土地增值稅清算與征管的最新規定
字號選擇:
大 中 小作者: 陳萍生 劉小勇 日期： 2010-07-05 來(lái)源: 中國稅網(wǎng)
最近，國家稅務(wù)總局先后下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（
國稅函[2010]220號）和《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（
國稅發(fā)[2010]53號），就加強土地增值稅征收管理（清算）工作作出進(jìn)一步規定。
統一規定并適當提高預征率
稅法規定，土地增值稅清算前要實(shí)行按收入的一定比例預征，該預征率由各地自行確定。但大多數地方規定的預征率偏低，導致大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿意進(jìn)行清算補稅。因此，本次
國稅發(fā)[2010]53號文件提出要科學(xué)合理制定預征率，并直接確定最低預征率。文件規定，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當的預征率（地區的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規定執行）。
核定征收比例提高
土地增值稅的計征辦法有查賬清算和按收入的固定比例核定征收兩種方式，采取核定征收方式的，無(wú)論開(kāi)發(fā)項目利潤是多少，都按固定比例納稅。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了少繳土地增值稅，以各種理由選擇核定納稅。
國稅發(fā)[2010]53號文件第四條要求規范核定征收，堵塞稅收征管漏洞。文件指出，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴大核定征收范圍。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結合本地實(shí)際，區分不同房地產(chǎn)類(lèi)型制定核定征收率。
按售房合同金額確認收入
土地增值稅清算時(shí)，有些房地產(chǎn)公司遲遲不給購房者開(kāi)具發(fā)票，從而影響對收入的確認。鑒于此，
國稅函[2010]220號文件在收入確認方面規定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入。未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時(shí)予以調整。
未取得發(fā)票的開(kāi)發(fā)成本不得扣除
土地增值稅清算一般在項目完工并大部分銷(xiāo)售后，因此，計提的以及未開(kāi)具發(fā)票的成本費用不得計入扣除項目，即使是扣留的質(zhì)量保證金部分也是如此。
國稅函[2010]220號文件第二條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按比例計算扣除
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用只包括管理費用、銷(xiāo)售費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息費用，扣除獨立計算，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應調整至財務(wù)費用中計算扣除。即不計入開(kāi)發(fā)成本中扣除，不實(shí)行加計扣除。
國稅函[2010]220號文件規定，1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)扔嬎憧鄢?.凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。對此，部分省市明確規定，沒(méi)有利息支出的，只能按規定在5%之內計算扣除。
拆遷安置房既算收入也算扣除
房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補償支出，在計算土地增值稅時(shí)，計入開(kāi)發(fā)成本。但如果房地產(chǎn)企業(yè)用自行開(kāi)發(fā)建造的房產(chǎn)項目安置回遷戶(hù)，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按照《
國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（
國稅發(fā)[2006]187號）第三條第一項的規定確認收入，同時(shí)，將此確認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補差價(jià)款，計入拆遷補償費?；剡w戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補差價(jià)款，應抵減本項目拆遷補償費。如開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值也要按規定計算收入，同時(shí)計入本項目的拆遷補償費。異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補償費。對于貨幣安置拆遷的，企業(yè)應憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
國稅函[2010]220號文件同時(shí)規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。雖然此項費用可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，但計算土地增值稅時(shí)，不得扣除。文件對實(shí)踐中不明確的企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，允許計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
博客網(wǎng)版權所有
