知：四。
【裁判要點(diǎn)】
1.不動(dòng)產(chǎn)登記申請的表見(jiàn)代理適用規則
裁判要點(diǎn)：委托代理人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，不適用表見(jiàn)代理制度。
適用解析：《房屋登記辦法》第十五條第二款規定：“委托代理人申請房屋登記的，代理人應當提交授權委托書(shū)和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權委托書(shū)應當按照國家有關(guān)規定辦理公證或者認證?！薄锻恋氐怯涋k法》第十一條規定：“委托代理人申請土地登記的，除提交本辦法第九條規定的材料外，還應當提交授權委托書(shū)和代理人身份證明。代理境外申請人申請土地登記的，授權委托書(shū)和被代理人身份證明應當經(jīng)依法公證或者認證?！庇缮鲜鲆幎?，申請不動(dòng)產(chǎn)登記的代理，是不認可表見(jiàn)代理的。表見(jiàn)代現實(shí)質(zhì)上屬于廣義的無(wú)權代理，是無(wú)權代理的一個(gè)特殊例外情況，是行為人在從事某項民事活動(dòng)中被法律認可的一種代理行為。但是，申請人申請不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)登記機構之間形成的關(guān)系，是管理與被管理、服務(wù)與被服務(wù)的行政法律關(guān)系，而不是民事法律關(guān)系。雙方發(fā)生爭議后是通過(guò)行政訴訟解決，而不是通過(guò)民事訴訟解決。因此，代理申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，不適用表見(jiàn)代理制度。
參考案例：楊光群與四川省瀘州市規劃建設局、四川省瀘州市龍馬潭區農村信用合作聯(lián)社房屋行政登記案（四川省瀘州市中級人民法院〔2008〕瀘行終字第31號行政判決）。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記申請材料的合法性判斷規則
裁判要點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記機構在辦理房屋轉移登記過(guò)程中，判斷申請人提交的登記材料是否符合法定要件應當貫徹法律優(yōu)先原則。
適用解析：依法行政包括法律優(yōu)先和法律保留兩項子原則。法律優(yōu)先原則要求行政機關(guān)必須依據法律作出行政行為。這里的法律應當是廣義上的，包括狹義上的法律、法規、規章和其他規范性文件。如果法律、法規、規章或其他規范性文件對同一事項作出了不同的規定，行政機關(guān)應當堅持法律優(yōu)先，即行政機關(guān)應當適用法律位階較高的規范性文件。關(guān)于申請房屋轉移登記應當提交的身份證明材料，《物權法》和《房屋登記辦法》作為法律和部門(mén)規章只是籠統地分別規定了提交必要材料和身份證明材料，沒(méi)有具體解釋何為必要材料、何為身份證明；《房屋登記簿管理試行辦法》作為其他規范性文件卻列舉了什么樣的材料是身份證明材料，如戶(hù)口簿和居民身份證就是身份證明材料。這是對法律和部門(mén)規章的限縮性解釋?zhuān)环闲姓ㄉ系钠降仍瓌t，也違反了法律優(yōu)先原則，故不動(dòng)產(chǎn)登記機構在辦理房屋轉移登記時(shí)，應當優(yōu)先適用《物權法》和《房屋登記辦法》的規定。
參考案例：周志新訴北京市住房和城鄉建設委員會(huì )房屋行政決定案（北京市朝陽(yáng)區人民法院〔2013〕朝行初字第465號行政判決）。
3.登記申請材料的合法性與登記行為的效力關(guān)系
裁判要點(diǎn)：房屋登記申請材料不具有真實(shí)性或者合法性的，登記機構據此作出的房屋登記行政行為依法應予撤銷(xiāo)。
適用解析：《物權法》第十一條、《房屋登記辦法》第三十三條及其總則部分規定了申請房屋登記應提交的必要材料，包括登記申請書(shū)、申請人身份證明、房屋所有權證書(shū)或者房地產(chǎn)權證書(shū)、證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料。登記機構應當對申請材料的真實(shí)性、合法性、有效性進(jìn)行審查，并分別情況處理。其中，不予登記的情形可以分為兩類(lèi)：一是申請資料與房屋登記簿的記載不一致；二是權屬狀況不清?？梢?jiàn)，房屋登記申請材料是登記機構作出行政登記行為的事實(shí)基礎。如果申請材料不符合法定情形，行政機構應當不予登記。因此，申請材料的真實(shí)性、合法性就是房屋行政登記的合法性基礎。若申請材料不具有真實(shí)性或者合法性，將導致已作出的房屋行政登記錯誤，人民法院可以據此撤銷(xiāo)該登記行為。
參考案例：陶冬菊與北京市住房和城鄉建設委員會(huì )、李華、何京明房屋行政登記案（北京市第一中級人民法院〔2010〕一中行終字第1351號行政判決）。
4.團購房屋的登記申請效力認定
裁判要點(diǎn)：在單位團購房屋的情況下，單位代職工辦理房屋產(chǎn)權登記，但未提供該職工的授權委托書(shū)的，應當認定登記行為主要證據不足，依法應予撤銷(xiāo)。
適用解析：根據《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則》第十二條的規定，代理人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，應當向不動(dòng)產(chǎn)登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委托書(shū)?！斗课莸怯涋k法》第十五條第二款亦規定，委托代理人申請房屋登記的，代理人應當提交授權委托書(shū)和身份證明?？梢?jiàn)，當事人委托他人代為申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，必須向不動(dòng)產(chǎn)登記機構提供由其簽字或者蓋章的授權委托書(shū)。這是代為辦理房屋權屬登記應當具備的法定條件。因此，在單位團購房屋的情況下，單位代職工辦理房屋產(chǎn)權登記的，仍需提供該職工的授權委托書(shū)。在該單位未提供職工的授權委托書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記機構無(wú)法確定權利人的真實(shí)意見(jiàn)的情況下，其所作的房屋產(chǎn)權登記行為不符合上述法定條件，應認定該登記行為主要證據不足，依法應予撤銷(xiāo)。
參考案例：竇海玉與北京市建設委員會(huì )、竇海春房屋行政登記案（北京市第一中級人民法院〔2009〕一中行終字第1823號行政判決）；黃澤洪與珠海市房地產(chǎn)登記中心、深圳市中建一局華南實(shí)業(yè)有限公司、黃興邦、麥康養房產(chǎn)登記案（廣東省珠海市中級人民法院〔2008〕珠中法行終字第73號行政判決）。
5.依法納稅與土地權屬登記的效力關(guān)系
裁判要點(diǎn)：土地登記機關(guān)未要求納稅人出具相關(guān)的土地增值稅完稅憑證，即辦理了土地權屬登記的，應當認定其未盡法定審查義務(wù)，該登記行為依法應予撤銷(xiāo)。
適用解析：《土地增值稅暫行條例》第十二條規定：“納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權屬變更手續?！薄秶叶悇?wù)總局、財政部、國土資源部關(guān)于加強土地稅收管理的通知》第四條規定：“各級國土資源管理部門(mén)在辦理土地使用權權屬登記時(shí)，應按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證后，再辦理土地登記手續；對于未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關(guān)的手續。辦理土地登記后，應將完稅（或減免稅）憑證一聯(lián)與權屬登記資料一并歸檔備查?！备鶕鲜鲆幎?，土地登記機關(guān)在作出土地權屬登記行為時(shí)，應當審查土地增值稅完稅憑證，并將完稅憑證一聯(lián)留檔備查。如果登記機關(guān)未要求納稅人出具相關(guān)的土地增值稅完稅憑證，即辦理了土地權屬登記，應當認定其未盡到法定審查義務(wù)，該登記行為主要證據不足，依法應予撤銷(xiāo)。
參考案例：山東濰坊經(jīng)濟教育書(shū)店與濰坊市國土資源局、齊雅娟土地行政登記案（山東省濰坊市中級人民法院〔2009〕濰行初字第42號行政判決）。
6.登記申請瑕疵與登記機關(guān)形式審查之間的沖突處理
裁判要點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)依據并非申請人簽名的授權委托書(shū)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，申請人事后未予明示追認的，該登記行為依法應予撤銷(xiāo)；登記機關(guān)以其已履行形式審查義務(wù)為由主張登記行為合法有效的，不予支持。
適用解析：根據《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則》第十二條的規定，代理申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，提供被代理人簽字或者蓋章的授權委托書(shū)，是登記行為合法有效的必要條件。同時(shí)，根據《民法通則》第六十六條的規定，本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認表示的，視為同意。對于代理申請不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題，可以參照適用上述《民法通則》關(guān)于“追認”的規定，但追認的方式僅限于明示，沉默或推定均不能被認為是追認的方式。申請人對他人的代理登記行為一直未作明確表示的，應當視為拒絕追認。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)依據并非申請人簽名的授權委托書(shū)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，申請人事后未予明示追認的，屬于登記程序違法，依法應予撤銷(xiāo)。雖然根據相關(guān)法律的規定，不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)在登記過(guò)程中，審查材料一般為形式審查，而非實(shí)質(zhì)審查，只要申請人提交的材料齊全，符合法律法規的規定，登記機關(guān)就應當予以登記，但是對于非申請人申請辦理登記的情形，登記機關(guān)在審查的過(guò)程中，應當給予更充分而高度的注意，在授權委托書(shū)不具備形式要件、申請人事后拒絕追認的情形下，登記機關(guān)以其已履行形式審查義務(wù)為由主張登記行為合法有效的，人民法院不應支持。
參考案例：張國蘭與北京市建設委員會(huì )、北京港龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司撤銷(xiāo)房產(chǎn)證案（北京市第一中級人民法院〔2007〕一中行終字第1184號行政判決）。
7.登記申請材料的真實(shí)性對登記行為效力的影響
裁判要點(diǎn)：申請人提交的不動(dòng)產(chǎn)登記申請材料形式上合法但內容不具有真實(shí)性的，應當認定登記行為證據不足，依法應予撤銷(xiāo)。
適用解析：在不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件中，人民法院對登記行為的審查雖然應依法遵循形式審查的標準，但對登記行為的法律基礎也應作必要的實(shí)質(zhì)性審查。這一實(shí)質(zhì)性審查不是針對登記行為本身的審查，而是針對當事人提交的登記申請材料的真實(shí)性的審查，而法院評價(jià)申請材料的真實(shí)性，不應因為登記機關(guān)形式審查是真實(shí)的，從而認定其是真實(shí)的，而應以法院的實(shí)質(zhì)審查結論為準。如果當事人提交的登記申請材料形式合法但不具有真實(shí)性，則其所獲行政登記將欠缺合法基礎，不能得到法院的支持，依法應予撤銷(xiāo)。
參考案例：林桂芬與揚州市房產(chǎn)管理局、穆欣房屋行政登記案（江蘇省揚州市中級人民法院〔2007〕揚行終字第0010號行政判決）。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記機構的職責
【辦案依據】
1.中華人民共和國物權法：第十二條、第十三條。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例：第十七條、第十八條、第十九條、第三十條、第三十一條、第三十二條。
3.中華人民共和國土地增值稅暫行條例：第二條、第十一條、第十二條。
4.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則：第十五條、第十六條、第十七條、第十八條、第二十五條。
5.房屋登記辦法：第十八條、第十九條。
6.土地登記辦法：第十二條、第十三條、第六十三條、第六十四條、第六十五條、第六十七條、第六十八條、第六十九條。
7.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法：第三十三條、第三十四條。
8.林木和林地權屬登記管理辦法：第十條、第十一條、第十二條、第十三條。
9.礦產(chǎn)資源勘查區塊登記管理辦法：第八條。
10.礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管理辦法：第六條。
11.海域使用權登記辦法：第二十二條、第二十三條、第二十四條。
12.自然資源統一確權登記辦法（試行）：第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十七條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十三條、第二十四條。
13.不動(dòng)產(chǎn)登記操作規范（試行）：1.1.1、1.4、1.7、1.10.4、3、4、5。
14.最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規定：第一條、第二條、第三條、第五條。
15.最高人民法院關(guān)于審理涉及農村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規定：第二條、第八條。
16.最高人民法院關(guān)于行政機關(guān)根據法院的協(xié)助執行通知書(shū)實(shí)施的行政行為是否屬于人民法院行政訴訟受案范圍的批復。
17.最高人民法院、國土資源部、建設部關(guān)于依法規范人民法院執行和國土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執行若干問(wèn)題的通知：一、三、四、五、八、十六、十九、二十、二十一、二十二。
18.最高人民法院辦公廳關(guān)于房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助人民法院執行造成轉移登記錯誤，人民法院對當事人提起的行政訴訟的受理及賠償責任問(wèn)題的復函：一、二。
19.最高人民法院關(guān)于審理房屋登記行政案件中發(fā)現涉嫌刑事犯罪問(wèn)題應如何處理的答復：一、二、三。
20.最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知：三。
【裁判要點(diǎn)】
1.不動(dòng)產(chǎn)登記機構的登記審查職責范圍
裁判要點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記機構對不動(dòng)產(chǎn)登記申請材料的審查職責應當以形式審查為主，并輔之以必要的實(shí)質(zhì)審查，登記機構未盡審查注意義務(wù)的，應承擔相應的責任。
適用解析：《土地登記辦法》第九條第三款規定：“申請人申請土地登記，應當如實(shí)向國土資源行政主管部門(mén)提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況，并對申請材料實(shí)質(zhì)內容的真實(shí)性負責?！痹摋l款將申請材料實(shí)質(zhì)內容真實(shí)性的審查責任賦予給了申請人，登記機構對此不負審查職責。但是，根據《物權法》第十二條關(guān)于登記機構職責規定和第二十一條關(guān)于登記錯誤責任的規定，我國建立了形式審查與實(shí)質(zhì)審查相結合的登記模式，即以形式審查為主、輔以必要的實(shí)質(zhì)審查，而不只是進(jìn)行形式審查。根據法律位階原則，《物權法》的法律效力高于《土地登記辦法》，在確定不動(dòng)產(chǎn)登記機構的審查職責時(shí)，應適用《物權法》的規定。即登記機構對不動(dòng)產(chǎn)登記申請材料的審查職責應當以形式審查為主，并輔之以必要的實(shí)質(zhì)審查，既要從形式上審查申請人提供的材料是否符合必備要件，又要從實(shí)質(zhì)上審查所提供的材料是否有明顯的違法情形。
參考案例：石育清訴興寧市國土資源局土地行政登記案（廣東省梅州市中級人民法院〔2011〕梅中法行終字第6號行政判決）；墊江縣桂溪鎮東街社區居民委員會(huì )與墊江縣國土資源和房屋管理局、墊江縣桂溪建筑工程公司房屋行政登記案（重慶市第三中級人民法院〔2011〕渝三中法行終字第00070號行政判決）。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)接收登記材料行為的可訴性
裁判要點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)接收不動(dòng)產(chǎn)初始登記材料而出具的收件收據，屬于確認和證明行為，并非不動(dòng)產(chǎn)權屬初始登記行為，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。
適用解析：不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)接收登記申請人提交的不動(dòng)產(chǎn)權屬初始登記材料而出具的“收件收據”，是登記機關(guān)對其接收登記申請人提交的申請初始登記材料的確認及證明，僅僅是不動(dòng)產(chǎn)權屬初始登記受理環(huán)節中一個(gè)收件的行為，并非是對不動(dòng)產(chǎn)權屬的初始登記，對申請人及其他利害關(guān)系人的權利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響，不屬于設定具體權利義務(wù)的具體行政行為。根據《最高人民法院關(guān)于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款“公民、法人或者其他組織對下列行為不服提起訴訟的，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍：……（六）對公民、法人或其他組織權利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響的行為”之規定，登記機關(guān)出具“收件收據”的行為，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。
參考案例：陳海松等二十人與廈門(mén)市國土資源與房產(chǎn)管理局、廈門(mén)市毅達置業(yè)有限公司房屋權屬初始登記案（福建省廈門(mén)市中級人民法院〔2009〕廈行終字第125號行政判決）。
3.登記機關(guān)補發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)行為的可訴性
裁判要點(diǎn)：登記機關(guān)補發(fā)土地使用權證書(shū)的行為，對當事人的權利義務(wù)未產(chǎn)生實(shí)際影響的，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。
適用解析：人民法院審理土地行政確認類(lèi)行政案件應以作為權證依據的登記行為作為審理對象。登記機關(guān)補發(fā)土地使用權證書(shū)的行為，并未改變土地登記記載的內容，該行為只是更換了土地權利憑證，并沒(méi)有使確認土地權利狀況的登記行為發(fā)生變化，對當事人的權利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響，當事人對該行為不服提起訴訟的，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。
參考案例：周振奮與寧波市人民政府、劉杏珍土地行政確認案（浙江省寧波市鎮海區人民法院〔2009〕甬鎮行初字第9號行政判決）。
4.民行交叉案件的受理規則
裁判要點(diǎn)：人民法院審理不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛案件，涉及行政爭議與民事?tīng)幾h相關(guān)聯(lián)的，應當結合兩種爭議的緊密程度，決定是否由行政庭和民事庭分別審理。
適用解析：人民法院審理不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛案件，涉及行政爭議與民事?tīng)幾h相關(guān)聯(lián)的，是由行政庭和民事庭分別審理、判決，還是由行政庭用行政附帶民事訴訟的方式一并解決，應結合這兩種爭議的緊密程度，爭議本身的復雜程度等案件的具體情況進(jìn)行判斷。當行政爭議的處理構成解決民事?tīng)幾h的前提條件，或行政爭議因民事?tīng)幾h而生，法院在處理時(shí)對兩種爭議難以割裂，且民事?tīng)幾h本身并不復雜又屬同一個(gè)一審法院管轄時(shí)，從追求訴訟效益，避免法院裁判矛盾、影響司法的權威以及徹底解決當事人之間的爭議考慮，宜由行政庭用行政附帶民事訴訟的方式一并解決相關(guān)的民事?tīng)幾h。否則，宜由行政庭和民事庭分別審理。
參考案例：蔣蘇瑩、蔣晨蛟與上海市房屋土地資源管理局、沈鷹、方錫蘭房屋行政登記案（上海市第一中級人民法院〔2004〕滬一中行終字第255號行政判決）。
5.被查封的不動(dòng)產(chǎn)的權屬變更登記行為的合法性認定規則
裁判要點(diǎn)：執行法院查封不動(dòng)產(chǎn)后，未向不動(dòng)產(chǎn)登記機構發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū)，要求其不得辦理該不動(dòng)產(chǎn)的轉移過(guò)戶(hù)手續的，不影響該登記機構辦理過(guò)戶(hù)手續并頒發(fā)產(chǎn)權證書(shū)行為的合法性。
適用解析：《最高人民法院關(guān)于人民法院執行工作若干問(wèn)題的規定（試行）》第41條第二款規定：“對有產(chǎn)權證照的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的查封，應當向有關(guān)管理機關(guān)發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū)，要求其不得辦理查封財產(chǎn)的轉移過(guò)戶(hù)手續，同時(shí)可以責令被執行人將有關(guān)財產(chǎn)權證照交人民法院保管。必要時(shí)也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封?！备鶕撘幎?，執行法院在查封不動(dòng)產(chǎn)后，未向不動(dòng)產(chǎn)登記機構發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū)，要求其不得辦理該不動(dòng)產(chǎn)的轉移過(guò)戶(hù)手續的，應認定查封程序不合法，當然不影響不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理過(guò)戶(hù)手續并頒發(fā)產(chǎn)權證書(shū)行為的合法性。
參考案例：崔光平、席水蓮與汝州市人民政府、李學(xué)國、汝州市龍頭馬酒業(yè)集團公司房產(chǎn)確權案（河南省寶豐縣人民法院〔2004〕寶行初字第12號行政判決）。
6.司法協(xié)助行為的可訴性認定規則
裁判要點(diǎn)：土地管理部門(mén)依照人民法院的生效裁定、協(xié)助執行通知書(shū)辦理土地使用證，未擴大協(xié)助執行的范圍或違法采取措施造成當事人損害的，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。
適用解析：土地管理部門(mén)依照人民法院的生效裁定、協(xié)助執行通知書(shū)辦理土地使用權轉移、頒發(fā)土地使用證，從行為結果看存在著(zhù)一個(gè)具體行政行為，但該具體行政行為具有從屬性，法院生效裁定通過(guò)土地管理部門(mén)的特定具體行政行為得以實(shí)現，最終體現的不是土地管理部門(mén)的行政意志，而是人民法院的裁判意志。因此，土地管理部門(mén)協(xié)助人民法院執行作出的辦理土地使用證的行為，表面上看是其本職行為，侵犯了相對人的合法權益，屬于行政訴訟的受案范圍，但其本質(zhì)上是人民法院司法行為在土地管理中的繼續和延伸，并非一般意義上的具體行政行為。該協(xié)助執行行為受人民法院生效裁判的效力所羈束，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。根據《最高人民法院關(guān)于行政機關(guān)根據法院的協(xié)助執行通知書(shū)實(shí)施的行政行為是否屬于人民法院行政訴訟受案范圍的批復》的規定，行政機關(guān)在協(xié)助人民法院執行時(shí)，只有在擴大了協(xié)助執行的范圍或違法采取措施造成當事人損害的情形下，行政機關(guān)的行政行為才具有可訴性。
參考案例：無(wú)錫市新開(kāi)河小區業(yè)主委員會(huì )與無(wú)錫市國土資源局、榮寶南等四人不依法頒發(fā)土地使用權證案（江蘇省無(wú)錫市中級人民法院〔2004〕錫行終字第4號行政判決）；江蘇匯邦投資擔保有限公司與射陽(yáng)縣人民政府、陳熙哲、吳恩會(huì )土地行政登記案（江蘇省東臺市人民法院〔2013〕東行初字第0021號行政裁定）；海南博今文化投資股份有限公司與?？谑蟹慨a(chǎn)管理局、四川省信托投資公司撤銷(xiāo)房屋產(chǎn)權證案（海南省?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ骸?009〕海中法行終字第10號、第10-1號行政裁定）。
7.法院生效文書(shū)被撤銷(xiāo)后的相關(guān)登記行為可訴性認定規則
裁判要點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)根據法院的民事裁定和協(xié)助執行通知書(shū)辦理房地產(chǎn)權屬變更登記后，即使該民事裁定和協(xié)助執行通知書(shū)被依法撤銷(xiāo)，該變更登記行為仍不屬人民法院行政訴訟的受案范圍。
適用解析：行政機關(guān)根據法院的協(xié)助執行通知書(shū)實(shí)施了行政行為，但行政機關(guān)實(shí)施行為所依據的民事裁定或協(xié)助執行通知書(shū)被撤銷(xiāo)，該行政行為是否屬于人民法院行政訴訟受案范圍。對此，法律和司法解釋沒(méi)有明確的規定。但是，根據《最高人民法院關(guān)于行政機關(guān)根據法院的協(xié)助執行通知書(shū)實(shí)施的行政行為是否屬于人民法院行政訴訟受案范圍的批復》、《最高人民法院關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)協(xié)助人民法院執行造成轉移登記錯誤，人民法院對當事人提起的行政訴訟的受理及賠償責任問(wèn)題的復函》等司法解釋、司法政策的規定，不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)按照人民法院的民事裁定和協(xié)助執行通知書(shū)的要求辦理有關(guān)房地產(chǎn)權屬變更登記，屬于司法行為的延伸，不是一個(gè)獨立的行政行為。不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)只要沒(méi)有擴大執行范圍或違背生效民事裁定及協(xié)助執行通知書(shū)的精神采取其他違法措施損害他人合法權益的，無(wú)論該民事裁定及協(xié)助執行通知書(shū)是否被撤銷(xiāo)，不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)依據上述文書(shū)所實(shí)施的行為均不應作為行政案件納入行政訴訟的受案范圍。
參考案例：?jiǎn)涛臉s、胡麗瑪訴浙江省臺州市人民政府房屋行政登記案（浙江省臺州市中級人民法院〔2010〕浙臺行初字第6號行政裁定）。
8.不動(dòng)產(chǎn)登記行為的效力與相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)合同效力的關(guān)系
裁判要點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)對登記申請材料的形式真實(shí)性、合法性盡了審慎審查義務(wù)的，人民法院不得以相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)合同無(wú)效為由認定其登記行為違反法定程序。
適用解析：根據《物權法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律、法規的規定，不動(dòng)產(chǎn)登記申請人根據不同登記事項向登記機關(guān)提交了據以證明其權屬、不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等登記材料，登記機關(guān)對法律規定的要件材料進(jìn)行了形式真實(shí)、合法的審查，應當認為登記機關(guān)的審查已經(jīng)盡了審慎的義務(wù)，符合其職責范圍的要求。不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)依法不具有人民法院與仲裁機構判定相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)合同效力的職權，其不可能就合同的實(shí)質(zhì)合法性作出判斷，登記機關(guān)只需對申請人提供的申請材料的形式真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查。登記機關(guān)據此作出的登記行為，不應認定為違反法定程序。
參考案例：傅妤琳與上海市房屋土地資源管理局、中國工商銀行上海市第二支行、上海華城房地產(chǎn)發(fā)展公司房地產(chǎn)其他權利證明案（上海市第二中級人民法院2002年3月25日行政判決）。
9.房屋登記面積與實(shí)際面積不符時(shí)的權利救濟
裁判要點(diǎn)：登記機關(guān)未盡審核義務(wù)導致房屋產(chǎn)權證中記載的面積與房屋實(shí)際面積不一致的，權利人可以提起行政訴訟，請求撤銷(xiāo)房屋所有權證。
適用解析：房屋權屬證書(shū)是權利人依法擁有并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的合法憑證。根據《城市房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》的有關(guān)規定，房屋權屬審查是房屋產(chǎn)權登記機關(guān)應當遵循的法定程序，房屋所有權證書(shū)中記載的房屋建筑面積是法定面積，是房屋產(chǎn)權登記機關(guān)對房屋面積進(jìn)行確認的行為。該面積的正確與否直接關(guān)系著(zhù)產(chǎn)權人的權益，房屋產(chǎn)權登記機關(guān)實(shí)施房屋登記行為時(shí)，應當對用于房屋權屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪結果進(jìn)行審核。因登記機關(guān)未盡該審核義務(wù)導致房屋產(chǎn)權證中記載的面積與房屋實(shí)際面積不一致，權利人提起行政訴訟，請求撤銷(xiāo)房屋所有權證的，人民法院應予支持。
參考案例：李印蘭與新疆維吾爾自治區克拉瑪依市房產(chǎn)管理局、烏魯木齊市創(chuàng )天物業(yè)發(fā)展有限公司撤銷(xiāo)房產(chǎn)證案（新疆維吾爾自治區克拉瑪依市中級人民法院2003年8月4日行政判決）。
10.因申請人的過(guò)錯導致登記錯誤的處理規則
裁判要點(diǎn)：申請人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假申請等非法手段獲取房屋登記的，屬于申報不實(shí)，即便房屋登記機構無(wú)過(guò)錯，人民法院在訴訟中也應依法予以糾正。
適用解析：在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，登記機構應當對申請人提供的權屬證明和其他必要材料進(jìn)行審核。審核的具體內容包括：申請人提交的申請登記材料是否齊全且符合法定形式；申請人與提交材料記載的主體是否一致；申請初始接記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載是否一致；申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載的是否一致；申請登記的內容與有關(guān)材料證明的事實(shí)是否－致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利是否不沖突等。登記機構的審核，除應當到實(shí)地查看的情況外，主要是對申請材料的書(shū)面審核，關(guān)于申請登記材料的真實(shí)性、合法性和有效性，應當由申請人負責。根據《房屋登記辦法》第八十一條的規定，申請人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記行為不合法。因此，即使房屋登記機構按照法定程序履行了法定審查職責，其本身無(wú)過(guò)錯，也不能證明騙取的登記具有合法性，人民法院在訴訟中應當依法予以糾正。
參考案例：楊光群訴四川省瀘州市規劃建設局房屋行政登記案（四川省瀘州市中級人民法院〔2008〕瀘行終字第31號行政判決）。
11.不動(dòng)產(chǎn)登記行政訴訟中的舉證規則
裁判要點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)全部履行了法定的登記審查義務(wù)和注意事項，行政相對方未提供相應的證據的，應當承擔敗訴的法律后果。
適用解析：在行政訴訟中，由行政機關(guān)負舉證責任是行政訴訟舉證責任分擔的基本原則。具體行政行為合法與否是行政案件的核心問(wèn)題，當被告不能證明具體行政行為合法時(shí)，將承擔敗訴后果，但并不因此豁免行政相對方的舉證責任。根據《行政訴訟法》第五條的規定，人民法院審理行政案件，只對具體行政行為的合法性進(jìn)行審查。就不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件而言，人民法院主要審查的是登記發(fā)證行為的合法性，對事實(shí)和證據的審查主要是形式審查。不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)不可能就不動(dòng)產(chǎn)的取得、轉讓等法律行為去調取證據。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)全部履行了法定的登記審查義務(wù)和注意事項，行政相對方就應當提供相應的勝訴證據，為法院裁決提供依據，否則，就應當承擔敗訴的法律后果。
參考案例：張玉與烏蘭察布市集寧區房管局、李美英、李連生房屋管理行政登記案（內蒙古自治區烏蘭察布市集寧區人民法院〔2006〕集行初字第12號行政判決）。
12.登記事項已經(jīng)公證對登記機構履行審查義務(wù)的影響
裁判要點(diǎn)：公證機構就不動(dòng)產(chǎn)登記事項依法出具公證書(shū)的，并不能完全免除不動(dòng)產(chǎn)登記機構的必要的登記實(shí)質(zhì)審查義務(wù)。
適用解析：按照《物權法》第十二條的規定，不動(dòng)產(chǎn)登記機構除了要求申請人提交必要的登記證明材料，還應當采取詢(xún)問(wèn)、實(shí)地查看等方式核實(shí)產(chǎn)權狀態(tài)是否明晰。即不動(dòng)產(chǎn)登記機構就登記事項負有必要的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)。同時(shí)，按照《公證法》的規定，公證機構出具的公證書(shū)主要是確認具有法律意義的法律事實(shí)。因公證書(shū)載明的公證事項與不動(dòng)產(chǎn)登記機構要核實(shí)的事項不可能經(jīng)常存在一致性，為防止出現登記錯誤，無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)登記機構在登記程序中是否引入了“公證前置”程序，公證機構就不動(dòng)產(chǎn)登記事項依法出具公證書(shū)，并不能完全免除不動(dòng)產(chǎn)登記機構的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)。對此，《物權法》、《房屋登記辦法》等法律法規亦沒(méi)有規定不動(dòng)產(chǎn)登記申請人只要提交了登記事項的公證書(shū)，不動(dòng)產(chǎn)登記機構就可以不作任何其他實(shí)體方面的審查、核實(shí)。
參考案例：孫玉婷、王永蘭與昆明市住房和城鄉建設局、昆明市官渡區住房和城鄉建設局、隋斌房屋行政登記案（云南省昆明市中級人民法院〔2013〕昆行終字第23號行政判決）。
（未完待續）
