房地產(chǎn)企業(yè)幾年連續被稅務(wù)機關(guān)稽查，稅務(wù)機關(guān)在多年的稽查中，發(fā)現了房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認方面存在許多問(wèn)題。一般來(lái)講，稅務(wù)稽查會(huì )重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的如下計稅收入：
一、是否有延遲確認收入的行為
《企業(yè)會(huì )計準則——收入》規定，銷(xiāo)售商品收入同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的，才能予以確認：
（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風(fēng)險和報酬轉移給購貨方；
（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續管理權，也沒(méi)有對已售出的商品實(shí)施有效控制；
（3）收入的金額能夠可靠地計量；
（4）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；
（5）相關(guān)的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。
通常房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計確認收入的條件是：1.辦理了商品房實(shí)物移交手續。2.取得了買(mǎi)方付款證明。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的時(shí)間一般是在交樓時(shí)。
但是，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)確認收入比會(huì )計規定要提前：
1、2008年前：
國稅發(fā)[2006]31號文件第二條第（二）項規定，發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應根據收入的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實(shí)際銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入的毛利額。該項開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。2008年前，稅法規定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后就要確認收入，而不是交樓時(shí)才確認收入。
2、2008年后：
國稅發(fā)[2009]31號文第六條規定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷(xiāo)售收入的實(shí)現。
國稅發(fā)[2009]31號文件，將會(huì )計上的“預收賬款”提前確認為收入。也就是說(shuō)，2008年后，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》、《房地產(chǎn)預售合同》并收取款項，稅法不再考慮開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否完工，一律確認為收入。這樣一來(lái)，稅法比會(huì )計確認收入的時(shí)間更為提前了。
因此，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)收入的檢查重點(diǎn)是，“預收賬款”有沒(méi)有按稅法的規定提前確認為收入繳稅。
收入交稅的方式是：收入在完工前取得時(shí)，按預計毛利率征稅；收入在完工后取得時(shí)，按實(shí)際的毛利率征稅。
國稅發(fā)[2009]31號文第十二條規定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)預售房按照預計毛利率計算的預計毛利額并入當年的應納稅所得額，期間費用以及與此有關(guān)的稅金和附加統統允許在稅前扣除。預售房收入可作為計算業(yè)務(wù)招待費和廣告費支出的基數，但在會(huì )計處理時(shí)，將預售房收入轉為銷(xiāo)售收入的年度，不可以重復計算業(yè)務(wù)招待費和廣告費支出的基數。
另外，這里要特別提醒房地產(chǎn)企業(yè)注意的是，
國稅發(fā)[2009]31號文第九條規定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額， 計入當期應納稅所得額。
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時(shí)結算其計稅成本并計算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
“計入當期應納稅所得額”應理解為“實(shí)際征收”，不是預征稅款的概念，不是預征稅款就沒(méi)有多退少補的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)不按稅法的規定申報預收賬款的收入就屬于虛假申報，屬于偷稅行為。
二、預收的定金、誠意金是否按規定征稅
1、定金
所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢(qián)款，即有合同為前提，沒(méi)有合同即不可定義為“定金”。依據《合同法》相關(guān)規定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執行；如果無(wú)約定，銷(xiāo)售者違約時(shí)，“定金”雙倍返還；消費者違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標的的20%.定金具有擔保性質(zhì)。
根據新會(huì )計準則的規定，預收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規定向購貨單位預收的款項，即預收賬款是建立在購貨合同基礎上的。由于定金簽了合同，就要征收企業(yè)所得稅。那么，定金是否要交營(yíng)業(yè)稅呢？
根據
國稅函發(fā)[1995]156號文件18條規定，此項規定所稱(chēng)預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收定金的當天。
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規定：營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應稅勞務(wù)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項憑據的當天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規定的，從其規定?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條新增加了前置條件：即納稅人提供應稅勞務(wù)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生后才能征營(yíng)業(yè)稅。
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第二十四條規定：條例第十二條所稱(chēng)收訖營(yíng)業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱(chēng)取得索取營(yíng)業(yè)收入款項憑據的當天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當天。未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。
因此，一般情況下，對應稅行為提供前收到的款項不能以收到款項的當天確認納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
但是，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第二十五條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。
納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。
因此，預收定金必須要交企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。
2、訂金（保證金、誠意金、VIP卡）
訂金并不是一個(gè)規范的概念，在法律上僅作為預付款的性質(zhì)，是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。訂金只是單方行為，不具有擔保性質(zhì)。
訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預收款性質(zhì)，在合同簽訂日之前，此時(shí)企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅應稅行為尚未成立，不應作為預收賬款征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅 .訂金暫時(shí)可以記在其他應付款。
但是，一簽合同，訂金（保證金、誠意金、VIP卡）馬上要從其他應付款轉到預收賬款繳企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。簽了合同還把誠意金放在其他應付款是錯誤的，這也是稅務(wù)機關(guān)檢查的重點(diǎn)。
三、真假銀行按揭收入檢查
（一）真按揭的檢查
有一些房地產(chǎn)企業(yè)喜歡隱瞞銀行按揭的收入，而隱瞞銀行按揭的收入很容易檢查出來(lái)。
例如，檢查員到某單位售房部實(shí)地調查，通過(guò)對售房部人員詢(xún)問(wèn)，并對其銷(xiāo)售部微機進(jìn)行了檢查，取得了詳細的電子售樓明細表，證實(shí)了其所開(kāi)發(fā)項目已售出住宅162戶(hù)，并發(fā)現其中按揭貸款售房戶(hù)數75戶(hù)。但該單位賬薄中沒(méi)有記載按揭貸款銀行劃轉的按揭貸款金額。針對這一問(wèn)題，檢查人員到按揭貸款銀行進(jìn)行調查取證，證實(shí)銀行給該單位發(fā)放按揭貸款金額為1549.5萬(wàn)元。在事實(shí)面前，該單位只好承認少計了這部分收入。
國稅發(fā)[2009]31號文規定，采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應于實(shí)際收到日確認收入的實(shí)現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實(shí)現。
（二）假按揭的檢查
假按揭一般在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候出現。稅務(wù)機關(guān)對假按揭的態(tài)度是，只看形式，不考慮是否真假銀行按揭，只要有合同就一律征稅。
例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因資金不足，而通過(guò)銀行的融資渠道又很狹窄，故采取了假按揭的方式，即讓該公司員工用自己或親屬的名字，簽定個(gè)人預購商品房協(xié)議，該公司支付個(gè)人首付款后，收到銀行給付的住房按揭款，賬務(wù)處理是借：“銀行存款”貸：“長(cháng)期借款”（不是“預收賬款”），在財務(wù)費用或和建工程中列支個(gè)人按揭利息，另外，企業(yè)還代替個(gè)人還按揭款項，計入其他應收款。通常稅務(wù)機關(guān)如果看到購房人員有本企業(yè)人員（在工資表中可以看到），并且內部人員買(mǎi)房不便宜，反而貴的時(shí)候，稅務(wù)機關(guān)就會(huì )懷疑企業(yè)是不是有假按揭。如果稅務(wù)機關(guān)認定企業(yè)確實(shí)屬于假按揭，就會(huì )依預征率計提營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，依計稅毛利率計算企業(yè)所得稅，并且不得在財務(wù)費用或和建工程中列支個(gè)人按揭利息。
四、代收款項的檢查
房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)，通常代有關(guān)部門(mén)向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、 暖氣集資費、有線(xiàn)電視初裝費、電話(huà)初裝費、辦證費（房屋交易手續費、產(chǎn)權登記費、他項權利登記費、權證工本費、契稅、商品房購銷(xiāo)合同印花稅、房屋所有權證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。
1、企業(yè)所得稅的處理
按《企業(yè)會(huì )計準則第1號——存貨》中《企業(yè)會(huì )計準則第14號——收入》規定，企業(yè)代第三方收取的款項，應當作為負債處理，不應當確認為收入。
國稅發(fā)[2009]31號文規定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jì)r(jià)款，包括現金、現金等價(jià)物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應按規定全部確認為銷(xiāo)售收入； 未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內并由企業(yè)之外的其他部門(mén)收取、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。
同時(shí)，
國稅發(fā)[2009]31號文第十六條規定，企業(yè)將已計入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應于移交時(shí)扣除。
這里體現了收支兩條線(xiàn)的原則：不影響稅款本身，只影響企業(yè)所得稅款的利息。
但是要注意的是，如果收了代收款項，等跨年度才支付的，要先征稅，以后跨年度支付時(shí)做費用扣除。
會(huì )計稅法差異及處理：當稅法上將代收款作為收入處理時(shí)，上繳代收款作為費用處理，在納稅申報表上調整不調賬。代收款作為收入，對企業(yè)所得稅影響是暫時(shí)可轉回的。
2、營(yíng)業(yè)稅的處理
根據《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條的規定：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應稅勞務(wù)，轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向對方收取的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用。
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第十三條的規定：條例第五條所稱(chēng)價(jià)外費用，包括手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、罰息、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、待墊款項以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金和行政事業(yè)性收費（三個(gè)條件）
（1）由國務(wù)院或者省級政府批準設立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級政府及其財政、價(jià)格主管部門(mén)批準設立的 行政事業(yè)性收費。
（2）收取時(shí)開(kāi)具省級以上部門(mén)印制的財政票據。
（3）所收款項全額上繳財政。
另外，
國稅發(fā)[2004]69號文件規定，專(zhuān)項維修基金，不計征營(yíng)業(yè)稅。
綜上所述，（1）除了專(zhuān)項維修基金，原則上代收費用應當作為價(jià)外費用繳納營(yíng)業(yè)稅，而不去區分是否開(kāi)票或納入房?jì)r(jià)內。（2）合同違約金是否需要開(kāi)具發(fā)票，要視具體情況而定。
例：A房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售房屋給B公司，由于B公司沒(méi)有按期付款，因此B公司支付違約金10萬(wàn)元，對于A(yíng)公司來(lái)說(shuō)這10萬(wàn)元是價(jià)外費用，應當繳納營(yíng)業(yè)稅，因此應當開(kāi)具發(fā)票給B公司。B公司沒(méi)有取得發(fā)票，不應當在所得稅前扣除。
如果A公司違約取消銷(xiāo)售房屋給B公司，支付給B公司違約金10萬(wàn)元，由于B公司并沒(méi)有銷(xiāo)售的主價(jià)款，因此該筆款項不屬于價(jià)外費用，不繳納營(yíng)業(yè)稅或增值稅。因此，B公司無(wú)需開(kāi)具發(fā)票。此時(shí)，A公司可以憑借購銷(xiāo)合同、協(xié)議和付款收據扣除。
五、委托銷(xiāo)售方式的檢查
（一）支付手續費方式
甲房地產(chǎn)公司2007年開(kāi)發(fā)住宅小區，公司分別與A、B、C、D四家房屋銷(xiāo)售公司簽訂代理銷(xiāo)售合同。由于銷(xiāo)售公司情況各異，代理方式均有所不同。
與A房屋銷(xiāo)售公司簽訂代理銷(xiāo)售合同， A公司按銷(xiāo)售額5%收取手續費。2009年9月銷(xiāo)售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷(xiāo)售清單提交甲公司，并按合同約定轉交售房款950萬(wàn)元。甲公司賬務(wù)處理為：
借：銀行存款 950萬(wàn)元
貸：銷(xiāo)售收入 950萬(wàn)元
稅務(wù)機關(guān)檢查后的處理：A公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應為1000萬(wàn)元（支付手續費50萬(wàn)元不能扣除，應由A房屋銷(xiāo)售公司開(kāi)據服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬(wàn)元，作為費用列支）。
（二）視同買(mǎi)斷的方式
注意：買(mǎi)斷的是價(jià)格而不是產(chǎn)權。
B公司采取買(mǎi)斷方式代理銷(xiāo)售，買(mǎi)斷價(jià)為每平方米4500元，銷(xiāo)售時(shí)由委托方、受托方、買(mǎi)房共同簽訂協(xié)議。2009年9月B公司將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售清單提交甲公司時(shí)，銷(xiāo)售房屋2000平方米，實(shí)現銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元，平均售價(jià)5000元。甲公司賬務(wù)處理為：
借：銀行存款 900萬(wàn)元（按買(mǎi)斷價(jià)計算）
貸：銷(xiāo)售收入 900萬(wàn)元。
稅務(wù)機關(guān)檢查后的處理：B公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應為1000萬(wàn)元（開(kāi)發(fā)商參與合同簽訂，合同價(jià)大于買(mǎi)斷價(jià)，按照合同價(jià)確認收入）。
（三）超基價(jià)分成方式
C公司采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷(xiāo)售保底價(jià)4500元，并由C公司直接與客戶(hù)簽訂銷(xiāo)售合同，超過(guò)保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交銷(xiāo)售清單時(shí)，銷(xiāo)售房屋2000平方米，實(shí)現銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元，平均售價(jià)5000元。甲公司賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款 900萬(wàn)元（按保底價(jià)計算）
貸：銷(xiāo)售收入 900萬(wàn)元。
稅務(wù)機關(guān)檢查后的處理：C公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬(wàn)元），這里關(guān)鍵點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬(wàn)元）不得直接從收入中扣除，將來(lái)支付時(shí)根據發(fā)票作為銷(xiāo)售費用列支，好比收支兩條線(xiàn)。
（四）包銷(xiāo)方式
D公司采取包銷(xiāo)方式。合同約定：D公司包銷(xiāo)甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷(xiāo)售價(jià)4500元向甲房地產(chǎn)公司結賬；如果截止到2009年9月15日銷(xiāo)售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿(mǎn)日起10日內付清房款。合同規定，由受托方與客戶(hù)簽訂售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交銷(xiāo)售清單時(shí)，當月銷(xiāo)售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。
甲公司賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款 765萬(wàn)元
貸：銷(xiāo)售收入 765萬(wàn)元
稅務(wù)機關(guān)檢查后的處理：D公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為4500×（2000＋300）＝1035（萬(wàn)元）。
包銷(xiāo)期內：包銷(xiāo)期內可根據包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規定確認收入的實(shí)現；包銷(xiāo)期外：包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認收入的實(shí)現。也就是說(shuō)，包銷(xiāo)期外按照包銷(xiāo)協(xié)議執行，等于將房屋賣(mài)給了包銷(xiāo)方。包銷(xiāo)的全部收入為包銷(xiāo)期內應實(shí)現收入加上期滿(mǎn)后應實(shí)現收入之和。
另外，國稅函發(fā)[1996]684號文件規定，在合同期滿(mǎn)后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對包銷(xiāo)商也應按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。
六、租金收入的檢查
（一）企業(yè)所得稅的處理
《企業(yè)所得稅條例》第19條規定，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實(shí)現。
《
國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（
國稅函[2010]79號）規定，根據《實(shí)施條例》第十九條的規定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實(shí)現。其中，如果交易合同或協(xié)議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實(shí)施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關(guān)年度收入。
本條實(shí)際上是對《企業(yè)所得稅條例》第19條規定的實(shí)質(zhì)性改變。
法律用語(yǔ)表述為“可”，意味著(zhù)企業(yè)可以有選擇權。企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或協(xié)議規定的應付租金日期確認收入，也可以在租賃期內，根據權責發(fā)生制原則，分期均勻計入相關(guān)年度收入。
例如：2009年A企業(yè)租賃房屋給B企業(yè)，租賃期3年，每年租金100萬(wàn)元，2009年一次收取了3年的租金300萬(wàn)。
會(huì )計處理：2009年確認100萬(wàn)租金收入。
稅法處理：可以有兩種選擇：
1、 根據
國稅函[2010]79號的規定，企業(yè)可以在2009年納稅申報表時(shí)，確認100萬(wàn)租金收入，這樣稅法同會(huì )計就沒(méi)有差異了。
2、 根據《企業(yè)所得稅條例》條例第十九條的規定確認300萬(wàn)租金收入，這時(shí)稅法同會(huì )計就存在差異了，企業(yè)應在2009年納稅申報表附表3第5行調增應納稅所得額調增200萬(wàn)元。2010、2011兩個(gè)年度應該調減100萬(wàn)元。
（二）營(yíng)業(yè)稅的處理
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第24條規定：條例第十二條所稱(chēng)取得索取營(yíng)業(yè)收入款項憑據的當天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當天。第25條規定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。
從上面的規定可以看出，營(yíng)業(yè)稅實(shí)際上也是采取的收付實(shí)現制。即書(shū)面合同規定的付款日期當天，預收款模式則是收到預收款當天。因此，2009年一次收取了3年的租金300萬(wàn)要全額繳納營(yíng)業(yè)稅300×5%=15（萬(wàn)元），營(yíng)業(yè)稅不能分期繳納。
（三）房產(chǎn)稅的處理
稅法規定，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納，這一規定只是適用于依照房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅的納稅人。房產(chǎn)出租的，應以房產(chǎn)稅的租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據，而不能隨意分解租金收入。納稅人出租、出借房產(chǎn)的，應自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。因此根據稅法規定，納稅人出租房屋應以實(shí)際收取的租金收入作為房產(chǎn)稅計稅依據，該公司收取的300萬(wàn)租金，應在出租房屋次月起以全額租金收入計征房產(chǎn)稅，應為300×12%=36（萬(wàn)元）。
七、視同銷(xiāo)售的檢查
（一）企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售的原則
《實(shí)施條例》第二十五條規定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷(xiāo)售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規定的除外。
企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售的原則：資產(chǎn)所有權屬已發(fā)生改變，
國稅函[2008]828號文件更加體現這種精神。
（二）非貨幣性資產(chǎn)交換的處理
使用賬面價(jià)值計量的非貨幣性資產(chǎn)交換，會(huì )計與稅法差異很大。
使用賬面價(jià)值計量的非貨幣性資產(chǎn)交換的會(huì )計處理：
如果非貨幣性資產(chǎn)交換不具有商業(yè)性質(zhì)，或者雖然具有商業(yè)性質(zhì)，但其換入、換出資產(chǎn)的公允價(jià)值不能夠可靠地計量的，應當以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應支付的相關(guān)稅費作為換入資產(chǎn)的成本，不確認損益。
商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷：
使換入企業(yè)受該換入資產(chǎn)影響產(chǎn)生的現金流量與換出資產(chǎn)明顯不同的，表明該兩項資產(chǎn)的交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。
例如：A公司以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取B公司的辦公樓一幢。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本為500萬(wàn)元，公允價(jià)為900萬(wàn)元。假設該交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。
會(huì )計分錄：
借：固定資產(chǎn)——辦公樓 500
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 500
稅法規定：
（1）視同銷(xiāo)售400萬(wàn)，收入為900萬(wàn)元，成本為500萬(wàn)元。
（2）辦公樓賬面價(jià)值為500萬(wàn)元，計稅基礎為900萬(wàn)元。
（三）賣(mài)精裝房送家電、家俱的處理
例如：賣(mài)房子贈送送家電、家俱，房屋銷(xiāo)售合同價(jià)款100萬(wàn)元，售房合同中說(shuō)明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進(jìn)價(jià)格為10萬(wàn)元，即其公允價(jià)值為10萬(wàn)元，房屋的公允價(jià)值可推定為90萬(wàn)元。成本50萬(wàn)。
1、企業(yè)所得稅的處理
國稅函[2008]875號文件第三條規定，企業(yè)以買(mǎi)一贈一（有償）等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷(xiāo)售金額按各項商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分攤確認各項的銷(xiāo)售收入。
（1）借：銀行存款 100萬(wàn)
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房屋 90萬(wàn)
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——家電、家俱 10萬(wàn)
（2）借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房屋 50萬(wàn)
主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——家電、家俱 10萬(wàn)
貸：庫存商品 60萬(wàn)
2、營(yíng)業(yè)稅的處理
家電、家俱銷(xiāo)售收入10萬(wàn)交營(yíng)業(yè)稅嗎？賣(mài)精裝房送家電、家俱屬于混合銷(xiāo)售還是兼營(yíng)？
（1）混合銷(xiāo)售與兼營(yíng)的概念
①混合銷(xiāo)售是指一項銷(xiāo)售行為既涉及“營(yíng)業(yè)稅應稅勞務(wù)”又涉及“增值稅貨物銷(xiāo)售”的單項行為。
②兼營(yíng)是指同時(shí)經(jīng)營(yíng)“營(yíng)業(yè)稅應稅勞務(wù)”、“增值稅應稅勞務(wù)”、“增值稅貨物銷(xiāo)售”等多項業(yè)務(wù)的行為。
（2）兩者的區別在于：
①混合銷(xiāo)售是一項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，兼營(yíng)是多項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
②混合銷(xiāo)售的對象只能是同一個(gè)單位和個(gè)人；兼營(yíng)的對象也可能是同一個(gè)單位和個(gè)人，也可能是多個(gè)單位和個(gè)人。
③混合銷(xiāo)售行為，“增值稅貨物銷(xiāo)售”與“營(yíng)業(yè)稅應稅勞務(wù)”有著(zhù)密不可分的依附、從屬關(guān)系；兼營(yíng)行為，“增值稅貨物銷(xiāo)售”與“營(yíng)業(yè)稅應稅勞務(wù)”沒(méi)有依附、從屬關(guān)系。
密不可分是混合銷(xiāo)售實(shí)質(zhì)所在。如銷(xiāo)售空調并安裝，為混合銷(xiāo)售，兩者密不可分；但是，銷(xiāo)售房產(chǎn)不售家電、家俱并不影響房屋的使用功能，不符合混合銷(xiāo)售要件。應該將銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所有權與贈送實(shí)物作為兩項單獨的業(yè)務(wù)，按兼營(yíng)處理。企業(yè)賣(mài)精裝房送家電、家俱，屬于將貨物無(wú)償贈送其他單位或者個(gè)人，應按視同銷(xiāo)售繳納增值稅，不用計征營(yíng)業(yè)稅。雖然房地產(chǎn) 一般是營(yíng)業(yè)稅納稅人，但只要發(fā)生增值稅應稅行為就需繳增值稅，與其為何類(lèi)型納稅人無(wú)關(guān)。
3、土地增值稅的處理
精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項目扣除？
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法[1995]6號）第七條規定，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
另外，《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（
國稅發(fā)[2006]187號）規定：
4、土地增值稅的扣除項目
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝 修費用可以計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
但是，上述政策也未具體建安費的核算內容。那么，精裝房所用的家電、家俱可否作為建筑安裝工程費扣除呢？
關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》的通知（
建標[2003]206號）規定，建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成。直接費由直接工程費和措施費組成。
直接工程費：是指施工過(guò)程中耗費的構成工程實(shí)體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。材料費：是指施工過(guò)程中耗費的構成工程實(shí)體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用。
根據
建標[2003]206號規定，只有構成工程實(shí)體的材料費才構成建筑安裝工程費的內容。而精裝修所用家電、家俱不構成工程實(shí)體，不符合土地增值稅扣除項目的內容，因此不能作為成本項目扣除。
