| 目 錄 一、 深圳市區核心商業(yè)圈分析---------------------------------------------2 二、 深圳寶安商業(yè)圈分析--------------------------------------------------17 三、 寶安中心區片區商業(yè)分析與預測-----------------------------------45 四、 正中商業(yè)廣場(chǎng)顧客群定位--------------------------------------------54 五、 競爭對手業(yè)態(tài)分析-----------------------------------------------------56 六、 正中商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)設計思路-----------------------------------------62 七、 正中商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)文化設計--------------------------------------65 八、 不同商業(yè)業(yè)態(tài)對租金影響分析--------------------------------------68 本報告以市場(chǎng)分析為主，業(yè)態(tài)設計僅僅是初步思路，正式業(yè)態(tài)方案需要進(jìn)入考察論證后做出正式設計方案。 關(guān)于顧客分析，建議在周邊住宅落成后進(jìn)行較大規模消費者問(wèn)卷調查。 一、 深圳市區核心商業(yè)圈分析 深圳零售業(yè)在激烈市場(chǎng)競爭中不斷發(fā)展壯大。接連的洗牌和重組，不僅給深圳零售業(yè)帶來(lái)了生機和活力，也帶來(lái)了撲朔迷離的市場(chǎng)局面。單打獨斗、稱(chēng)霸一方的現象已成過(guò)去時(shí)，各零售商經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的洗禮，已逐步認識到只有依靠整體力量，形成規模效應，重新進(jìn)行資源整合，才能得到進(jìn)一步發(fā)展，因此，隨著(zhù)深圳交通狀況的改善、基礎設施的完善，特別是地產(chǎn)的發(fā)展，已促使深圳在一定區域內形成了各具特色的不同商圈。 2002年8月，深圳特區報主辦了首屆“深圳商圈論壇”，第一次明確提出了“深圳八大商圈”的概念。時(shí)隔兩年，深圳商圈的發(fā)展如何？具有何種變化？誰(shuí)將在這商圈的楚河、漢界中脫穎而出，成為稱(chēng)雄市場(chǎng)的王者？ 深圳商圈的劃分 在2002年的“深圳商圈論壇”上提出的八大商圈，是指：以東門(mén)步行街為中心的“東門(mén)商圈”，以人口密度、地理優(yōu)勢自然形成的“人民南”商圈，以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題商城為主體、多種業(yè)態(tài)組合的“華強北商圈”，正在興起的“南山商圈”，位居深南中路市區中心以國際時(shí)尚品牌為主流的“深南中路商圈”，以購物、旅游、休閑為特色的“華僑城商圈”，有待創(chuàng )新開(kāi)發(fā)的寶安商圈、龍崗商圈。 在2003年，深圳商業(yè)飛速發(fā)展，各商圈也發(fā)生了一定變化，新的商圈已不斷涌現：中心區CBD商業(yè)圈、寶安中心區濱海商業(yè)圈、皇崗、布吉、翠竹—太寧、鹽田。因此，按商圈形成的時(shí)間劃分，可分為老商圈、次新商圈和新興商圈。 老商圈：東門(mén)、人民南、華強北。 次新商圈：南山（分南頭、南油中心區、南油蛇口）、深南中、華強城、寶安、龍崗。 新興商圈：皇崗、布吉、翠竹—太寧、鹽田。 各商圈的特點(diǎn)及競爭優(yōu)勢 （一） 東門(mén)商圈 東門(mén)商圈由東門(mén)老街沿變而成，東門(mén)老街的歷史可以上追溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪最密集、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久的商業(yè)旺區。東門(mén)商圈的形成、繁榮和發(fā)展，得益于東門(mén)步行街的改造，改造后東門(mén)商業(yè)步行街區由12條步行街相連，有20多家大型商場(chǎng)和數百家小型商鋪，已投入運營(yíng)的商業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，是目前深圳經(jīng)營(yíng)品種最為齊全的商業(yè)區，因此吸引了大量顧客前來(lái)東門(mén)購物，目前日均客流量達35萬(wàn)人次，節假日更高達50至60萬(wàn)人次，年營(yíng)業(yè)額逾50億元。主要百貨店有茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)。 圖1 東門(mén)主要商業(yè)步行街 （二） 華強北商圈 位于福田區的華強北原是個(gè)廠(chǎng)房集中的工業(yè)區，是一個(gè)自發(fā)性質(zhì)的電子產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)交易場(chǎng)所。到上世紀九十年代末，華強北已成為令人矚目的深圳主打商業(yè)旺區。其商圈范圍東起燕南路，西至華富路，南接南園路，北達紅荔路，深圳大動(dòng)脈深南大道橫貫其中，面積達1.6平方公里。商圈內擁有50多萬(wàn)居住人口，大小企業(yè)一千多家，工薪白領(lǐng)10多萬(wàn)人，交通四通八達，20多路公交車(chē)穿行其中，輻射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高達50萬(wàn)人次。 發(fā)展中的華強北是深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈：擁有全國最有影響的電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；有銅鑼灣、華強電子世界、紫荊城等30多家商業(yè)品牌大型商場(chǎng)，其中面積在一萬(wàn)平米以上的就達14家；擁有大小商家560多家，各式門(mén)店3400多家；有金融和證券機構40多家；保齡球館、迪廳、酒吧等60多家；同時(shí)又是達聲、桑達、華發(fā)等20多家上市公司的總部所在地。整個(gè)商圈年銷(xiāo)售總額逾200億元，已成為全國客流、物資、資金流、信息流量最大的商業(yè)區之一。 目前，華強北正在不斷升級擴容。一是政府對華強北進(jìn)行二期改造，進(jìn)一步完善交通、人行系統，加強步行街的建設；二是電子市場(chǎng)進(jìn)一步擴大，新建40000平米的新亞洲電子商城即將開(kāi)業(yè)運營(yíng)；三是國美、蘇寧兩家家電巨頭的進(jìn)入，使華強北專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)趨勢越來(lái)越明顯；四是茂業(yè)百貨進(jìn)駐華強北，已填補了華強北路缺少大型綜合百貨的空白，將進(jìn)一步帶動(dòng)華強北百貨業(yè)的發(fā)展，同時(shí)茂業(yè)百貨的進(jìn)駐，已使曼哈、儷人世界、東方時(shí)尚進(jìn)行重新調整、定位，形成良性的錯位經(jīng)營(yíng)、優(yōu)勢互補的格局；五是銅鑼灣將投巨資打造銅鑼灣新干線(xiàn)，將把振中路建設成購物、娛樂(lè )、飲食一條街?？梢灶A見(jiàn)，未來(lái)幾年內，華強北將變得更加繁榮。 圖2 華強北街 （三） 人民南商圈 人民南商圈以人民南路為中軸，北齊深南東路，南止羅湖口岸，東至東門(mén)南路，西至和平路，總面積約1.3平方公里。 人民南片區曾經(jīng)是深圳的中心區域和標志性區域，現有各類(lèi)建筑840多幢，總建筑面積493萬(wàn)平方米，建筑占地面積為47．6萬(wàn)平方米；擁有、國際商場(chǎng)、西武百貨、友誼城百貨、天安國際商場(chǎng)、羅湖商業(yè)城、深房百貨等11家大型商場(chǎng)，16家金融機構，33家中高級酒店，有陽(yáng)光、香格里拉、富臨、富苑、彭年等5座五星級大酒店；39家高檔次娛樂(lè )場(chǎng)所，數百家餐飲業(yè)和1萬(wàn)多家公司。有相當一批跨國公司辦事處入駐人民南，如沃爾瑪亞洲采購中心、丹麥的馬士基公司等；全市外資金融機構的90％在該片區。但近年來(lái)，隨著(zhù)片區開(kāi)發(fā)的急劇膨脹，交通、配套、市政功能、商業(yè)環(huán)境諸方面已遠遠無(wú)法適應形勢發(fā)展的需要，加之東門(mén)、華強北商圈的崛起，其昔日的輝煌景象漸失。 作為深圳市和羅湖區的商業(yè)、金融核心，人民南片區擔負著(zhù)深圳發(fā)展的龍頭作用，應充分利用人民南片區和羅湖口岸的各種綜合優(yōu)勢，因此深圳市政府已出臺總投資額達3.1億元的改造方案，力爭把人民南打造成代表城市水平和景觀(guān)形象的標志性商業(yè)街區和國際化的知名商業(yè)大街。 根據改造后人民南“立足于豪華高檔，以眾多高檔次的百貨商店和精品商場(chǎng)為依托，吸引來(lái)自?xún)汝懞蜕钲诘闹懈邔酉M者和香港居民”的市場(chǎng)定位，西武、國貿商場(chǎng)等也對賣(mài)場(chǎng)作進(jìn)一步調整、升級，70000平米的“金光華購物廣場(chǎng)”已經(jīng)開(kāi)業(yè)。人民南正在建設為集購物、餐飲、娛樂(lè )、旅游、商務(wù)五大功能于一體的區域型現代化商業(yè)文化中心。 圖3 開(kāi)業(yè)后金光華廣場(chǎng) 對于深華商場(chǎng)的商業(yè)市場(chǎng)調查，我們曾受深圳景億投資公司委托進(jìn)行估價(jià)與論證，該區域在地鐵開(kāi)通后增強商業(yè)活力。 圖4 人民南商業(yè)圈 （四） 華僑城商圈 華僑城，“國際人居示范小區”，社區住宅、生態(tài)環(huán)境按國際標準進(jìn)行建筑和規劃，在幾年之前，它的商業(yè)配套設施卻相對落后，以分散出租的小店為主，無(wú)法滿(mǎn)足高消費人群的消費需求。進(jìn)入新千年后，隨著(zhù)沃爾瑪、銅鑼灣的相繼入駐，具有良好購物環(huán)境和休閑功能的華僑城商圈開(kāi)始形成。華僑城銅鑼灣以“生態(tài)景觀(guān)＋海洋文化”獲得廣東省連鎖業(yè)協(xié)會(huì )的“最佳賣(mài)場(chǎng)形象設計”獎。目前華僑城商圈以銅鑼灣為核心代表，沃爾瑪、易家儂家居、步行精品廊、酒吧一條街分布其間，已成為白領(lǐng)階層、青年一族、外國人和游客休閑購物的好去處。 灣畔百貨由于抓住了白石州的巨大人流，開(kāi)業(yè)以后非常興旺，屬于大型社區購物中心，是深圳近年來(lái)最成功的社區商業(yè)物業(yè)。 由益田集團開(kāi)發(fā)的假日廣場(chǎng)是該商圈的一個(gè)亮點(diǎn)，也將極大促進(jìn)華僑城商圈的積聚客流能力，特別是針對廣大游客，該項目具有較大優(yōu)勢。 （五） 南山商圈 南山商圈是深圳市區內起步較晚而發(fā)展速度最快、發(fā)展空間最大的商圈，特別是2002年，其發(fā)展速度足可以用“突飛猛進(jìn)”四個(gè)字來(lái)形容。南山已成為深圳商業(yè)發(fā)展的又一重心，目前已形成南油商業(yè)中心區、南頭、及南油蛇口商圈三個(gè)商圈鼎立的格局。 人口概況 2003年年全區常住人口為62.19萬(wàn)。 后海、前海、蛇口片區更成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準普遍在大專(zhuān)以上，年齡主要集中在5-40歲之間，居住人口素質(zhì)居深圳各片區之首。 蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超過(guò)3000名），社區國際化氛圍濃烈， 具有較高的消費能力。 2002年，南山商圈作為深圳西部的商業(yè)中心開(kāi)始迅速崛起，以人人樂(lè )為首的零售商家繼續鞏固本土市場(chǎng)，并重新開(kāi)設分店；以銅鑼灣、曼哈為代表的域外零售商業(yè)也紛紛入主南山。到了2003年，這一勢頭進(jìn)一步放大，歲寶、萬(wàn)佳、友誼城、百安居、天虹等分店先后開(kāi)業(yè)；銅鑼灣、家樂(lè )福等又開(kāi)始了新一輪擴張。尤其是后海片區，新商業(yè)文化中心的加速建設，多達幾十個(gè)項目的陸續開(kāi)發(fā)帶來(lái)了強大消費力，海雅、人人樂(lè )、歲寶、國美、蘇寧、友誼城、南山書(shū)城等相繼開(kāi)業(yè)，以及在建的10萬(wàn)平方米的海岸商業(yè)項目、五星級的希爾頓酒店、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項目，使南山商圈的整體性和連續性進(jìn)一步增強。 保利文化大廈的商業(yè)廣場(chǎng)，主體建筑面積10萬(wàn)平方米左右，該項目緊鄰海岸商業(yè)廣場(chǎng)，在南山后海離海邊距離最近，占有比較好的位置。 圖5 保利文化大廈 海岸購物中心也是10萬(wàn)平方米購物中心，開(kāi)業(yè)后南山商業(yè)圈的格局將發(fā)生變化。由于南山商業(yè)圈與寶安中心區商業(yè)圈距離最近，因此，南山商圈的特征是值得我們密切關(guān)注的，我公司N10區項目在業(yè)態(tài)設計上不僅要注意與寶安25區老商業(yè)圈錯位經(jīng)營(yíng)，而且也要考慮與南山商圈形成互補性。 圖6海岸購物中心 （六） 深南中商圈 以中信城市廣場(chǎng)為中心，向深南中路周邊輻射，商圈內有地王、歲寶、國際商場(chǎng)等，地處深圳政治、金融、商務(wù)中心區域。中信城市廣場(chǎng)這一大型購物中心的出現，必將推動(dòng)深圳商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，而吉之島、西武進(jìn)駐中信城市廣場(chǎng)已大大提升深南中商圈的品位，華潤商城的建設是該商圈實(shí)力形成的強化劑。 圖7 開(kāi)業(yè)后的華南萬(wàn)象城 （七） 寶安商圈 “二線(xiàn)關(guān)”管理改革具體措施的進(jìn)一步實(shí)施和地鐵一號線(xiàn)延伸等，對寶安新老城區的經(jīng)濟帶來(lái)了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，使關(guān)內眾多商家紛紛提前行動(dòng)、搶占先機，大舉進(jìn)駐寶安。加上許多寶安本土的大中型商場(chǎng)，一個(gè)以廣深公路為主軸、各鎮村為輻射面的寶安商圈正在形成。 3年前寶安只有100多萬(wàn)人口，2003年寶安區的常住人口達到182.73萬(wàn)，實(shí)際上在寶安生活的人口據估計達到400萬(wàn)，約占了深圳的半壁江山。人口意味著(zhù)消費力，人口激增蘊藏的巨大消費潛力自然令各大商家矚目。同時(shí)，寶安近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)蒸蒸日上，而新城區大規模地產(chǎn)運動(dòng)呼之欲出，為這一地區新興商圈的崛起提供了基礎性平臺和有力的支撐。 寶安商業(yè)的發(fā)展，起始于南城百貨的問(wèn)世，爾后恒豐商場(chǎng)、佳華平價(jià)商場(chǎng)、新一佳相繼出現，進(jìn)入21世紀后，寶安巨大的消費力使深圳百貨業(yè)巨子紛紛搶灘寶安城，天虹搶占寶安新中心區，順電、海雅雙雄會(huì )于寶城未來(lái)的商業(yè)步行街，上萬(wàn)平方米的大商場(chǎng)已有20家左右，而商家進(jìn)駐的步伐也越來(lái)越快，人人樂(lè )、沃爾瑪也相繼開(kāi)業(yè)。沃爾瑪駐扎前進(jìn)路，該項目物業(yè)由深圳國際信托投資公司投資興建。 目前，寶安區政府計劃把寶城25區改造成關(guān)外的華強北，改造后的功能被定位為寶城的大規模、多功能、一站式購物中心及大型綜合零售商貿區，這意味著(zhù)寶安將出現成規模的商業(yè)旺區。 （八） 龍崗商圈 龍崗商圈指龍崗中心城區域。龍崗中心城是深圳東部地區行政、文化中心，一座現代化花園式衛星城市，中心城面積32平方公里，規劃人口25—30萬(wàn)人，隨著(zhù)新城區中心的建設，本區域將形成以科技、教育、文化、衛生等高層次的第三產(chǎn)業(yè)為主體、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導向的綜合型現代化新城區。 龍崗巨大的商業(yè)發(fā)展空間已引發(fā)了一場(chǎng)聲勢浩大的造MALL運動(dòng)，除世貿中心外，目前在建的有五洲風(fēng)情MALL、鵬達假日MALL、星河MALL，三個(gè)項目加起來(lái)超過(guò)６０萬(wàn)平方米，如此規模的重復造“MALL”，必將會(huì )產(chǎn)生明顯的商業(yè)結構性失衡。 新商圈不斷崛起 （一）皇崗口岸商圈浮出水面 皇崗口岸24小時(shí)通關(guān)和地鐵即將開(kāi)通，直接刺激了皇崗口岸商業(yè)的發(fā)展，人人樂(lè )、國美已先入為主。而皇御苑推出的5萬(wàn)平米裙樓皇御商城，將改變皇崗口岸無(wú)大型商業(yè)業(yè)態(tài)的局面，將為皇崗商圈的興起起到領(lǐng)航作用。 皇御商城占據亞洲最大的陸路口岸——皇崗口岸的一線(xiàn)位置，南面一橋相連，直通香港；北面緊鄰福田中心區，連接上海賓館、華強北大商圈，為中心區的一級輻射區，位置優(yōu)越，輻射深港兩地1400萬(wàn)人口的龐大消費市場(chǎng)；交通便捷，未來(lái)地鐵連接四面八方，占據地利之勢，利于商業(yè)發(fā)展。 皇崗口岸實(shí)施24小時(shí)全日通關(guān)后，通關(guān)條件和服務(wù)不斷完善，日通關(guān)人流量達6萬(wàn)人次。隨著(zhù)大量住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)，皇崗片區居民日益增多，常住人口近10萬(wàn)人，流動(dòng)人口達15萬(wàn)之多。由于片區多為中高檔住宅，居民消費力較強，商業(yè)基礎堅實(shí)，因此，占據皇崗口岸一線(xiàn)位置的皇御商城，擁有諸多市場(chǎng)利好因素支撐，猶如位于羅湖口岸的羅湖商業(yè)城，將成為港人及游客的另一購物及娛樂(lè )天堂。 （二）布吉商圈即將問(wèn)世 布吉是深圳關(guān)外片區人口最多、市場(chǎng)最繁華的區域，95年以來(lái)，受購房入戶(hù)政策的影響，布吉因其緊靠羅湖的特殊地理條件，使得特區內的大量人口涌向這里置業(yè)，過(guò)去一個(gè)荒蕪的小鎮，一下子變樣了，愛(ài)熱鬧的香港人也紛紛趕來(lái)這里安家，幾年時(shí)間，布吉變成了擁有60萬(wàn)人口的廣東第一強鎮。 然而，布吉尚沒(méi)有一個(gè)大型商業(yè)中心，大量人群還得經(jīng)過(guò)擁擠不堪的布吉聯(lián)檢站進(jìn)入市區的東門(mén)、華強北等地購物、消費。目前，布吉已走向了“舊城改造”和“中心區開(kāi)發(fā)”的第二次城市發(fā)展道路，其中心區開(kāi)發(fā)必然要對房地產(chǎn)和商業(yè)布局進(jìn)行規劃。在開(kāi)發(fā)的中心區核心地帶已建有大世紀花園、灝景明苑、麗日翠庭、金運家園等樓盤(pán)，而灝景明苑和金運家園都設有約2萬(wàn)平方米的商業(yè)裙樓，在金運家園和大世紀花園之間，沿路酒樓、咖啡廳、百貨店等小型商業(yè)布點(diǎn)已成行就市。最具商圈形成趨勢的是金運家園附近正在開(kāi)發(fā)的4萬(wàn)平米的萬(wàn)佳商業(yè)樓盤(pán)，萬(wàn)佳進(jìn)駐布吉，必將促成布吉新商圈的形成。 深圳商圈飛速發(fā)展的原因分析 （1）、經(jīng)濟的發(fā)展帶來(lái)商業(yè)的繁榮 改革開(kāi)放以來(lái)，深圳經(jīng)濟高速發(fā)展，GDP水平遠遠高于全國平均水平， 2003年，全市實(shí)現GDP2860.51億元，同比增長(cháng)17.3%。人均GDP53887元，同比增長(cháng)7.5%，持續穩定的經(jīng)濟增長(cháng)環(huán)境，極大地改變了人民的生活，給商業(yè)提供了新的發(fā)展空間。 2003年深圳完成社會(huì )消費品零售總額801.77億元，比上年增長(cháng)16.3％。其中，批發(fā)零售貿易業(yè)零售額661.35億元，增長(cháng)20.5％，飲食業(yè)零售額133.91億元，下降0.2％。批發(fā)零售貿易和飲食業(yè)全年完成增加值224.54億元，增長(cháng)14.0％。消費品市場(chǎng)銷(xiāo)售暢旺，其中家電音像銷(xiāo)售額增長(cháng)48.7％，汽車(chē)銷(xiāo)售額增長(cháng)150.8％，文化辦公用品銷(xiāo)售額增長(cháng)117.1％。 （2）、開(kāi)放的市場(chǎng)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)活力，這也是深圳商業(yè)之所以能夠迅速崛起的根源所在。 （3）、人口的增加和居民收入的增長(cháng)，使深圳消費空間進(jìn)一步擴大。 （4）、通關(guān)時(shí)間的延長(cháng)和通關(guān)政策的放寬促使大量港人來(lái)深購物、消費。據統計，2001年，港人北上廣東消費達220億元以上，其中一半以上在深消費，這一數據已呈不斷上升態(tài)勢。 （5）、交通狀況的改善特別是深圳地鐵的開(kāi)通，進(jìn)一步推動(dòng)“商圈運動(dòng)”的發(fā)展，同時(shí)增強了各商圈的幅射力。 （6）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的升溫和無(wú)數高檔樓盤(pán)、高尚社區的涌現，是商圈不斷興起的催化劑。 （7）、中國加入WTO，促進(jìn)了國際間的交流與合作，使市場(chǎng)競爭進(jìn)一步加劇，國外商業(yè)巨頭的進(jìn)入，進(jìn)一步提升了各商圈的競爭力，同時(shí)也促進(jìn)了本土商業(yè)的發(fā)展。 深圳商圈存在的的問(wèn)題 深圳商圈雖然發(fā)展迅速，商業(yè)雖然繁榮，但與上海相比，還有明顯的差距，目前尚沒(méi)有一個(gè)名揚全國的商圈，各商圈也沒(méi)有象上海的徐家匯商圈一樣，擁有太平洋百貨、東方商廈、港匯購物廣場(chǎng)等響當當的招牌企業(yè)。究其原因，主要有： （1）、深圳市場(chǎng)完全開(kāi)放，缺乏政府規劃的指導。開(kāi)放的市場(chǎng)雖然給企業(yè)帶來(lái)活力，但也造成了開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的盲目性，導致商圈之間和商圈內各店鋪的經(jīng)營(yíng)特色不明顯，這是深圳各商圈無(wú)法出現領(lǐng)軍商業(yè)企業(yè)的根本原因。 上海的徐家匯商圈，是由政府牽頭組建徐家匯商城集團，通過(guò)集團的宏觀(guān)調控，確保商圈規劃的錯位經(jīng)營(yíng)。 （2）、由于商圈不能錯位經(jīng)營(yíng)，使各商圈經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品無(wú)特色，商場(chǎng)主題定位模糊，缺乏嚴格的功能區分，這樣就產(chǎn)生兩種不良后果：一是“千店一面”的趨同化競爭，不斷引發(fā)價(jià)格戰；二是無(wú)法成功地將人流引導上樓，使二樓以上商鋪空置嚴重，甚至東門(mén)商業(yè)圈的二樓經(jīng)營(yíng)狀況也不佳。 （3）、交通擁擠、停車(chē)場(chǎng)不足制約了商圈的繁榮發(fā)展。任何一個(gè)商圈的形成和發(fā)展，都離不開(kāi)優(yōu)越的位置和發(fā)達的交通，但隨著(zhù)汽車(chē)家庭化，汽車(chē)數量劇增，各商圈路面交通已不適應發(fā)展的需要，交通阻塞、沒(méi)地方停車(chē)的現象在各商圈普遍存在，有的商場(chǎng)甚至沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)，有的把地下停車(chē)場(chǎng)改為超市，這樣做似乎提高了商場(chǎng)利用率、擴大了規模，但往往導致中高層消費群減少，銷(xiāo)售額下降，失去了具品牌忠誠度的顧客。 （4）、綠化面積、公共空間有限，導致顧客消費時(shí)間縮短，集客率降低。 （5）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與商場(chǎng)運營(yíng)商脫節，一些商業(yè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)往往不符合商業(yè)運營(yíng)的要求。特別是大量群樓商業(yè)，選址荒謬，根本不適應商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 深圳商圈發(fā)展趨勢 （1）、老商圈升級、突破 作為深圳的老商業(yè)旺區，人民南、東門(mén)、華強北三大商圈一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。自1997年以來(lái)，深圳有關(guān)部門(mén)先后對東門(mén)和華強北進(jìn)行了改造，并取得了顯著(zhù)效果。 華強北在進(jìn)行二期改造，著(zhù)重完善交通和人行系統，在此值得一提的是銅鑼灣百貨計劃投資3000萬(wàn)元建設銅鑼新干線(xiàn)，把振中路建設為集購物、娛樂(lè )、消費為一體的商業(yè)街區。 人民南商圈的改造方案已出臺，深圳市政府已下決心投資3.1億元把人民南打造成代表城市水平和景觀(guān)形象的標志性商業(yè)街區和國際化的知名商業(yè)街。人民南的改造，將會(huì )把羅湖口岸、國貿、東門(mén)步行街三個(gè)商業(yè)區激活和連通，將形成深圳規模巨大、特色分明而具內涵的東門(mén)---人民南商業(yè)圈。 （2）、深圳中心區將構建新的“頂級商圈” 中心區北區------也就是深南大道以北的這一片中心區是未來(lái)深圳的行政、文化中心。在這180公頃的中心區北區，建有深圳的主要行政設施，如市民中心、文化中心、電視中心等。同時(shí)，一幢幢高級寫(xiě)字樓、豪宅拔地而起，是未來(lái)的高尚片區。從工作、居住人群來(lái)看，未來(lái)中心區北區必然是社會(huì )名流的聚居地，其文化設施也將吸引大量市內以及來(lái)深旅游觀(guān)光客，大量高素質(zhì)、高收入的人群自然蘊涵著(zhù)巨大的商機。 據了解，中心區內已有購物公園和世紀家居廣場(chǎng)，尚缺少大型的綜合性百貨商場(chǎng)。天虹購物廣場(chǎng)的進(jìn)駐直接填補了這一空白。天虹購物廣場(chǎng)是天虹斥巨資打造的商業(yè)旗艦店，選址于星河國際，將目標顧客定為白領(lǐng)、金領(lǐng)的成功人士，也就是將鎖定中心區的集中消費群體。 定位于高檔的大型綜合性百貨商場(chǎng)的天虹購物廣場(chǎng)作為進(jìn)駐中心區的第一家百貨商場(chǎng)，透視了中心區的商業(yè)前景。天虹購物廣場(chǎng)的此次進(jìn)駐中心區，首先占據了地理上的優(yōu)勢。而且其高檔百貨商場(chǎng)的定位，符合政府的規劃，也順應了市場(chǎng)的需求，前景非常讓人看好。 建筑面積達到10萬(wàn)平方米的中心城生態(tài)型購物中心出現，標志深圳中心區商業(yè)圈即將形成。 （3）深圳濱海中心區商業(yè)圈即將形成 寶安濱海中心區是深圳唯一經(jīng)過(guò)政府規劃的濱海CBD區域，該CBD內中高檔住宅區域大量興建，此外將有無(wú)數高級寫(xiě)字樓、酒店以及一些知名的展館和濱海旅游娛樂(lè )場(chǎng)所，隨著(zhù)房地產(chǎn)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)和積聚，各路商家將會(huì )往此遷徙。 政府規劃形成50萬(wàn)平方米的核心商業(yè)圈。 （4）、關(guān)外將不斷閃現新的商業(yè)亮點(diǎn) 隨著(zhù)二線(xiàn)關(guān)的改革及關(guān)外新興城鎮的崛起，必將促進(jìn)關(guān)外商圈的形成，龍華、福永、沙井、橫崗將憑借其優(yōu)越地理位置和基礎設施率先起跑。 （5）、伊崗---八卦嶺---清水河大商業(yè)物流園區現趨形 深圳市政府已將伊崗---清水河規劃為深圳的物流園區，目前已緊鑼密鼓地建設之中。該區人口密集，近在咫尺的八卦嶺工業(yè)區有很多工廠(chǎng)已從此地退出，一部分廠(chǎng)房已為商用，家居商場(chǎng)密布，目前盤(pán)踞此地的有香江、金海馬、新世紀、國安居、百安居、好又多、華潤、新一佳、一致藥店等，隨著(zhù)物流園區的建成，這里必將成為物流最為豐富的商圈。 （6）、新型社區是眾商家爭搶的另一要地 深圳新型社區不斷形成，每一社區聚居著(zhù)大量人群，暗含著(zhù)商機，商業(yè)配套設施不斷完善，因此，商業(yè)社區化是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的另一趨勢。沃爾瑪在深圳開(kāi)設新型社區店，足以說(shuō)明社區商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展潛力。 誰(shuí)將成為跨越楚河漢界稱(chēng)雄市場(chǎng)的王者 據統計，目前全市已有各類(lèi)連鎖企業(yè)100多家，在市內外開(kāi)設的各類(lèi)門(mén)店3000多間。2000年深圳商家排名全國零售百強只有萬(wàn)佳和百佳，2002年進(jìn)零售百強的深圳企業(yè)增加到8家，華潤萬(wàn)佳排名第7位，新一佳、人人樂(lè )、民潤、銅鑼灣、百佳、天虹、茂業(yè)分別排名第22、26、29、34、36、45、48位。這說(shuō)明深圳零售業(yè)發(fā)展快，市場(chǎng)很活躍，另一方面也反映出深圳零售業(yè)實(shí)力不強，沒(méi)有形成象華聯(lián)、聯(lián)華一樣的全國強勢企業(yè)。 雖然深圳商圈異彩紛呈，各零售商也群雄而起，但要想成就全國乃至跨國名牌企業(yè)，尚有待時(shí)日。因為深圳的零售企業(yè)尚未形成強有力的核心市場(chǎng)競爭力。 深圳商圈在形成的過(guò)程中，其利潤空間已吸引新的企業(yè)加入零售業(yè)中，使零售業(yè)的競爭越來(lái)越激烈，競爭必然會(huì )導致深圳新一輪資源整合、行業(yè)洗牌的風(fēng)暴。經(jīng)過(guò)洗牌后，深圳零售業(yè)的競爭會(huì )進(jìn)一步增強。華潤萬(wàn)佳已完成了聯(lián)合，并向內陸發(fā)展，新一佳、民潤、百佳、銅鑼灣、茂業(yè)、天虹、歲寶等企業(yè)也正加速擴張步伐，規模不斷擴大，這些零售企業(yè)能否成為稱(chēng)雄市場(chǎng)的王者？我們拭目以待。 二、 深圳寶安商業(yè)圈分析 寶安商業(yè)市場(chǎng)分析主要觀(guān)點(diǎn)： ■超市競爭激烈，新一佳與萬(wàn)佳百貨等是主要競爭對手，以沃爾瑪加入寶安商圈為標志，深圳寶安商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)入新時(shí)代。深圳國際信托投資公司投資興建商業(yè)物業(yè)，沃爾瑪事前與深國投確定總體建筑規劃，標志超市類(lèi)商業(yè)物業(yè)規劃最高水平。 ■以翻身路天虹商場(chǎng)為標志，寶安商業(yè)從超市競爭為主，轉向百貨的激烈競爭，海雅百貨與天虹之間是百貨類(lèi)別主要競爭對手。 ■深業(yè)新岸線(xiàn)等濱海中心區項目將吸引市區前來(lái)購買(mǎi)住宅，其中從業(yè)內人士了解在深業(yè)新岸線(xiàn)前期認籌的客戶(hù)中關(guān)內的客戶(hù)約占50%左右。著(zhù)名品牌地產(chǎn)商的進(jìn)入逐漸消除關(guān)外心理障礙，帶動(dòng)濱海中心區住宅建設大大加速。優(yōu)質(zhì)教育學(xué)位增加和購物中心興建，將鼓勵市區人群前來(lái)寶安置業(yè)。以寶安區政府明年入住新辦公大樓為標志，寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)將逐漸開(kāi)始。 ■ 以香繽廣場(chǎng)的興建為標志，購物中心業(yè)態(tài)開(kāi)始在寶安興起，中高檔購物中心要先入為主，起點(diǎn)要高。 ■ 濱海新區需要購物中心新的業(yè)態(tài)，需要打破傳統裙樓商業(yè)物業(yè)低檔開(kāi)發(fā)格局，需要定位為中高檔購物中心，實(shí)現購物、休閑、餐飲、娛樂(lè )一體化。 （一）寶安宏觀(guān)商業(yè)市場(chǎng)分析 寶安由于經(jīng)濟發(fā)達，消費市場(chǎng)日益擴充，逐漸成為深圳的零售業(yè)旺地。全區3000平方米以上的商場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到40多家，其中上萬(wàn)平方米的商場(chǎng)18家。2002年寶安社會(huì )零售總額達到80億元，位于羅湖、福田之后。（附圖） 進(jìn)入2003年，寶安商貿業(yè)繼續保持強勁發(fā)展勢頭，一季度全區共實(shí)現社會(huì )零售總額27.98億元，比上年同期增長(cháng)24.4%，社會(huì )消費力旺盛；商鋪成交也比去年大幅增長(cháng)，銷(xiāo)售面積1.4萬(wàn)平方米，成交金額1.5億元。 寶安的城區及一些鎮的繁華地帶附近的廠(chǎng)房已有許多成功“工轉商”，寶安的旺區鬧市也開(kāi)始由工業(yè)向商業(yè)轉型，市場(chǎng)硬件建設水平、經(jīng)營(yíng)手法以及管理水平穩步提高。 區鎮間商圈專(zhuān)業(yè)業(yè)態(tài)區別明顯 寶安目前已形成多個(gè)初具規模的區鎮商圈，而且區鎮間商圈行業(yè)氛圍劃分明顯。比如龍華鎮形成了服裝商圈，有萬(wàn)眾城服裝批發(fā)市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額約占整個(gè)寶安區的1/3。福永鎮形成了家私商業(yè)圈，其家私商貿城為全市最大的家私批發(fā)市場(chǎng)。新安街道則形成電子、五金、百貨商業(yè)圈，西鄉形成了建材批發(fā)的商業(yè)圈，公明鎮則形成了荔枝產(chǎn)銷(xiāo)商業(yè)圈。 圖8寶安區商業(yè)圈分布 城區商圈依托各大商場(chǎng)形成發(fā)展 目前在寶安城區，以各大商場(chǎng)為依托，各自形成了幾大商圈，各有特色，如以萬(wàn)佳為中心的新安湖商圈、以新一佳為中心的公園路商圈，各個(gè)商圈特點(diǎn)不同，但尚未形成一個(gè)真正的商業(yè)中心。 由小型單一向大型綜合發(fā)展 目前寶安的商業(yè)已從小型單一型的街鋪向大型綜合型的超市百貨方向發(fā)展，如萬(wàn)佳、天虹、海雅等紛紛落戶(hù)，已擁有3000平方米以上的大型商場(chǎng)33家，其中上萬(wàn)平方米的大型、特大型商場(chǎng)18家，此外還擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)13家，星級酒店22家。 大型超市競爭激烈 寶安是廣東乃是全國經(jīng)濟最為活躍的城鎮之一，其蘊涵的巨大商機吸引了無(wú)數商家，成為各零售商家的必爭之地。沙井電子城、華潤萬(wàn)家沙井店、天虹商場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)后，海雅百貨、沃爾瑪也入駐寶安，各大賣(mài)場(chǎng)之間的競爭相當激烈。 商業(yè)形態(tài)逐漸轉變 寶安商業(yè)正逐漸由零散街鋪向大型超市進(jìn)行轉變，經(jīng)營(yíng)形態(tài)也從單純的商品買(mǎi)賣(mài)進(jìn)化到以提倡服務(wù)、購物環(huán)境的商品交易。 投資主體多元化 相比較以往傳統的商鋪銷(xiāo)售對象，現時(shí)商鋪投資已成為大眾化的投資工具。 （二）寶安零售業(yè)特點(diǎn) 與深圳市區相比，寶安現正處于深圳零售業(yè)發(fā)展的第二階段，大型超市、百貨商業(yè)形態(tài)逐步普及，目前已形成了超市百貨業(yè)與傳統街鋪并存的格局，各百貨超市間競爭激烈。 98年之前寶安零售業(yè)最大特點(diǎn)是以臨街商鋪經(jīng)營(yíng)為主，隨著(zhù)新一佳、萬(wàn)家、天虹、海雅、沃爾瑪等商業(yè)連鎖機構入駐，大型超級市場(chǎng)與百貨逐步占據主導地位，成為寶安零售業(yè)的主力軍。 （三）主城區商圈劃分 新商圈不斷出現 隨著(zhù)城市的發(fā)展，寶安除原宥的新安街區、西鄉街等傳統商業(yè)區域外，在城市的原有工業(yè)區域基礎上逐步發(fā)展，新的商業(yè)不斷崛起，各區域已經(jīng)具備新一代商圈規模。由于政府規劃等因素影響，商業(yè)發(fā)展逐漸步入軌道，向多點(diǎn)多層次的方向發(fā)展。目前寶安城區的商業(yè)大體呈現如下的格局： 以萬(wàn)佳為中心的新安湖商圈和以佳美達百貨為中心的十區商圈歷史較久，商業(yè)氣氛濃厚，彼此連鎖緊密，輻射范圍較大，是目前寶安城區最繁華的商業(yè)區域之一。 以天虹為中心的翻身路商圈商業(yè)定位檔次較高，輻射規劃的寶安新中心區，地理位置優(yōu)越，發(fā)展空間較為廣闊，現實(shí)已發(fā)展得頗具規模，這是我們重點(diǎn)分析的商業(yè)圈。 以新一佳為中心的公園路商圈屬于區域性商業(yè)中心，其面向的客戶(hù)群體主要為附近工廠(chǎng)員工，商業(yè)檔次相對較低。 以華城百貨為中心的上合商圈位于31區上合市場(chǎng)旁，定位于滿(mǎn)足周邊居民的配套，面向的客戶(hù)群體主要為工廠(chǎng)員工和部分上合村民。由于地理位置的局限性，它的影響范圍不是很大。 以萬(wàn)業(yè)城百貨為中心的弘雅商圈為新興的商業(yè)區域，由于所在區域樓盤(pán)供應量較大，隨著(zhù)新樓盤(pán)的不斷入伙，人氣漸旺，潛在消費力巨大。 以南城百貨和佳華商場(chǎng)為中心的西鄉商圈屬于興起時(shí)間較早的老商業(yè)鬧市區，在寶安的知名度很高，也是目前城區外最為繁華的商業(yè)區域之一。 以萬(wàn)佳和天虹為核心的沙井商圈已經(jīng)形成，但該區域購買(mǎi)高檔商品依舊到市區。 即將興起的寶安CBD商業(yè)圈，將為寶安乃至深圳未來(lái)的核心商業(yè)區。 （四）主城區商圈細分分析 目前在寶安城區，以各大商場(chǎng)為依托，各自形成了幾大商圈，形成良性競爭格局，但高檔商業(yè)項目幾近空白，缺少一個(gè)真正的商業(yè)中心。 以萬(wàn)佳為中心的新安湖商圈 商圈概述 寶安二十五區是寶安歷史悠久、商業(yè)氣氛最為濃厚的商圈之一。該區域周?chē)饕亲≌瑓^，市政配套、生活配套設施相當完善，片區消費力強大。以商圈為依托，住宅物業(yè)發(fā)展良好，而新樓盤(pán)的入伙也增強了這一帶的人氣，片區已形成住宅與商業(yè)交互促進(jìn)發(fā)展的良好氛圍。 隨著(zhù)寶安萬(wàn)佳2000年元月份進(jìn)駐新安湖商城，以萬(wàn)佳百貨為中心，建安一路商業(yè)街為中軸，依托住宅區的強大消費力，整個(gè)商圈被帶動(dòng)起來(lái)，商業(yè)氣氛漸濃，已經(jīng)成為寶安現今商業(yè)氣氛最濃的區域。由于受到新圳西路狹窄路況以及甲岸村農民門(mén)面檔次的影響，商圈的發(fā)展受到較大限制，上升空間會(huì )受到一定的制約。 核心店 萬(wàn)佳百貨 萬(wàn)佳百貨寶安店是萬(wàn)佳在關(guān)外的第一家分店，營(yíng)業(yè)面積23000平方米，經(jīng)營(yíng)品種10萬(wàn)種。這里擁有現寶安區所獨特的現代化、信息化導購，大型觸摸式電腦和信息電視為購物者提供最新的商品發(fā)布信息，在這里還可以查詢(xún)到公交線(xiàn)路和天氣預報等信息。齊全的商品、中檔的定位、專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)加上萬(wàn)佳良好的口碑，使這里成為寶安白領(lǐng)主要的消費場(chǎng)所。 圖9 萬(wàn)佳百貨 其他主要商業(yè) 新安湖商業(yè)城 世界廣場(chǎng)購物城 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 寶港家居電器廣場(chǎng)、寶港電器批發(fā)中心。 寶港家居電器廣場(chǎng)位于五區新安二路，占地約20000平方米，專(zhuān)業(yè)從事家用電器、家具的批發(fā)零售，是美的深圳兩大代理商之一及格力股東之一，日前又成為澳柯瑪深圳的總代理。目前入駐的有多個(gè)知名品牌，成為寶安人購買(mǎi)電器、家居產(chǎn)品的優(yōu)勢。 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布： 類(lèi)型 物業(yè)名稱(chēng) 業(yè)態(tài)分布 備注 大型超市、百貨 萬(wàn)佳百貨 -1層：蔬菜、肉類(lèi)、水果等鮮菜超市 1層：食品超市、糖酒等 2層：男裝、鞋 3層：女裝 4層：兒童嬰兒服裝、玩具、電器等。 新安湖商業(yè)城 1層：男女服飾、成衣紡織品、化妝品、飾物、音響電器 2層：男女服飾、童裝、美容、個(gè)人護理坊等。 世界廣場(chǎng)購物城 1層：時(shí)裝、皮具、美容美發(fā)等 2層：酒吧、美容 主要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 寶港家居電器廣場(chǎng) 1層：小家電、電腦、數碼產(chǎn)品等 2層：電視、空調、音響等家用電器 3層：家具、家居飾品、辦公家私等 主要商家有美的、松下等 永利家私 新港家私 富馬家私等 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)家具、辦公家私 分布于建安一路、新安二路 購買(mǎi)力分析 寶安2002年社會(huì )消費品零售總額達95.84億元，比上年增長(cháng)19.3%，消費需求繼續保持較快增長(cháng)勢頭，新安是寶安區委區政府所在地，是寶安區政治、經(jīng)濟、文化中心，轄區總面積24平方公里，總人口34萬(wàn)人（其中戶(hù)籍人口8萬(wàn)多人），街道經(jīng)濟一直保持20%左右的增長(cháng)速度健康發(fā)展，城市居民人均收入2.38萬(wàn)元，農民人均收入1.08萬(wàn)元。片區經(jīng)濟發(fā)達，消費旺盛，購買(mǎi)力較強。 資料來(lái)源：寶安區計統局《2002年國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展情況》 新安招商網(wǎng)資料 周邊配套 該地段的市政、生活配套設施相當完善，周邊商鋪業(yè)態(tài)齊全，銀行、書(shū)店、酒樓、肉菜市場(chǎng)、手機店、服裝店、餐館、麥當勞、珠寶行、花店、電器行等與日常生活相關(guān)的配套設施應有盡有。 競爭個(gè)案 八區惠明盛地產(chǎn)商業(yè)項目 近4.6萬(wàn)平方米大型綜合性商業(yè)項目，物業(yè)形態(tài)傾向于做大型購物中心，前期正與多家大型商業(yè)管理機構進(jìn)行意向性接觸，以便在規劃設計階段進(jìn)行相應設計以滿(mǎn)足需要。 該項目計劃引進(jìn)家樂(lè )福等大賣(mài)場(chǎng)。 圖10 香繽廣場(chǎng) 交通狀況分析 商圈擁有發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò )，建安路、寶民路等幾條主要交通干道穿境而過(guò)，交通極為便利。途經(jīng)的主要公交路線(xiàn)有：603、604、611、661、662、311、320、507等。 周邊商業(yè)街分布： 周邊主要商業(yè)借 新圳西路商業(yè)街 服裝、食品、藥店、美容美發(fā)、音像、通訊、家居、彩印、電子、培訓、眼鏡、工藝品店、便利店等。 建安一路商業(yè)街（甲岸村口到新圳河間路段） 服裝、通訊、彩印、音像、餐飲、美容美發(fā)。 建安一路商業(yè)街（新圳河到新安二路段） 服飾、珠寶、銀行證券、通訊、家居、餐飲、藥店、便利店、花店等。 建安一路商業(yè)街（甲岸村口到興華二路段） 服飾密集分布，通訊專(zhuān)營(yíng)店較多，其余為家具、餐飲、電子、音響、廚具、藥店、便利店、美容美發(fā)、小五金、茶葉店等。 價(jià)格水平 萬(wàn)佳租金水平：35元/㎡.月，每年遞增5% 臨街商鋪租金水平：五區臨街鋪面245元/㎡.月 橋頭臨街鋪面204元/㎡.月 新安湖商城售價(jià)（95年）：1層10000元/㎡ 2層8000元/㎡ 新安湖商城租金水平： 1層：部分鋪位月租2500-3000元/㎡，鋪位平均月租2000元/㎡左右 整體租金水平：80元/㎡.月左右 2層：個(gè)別臨扶梯處鋪位月租2500元/㎡，鋪位平均月租1000元/㎡左右 注：新安湖商城因2樓現時(shí)經(jīng)營(yíng)狀況較差，1、2樓租金水平相差較大，參考意義不大。 以佳美達、海雅百貨為中心的十區商圈 商圈概述 十區商圈是寶安區政府重點(diǎn)規劃扶植的商業(yè)區，擁有優(yōu)美舒適的購物環(huán)境、便利發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò )以及完善的商業(yè)服務(wù)設施。根據區政府《寶安商業(yè)發(fā)展工作要點(diǎn)》指出，目標是將其建設成為集休閑、購物、娛樂(lè )為一體的商業(yè)旺區。 商圈以泰華商業(yè)城內的佳美達百貨為中心，周邊密集地分布著(zhù)華豐商業(yè)服裝店、創(chuàng )業(yè)電子城、順電、建安小商品批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。與佳美達為鄰的冠城世家有4萬(wàn)平方米的商鋪，大富豪百貨已入駐，位于原25區萬(wàn)寶電子廠(chǎng)有海雅百貨入駐。 隨著(zhù)商業(yè)區域的拓展、輻射范圍的增大，該商圈逐漸與新安湖商圈相連接起來(lái)，有望發(fā)展成未來(lái)寶安城區的商業(yè)中心區。 核心店 佳美達百貨 佳美達百貨在寶安并無(wú)大的名氣，此店是除翻身路分店外的第二家門(mén)店。商場(chǎng)規模不大，存在著(zhù)商場(chǎng)小、低檔次商品多、商品品種少的通病，但是經(jīng)常推出的特價(jià)商品策略還是吸引了大量顧客的光顧。此外，該區域大型綜合商場(chǎng)的缺乏也成為片區居民生活消費的主要場(chǎng)所。 圖11 佳美達百貨 海雅百貨 2003年8月份，海雅百貨的第一家分店在寶安25區開(kāi)業(yè)，正是瞄準了10區商圈此類(lèi)大百貨的空白，此番海雅有望作為龍頭百貨帶動(dòng)寶安25區整個(gè)商業(yè)化改造和其他關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的進(jìn)駐。 圖 12 海雅百貨 其他商業(yè) 華豐廣場(chǎng) 建安小商品批發(fā)市場(chǎng) 大富豪SHOPPINGMALL 大富豪集團整體租賃冠城世家前進(jìn)路部分總建筑面積約為4萬(wàn)平方米商鋪，商業(yè)打MALL概念，-1層和1層部分為超市，1層和2層設置為服飾、皮具品牌專(zhuān)賣(mài)區，3層為大型酒樓，4層為大富豪自營(yíng)夜總會(huì )，與海雅百貨共同成為本商圈的核心商業(yè)物業(yè)。 圖13 大富豪百貨 圖14 好百年（位于前進(jìn)路） 圖15 寶安前進(jìn)路沃爾瑪 沃爾瑪前進(jìn)路店是我們重點(diǎn)分析的對象，該項目是專(zhuān)門(mén)為沃爾瑪定制的標準商業(yè)物業(yè)，地上三層，地下一層作為停車(chē)場(chǎng)。前面擁有小廣場(chǎng)，設置大量休閑椅子。 一樓是蔬菜、生鮮水果、熟食，其中大型廚房設置在一樓中間位置。 二樓是電器，辦公用品，圖書(shū)，冷藏食品。 三樓是服裝、皮鞋、化妝品，藥店，家居用品等等。 整個(gè)購物廣場(chǎng)只設大型扶梯，不設垂直客運電梯。 沃爾瑪選址主要要求： 1. 2公里范圍內人口12-15萬(wàn)人。 2. 物業(yè)縱深50米以上，臨街面不低于70米。 3. 層高不低于5米，期房要求不低于6米。 4. 柱間距9米以上。 5. 至少300個(gè)顧客免費停車(chē)位。 圖16 前進(jìn)路天虹百貨寶安第二家店 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 創(chuàng )業(yè)電子城、惠寶廚具專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、順電家具 順電位于創(chuàng )業(yè)一路與建安路的交匯處，作為深圳家電業(yè)的龍頭企業(yè)，順電以“品牌帶動(dòng)消費”為宗旨，以國際、國內名牌商品為主導，走高端客戶(hù)路線(xiàn)。其公開(kāi)承諾的“差價(jià)補償”政策，以搶占寶安家電市場(chǎng)份額。 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布 類(lèi)型 物業(yè)名稱(chēng) 業(yè)態(tài)分布 大型超市、百貨 沃爾瑪 三層：百貨類(lèi) 二層：電器、圖書(shū)、音像制品；冷藏食品。 一層：超市 生鮮熟食、食品、蔬菜 佳美達百貨 1層：百貨類(lèi) 2層：食品、鮮果、日用百貨超市 海雅百貨 1層：化妝品、鞋、皮具 2層：服裝 大富豪SHOPPINGMALL -1層和1層：品牌店、超市 2層：男女服飾、皮具等 3層：酒樓 4層：夜總會(huì ) 主要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 順電 1層：電視、電腦、數碼產(chǎn)品、辦公電器 2層：空調、冰箱、洗衣機、小家電 3層：家居、衛浴 4、5層：精品家私 創(chuàng )業(yè)電子城 1層：電子元器件 2層：電腦配件 惠寶廚具市場(chǎng) 1層整層經(jīng)營(yíng)廚具類(lèi)產(chǎn)品 交通狀況分析 該商圈與萬(wàn)佳商圈緊密相連，建安路、創(chuàng )業(yè)路等主要交通干道貫穿其中，交通便利。途經(jīng)的主要公交線(xiàn)路有：602、603、613、616、618等。 周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分布 周邊主要商業(yè)街 前進(jìn)路商業(yè)街 家居建材、餐飲、電子、銀行證券、家電、藥店、便利店、服飾等。 華豐時(shí)裝商業(yè)街 以服飾商品為主 價(jià)格水平與銷(xiāo)售情況 冠城世家商鋪均價(jià)：18000元/㎡。 冠城世家面向興華路1層商鋪均價(jià)：21000—22000元/㎡ ； 租金200元/㎡。 冠城世家商業(yè)步行街商鋪均價(jià)：1層14000元/㎡ ；2層8000—9000元/㎡。 以寶安新一佳為中心的公園路商圈 商圈概述 商圈依托新一佳和靈芝公園，沿公園路周邊形成了以餐飲業(yè)為主的商業(yè)街，除餐飲業(yè)，通訊類(lèi)店鋪在該商圈分布也較為集中。周邊工廠(chǎng)眾多，因此該地區主要消費者為工廠(chǎng)員工，此商圈消費層次較低，表現比較平穩，是寶安區域性商業(yè)中心之一。 核心店 新一佳百貨 新一佳百貨是較早進(jìn)駐寶安的市內大型商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積27000平方米，生鮮類(lèi)產(chǎn)品是其最大亮點(diǎn)，其蔬菜瓜果是由新一佳無(wú)公害蔬菜基地直接供貨。其主要面對的顧客是附近工廠(chǎng)的員工和周邊老住宅區的住戶(hù)，走的是中檔偏4路線(xiàn)，在價(jià)格上有一定優(yōu)勢。商場(chǎng)購物環(huán)境一般，作為最早進(jìn)駐寶安的市內大型百貨，在寶安還是具有較高的知名度。 其他主要商業(yè) 公園路商業(yè)街鋪 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布 類(lèi)型 物業(yè)名稱(chēng) 業(yè)態(tài)分布 備注 大型超市、百貨 新一佳 1層：食品鮮果超市、化裝品、首飾、通訊等； 2層：家用百貨超市、家電 3層：男女服飾 4層：音像、玩具、書(shū)店等。 肯德基與一樓賣(mài)場(chǎng)相連。 周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分布： 周邊主要商業(yè)街 公園路商業(yè)街 飲食店密集分布、通訊店也較多、其余包括彩印、音像、便利店、美容美發(fā)店等零散分布。 街鋪 以天虹和萬(wàn)佳為核心的沙井商圈 圖17 佳華商場(chǎng) 圖18 萬(wàn)佳百貨 圖19 天虹商場(chǎng) 沙井商圈過(guò)去以佳華為主，后來(lái)市區的萬(wàn)佳百貨進(jìn)入沙井，在超市經(jīng)營(yíng)與中低檔百貨方面占據較大市場(chǎng)份額，天虹商場(chǎng)進(jìn)入沙井，蠶食了萬(wàn)佳的百貨業(yè)務(wù)。目前萬(wàn)佳百貨四樓空置，整個(gè)商業(yè)競爭比較激烈。 以寶安天虹為中心的翻身商圈 商圈概述 該商圈的主要特點(diǎn)是工廠(chǎng)少，住宅區密集分布，周邊居民消費需求旺盛。目前以天虹商場(chǎng)、肯德基、面點(diǎn)王為中心，以創(chuàng )業(yè)路和翻身路為輻射圈，在周邊住宅群中形成了較高規格的商業(yè)圈。 片區依托位處高起點(diǎn)規劃的新中心區這一得天獨厚的優(yōu)勢，遠期發(fā)展目標為以休閑、娛樂(lè )為主配合餐飲、文化、服務(wù)等為一體的多功能、高檔次、現代化的都市商業(yè)圈，商業(yè)發(fā)展前景看好。 核心店 天虹商場(chǎng) 天虹商場(chǎng)寶安翻身路店位于寶安新城創(chuàng )業(yè)路與翻身路交匯處，營(yíng)業(yè)面積20000平方米，經(jīng)營(yíng)十幾萬(wàn)種商品，采用其慣常的“百貨+超市”的業(yè)態(tài)，走中高檔路線(xiàn)，經(jīng)營(yíng)情況良好，在整個(gè)寶安商圈中，天虹處于領(lǐng)先位置，這里成為寶安主要的中高檔消費場(chǎng)所。 圖20 天虹商場(chǎng)寶安翻身路店 天虹商場(chǎng)寶安翻身路店屬于區域型購物中心，主要業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)百貨＋一層超市。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 寶安電子城 寶安電子城以經(jīng)營(yíng)高科技電子產(chǎn)品為主，一期4300平方米經(jīng)營(yíng)面積，主要經(jīng)營(yíng)電子元器件、電腦、辦公自動(dòng)化、音像制品、網(wǎng)絡(luò )系統等?，F已成為寶安的區域電子產(chǎn)品物流中心。 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布 類(lèi)型 物業(yè)名稱(chēng) 業(yè)態(tài)分布 備注 大型超市、百貨 天虹商場(chǎng) 1層：鞋類(lèi)、皮具、化裝品 2層：超市、花卉、工藝品 3層：女裝、休閑服、小百貨 4層：男裝、童裝、家電、文化用品 面點(diǎn)王、肯德基 主要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 寶安電子城 1、 2層：電子元器件 3層：品牌電腦及配件 周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分布 周邊主要商業(yè)街 翻身路商業(yè)街 五金、建材類(lèi)密集分布，其余包括家居、銀行、便利店、音像、餐飲、美容美發(fā)等 街鋪、裙房等 創(chuàng )業(yè)路商業(yè)街 以萬(wàn)業(yè)城為中心的弘雅商圈 商圈概述 在弘雅商圈中，萬(wàn)業(yè)城百貨處于中心位置，周邊上川路、建安路依托萬(wàn)業(yè)城百貨逐漸形成了一個(gè)小商業(yè)核心帶，成為弘雅片區主要的消費場(chǎng)所。此商圈前幾年并不引人注目，由于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較為集中，隨著(zhù)雅豪軒、雅然居、都市麗舍等樓盤(pán)的相繼開(kāi)發(fā)，片區居住氣氛濃厚，消費需求的旺盛帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，現今商業(yè)氣氛越來(lái)越濃。 核心店 萬(wàn)業(yè)城百貨 萬(wàn)業(yè)城百貨位于寶安29區建安路與上川路交匯處，營(yíng)業(yè)面積10000多平方米，是弘雅片區最大的綜合性商場(chǎng)。商場(chǎng)走中檔路線(xiàn)，商品品種較為豐富，經(jīng)營(yíng)情況尚可，客戶(hù)來(lái)源主要是周邊住宅區的住戶(hù)。 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布 類(lèi)型 物業(yè)名稱(chēng) 業(yè)態(tài)分布 大型超市、百貨 萬(wàn)業(yè)城百貨 1層：鮮果、食品超市 2層：服裝、家電、書(shū)籍、音像制品 周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分布 周邊主要商業(yè)街 上川路商業(yè)街 沿街商鋪：餐飲、通訊、茶藝、藥店、便利店、銀行、家私、美容美發(fā)等零散分布。 上川路、建安路沿街商鋪 建安路商業(yè)街 以華城百貨為中心的上合商圈 商圈概述 位于31區的上合商圈布局是以華城百貨、上合市場(chǎng)為中心，以上川路、上合路為兩條軸線(xiàn)，向周邊地區進(jìn)行輻射。其消費群體主要為周邊工廠(chǎng)員工，其次為上合村本地人，因此，商圈經(jīng)營(yíng)檔次以中低檔為主。 核心店 華城百貨 華城百貨位于上合市場(chǎng)旁，營(yíng)業(yè)面積5000平方米，由一家大型家私城改建而成，是上合較大的一個(gè)超級市場(chǎng)。商場(chǎng)里的商品以中低檔為主，購物者主要為工廠(chǎng)員工和上合村本地人。2001年開(kāi)業(yè)至今，因自身定位準確，經(jīng)營(yíng)狀況良好，成為周邊居民主要的餓消費場(chǎng)所。 其他主要商業(yè) 上合市場(chǎng) 上合市場(chǎng)位于華城旁邊，1層是肉菜市場(chǎng)，主要以單獨小鋪位形式經(jīng)營(yíng)，2層是華豐服裝市場(chǎng)。服裝市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)檔次較低，近年來(lái)，由于受到超市內中低檔服裝專(zhuān)柜的沖擊，服裝市場(chǎng)已迅速萎縮，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布 類(lèi)型 物業(yè)名稱(chēng) 業(yè)態(tài)分布 備注 大型超市、百貨 華城百貨 1層：家電、音像、藥店等 2層：鮮菜、食品超市（2/3）、服裝、皮具（1/3） 上合肉菜市場(chǎng) 攤位經(jīng)營(yíng)鮮肉、果菜等 上合市場(chǎng)1層 華豐百貨時(shí)裝 男女服飾、服裝、童裝、成衣紡織品等 上合市場(chǎng)2層 周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分布 周邊主要商業(yè)街 上川路商業(yè)街 種類(lèi)較為齊全，主要包括餐飲、通訊、建材、文具、家居、美容美發(fā)、便利店等。 上合路商業(yè)街 服飾類(lèi)門(mén)店密集分布，其主要包括美容美發(fā)、雜貨鋪等。 以南城百貨和佳華商場(chǎng)為中心的西鄉商圈 商圈概述 西鄉商圈是寶安的商業(yè)老區，興起時(shí)間較早，在寶安的知名度很高。以南城百貨和佳華商場(chǎng)為中心，沿著(zhù)西鄉街的兩旁緊湊地分布著(zhù)幾百家商鋪，匯聚了大量人氣，被當地冠以“小東門(mén)”之稱(chēng)，整體經(jīng)營(yíng)檔次偏低，是目前寶安城區之外最繁華的商業(yè)區域之一。 西鄉商圈最大的特點(diǎn)就是商業(yè)物業(yè)過(guò)度開(kāi)發(fā)，片區商業(yè)競爭非常激烈。在以西鄉碼頭為中心的2公里區域內密集分布著(zhù)六家大型商場(chǎng)：南城百貨、佳華商場(chǎng)、新一佳、福中福購物廣場(chǎng)、大新百貨、港惠購物廣場(chǎng)等，區域市場(chǎng)相對飽和。佳華、南城、新一佳都處于西鄉最繁華的中心地帶，三者之間定位相近，距離相隔也不遠，競爭猶為激烈。 過(guò)度競爭下經(jīng)營(yíng)不善已經(jīng)停業(yè)的銅鑼彎百貨。 圖21 寶安銅鑼灣 核心店 南城百貨和佳華商場(chǎng)已開(kāi)業(yè)多年，新一佳2003年進(jìn)駐原來(lái)的泗海百貨，且三個(gè)商場(chǎng)位于商圈中心繁華地帶，是西鄉商圈的中心。南城百貨營(yíng)業(yè)面積約5000平方米，佳華商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積約7000平方米、新一佳營(yíng)業(yè)面積約1.2萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)范圍基本一致，都是“超市+服裝、家電等”的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 圖22 南城百貨 圖23 佳華商場(chǎng) 其他主要商業(yè) 泗海百貨雖處在商業(yè)中心，但由于競爭激烈和經(jīng)營(yíng)管理不善導致開(kāi)業(yè)不久就停業(yè)，只好讓位于新一佳，銅鑼彎百貨位于西鄉麻布村，地理位置偏僻，營(yíng)業(yè)面積約3萬(wàn)平方米，開(kāi)業(yè)不久即宣告停業(yè)，福中福購物廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積約3萬(wàn)平方米，主要服務(wù)于福中?；▓@及周邊工業(yè)區里的工廠(chǎng)員工，定位低檔路線(xiàn)，勉強維持慘淡經(jīng)營(yíng)，現在已將大部分面積讓位于世紀中心家居市場(chǎng)（目前正在裝修中）。 主要商服物業(yè)業(yè)態(tài)分布 類(lèi)型 物業(yè)名稱(chēng) 業(yè)態(tài)分布 大型超市、百貨 南城百貨 1層：永安商業(yè)城，經(jīng)營(yíng)服飾、化妝品、珠寶等； 2層：食品、日化日雜、廚房用品、煙酒； 3層：服裝、皮具、床上用品、美容化妝品； 4層：電器、燈具、文體用品、書(shū)店、音像制品。 佳化商場(chǎng) 1層：食品超市； 2層：日化日雜、化妝品、床上用品； 3層：五金、電器、服裝、文體音像制品。 新一佳 綜合超市和少量種地檔百貨商品 港惠購物廣場(chǎng) 綜合超市類(lèi)商場(chǎng) 大新百貨 超市類(lèi)商場(chǎng) 主要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 恒威源美食休閑廣場(chǎng) 餐飲、休閑類(lèi)商場(chǎng) 家具廣場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)家私類(lèi)，河西路與寶安大道交匯處密集分布 周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分布 主要商業(yè)街 西鄉商業(yè)步行街 服飾、日雜、飲食等 零散的臨街商鋪 西鄉街道 服裝、首飾、通訊類(lèi)產(chǎn)品、各地風(fēng)味食品 （五）商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析 通過(guò)市場(chǎng)調查，對深圳市及寶安區的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行綜合分析，主要有以下模式： 大型商家參股 商家以品牌的形式參股而最終獲得商業(yè)物業(yè)的使用權或所有權。商家與發(fā)展商進(jìn)行利潤分成。商家進(jìn)入物業(yè)所花費的成本較高，一般而言，除非商家認為該物業(yè)對于其業(yè)務(wù)拓展存在必需性，才會(huì )考慮此經(jīng)營(yíng)方式。次種經(jīng)營(yíng)方式，不利于資金的迅速回籠。 商家購買(mǎi) 通常這種經(jīng)營(yíng)方式的成本高于其采用租賃形式進(jìn)入物業(yè)的3倍。次種經(jīng)營(yíng)模式局限性較大，主要限于商業(yè)利潤較高的商鋪和小商家購買(mǎi)的情況，大商家一般不灰采用次種經(jīng)營(yíng)模式。 招商返租 招商是以出租形式引進(jìn)大型商業(yè)。返租也叫售后包租、售后回租，在這種銷(xiāo)售方式下，發(fā)展商為促進(jìn)銷(xiāo)售，在樓盤(pán)出售時(shí)與買(mǎi)家約定，在出售后的一定年限內由該發(fā)展商以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金沖抵部分售房款或償付一定租金回報。先招商，然后返租是目前商業(yè)市場(chǎng)中常用的經(jīng)營(yíng)模式。 招商返租模式的優(yōu)勢分析 有利于資金迅速回籠。 避免個(gè)別出售或者個(gè)別出租導致的產(chǎn)權和使用權被分割。 小業(yè)主直接面對市場(chǎng)的單位租金要遠遠高于大商家所能承受的單位租金水平，招商返租可避免小業(yè)主的高租金仿礙引入大商家。 招商返租模式的劣勢分析 對于發(fā)展商而言，實(shí)際只是在一定年限里獲得部分凈態(tài)銷(xiāo)售（租金）收入，只是回收資金所獲得的一個(gè)資金機會(huì )成本，發(fā)展商開(kāi)發(fā)風(fēng)險較大。 高比例返租回報來(lái)吸引投資者購買(mǎi)，返租回報為發(fā)展商帶來(lái)了后期的資金壓力。 返租受法規限制 市場(chǎng)常用商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式： 商業(yè)價(jià)值較高的商鋪（如一層沿街商鋪）以出售方式，獲取利潤。商業(yè)價(jià)值次之的（如二、三層商鋪）以招商返租方式，獲取利潤。此種經(jīng)營(yíng)模式可以達到利潤最大化。 （六）典型商圈客流量分析 商圈人流量比較分析 統計前提： 選擇公園路新一佳、萬(wàn)佳、翻身路天虹三個(gè)商圈進(jìn)行統計，三家主要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)規?；鞠嗤?，具有一定的可比性。 男女年齡通過(guò)記錄人員目測觀(guān)察。 通過(guò)計數器幫助計數，保證較高的準確性。 記錄當天天氣： 周日，2003年4月6日，陰見(jiàn)多云，早上有零星小雨，溫度為20-23℃； 周二，2003年4月8日，陰偏東風(fēng)，溫度為21-25℃。 由于測試時(shí)間天氣較冷，時(shí)有陰雨，這一時(shí)間的客流量趨于一年中客流量的中偏下水平。 商圈 時(shí)間段 人流量（人） 男 15-30歲 男 31-60歲 女 15-27歲 女 28-60歲 合計 新一佳 周日11：00-11：30 201 177 201 144 703 周日13：00-13：30 182 219 171 198 870 周二11：00-11：30 66 81 90 138 375 周二13：00-13：30 78 54 129 81 342 小計 627 531 591 561 萬(wàn)佳 百貨 周日11：00-11：30 215 235 315 265 1030 周日13：00-13：30 321 189 495 318 1323 周二11：00-11：30 72 79 132 140 423 周二13：00-13：30 81 84 114 114 393 小計 689 587 1056 837 天虹 商場(chǎng) 周日11：00-11：30 219 150 258 240 867 周日13：00-13：30 192 153 237 189 771 周二11：00-11：30 69 72 120 134 395 周二13：00-13：30 89 84 130 142 445 小計 569 459 745 705 合計 1865 1577 2393 2103 7218 總體人流量，新一佳：萬(wàn)佳：天虹=2290：3169：2478，萬(wàn)佳商圈最好，天虹商場(chǎng)與新一佳商場(chǎng)旗鼓相當。 休息日人流量，新一佳：萬(wàn)佳：天虹=1573：2353：1638，萬(wàn)佳商圈最多，新一佳商場(chǎng)與天虹商場(chǎng)相差不大。 工作日人流量，新一佳：萬(wàn)佳：天虹=717：816：840，天虹最多，其次是萬(wàn)佳，新一佳最少。 總體上來(lái)講，女性逛街的比例明顯高于男性，年輕人的比例明顯高于年紀稍長(cháng)的人的比例。 新一佳商圈不同性別、不同年齡段的流動(dòng)人員相差不大。 萬(wàn)佳商圈的27歲以下的女性明顯高于其他人群；在男性當中，30歲以下的比例也高于31歲以上的比例。 天虹商場(chǎng)，女性消費者明顯高于男性消費者，不同年齡段女性消費者的數量相差不大；男性中，30歲以下的比例略高于31歲以上的比例。 商圈消費水平比較分析： 通過(guò)定量調查結果的交互分析，我們發(fā)現，三個(gè)商圈的消費水平比較接近，萬(wàn)佳略好于其他兩個(gè)商圈，天虹次之，具體數據如下： 消費者去商場(chǎng)次數 新一佳：萬(wàn)佳：天虹=41：48：45，萬(wàn)佳商圈略好，天虹其次； 總消費水平 新一佳：萬(wàn)佳：天虹=4030：5020：4800，萬(wàn)佳商圈略好，天虹其次； 平均消費水平 新一佳：萬(wàn)佳：天虹=98.29元：104.58元：106.67元，天虹商圈略好，萬(wàn)佳其次。 上述數據引用深圳愛(ài)地時(shí)代公司調研結果。 三、 寶安中心區片區商業(yè)圈分析與預測 總體上看，“深圳西岸?寶安中心區”規劃超前，應該是深圳中心區以外，深圳規劃及配套最好的區域次級中心區，超過(guò)南山商業(yè)文化中心區，深圳規模最大的體育中心“寶安體育中心”氣勢宏偉、深圳最大的區級行政中心“寶安行政中心”，即將啟用的地鐵1#線(xiàn)其延長(cháng)線(xiàn)明年即將動(dòng)工，使寶安中心區開(kāi)始進(jìn)入與深圳特區同步化的階段，中心區內道路建設及綠化超前，同時(shí)，“深圳西岸?寶安中心區”還是深圳最大的海濱中心區（超過(guò)南山、鹽田）。這些優(yōu)勢足以讓“深圳西岸?寶安中心區”在深圳占有足夠的位置。 但是，“深圳西岸?寶安中心區”現在還處于建設初期，除開(kāi)道路網(wǎng)情況比較好，體育中心館已投入使用以外，其它各項配套如地鐵、教育、公園、文化展覽、后期道路、填海造地工程都還需要進(jìn)行比較長(cháng)的時(shí)間。 根據2004年6月寶安中心區發(fā)布建設日程表和調研情況 (一)、行政、商業(yè) 寶安中心區建設項目中規模最大的項目——行政中心正在裝修中，預計明年春季寶安區的３８個(gè)部委辦局將搬到這里辦公。 為增強中心區產(chǎn)業(yè)功能，在中心區的新湖路南側兩個(gè)地鐵口之間約２０萬(wàn)平方米的土地上，將建成購物、飲食、休閑為一體的大型高檔購物公園，有關(guān)部門(mén)將引進(jìn)像歐倍得、麥德隆、吉之島之類(lèi)的知名商企。 (二)、交通 今年，政府計劃在前幾年修建１２條路段的基礎上，投資７億余元（不包括寶安大道的修建費用），在寶安中心區新建１４條路段。這１４條路段主要集中在中心區興華西路、甲岸路、羅田路、裕安路等重點(diǎn)道路上，這些路段將于７——９月相繼開(kāi)工，預計明年完工，屆時(shí)，中心區道路網(wǎng)絡(luò )將基本成型，并覆蓋中心區面積的９０％以上。 寶安大道與深南大道的接口處規劃設計已完工，南山方面正著(zhù)手施工，寶安方面動(dòng)工在即；寶城前進(jìn)路與南山接通在即，屆時(shí)，將有多個(gè)通道連接寶安與關(guān)內。 在１０７國道自然分隔出的新老城區之間，目前有３座立交橋連通，眼下，規劃部門(mén)正在進(jìn)行立交路口的改造設計，預計七八月份可以動(dòng)工，確保近兩三年３座立交橋車(chē)流通暢。 地鐵一號線(xiàn)在中心區設有３個(gè)站，間隔約為１公里，其二期工程的設計已完成，地鐵口的設計方案等將于近期與有關(guān)部門(mén)協(xié)調完成。目前，地鐵公司方面已對中心區到機場(chǎng)的之間進(jìn)行了察看，項目建設已通過(guò)省有關(guān)部門(mén)的評審，預計明年初開(kāi)工建設。 (三)、電力、排污等基礎工程 中心區的吹填工程今年將完成投資５５００萬(wàn)元，其中Ｎ２７區人工湖吹填工程預計７月份完工。 ２號雨水泵站，２號、３號污水泵站有望在今年９、１０月份動(dòng)工興建，在兩年半內全部建成，明年有望讓新圳河變清。 通信光纜的鋪設與道路的修建同步進(jìn)行。新安變電站計劃年底動(dòng)工，最遲明年初開(kāi)工。 (四)、教育體育等設施 占地５萬(wàn)平方米的寶安實(shí)驗學(xué)校（中小學(xué)）已開(kāi)始動(dòng)工，計劃于明年開(kāi)始招生。中心區還將引進(jìn)兩所民辦中、小學(xué)校，分別位于中心區的Ｎ５區和Ｎ１１區，占地分別為２．１萬(wàn)平方米和１．２萬(wàn)平方米，以免地價(jià)的優(yōu)惠條件向社會(huì )招標，學(xué)校招標初定在今年９月底前完成。 世紀廣場(chǎng)預計于今年１２月完成。圖書(shū)館、博物館、青少年宮等工程的可行性研究報告正進(jìn)行調整、修改，明年就可動(dòng)工。位于體育館旁的游泳場(chǎng)，設計方案已通過(guò)有關(guān)方面的評審，很快就可開(kāi)工建設。 深圳寶安新中心區重要樓盤(pán)及商業(yè)物業(yè)情況匯編 天悅龍庭 開(kāi)發(fā)商：龍光集團 代理：深圳中原經(jīng)紀公司 圖24天悅龍庭部分已經(jīng)封頂 總建筑面積20萬(wàn)平方米，2萬(wàn)平方米商業(yè)配套，新湖路購物休閑廣場(chǎng)。預計商鋪價(jià)格接近3萬(wàn)元。 金成時(shí)代 圖25 金成時(shí)代 開(kāi)發(fā)商：深圳市金成地產(chǎn)集團有限公司 銷(xiāo)售代理：置業(yè)國際 總建筑面積14萬(wàn)平方米，住宅景觀(guān)特色：地中海風(fēng)情立體園林 總戶(hù)數：760個(gè) 停車(chē)位：795個(gè) 其中1.5萬(wàn)平方米商業(yè)群樓 金泓凱旋城 開(kāi)發(fā)商：深圳市屹海達實(shí)業(yè)有限公司 代理公司：深圳世聯(lián) 總建筑面積：50萬(wàn)平方米 整個(gè)項目分為兩期開(kāi)發(fā)：第一期開(kāi)發(fā)35萬(wàn)平方米，第二期開(kāi)發(fā)15萬(wàn)平方米 其中主題商場(chǎng)2萬(wàn)平方米 商鋪價(jià)格：預計首層2萬(wàn)元左右 幸福海岸 開(kāi)發(fā)商：深圳福中福房地產(chǎn)公司 圖26幸福海岸 總建筑面積：40萬(wàn)平方米 一期開(kāi)發(fā)7萬(wàn)多平方米 8萬(wàn)平方米水景園林，雙層水上會(huì )所。、 商鋪價(jià)格：首層2.3萬(wàn)平方米左右 策劃代理：深圳德思勤置業(yè)有限公司 深業(yè)新岸線(xiàn) 圖27 深業(yè)新岸線(xiàn)—售樓處 55萬(wàn)平方米濱海大盤(pán) 深業(yè)集團 尚都 開(kāi)發(fā)商：鴻榮源地產(chǎn)公司 總建筑面積21萬(wàn)平方米 商業(yè)面積5萬(wàn)平方米，整體商業(yè)3萬(wàn)平方米，臨近地鐵口。 容積率3.6 總戶(hù)數：1314戶(hù) 停車(chē)位：1883輛 圖28 寶安中心區控制性規劃 中心區商業(yè)物業(yè)規模初步判斷 地塊 用途 控制面積 N10 N10地塊位于新湖路住宅區中間 地鐵上蓋商業(yè)購物中心 地上５萬(wàn)平方米，地下結合地鐵出口設計，１—２萬(wàn)地下商業(yè)物業(yè)，形成類(lèi)似香港地鐵金鐘站太古廣場(chǎng)那樣的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。 N12-N11 住宅為主，設置家居連鎖商場(chǎng) 2萬(wàn)平方米左右 根據寶安核心商業(yè)區專(zhuān)項規劃意見(jiàn)，從N10區地鐵出口到創(chuàng )業(yè)西路，建立商業(yè)步行街，打造文化一條街是比較理想的思路。 N7區地塊 N10地塊對面 商業(yè)街形態(tài) 住宅為主，沿著(zhù)路邊設置商業(yè)街 1萬(wàn)平方米 幸福海岸 社區商業(yè)形態(tài)2500平方米街鋪 商業(yè)物業(yè)面積2500平方米，49間街鋪，每間面積50平方米 N4區 區域與社區購物中心相互結合，尚都位于此區域 商業(yè)物業(yè)５萬(wàn)，已經(jīng)建設。 自身配有１６萬(wàn)平方米住宅 天悅龍庭 2萬(wàn)平方米，已經(jīng)建設 N5,N6區域 社區商業(yè)街形態(tài)，以住宅為主 面積2萬(wàn)平方米以?xún)?br>根據寶安中心區總體規劃理念和實(shí)際商業(yè)發(fā)展需要，建議嚴格限制新湖路以北新建住宅底層的較大面積購物中心，建議以商鋪形態(tài)出現，具體包括 寶華路 寶興路 從行政中心延伸到海邊兩側道路，建議以商業(yè)街形態(tài)為主，突出濱海旅游服務(wù)商業(yè)街特色 ２萬(wàn)平方米 N19區 適合建設區域購物中心 深圳商發(fā)投資控股有限公司開(kāi)發(fā)的第五大道 3.8萬(wàn)平方米左右，建議以大賣(mài)場(chǎng)為主，重點(diǎn)滿(mǎn)足居民區生活需要 濱海購物中心 購物中心，濱海特色，與中心廣場(chǎng)相隔兩個(gè)地塊。 預計20萬(wàn)平方米左右 N15-17,18 土地已經(jīng)批出在建設中，以辦公物業(yè)為主 建議限制發(fā)展大型商業(yè)物業(yè) N8區 金虹凱旋城 深業(yè)新干線(xiàn)社區商業(yè)1萬(wàn)平方，米 ２萬(wàn)平方米左右，適合發(fā)展專(zhuān)業(yè)商店 小計 其中15.8萬(wàn)平方米屬于近兩年建設及已經(jīng)開(kāi)工項目，20萬(wàn)平方米屬于遠景規劃，需要填海以后才能建設。 35.8萬(wàn)平方米（不含我們的項目） 根據寶安中心區商業(yè)規劃，未來(lái)商業(yè)總面積要達到50萬(wàn)平方米。大多數住宅樓盤(pán)具有1.5-3萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)需要，根據經(jīng)營(yíng)需要，只有5萬(wàn)平方米以上的商業(yè)面積才能發(fā)揮出總體經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢，也只有經(jīng)營(yíng)成功商業(yè)物業(yè)才能真正實(shí)現升值目標。 與社區2—3萬(wàn)平方米的住宅商業(yè)競爭，我們要較早開(kāi)業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)手段控制其他發(fā)展商盲目發(fā)展裙樓商業(yè)。 我們在未來(lái)中心區商業(yè)圈中，不求商業(yè)面積最大，但是要特色鮮明，即使在寶安中心區出現20萬(wàn)平方米的大型商業(yè)，我們依舊可以在激烈競爭中處于有利位置。 初步建議正中商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規模 方案1 占地面積2萬(wàn)平方米 容積率5 總建筑面積9.8萬(wàn)平方米 酒店式公寓面積5萬(wàn)平方米 作為酒店式公寓配套：辦公區域與培訓中心8000平方米 地上商業(yè)五層：每層8000平方米 商業(yè)總建筑面積：地上4.8萬(wàn)平方米 地下商業(yè)及停車(chē)面積：4.5萬(wàn)左右 ，其中負一層1.5萬(wàn)平方米計入容積率。 地下三層 每層1.5萬(wàn)。 方案2 不采用塔樓建設酒店式公寓模式。以商業(yè)為主，頂層辦公培訓。 每層建筑面積8000平方米，地上8層。地上6.4萬(wàn)平方米。 地上一—7層商業(yè)，8層辦公培訓，地下兩層停車(chē)及商業(yè)。 地下建筑面積4.5萬(wàn)平方米，其中負一層1.5萬(wàn)平方米計入容積率。 地鐵建設時(shí)間預測 目前報道是2005年開(kāi)工，預計至少要三年才能完成。 四、 正中商業(yè)廣場(chǎng)顧客群定位 深圳市統計局公布數據：全市2003年末常住人口557.41萬(wàn)人，比上年增長(cháng)10.5％。年末戶(hù)籍人口150.93萬(wàn)人，比上年末增加11.48萬(wàn)人。 由于深圳流動(dòng)人口眾多，根據深圳貿易工業(yè)局秦群力副局長(cháng)估計，生活人口達到1000萬(wàn)人以上。 根據200戶(hù)戶(hù)籍城鎮居民家庭抽樣調查資料顯示，全年城鎮居民人均可支配收入25935.84元，比上年增長(cháng)4.0％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(cháng)3.3％。城鎮居民人均消費性支出19960.32元，增長(cháng)5.5％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(cháng)4.8％。城鎮居民人均交通通訊支出增長(cháng)22.9％，人均教育支出增長(cháng)15.8％，人均醫療保健支出增長(cháng)11.2％。因居民在外飲食增加，糧食價(jià)格上漲，致使食品消費上升，2003年恩格爾系數為27.9％。 全市家庭年收入過(guò)10萬(wàn)元的有100萬(wàn)人。 寶安區人口 2003年寶安實(shí)際生活人口預計達到400萬(wàn)，深圳市寶安區2003年的常住人口為182.73萬(wàn)人,而每年的流動(dòng)人口卻超過(guò)200萬(wàn)，約占了深圳的1/3以上。 中高檔顧客群為主，突出金領(lǐng)與白領(lǐng)顧客群的個(gè)性化消費需求。 分布在寶安的高收入人群與南山的高收入人群是我們重點(diǎn)吸引的對象。 南山高收入人口： 2003年南山區的常住人口為62.19萬(wàn)人。 后海、前海、蛇口片區更成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準普遍在大專(zhuān)以上，年齡主要集中在5-40歲之間，居住人口素質(zhì)居深圳各片區之首。 寶安區商業(yè)要想吸引南山白領(lǐng)前來(lái)購物需要具備如下條件： 1. 交通便利 地鐵開(kāi)通后，人們的心理距離將大大縮短。 2. 整個(gè)購物中心設計上檔次，具有白領(lǐng)氛圍。 3. 具有一流的經(jīng)營(yíng)隊伍，營(yíng)銷(xiāo)工作能夠抓住南山白領(lǐng)的特點(diǎn)。 4. 商品品牌結構合理。 5. 開(kāi)展社區營(yíng)銷(xiāo)宣傳活動(dòng)，鼓勵南山白領(lǐng)前來(lái)消費。 五、 競爭對手業(yè)態(tài)分析 寶安創(chuàng )業(yè)天虹商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及分析 1、天虹商場(chǎng)概況 寶安創(chuàng )業(yè)天虹商場(chǎng)為位于寶安區翻身路和創(chuàng )業(yè)路交匯處，商場(chǎng)由4層裙樓組成，每層建筑面積約5000平方米，總營(yíng)業(yè)面積約20000平方米，于2002年1月26日開(kāi)業(yè)。 2、 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 圖28 業(yè)態(tài)指南 圖29 一層化妝品 圖30一層皮鞋皮具 圖31 寶安天虹中庭 1層：主要經(jīng)營(yíng)男女品牌皮鞋和皮具箱包（營(yíng)業(yè)面積約2500平方米），其次為化妝品、沖印店、珠寶首飾、鐘表、眼鏡、煙酒茶、藥品、旅行社及票務(wù)代辦點(diǎn)、民生銀行設有自助銀行，肯德基與商場(chǎng)連通，面點(diǎn)王與肯德機相連； 2層：主要是超市，書(shū)刊文具、音像制品、內衣、花卉、散裝保健品、工藝品、五金交電、燈具等； 3層：主要是淑女裝、內衣、美容中心； 4層：男裝、男女休閑裝、體育用品，健身器材、大小家電（營(yíng)業(yè)面積約700平方米）、通訊產(chǎn)品、攝像器材、兒童用品、床上用品等。 3、目標客戶(hù)定位 其經(jīng)營(yíng)的百貨類(lèi)產(chǎn)品屬于中高檔次，目標客戶(hù)主要為寶安新老城區內的中高收入群體，超市部分主要滿(mǎn)足周邊居民日常生活消費，目標客戶(hù)主要是周邊的大眾居民。 4.優(yōu)勢劣勢分析 優(yōu)勢：寶安創(chuàng )業(yè)天虹是寶安區的第一個(gè)中高檔次的購物場(chǎng)所，建筑設計比較新穎時(shí)尚，購物環(huán)境舒適整潔，目標客戶(hù)定位準確，所處地理位置便利的交通可到新安、西鄉的各個(gè)區域，目前周邊分布著(zhù)多個(gè)新開(kāi)發(fā)的花園小區，今后幾年新中心區將陸續有多個(gè)中高檔次的花園小區建成，新中心區將成為寶安中高收入人口最集中的地方，隨著(zhù)2005年寶安區委區政府的遷入，治安環(huán)境將會(huì )有較大的轉變，故其發(fā)展前景較好。 劣勢：商場(chǎng)與新中心區被南面的寶安大道分隔開(kāi)來(lái)，而寶安大道預計2006年全線(xiàn)通車(chē)，且為快速干道，北面被107國道把寶安老城區分開(kāi)，這給目前老城區的顧客和今后新中心區的顧客帶來(lái)不便，商場(chǎng)缺乏相應的廣場(chǎng)相配套，車(chē)位較少給客戶(hù)購物停車(chē)帶來(lái)不便，營(yíng)業(yè)面積偏小，將使其經(jīng)營(yíng)品種受到限制，2005年新中心區寶安大道和創(chuàng )業(yè)路交匯處立交橋的開(kāi)工建設，將給該商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)帶來(lái)不利影響，從而抑制商場(chǎng)的發(fā)展空間和競爭力。 香繽廣場(chǎng) 圖32 建筑效果圖 距香繽廣場(chǎng)商廈5平方公里半徑范圍內，現有消費人口26萬(wàn)人；單體面積46030平方米，2006年投入使用。 圖33 業(yè)態(tài)分布 圖 34 與本項目競爭關(guān)系 南山區的兩個(gè)購物中心及其對本項目影響 在住宅銷(xiāo)售方面，南山與寶安中心區存在競爭關(guān)系，在商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)方面，南山區與寶安中心區同樣存在競爭關(guān)系，互相都把對方的商圈作為自己輻射的范圍。 南山兩個(gè)購物中心聚集在南山后海灣畔，同樣是濱海購物中心，與正中商業(yè)廣場(chǎng)地理位置具有相似性。 海岸購物廣場(chǎng)分析 保利文化廣場(chǎng)分析 發(fā)展商 深圳市海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于1993年5月31日，是一家按照現代企業(yè)管理制度建立起來(lái)的股份制企業(yè)。 中國保利集團下屬深圳保利置業(yè)投資公司 占地面積 占地5萬(wàn)多平方米，土地用途為文化娛樂(lè )、展覽用地，地價(jià)8010萬(wàn)元 業(yè)態(tài)對比 商業(yè)為主，購物休閑餐飲娛樂(lè ) 保利南山文化藝術(shù)廣場(chǎng)由1.5萬(wàn)平方米的國家一級劇院、1萬(wàn)平方米的多廳影院、5千平方米的博物館、1.1萬(wàn)平方米的文化休閑中心及大型商業(yè)中心構成。 開(kāi)發(fā)規模 10萬(wàn)平方米 10萬(wàn)平方米以上 定位 10萬(wàn)平方米購物中心 綜合性文化廣場(chǎng)含購物中心 開(kāi)業(yè)時(shí)間預測 預計2005年初期動(dòng)工建設 預計2006年年底開(kāi)業(yè)，已經(jīng)完成建筑設計，目前正在招商過(guò)程中。 2005年建設完畢，預計2006年5月1日開(kāi)業(yè) 建筑特色 定位為國際濱海購物中心 六、 正中商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)設計思路 業(yè)態(tài)設計要求 1.能夠吸引寶安區及深圳市區顧客重復購買(mǎi)。 2.40%業(yè)態(tài)填補深圳空白，能夠對市區與游客產(chǎn)生較大吸引力。 我們必須借鑒上海等一流購物中心和百貨業(yè)態(tài)，例如深圳還沒(méi)有一家百貨達到上海八百伴的檔次和運營(yíng)水平，在品牌結構與商品陳列方面具有較大差距。 3.能夠得到寶安區和深圳貿易工業(yè)發(fā)展局大力支持，例如爭取與清華大型中國零售研究中心。中國百貨協(xié)會(huì )等聯(lián)合舉辦高層次培訓中心。 4.具備獨特體驗的濱海商業(yè)文化。突出商品群，例如兒童室內娛樂(lè )場(chǎng)及兒童主題百貨。 5.婚禮商品群，興建全市惟一的西洋婚禮殿堂2000-3000平方米，引進(jìn)多個(gè)知名婚紗攝影影樓，同時(shí)配套選購婚禮用品。為全市結婚人群服務(wù)，與其它購物中心差異化。 這兩年來(lái)，深圳的“玫瑰產(chǎn)業(yè)”可謂刀光劍影，從初期的近百家影樓經(jīng)過(guò)競爭、整合，到現在只剩數十家，各家的規模、檔次都在不斷地提升；但是，與國際婚紗影樓的發(fā)展水平相比，深圳的婚紗影樓無(wú)論是店面規模、服務(wù)水準、裝修特色乃至管理水平都還有相當差距。 通過(guò)市場(chǎng)分析，深圳人的文化水平、收入水平以及對婚紗照的認同程度又是在全國居于前列的。 業(yè)態(tài)創(chuàng )新的思考 1. 業(yè)態(tài)組合思路 業(yè)態(tài)思路1 屋頂 空中花園 娛樂(lè )場(chǎng) 招商目標 5層 大型餐飲酒樓5000平方米娛樂(lè )；海港城大酒樓 西洋婚禮殿堂（白領(lǐng)演藝中心） 3000平方米 與湖南衛視等合作類(lèi)似快樂(lè )大本營(yíng)項目同時(shí)在電視購物方面進(jìn)行合作。 4層 太平洋百貨 2,3,4三層，共計3萬(wàn)平方米 美國反斗城，麥當勞 3層 太平洋百貨7000平方米男士主題商場(chǎng)jcpenny 1000平方米特色餐飲,白領(lǐng)音樂(lè )巴，SPA 2層 太平洋百貨7000平方米 1000平方米特色餐飲 上海連鎖餐廳 一層 精品步行街，旗艦品牌店7000平方米 1000平方米特色餐飲 星巴克，臺灣咖啡語(yǔ)茶， 莎莎國際旗艦店 負一層 家樂(lè )福超市10000平方米，5000平方米地鐵步行街 休閑書(shū)店，3000平方米 其中1000平方米用于快餐廳,引進(jìn)麥當勞及面點(diǎn)王 負二層 家樂(lè )福超市一萬(wàn)平方米 運動(dòng)主題餐廳、酒吧 5000平方米停車(chē)場(chǎng) 負三層 停車(chē)場(chǎng) 1.5萬(wàn)平方米停車(chē)場(chǎng) 地下停車(chē)2萬(wàn)平方米，配備立體停車(chē)庫 配有酒店式公寓 業(yè)態(tài)思路2 6層 大型餐飲酒樓5000平方米婚禮殿堂（兼娛樂(lè )演藝中心）2000平方米 1000平方米休閑式書(shū)店 5層 辦公5000平方米 培訓中心3000平方米及咖啡庭 4層 兒童主題百貨7000平方米 休息區餐飲區1000平方米 3層 家樂(lè )福7000平方米 1000平方米的特色餐廳 2層 家樂(lè )福5000平方米 設置二層3000平方米停車(chē)場(chǎng) 一層 精品步行街，旗艦品牌店7000平方米 1000平方米特色餐廳 負一層 主題地鐵步行街15000平方米，其中1000平方米用于快餐廳，引進(jìn)麥當老及面點(diǎn)王 負二層 運動(dòng)休閑主題商場(chǎng)1萬(wàn)平方米 5000平方米大型停車(chē)場(chǎng) 負三層 停車(chē)場(chǎng) 1.5萬(wàn)平方米停車(chē)場(chǎng) 業(yè)態(tài)方案3 配有酒店式公寓 6層 大型餐飲酒樓5000平方米婚禮殿堂（兼娛樂(lè )演藝中心）2000平方米 1000平方米休閑式書(shū)店 5層 辦公5000平方米 3000平方米培訓中心及咖啡廳 4層 生態(tài)型超市7000平方米 休息區餐飲區1000平方米 3層 美式兒童主題百貨7000平方米 1000平方米特色餐廳 2層 太平洋百貨7000平方米 1000平方米特色餐廳 一層 精品步行街，旗艦品牌店8000平方米 1000平方米特色餐廳 負一層 主題精品地鐵步行街12000平方米，其中1000平方米用于快餐廳，引進(jìn)麥當老及面點(diǎn)王 3000平方米停車(chē)場(chǎng) 負二層 運動(dòng)休閑主題商場(chǎng)1萬(wàn)平方米 5000平方米大型停車(chē)場(chǎng) 負三層 停車(chē)場(chǎng) 1.5萬(wàn)平方米停車(chē)場(chǎng) 停車(chē)位：23000平方米停車(chē)位；地面停車(chē)位：120個(gè)左右停車(chē)位 業(yè)態(tài)方案4業(yè)態(tài)方案3 純商業(yè)考慮，沒(méi)有酒店式公寓 屋頂 空中花園 娛樂(lè )場(chǎng) 8層 大型餐飲酒樓5000平方米娛樂(lè )；海港城大酒樓 美食廣場(chǎng)2000平方米 1000平方米咖啡廳 7層 辦公5000平方米 培訓中心3000平方米及咖啡庭 6層 休閑書(shū)店，白領(lǐng)音樂(lè )巴，SPA 5000平方米 婚禮殿堂（兼白領(lǐng)演藝中心） 3000平方米 5層 兒童商場(chǎng)及美式反斗城7000平方米 兒童餐廳1000平方米 4層 美國百貨7000平方米 男士主題商場(chǎng) 1000平方米特色餐飲 3層 太平洋百貨7000平方米 1000平方米特色餐飲 2層 太平洋百貨7000平方米 1000平方米特色餐飲 一層 精品步行街，旗艦品牌店7000平方米 1000平方米特色餐飲 負一層 12000平方米地鐵步行街，其中1000平方米用于快餐廳， 引進(jìn)麥當勞及面點(diǎn)王 3000平方米停車(chē)場(chǎng) 負二層 中檔偏上超市1萬(wàn)平方米 局部停車(chē)5000平方米 負三層 停車(chē)場(chǎng) 1.5萬(wàn)平方米停車(chē)場(chǎng) 地下2萬(wàn)平方米停車(chē) 目前我們只是提出初步的業(yè)態(tài)設計思路，詳細的業(yè)態(tài)設計需要考察同類(lèi)購物中心，同時(shí)對于整個(gè)商業(yè)的品牌結構進(jìn)行規劃，最后要設計除每層的業(yè)態(tài)圖。 七、 正中商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)文化設計 深圳地域文化特點(diǎn) 深圳的歷史文化有兩個(gè)獨特之處—— 首先是移民文化。從秦始皇統一中國，將60萬(wàn)人遷移到此，深圳歷史上經(jīng)歷過(guò)4次大的移民浪潮。南山保存了許多宗祠，從中不僅可以發(fā)現一個(gè)家族的歷史，還可以通過(guò)對家族變遷的研究，挖掘深圳文化的變遷、深圳移民文化產(chǎn)生發(fā)展的歷程。 深圳文化還是流域文化與海洋文化碰撞、交融的結果。流域文化代表了傳統文化，古文明都是在流域文化中孕育出來(lái)的；而海洋文化則更多地帶有現代工業(yè)文明色彩。中國傳統思想是鄙視海洋文化的，古代認為只有謀生者才必須下海。深圳位于珠江的入?？?，特殊的地理位置決定了它必然要面對這兩種文化，天后宮、烽火臺、炮臺、中英街等等歷史遺跡中，無(wú)不體現出這種文化碰撞交融的痕跡。 移民為深圳帶來(lái)知識和文化，作為特區城市深圳具有自由平等的文化環(huán)境，深圳人勇于進(jìn)取和創(chuàng )新。正如鄧小平概括，深圳的主要經(jīng)驗是敢闖。 在移民文化中，由于地緣特點(diǎn)，巴蜀文化、蕭湘文化、東北文化、西北文化。中原文化與客家文化在深圳移民文化中占有重要地位?？图椅幕钤缗c嶺南文化交融，客家文化主要是中原文化。 深圳消費較高，作為特區城市生存成本較高，沒(méi)有能力或意志薄弱者向大浪淘沙一樣離開(kāi)深圳，留下的大都是通過(guò)競爭取勝的人群，屬于野生動(dòng)物，生命立強，進(jìn)取精神強。 深圳消費文化特點(diǎn) 港臺流行文化影響較大，實(shí)際上主要是受到英美文化的影響較大。 深圳銅鑼灣華僑城購物中心就是受到香港海洋文化主題影響，設計的生態(tài)海洋主題購物廣場(chǎng)在深圳具有較大影響。銅鑼灣的文化營(yíng)銷(xiāo)，以聘請流行歌星為主，代表的是一種流行文化。 西方的圣誕文化和情人節文化在深圳影響極大，每當這兩個(gè)重要節日深圳商家都要推出大型主題文化活動(dòng)。例如深圳華潤萬(wàn)象城和金光華廣場(chǎng)在2004年圣誕節前推出大型圣誕營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，將西方圣誕文化與促銷(xiāo)活動(dòng)相互結合。 深圳金領(lǐng)與白領(lǐng)群體消費特點(diǎn) 深圳金領(lǐng)群體主要分布在如下領(lǐng)域： 金融、房地產(chǎn)等各個(gè)行業(yè)高級管理和技術(shù)人才、政府機關(guān)高級公務(wù)員。 律師、醫生、教師、私營(yíng)企業(yè)主、私營(yíng)等精英階層 深圳金領(lǐng)階層就業(yè)主要通過(guò)獵頭公司和行業(yè)朋友推薦，并且在服務(wù)內陸的很多領(lǐng)域，例如深圳房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)基本在承接內陸很多區域的地產(chǎn)策劃與代理業(yè)務(wù)，與上海等城市的企業(yè)進(jìn)行激烈的競爭。 深圳金領(lǐng)階層個(gè)人年收入10萬(wàn)元以上。深圳白領(lǐng)階層年收入5萬(wàn)—8萬(wàn)元之間。 正中廣場(chǎng)商業(yè)文化設計 正中商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)文化設計 經(jīng) 營(yíng) 理 念 我們不僅出售商品和服務(wù)，而且與客戶(hù)互動(dòng)制造快樂(lè ) 得顧客心者得天下 商業(yè)服務(wù)理念 個(gè)性化服務(wù) 注重細節與人文關(guān)懷 物業(yè)管理理念 酒店式服務(wù) 知識型物業(yè)管理 商戶(hù)協(xié)作理念 團結互助，共同為客戶(hù)提供快樂(lè )服務(wù)與體驗 建議正中商業(yè)廣場(chǎng)從三個(gè)層面體現文化特色: 1. 建筑文化特色與周?chē)h(huán)境協(xié)調一致。 2. 娛樂(lè )性與知識性結合，開(kāi)闊人們的視野。 3. 商業(yè)社區內提倡心胸寬廣、互相關(guān)懷、熱情好客的海洋文化風(fēng)格。 八、 不同業(yè)態(tài)方案對租金影響分析 業(yè)態(tài)方案1租金測算（酒店式公寓） 單位：萬(wàn)元 -2層 40元/平方米.月×12×10000 480 -1層 100元/平方米.月×12×12000 1440 1層 120元/平方米.月×12×8000平方米 1152 2層 30元/平方米.月×12×5000平方米 180 3層 20元/平方米.月×12×7000平方米+45元/平方米×12×1000平方米=222 222 4層 40元/平方米.月×12×8000平方米 384 5層 30元/平方米.月×12×8000平方米 288 6層 30元/平方米.月×12×7000平方米 20元/平方米.月×12×1000平方米 =24+252=276 276 合計 4882 業(yè)態(tài)方案1 需要增加2樓停車(chē)場(chǎng)投資1000多萬(wàn)元。 業(yè)態(tài)方案3的年租金預測 純商業(yè)，沒(méi)有酒店式公寓） 單位：萬(wàn)元 -2層 40元/平方米.月×12×10000 480 -1層 30元/平方米.月×12×6000=216 80元/平方米.月×12×6000=576 792 1層 120元/平方米.月×12×8000萬(wàn)平方米 1152 2層 50元/平方米.月×12×8000平方米 480 3層 45元/平方米.月×12×8000平方米 432 4層 40元/平方米.月×12×8000萬(wàn)平方米 384 5層 30元/平方米.月×12×8000萬(wàn)平方米 288 6層 20元/平方米.月×12×8000平方米 192 7層 50元/平方米.月×12×5000 不計算培訓中心 300 8層 30元/平方米.月×12×8000平方米 288 合計 4788萬(wàn)元 |
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