關(guān)于房產(chǎn)租賃的基本稅收規定
目前，我國房屋租賃主要涉及房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、印花稅、城鎮土地使用稅、所得稅等稅種。
一般規定：財政部、國家稅務(wù)總局《〈關(guān)于房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）規定：免稅單位出租的房產(chǎn)應征收房產(chǎn)稅；納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代繳房產(chǎn)稅；納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定征收房產(chǎn)稅；凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅；承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費抵交房產(chǎn)租金的，仍應由房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人依照規定繳納房產(chǎn)稅。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（
財稅[2008]24號）規定：對個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；對個(gè)人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；對企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。其他政策仍按現行規定執行。
免稅優(yōu)惠：1．《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調整住房租賃市場(chǎng)稅的政策的通知》（
財稅[2000]125號）規定：自2001年1月1日對按政府規定價(jià)格出租的公有住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門(mén)向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶(hù)發(fā)還產(chǎn)權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅。
2．《
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于暫免征收軍隊空余房產(chǎn)租賃收入營(yíng)業(yè)稅房產(chǎn)稅的通知》（
財稅[2004]123號）規定：自2004年8月1日起，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；暫免征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅的軍隊空余房產(chǎn)，在出租時(shí)必須懸掛《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》，以備查驗。
3.
財稅[2008]24號文規定：對廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規定價(jià)格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規定價(jià)格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮土地使用稅；對廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人涉及的印花稅予以免征。對個(gè)人按《廉租住房保障辦法》（建設部等9部委令第162號）規定取得的廉租住房貨幣補貼，免征個(gè)人所得稅。
對個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個(gè)人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。
房產(chǎn)租賃中特殊情況的稅收處理
（一）明確租賃年限的稅收處理《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第四條規定“轉讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”。但是《
國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復》（
國稅函[2005]83號）規定“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權，應按照‘服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)’征收營(yíng)業(yè)稅?！币簿褪钦f(shuō)，只要合同明確了房屋租賃期限，哪怕租賃期限等于或者超過(guò)國家在現有規定中對于房產(chǎn)有明確的使用年限，也應該按照“服務(wù)業(yè)-租賃”項目征收營(yíng)業(yè)稅，其房產(chǎn)稅當然也就從租計征了。
（二）內部承包租賃的稅收處理《
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（
財稅[2003]16號）規定：雙方簽訂承包、租賃合同（協(xié)議，下同）將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費、租賃費（承租費，下同）按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。出包方收取的承包費凡同時(shí)符合以下3個(gè)條件的，屬于企業(yè)內部分配行為不征收營(yíng)業(yè)稅：1.
承包方以出包方名義對外經(jīng)營(yíng)，由出包方承擔相關(guān)的法律責任；2.承包方的經(jīng)營(yíng)收支全部納入出包方的財務(wù)會(huì )計核算；3.出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤為基礎。所以?xún)炔砍邪赓U涉及房屋的，按上述規定進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅等稅收處理，涉及房產(chǎn)稅的實(shí)行從價(jià)計征。
（三）房屋用于倉儲的稅收處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（
國稅發(fā)[1993]149號）規定：倉儲業(yè)，是指利用倉庫、貨場(chǎng)或其他場(chǎng)所代客貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)。租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內將場(chǎng)地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業(yè)務(wù)，對于房產(chǎn)提供人分別按“服務(wù)業(yè)-倉儲業(yè)”、“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，但是采用倉儲業(yè)，其房產(chǎn)稅從價(jià)計征，按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值為計稅依據，稅率1.2%.
但要注意的是，《國家稅務(wù) 總局關(guān)于貨物運輸業(yè)若干稅收問(wèn)題的通知》（
國稅發(fā)[2004]88號）規定：物流企業(yè)將承攬的業(yè)務(wù)外包給其他單位并由其統一收取價(jià)款的，以其全部收入減去其他項目支出后的余額，作為營(yíng)業(yè)稅計稅基數。物流企業(yè)提供公路、內河貨物運輸勞務(wù)取得的運輸收入按“交通運輸業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具貨物運輸業(yè)發(fā)票，提供其他勞務(wù)取得的收入按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具服務(wù)業(yè)發(fā)票。
（四）物業(yè)代收房租的稅收處理《
國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（
國稅發(fā)[1998]217號）規定：物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費、房租等的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)。因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取的水費、房租等不計征營(yíng)業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續費收入應當征收營(yíng)業(yè)稅。
（五）房屋視同出租的稅收處理1．《
國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復》（
國稅函[1997]490號）規定：以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉讓他人使用的業(yè)務(wù)，應按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營(yíng)業(yè)稅?！?a target="_blank" >國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》（
國稅發(fā)[2000]118號）規定：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷(xiāo)售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規定計算確認資產(chǎn)轉讓所得或損失。
2．《
國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復》（
國稅函[2006]478號）規定：酒店產(chǎn)權式經(jīng)營(yíng)業(yè)主（下稱(chēng)“業(yè)主”）在約定的時(shí)間內提供房產(chǎn)使用權與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，如房產(chǎn)產(chǎn)權并未歸屬新的經(jīng)濟實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關(guān)稅收法律、行政法規的規定，應按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，按照“財產(chǎn)租賃 所得”項目征收個(gè)人所得稅。由于房產(chǎn)用于商業(yè)用途，需要按收入額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅，12%繳納房產(chǎn)稅，同時(shí)按10%繳納個(gè)人所得稅。
（六）房屋進(jìn)行轉租的稅收處理《
國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（
國稅發(fā)[1995]76號）第五條規定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營(yíng)業(yè)稅。
《
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（
財稅[2003]16號）對于融資租賃行為采用的是差額計征營(yíng)業(yè)稅的規定，但是對于房屋轉租行為是否也可以按差額征收營(yíng)業(yè)稅目前沒(méi)有規定，即需要按全額繳納營(yíng)業(yè)稅。對于轉租行為是否要征收房產(chǎn)稅，國家至今沒(méi)有明確政策規定，所以建議以各地稅務(wù)部門(mén)出臺的征收辦法為準。
（七）房屋售后返租的稅收處理《國家稅務(wù)局關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問(wèn)題的批復》（
國稅函[2007]603號）規定：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)以銷(xiāo)售方式轉讓其生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)的房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過(guò)租賃方式買(mǎi)受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無(wú)論采取何種租賃方式，均應將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷(xiāo)售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。
《國家稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購買(mǎi)商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復》（
國稅函[2008]576號）規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開(kāi)發(fā)的商店給購買(mǎi)者個(gè)人，但購買(mǎi)者個(gè)人在一定期限內必須將購買(mǎi)的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對外出租使用，對上述情形的購買(mǎi)者個(gè)人少支出的購房?jì)r(jià)款，應視同個(gè)人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個(gè)人所得稅，每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房?jì)r(jià)款和協(xié)議規定的租賃月份數平均計算確定。同時(shí)，按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的相關(guān)規定，購房者需計算繳納營(yíng)業(yè)稅等。
有關(guān)房產(chǎn)租賃的幾項特別稅收政策
1.《
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（
財稅[2005]181號）規定：從2006年1月1日起對地下建筑納入房產(chǎn)稅征收范圍，并按用途實(shí)行50%-80%的計算原值的優(yōu)惠政策，但“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規定計算征收房產(chǎn)稅”。
2.根據新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細則規定，各省、自治區、直轄市財政廳（局）、稅務(wù)局應當在規定的幅度內，根據實(shí)際情況確定本地區適用的起征點(diǎn)，并報財政部、國家稅務(wù)總局備案。據此，各地結合當地實(shí)際情況，對個(gè)人出租房屋營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)進(jìn)行了確定。如江西省的起征點(diǎn)全省統一為1000元（含）。納稅人（個(gè)人，下同）的營(yíng)業(yè)額未達到財政部規定的營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅；納稅人營(yíng)業(yè)額達到起征點(diǎn)的，應按營(yíng)業(yè)額全額計算應納稅額。
3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<征收個(gè)人所得稅若干問(wèn)題的規定>的通知》（國稅發(fā)[1994]089號）規定：納稅人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時(shí)，準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費用。
允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。同時(shí)，《
國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（
國稅函[2009]639號）規定：取得轉租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項轉租收入中扣除。
4.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)政策的通知》（
財稅[2006]186號）明確規定：對居民住宅區內業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。
5.《
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)營(yíng)高校學(xué)生公寓及高校后勤社會(huì )化改革有關(guān)稅收政策的通知》（
財稅[2006]100號）規定：自2006年1月1日起至2008年12月31日止，對為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統收費標準收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。對與高校學(xué)生簽訂的 學(xué)生公寓租賃合同，免征印花稅。對高校后勤實(shí)體經(jīng)營(yíng)學(xué)生公寓和教師公寓及為高校教學(xué)提供后勤服務(wù)取得的租金和服務(wù)性收入，免征營(yíng)業(yè)稅。但對利用學(xué)生公寓或教師公寓等高校后勤服務(wù)設施向社會(huì )人員提供服務(wù)取得的租金和其他各種服務(wù)性收入，按現行規定計征營(yíng)業(yè)稅。對社會(huì )性投資建立的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統統一收費標準收取租金的學(xué)生公寓取得的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅；但對利用學(xué)生公寓向社會(huì )人員提供住宿服務(wù)取得的租金收入，按現行規定計征營(yíng)業(yè)稅。
6.《
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國家大學(xué)科技園有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（
財稅[2007]120號）和《
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于科技企業(yè)孵化器有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（
財稅[2007]121號）規定，自2008年1月1日至2010年12月31日，對符合條件的科技園和孵化器無(wú)償或通過(guò)出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅；對其向孵化企業(yè)出租場(chǎng)地、房屋以及提供孵化服務(wù)的收入，免征營(yíng)業(yè)稅；對符合非營(yíng)利組織條件的科技園、孵化器的收入，自2008年1月1日起按照稅法及其有關(guān)規定享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。
7.
財稅[2008]24號文件規定：對于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規定的補貼，應征收個(gè)人所得稅。企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及其他組織捐贈住房作為廉租住房的，按《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》有關(guān)公益性捐贈政策執行。個(gè)人捐贈住房作為廉租住房的，捐贈額未超過(guò)其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。廉租住房、廉租住房承租人以及廉租住房租金、貨幣補貼標準等須符合
國發(fā)[2007]24號文件及《廉租住房保障辦法》的規定；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位為縣級以上人民政府主辦或確定的單位。
8.《
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（
財稅[2009]128號），則對無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)、出典房產(chǎn)、融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了重新明確。
