一、境內商業(yè)銀行貸款
就與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的親密程度來(lái)看，境內商業(yè)銀行無(wú)疑曾經(jīng)是開(kāi)發(fā)商“生死與共的戰友、親密無(wú)間的愛(ài)人”。然而隨著(zhù)近兩年來(lái)國內宏觀(guān)金融政策調整，商業(yè)銀行收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸，特別是加強了對房地產(chǎn)抵押貸款的審查，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道大幅縮緊，業(yè)內人士戲稱(chēng)地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行之間的“蜜月期”結束了。
二、信托投資公司發(fā)行信托計劃
信托投資公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開(kāi)始扮演起日趨重要的角色。2003年底中國大陸第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃——法國歐尚天津第一店資金信托計劃在北京推出，它代表著(zhù)中國房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的雛形。
隨后全國各家信托投資公司陸續推出房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，手段多樣、品種創(chuàng )新，在一定程度上解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金短缺問(wèn)題。僅北國投去年推出的商業(yè)房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品就有：華堂商場(chǎng)大興店租金收益權財產(chǎn)信托受益權轉讓項目，密云商住房資金信托計劃等數支，這些信托產(chǎn)品都是靈活運用信托手段設計出來(lái)的優(yōu)良產(chǎn)品。
三、境內公司上市
房地產(chǎn)行業(yè)屬于政策性較強的行業(yè)，而公司上市同樣面臨著(zhù)極強的政策要求。眾所周知，公司上市必須滿(mǎn)足以下條件：連續三年盈利、凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%、累計對外投資額不超過(guò)凈資產(chǎn)的50%、總資產(chǎn)負債率低于70%，所有者權益至少5000萬(wàn)等。而目前大部分商業(yè)項目的建設都是一家項目公司完成，其目的主要是定向管理、專(zhuān)業(yè)分工、財務(wù)分開(kāi)和運作自主。綜合以上兩種情況來(lái)看，房地產(chǎn)項目公司上市的可能性有多大、融資能力有多強、成本有多高、效果有多好等一系列問(wèn)題都值得商榷。
四、發(fā)行企業(yè)債
根據《公司法》規定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個(gè)以上的國有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無(wú)國有投資主體背景的、有限責任公司性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從可發(fā)行公司債的范圍內劃了出去，且資金用途也明確為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金。
即便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在公司結構上滿(mǎn)足《公司法》的要求，也還要經(jīng)過(guò)《企業(yè)債券管理條例》對企業(yè)發(fā)行債券規定的嚴格限制和審查。程序繁瑣，條件嚴格。首先要報全國計劃委員會(huì )、中國人民銀行、財政部、國務(wù)院證券委員會(huì )納入下一年度全國發(fā)行企業(yè)債的總體規模中，同時(shí)還要經(jīng)過(guò)各級人民銀行和同級計劃管理部門(mén)的嚴格審批；其次，企業(yè)須具備一系列條件，例如企業(yè)規模的要求，連續三年盈利的要求以及所籌集資金的用途必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策等等。且“企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值”、“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的百分之四十”。有鑒于此，在未來(lái)的一定時(shí)期內，發(fā)行企業(yè)債無(wú)論從政策理論上還是從企業(yè)實(shí)際條件上都不可能成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可期待的融資渠道。
五、金融租賃
2004年4月，上海某金融租賃公司推出了一支房地產(chǎn)“售后回租+保理”模式的金融租賃產(chǎn)品，出售回租人將其某一物業(yè)出售給金融租賃公司，并約定了5年作為回租期，同時(shí)金融租賃公司與某銀行就此單業(yè)務(wù)建立保理業(yè)務(wù)關(guān)系，確定了資金來(lái)源。最終，該筆交易令房地產(chǎn)公司獲得了6億元的資金。稍加分析就會(huì )發(fā)現，信托投資公司近年來(lái)推出的“租金收益權財產(chǎn)信托受益權轉讓”信托產(chǎn)品與房地產(chǎn)金融租賃模式非常類(lèi)似。兩者的具體區別在于：一、以金融租賃的資金來(lái)源為銀行，信托的資金來(lái)源為投資人；二、金融租賃可以解決的資金量較大，信托解決的資金量??；三、金融租賃后的風(fēng)險由租賃公司和銀行共同承擔，信托的風(fēng)險則完全轉嫁給了投資人；四、金融租賃的收益由銀行和租賃公司共享，信托收益歸投資人，信托投資公司收取少量報酬。例如，北京國際信托投資有限公司推出的“華堂商場(chǎng)大興店租金收益權財產(chǎn)信托受益權轉讓”項目就是基于這種理念設計的。
我們認為，房地產(chǎn)金融租賃對于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)言不失為一條很好的融資渠道，它為相當一部分具有優(yōu)良房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)商提供了一條可以融通較大規模資金的渠道。然而，通過(guò)采用銀行保理業(yè)務(wù)，以銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)融資最終的資金來(lái)源，有悖于近兩年來(lái)政府推出的收緊商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款(特別是抵押貸款)金融政策的根本目的，即控制商業(yè)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險。
六、典當
典當融資手續簡(jiǎn)便、融資速度快捷，在如今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期小額融通資金的過(guò)程中，日益體現出了自己高效的特點(diǎn)。然而，我相信大部分開(kāi)發(fā)商如果不是走投無(wú)路，是不會(huì )選擇成本高昂的典當方式融資的。2004年我曾接觸過(guò)的一個(gè)項目，在商業(yè)銀行、信托投資公司等融資渠道全部堵死的情況下不得不選擇了典當方式以解燃眉之急，而最終每年的融資成本竟然高達50%?？梢哉f(shuō)，這個(gè)項目一段時(shí)期內的利潤全部讓渡給了典當行，開(kāi)發(fā)商損失慘重。
此外，由于受到典當行業(yè)自身條件限制，對于資金需求量巨大的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，典當行的融資能力遠遠無(wú)法達到要求。特別是今年新出臺的《典當管理辦法》規定了“房地產(chǎn)抵押典當余額不得超過(guò)注冊資本。注冊資本不足1000萬(wàn)元的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數額不得超過(guò)100萬(wàn)元。注冊資本在1000萬(wàn)元以上的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數額不得超過(guò)注冊資本的10%?！边M(jìn)一步限制了房地產(chǎn)典當的總額。對于動(dòng)輒上億元的房地產(chǎn)融資來(lái)說(shuō)，典當金額限制在如此小規模內，顯然無(wú)法滿(mǎn)足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求。
七、民間私募基金
民間私募基金始終都沒(méi)有獲得政府政策層面的支持，然而卻以不爭的事實(shí)極具活力的存在著(zhù)。幾年前，一些公司型私募基金已完成暗中的籌備，并開(kāi)始在房地產(chǎn)市場(chǎng)積極運作。特別是在以溫州為中心的浙江地區、以福建為中心的福建地區，據估算十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)了千億規模。民間私募基金雖然隱蔽卻不容忽視，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸揚揚的溫州炒房團就是以民間私募基金的方式在運作。
八、外資商業(yè)銀行貸款
2002年2月1日起，外資銀行獲準在中國大陸開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)，但僅限于對大陸的境外人士和外資企業(yè)提供人民幣業(yè)務(wù)。直至2004年2月，花旗、匯豐、東亞和瑞穗四家外資銀行才首批獲準對中資企業(yè)人民幣貸款業(yè)務(wù)。2005年5月底，渣打銀行成為首家推出商業(yè)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的外資銀行，這為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拓寬融資渠道帶來(lái)了新的希望。
然而外資商業(yè)銀行貸款也存在著(zhù)政策方面的限制。2004年上半年銀監會(huì )就曾經(jīng)要求外資銀行提供其超過(guò)一億元人民幣貸款客戶(hù)的資料，隨后發(fā)改委、銀監會(huì )聯(lián)手央行又頒布了《境內外資銀行外債管理辦法》，變相的從政策層面對外資銀行貸款規模進(jìn)行控制。同時(shí)，外資商業(yè)銀行本身由于受到人民幣存款總量不足的限制，其有限的人民幣貸款業(yè)務(wù)也主要是面對中小客戶(hù)，額度一般不大?？傊?，外資銀行的商業(yè)地產(chǎn)人民幣貸款還遠遠不能成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以期待的主流融資通道。
九、海外私募基金
海外私募基金一般是通過(guò)非公開(kāi)的方式集合少數投資者資金設立的基金，其銷(xiāo)售與贖回都是基金管理人私下與投資者協(xié)商進(jìn)行的。近年來(lái)，海外私募基金在國內表現異?；钴S，國際基金機構紛紛出手完成了數筆大宗交易。特別是在上海、北京、深圳、廣州這樣的戰略城市，表現格外突出。例如摩根士丹利房地產(chǎn)基金于今年初收購了位于北京CBD的富力雙子座，收購價(jià)約4億元人民幣。澳洲麥格里集團旗下基金公司MGPA收購了位于上海的新茂大廈，收購價(jià)約8億元人民幣。新加坡嘉德置地更斥資逾3億美元在北京、上海大規模收購成熟物業(yè)。我們發(fā)現，海外私募基金的投放主要集中在三個(gè)方面：一、收購成熟物業(yè)；二、與國內開(kāi)發(fā)商股權方式合作；三、獨立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目。海外私募基金的最主要特點(diǎn)是融資金額巨大，偏好位置良好的內陸成熟物業(yè)。
對于規模、地理位置俱佳的成熟商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)海外私募基金無(wú)疑是很好的融資渠道。
十、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)
REITs (RealEstate InvestmentTrusts)即房地產(chǎn)投資信托基金。其實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票(基金單位)，集合公眾投資者資金，由專(zhuān)門(mén)機構經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時(shí)通過(guò)將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(cháng)期穩定的投資收益。
通過(guò)REITs方式融資，對商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言顯而易見(jiàn)的具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢：
1.可用以融資的物業(yè)范圍寬廣。任何可以產(chǎn)生穩定收益的房地產(chǎn)均可采用REITs融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠(chǎng)房等等。
2.可融資金額巨大，資金來(lái)源豐富。例如華銀控股目前操作的REITs，單個(gè)物業(yè)可融資金額從3億元起，根據物業(yè)實(shí)際價(jià)值，多多益善。而海外REITs市場(chǎng)的投資人主要是當地機構投資者、國際機構投資者、私人銀行和個(gè)人投資者。
3.通過(guò)境外REITs融資，將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險分散到國際投資者中，符合政府政策。
4.融資總額相對較高。一般情況下，采用REITs方式融資總額能夠超過(guò)物業(yè)抵押貸款金額，交易價(jià)接近資產(chǎn)價(jià)值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得相當于物業(yè)價(jià)值60%～70%的資金。REITs則是根據市場(chǎng)標準綜合物業(yè)整體考慮，對物業(yè)進(jìn)行整體定價(jià)，吸引投資。
5.融資方式靈活。對于總價(jià)超過(guò)3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè)，華銀控股可以協(xié)助業(yè)主，以業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外上市。對于規模較小的物業(yè)，華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個(gè)資產(chǎn)包在境外運作上市。
6.可選擇長(cháng)期獲益。物業(yè)業(yè)主也可以自持一部分基金單位，與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長(cháng)期股息收益。此外，控制REITs管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費收入。
7.REITs融資具有不可替代的節稅優(yōu)勢。
8.采用REITs融資，可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在國際上建立聲譽(yù)，擴大行業(yè)內和國際上的影響。
9.由于上市過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節都要求信息公開(kāi)，管理規范，通過(guò)REITs運作可以帶動(dòng)企業(yè)完善治理結構調整，規范經(jīng)營(yíng)管理。
當然，采用REITs模式融資也有一定的局限性，比如從目前我們所操作的REITs來(lái)看，所收購的項目要求商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要有相當的實(shí)力、必須要有已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的超過(guò)5萬(wàn)平方米以上的或者總資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)3億元人民幣的、已經(jīng)營(yíng)運并開(kāi)始產(chǎn)生穩定租金收益的商業(yè)資產(chǎn)。而這些商業(yè)資產(chǎn)是否能夠最終運作上市還需要通過(guò)一系列的審查，符合在境外上市的條件才能確定。
十一、公司海外上市
內陸企業(yè)上市主要選擇的是美國、香港和新加坡，而房地產(chǎn)公司幾乎全部選擇的是在香港上市。我認為，房地產(chǎn)公司對香港市場(chǎng)的選擇很大成分是考慮到了投資人的構成和偏好，華裔和亞洲投資者比歐美投資者更認同中國的房地產(chǎn)行業(yè)，更容易對中國內陸房地產(chǎn)市場(chǎng)報以樂(lè )觀(guān)的期望。
中國公司在香港上市可以選擇主板上市和創(chuàng )業(yè)板上市。
主板上市又分為發(fā)行H股上市和買(mǎi)殼上市兩種方式。無(wú)論采用哪一種方式，主板上市的房地產(chǎn)公司首先要滿(mǎn)足這樣一些條件：上市前三年合計盈利5000萬(wàn)港元(其中最近一年需達到2000萬(wàn)港元)、上市市值需達到1億港元，近三年管理層及所有權變化不大，至少有25%公眾持股、需要100名股東，每100萬(wàn)港元的發(fā)行額必須有不少于三名股東持有。主板發(fā)行H股上市還需要經(jīng)過(guò)國內相關(guān)機構層層審批，且未來(lái)公司股份轉讓等方面受?chē)鴥确ㄒ幭拗戚^多。而香港聯(lián)交所對主板上市中的買(mǎi)殼上市現象作了嚴格限制。
創(chuàng )業(yè)板上市主要是發(fā)行紅籌股上市，要求企業(yè)必須從事單一業(yè)務(wù)，或圍繞單一業(yè)務(wù)的周邊業(yè)務(wù)活動(dòng)。雖沒(méi)有最低市值規定，但實(shí)際上在上市時(shí)市值不能少于4600萬(wàn)港幣。
此外，無(wú)論選擇哪個(gè)板塊，房地產(chǎn)企業(yè)希望在海外上市吸引投資者都必須表現出足具吸引力的盈利能力，從目前已上市的地產(chǎn)公司情況來(lái)看市盈率要達到10%。對于那些符合條件的房地產(chǎn)集團公司來(lái)說(shuō)，仍然可以選擇香港市場(chǎng)作為其上市的首選，從而融通資金。
通過(guò)以上比較可以作出這樣的評價(jià)，當融資規模在百萬(wàn)元到千萬(wàn)元之間時(shí)，采用典當的方式最快速、最方便。當融資規模超過(guò)千萬(wàn)元但不足2億元時(shí)，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇。當融資規模超過(guò)2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時(shí)，就獲得了通過(guò)REITs上市、吸引海內外私募基金以及金融租賃融資的條件。當然，對那些地理位置很好的房地產(chǎn)項目而言，即使處于開(kāi)發(fā)前期，尚沒(méi)有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式下，由于程序復雜、手續繁瑣、政策約束多、籌集資金時(shí)間長(cháng)等原因，在目前階段并不是適合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資手段。
綜上所述，相對于諸多融資渠道而言，REITs由于自身的種種優(yōu)勢，更符合商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。雖然目前看來(lái)，社會(huì )各界對此認知程度還不高，但隨著(zhù)人們對REITs了解不斷深入、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及2006年金融業(yè)的全面放開(kāi)，我們相信，不久的將來(lái)，REITs必將成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資的主流渠道。
最新資訊
2013年10月《城鎮化新十年·中國房地產(chǎn)多業(yè)態(tài)高端戰略實(shí)戰總裁班暨中國城鎮化聯(lián)盟大會(huì )》
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第一部分：城鎮化中的房地產(chǎn)：新十年，新趨勢
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2，城鎮化作為一種國家戰略：五大趨勢與三大對策
3，過(guò)去十年是專(zhuān)業(yè)化的十年，未來(lái)十年是多業(yè)態(tài)的十年
第二部分：未來(lái)十年新趨勢,新戰略,新方向
1、如何抓住城鎮化五大趨勢，實(shí)現超越式發(fā)展？
2、如何應對限購與行政管制，實(shí)現市場(chǎng)突破？
3、如何實(shí)現戰略性拿地？
4、如何通過(guò)新金融手段突破資金瓶頸？
5、如何實(shí)現戰略擴張而不是機會(huì )型擴張？
6、如何制定適應快速增長(cháng)的新人才戰略
第三部分：新十年房地產(chǎn)的多業(yè)態(tài)戰略
1，新形勢下，房地產(chǎn)公司要從單一業(yè)態(tài)，向綜合業(yè)太轉型
2，綜合業(yè)態(tài)的構成：住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，休閑養生地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，養老地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)
3，多業(yè)態(tài)組合戰略
第四部分：房地產(chǎn)企業(yè)電商戰略：
1、適應趨勢，如何打造新型地產(chǎn)電商營(yíng)銷(xiāo)模式
2、新物業(yè)戰略：如何建立業(yè)主自組織的物業(yè)金融體系
3，如何通過(guò)農產(chǎn)品電商打造城鄉一體化戰略
第五部分：中國城鎮化聯(lián)盟啟動(dòng)大會(huì )：眾投+眾助，“五聯(lián)合”，抱團出擊
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